72 P.R. Dec. 869 | Supreme Court of Puerto Rico | 1951
Lead Opinion
emitió la opinión del tribunal.
Gudelia Torres Bonilla y Santiago Santiago Rivera radi-
Negó el demandado en su contestación haber recibido de los demandantes notificación escrita al efecto de que és-tos daban por terminado el arrendamiento, aunque admitió haber recibido notificación escrita en el sentido de que el pro-pósito de los demandantes era vender la casa. Alegó que los demandantes dejaron sin efecto esa notificación y explícita-mente hicieron un nuevo contrato de arrendamiento, a virtud del cual él cedía a aquéllos una habitación de las que ocupaba en cambio de la construcción de un nuevo anexo; y que los de-mandantes al tratar de obtener la posesión del local no actua-ban de buena fe, puesto que lo que pretenden es vender, el edificio.
Como defensas especiales el demandado alegó que la corte carecía de jurisdicción por no llegar el canon del alquiler a $1,000 y que luego de la novación del contrato no se le requirió pon seis meses de antelación a la radicación de la demanda para que desalojara-el local; que ha pagado puntualmente el canon de arrendamiento desde la novación del contrato; que después de esa novación él ha ampliado su negocio allí
Celebradas conjuntamente las dos comparecencias reque-ridas por la ley y visto el caso en sus méritos, las partes ofre-cieron prueba testifical y documental. La corte dictó enton-ces sentencia declarando con lugar la demanda y ordenando el desalojo del demandado dentro del término de veinte días de ser firme la sentencia.
Insiste el demandado en apelación en que el tribunal inferior erró al no resolver que el requerimiento héehole por los demandantes en 4 de mayo de 1948 quedó sin efecto por el transcurso del tiempo, por la novación del contrato, por tácita reconducción del mismo y porque habiendo expirado en 31 de mayo siguiente el término concedí dole para desalojar el edificio no se le hizo un nuevo requerimiento en armonía con lo dispuesto por la ley.
Cuando en 13 de marzo de 1948 los demandantes adqui-rieron la propiedad,, la Ley de Alquileres Razonables — núm. 464 de 25 de abril de 1946 ((1) pág. 1327) — disponía en su artículo 12, entre otras cosas que “Mientras el inquilino pa-gue el alquiler básico o el alquiler razonable fijado por el Ad-ministrador, según fuera el caso, no podrá el propietario pro-mover la acción de desahucio para recobrar la posesión... de una casa o edificación que se use para negocios... aunque haya expirado el término del contrato. A los efectos de ese artículo se entenderá renovado el contrato por los plazos que estipule el artículo 1471 del Código Civil!
No fué esa, sin embargo, la única notificación que los de-mandantes hicieron al demandado solicitando el desalojo de la propiedad. De los autos aparece .un escrito intitulado “No-tificación y Requerimiento” dirigido por ellos por correo cer-tificado al demandado en 4 de mayo de 1948, notificando a éste que dan “por terminado el arrendamiento que de la mitad de dicha casa descrita tenía usted con su anterior dueño, a partir de esta notificación y requerimiento y se le concede- a usted hasta el 31 del corriente mes de mayo de 1948, para que se sirva desalojar y poner a disposición de sus actuales due-ños la mitad de dicha casa que usted viene ocupando.” (
Si bien el requerimiento por escrito hecho por los deman-dantes al demandado lo fué diez días antes de empezar a re-gir la Ley núm. 201 de 14 de mayo de 1948 (págs. 575, 581), que enmendó el artículo 12-A de la Ley núm. 464 de 1946, (
Tampoco creemos que hubiera novación del contrato. El tribunal inferior no dió crédito a la prueba del demandado al efecto de que él cedió a los demandantes una de las habitaciones que ocupaba y de que éstos le cedieron un anexo que construyeron con la aquiescencia de él, aproximadamente un año antes de radicarse la demanda. A este respecto el tribunal a quo concluyó que los demandantes mera-
Para que surja la tácita reconducción es indispensable que exista un contrato de arrendamiento y que vencido el mismo el arrendatario continúe en posesión con el consentimiento del arrendador por un período de quince días. Artículo 1456 del Código Civil, edición 1930; (
Además, prorrogación del contrato tampoco hubo. Si bien de acuerdo con el artículo 12 de la Ley núm. 464 de 1946, supra, según fué enmendado por la Ley núm. 201 de 1948, “sea cual fuere la fecha de su edificación u ocupación y tanto en las viviendas como en los locales de negocio, aunque cambie el dueño o el titular arrendador, llegado el día del vencimiento pactado en el contrato de arrendamiento, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino ó arrendatario”, sin embargo el
Cierto es que el requerimiento escrito fué dirigido al demandado en 4 de mayo de 1948 y que no fué hasta el 31 de mayo de 1950, o sea poco más de dos años después, que se radicó la demanda. También es verdad que durante todo ese tiempo los demandantes percibieron del demandado la suma de $15.75. Sin embargo, el recibo de esa cantidad mensualmente no hizo surgir un contrato de arrendamiento implícito entre los demandantes y el demandado. Aquéllos tenían sin duda derecho a que se les pagara por el uso de la propiedad y su propósito claro fué, desde el momento en que adquirieron la misma, que el demandado desalojara el local, dando así por terminado el contrato de arrendamiento existente con el anterior dueño. Vélez v. San Miguel, 68 D.P.R. 575; Vidal v. Corte, 71 D.P.R. 582.
El tribunal inferior claramente tenía jurisdicción para conocer del caso. Se trataba de un desahucio por detentación y los mismos han de verse siempre ante el Tribunal de Distrito. Miranda v. Jarabo, 64 D.P.R. 898; Vidal v. Mason, 68 D.P.R. 600; Díaz v. Morales, 71 D.P.R. 692.
No obstante, fué un error del tribunal sentenciador ordenar el desalojo del demandado “dentro de los veinte días contados desde la fecha en que quede firme esta sentencia”. Según la Ley núm; 24 de 21 de agosto de 1948, Ses. Ext., pág. 239, “si la demanda se basare en cualesquiera de las causas contenidas en los inciso 6 al 8, inclusive, del artículo 12-A... el lanzamiento se decretará noventa días después de ser firme la sentencia.” Como en este caso la demanda se basó en la causal contenida en el inciso 7 del artículo 12-A de la ley, el lanzamiento no debe tener lugar antes de los noventa días
También se queja el apelante de que se le condenara a pagar la suma de $300 por concepto de honorarios de abogado. Respecto a este particular bastará indicar que reiteradamente hemos resuelto que la condena en honorarios de abogado es discrecional en el tribunal sentenciador y que no creemos que' en este caso, tomando en consideración todas las circunstancias, dicho tribunal abusara de su discreción al condenar al demandado al pago de los mismos ni al fijarlos en la cuantía mencionada. Véanse Collazo v. Conesa, 70 D.P.R. 155; Cerra v. Motta, 70 D.P.R. 861; Santiago v. González, 71 D.P.R. 942.
Debe modificarse la sentencia apelada en el sentido de de-cretar el lanzamiento del demandado noventa días después de recibirse el mandato en el tribunal inferior y así modifi-cada confirmarse.
O El artículo 1471 del Código Civil, ed. 1930, dispone:
“Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.”
(2)De los autos además se desprende que en 4 de mayo de 1948 los demandantes también escribieron al Administrador de Inquilinato infor-mándole haber adquirido la propiedad objeto del desahucio y solicitando que la misma fuera retirada del comercio de alquileres, y que el Adminis-trador les contestó que no era necesario un permiso de esa oficina para retirar una casa de tal mercado.
(3) El artículo 12-A provee en lo esencial que: “El arrendador podrá negar la prórroga del contrato de arrendamiento y en su consecuencia pro-mover la acción de desahucio. . . (7) Por necesitar para sí, de buena fe el local de comercio o negocio. Para que prospere esta excepción será nece-
C) El hecho de que en el requerimiento se diera al demandado tan sólo un término de veintisiete días para desalojar la propiedad no altera la si-tuación, toda vez que la demanda no fué radicada hasta mucho después y el desalojo no tendría nunca lugar antes de los seis meses del requeri-miento. Véase el artículo 12-A 7(e) de la Ley 464 supra, según fué enmendada en 1948.
(“) Según el artículo 1157 del Código Civil, ed. 1930, que trata de la novación, “Las obligaciones pueden modificarse: (1) Variando su objeto o sus condiciones principales. (2) Substituyendo la persona del deudor. (3) Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor.”
C°) El'artículo 1456 del Código Civil, ed. 1930, reza así:
“Si al terminar el contrato permanece el arlendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se en-tiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artícu-los 1467 y 1471, a menos que haya precedido requerimiento.”
(7)Como se ha visto, los demandantes notificaron vexbalmente al de-mandado que debía desalojar la propiedad, cosa que para aquel entonces podía hacerse en esa forma de acuerdo con la ley. Además, en 4 de mayo de 1948 notificaron por escrito al demandado que daban “por terminado el arrendamiento que de la mitad de dicha casa descrita tenía usted con su anterior dueño."
Dissenting Opinion
Opinión disidente emitida por el
Por los motivos expresados en mis opiniones disidentes en los casos de Vélez v. San Miguel, 68 D.P.R. 575, 585 y Vidal v. Corte, 71 D.P.R. 582, 590,(
En el de Vélez v. San Miguel, supra, se aceptaron por el demandante los cánones de arrendamiento por sólo dos meses y se resolvió que no había habido una renovación del con-trato. En el de Vidal v. Corte, supra, se aceptaron por el demandante los cánones de arrendamiento durante diez me-ses antes de interponer la demanda, es decir, cuatro meses más después de' expirar los seis meses de la notificación que exige el artículo 12-A de la Ley de Alquileres Razonables y se resolvió que la demora era “claramente explicable”. Al disentir dije: “Bajo este razonamiento si un demandante continúa percibiendo los cánones de arrendamiento durante un año o dos, después de expirados los seis meses, y expone
En efecto, en el presente caso no obstante haberse hecho por los demandantes la notificación al demandado el 4 de mayo de 1948, los demandantes continuaron percibiendo los cánones de arrendamiento y no fué hasta más de dos años después, o sea el 31 de mayo de 1950 que interpusieron la de-manda de desahucio por detentación en el tribunal de dis-trito, con el agravante de que no expusieron razones de clase alguna que puedan considerarse “claramente explicables” para tal demora. Creo que ni aun la doctrina establecida en Vélez v. San Miguel, supra, y ratificada en los casos poste-riores, es aplicable a un caso como el de autos en que un de-mandante, sin explicación de clase alguna, continúa cobrando y percibiendo los cánones de arrendamiento durante el tiem-po ilimitado que a él le convenga para entonces interponer una demanda de desahucio por detentación. - ¿Detentador un de-mandado que ha pagado los cánones de arrendamiento du-rante más de dos años? La mejor contestación a esta pre-gunta puede encontrarse en las citas de autoridades y juris-prudencia contenidas en mi opinión disidente en el caso de Vélez v. San Miguel, supra.
Considero que el tribunal inferior carecía de jurisdic-ción para conocer del caso y que la sentencia debe ser re-vocada.
(*.) También disentí, sin opinión, en el de Díaz v. Morales, 11 D.P.R. 692.