74 P.R. Dec. 533 | Supreme Court of Puerto Rico | 1953
emitió la opinión del tribunal.
Lucas Blanco es dueño de un edificio de dos plantas mar-cado con el número 302 de la calle de Tetuán de esta ciudad. A la planta inferior se entra independientemente por la calle Recinto Sur y la ocupa el propio Blanco. En enero de 1948 éste cedió en arrendamiento la totalidad de la planta superior a Lippitt & Simonpietri. A esa planta se puede entrar úni-camente por la calle de Tetuán. Aunque en el contrato cele-brado entre Blanco y Lippitt & Simonpietri se hizo constar que la arrendataria no podría subarrendar sin el previo con-sentimiento por escrito del arrendador, aquélla subarrendó
Como a las 6:30 de la tarde del día 30 de diciembre de 1949 el subarrendatario Simonpietri bajaba de su oficina profe-sional por la escalera que de la segunda planta conduce a la calle de Tetuán y mientras así lo hacía el tacón del zapato izquierdo se le encajó en la ranura existente en una de las losetas de las huellas de la escalera, lo que le hizo perder el balance y le obligó a torcer su cuerpo abruptamente. Con tal motivo sufrió una torcedura de la rodilla izquierda, con frac-tura de avulsión en el borde anterior de la tibia y una hidro-artrosis de la rodilla, y tuvo que ser hospitalizado. Fundado en ese accidente Simonpietri inició demanda de daños y per-juicios contra Blanco. Éste contestó
La tercera demandada apeló. Los dos primeros errores por ella señalados pueden ser discutidos conjuntamente. Son al efecto de que el tribunal sentenciador erró: (1) al resolver que ella tenía el control absoluto de la escalera en su calidad de arrendataria de la planta alta del edificio y que por tal razón venía obligada a mantener dicha escalera en buenas condiciones para su uso, y (2) al resolver que no se demostró.
No se cometieron estos errores. El tribunal a quo tuvo ante sí suficiente prueba para llegar a la conclusión de que la apelante tenía el dominio exclusivo de la escalera. La prueba a este respecto demuestra, según hizo constar en sus conclusiones de hechos, que si bien en el contrato de arrendamiento celebrado entre Blanco y la tercera demandada no se hizo constar de manera expresa quién tendría el dominio de la escalera, la tercera demandada pagaba la luz que alumbraba la misma, la limpiaba y tenía la exclusividad en cuanto a la entrada a la segunda planta, ya que Blanco no retuvo llave alguna de la puerta principal que para la escalera donde ocurrió el accidente a la segunda planta conducía y mucho menos del candado que puso en dicha puerta la apelante; y que la apelante tenía el control absoluto de esas llaves y las entregaba únicamente a sus subarrendatarios. Todo ello en adición a otros pequeños detalles tendientes a demostrar de manera inequívoca el dominio absoluto de la escalera por la apelante. Estuvo, pues, dicho tribunal justificado en su conclusión a este respecto.
En el contrato de arrendamiento celebrado por escrito entre el dueño de la propiedad y la tercera demandada tampoco se hizo constar en forma alguna la existencia del defecto en la escalera. Según el artículo 1452 del Código Civil, ed. 1930, “A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.” Cf. Cole v. Escambrón Development Co., 73 D.P.R. 520, 529. La evidencia que el tribunal sentenciador tuvo ante sí no bastó, a su juicio, para destruir esa presunción. Esta conclusión está igualmente justificada.
El siguiente error señalado es en el sentido de que dicho tribunal erró al resolver que el arrendador Blanco no
Como resultado de la investigación ocular practicada y con vista de la prueba que tuvo ante su consideración, el tribunal a quo hizo constar en sus Conclusiones de Hechos “que en el cuarto escalón, bajando del segundo tramo, hay una grieta entre las losetas y el brocal. Es una grieta irregular, formada por el transcurso del tiempo, perceptible si uno dirige fijamente su mirada a ella, y que corre paralela con la terminación de las losetas y el brocal. Ésta es la hendidura que causó el accidente, y en su parte más ancha, dentro de su extensión de cinco y media (5%) pulgadas, tiene una (1) pulgada, y en su parte más estrecha media (%) pulgada; su parte más profunda es de casi una (1) pulgada. La su-perficie de las losetas queda al nivel del brocal y no se nota la grieta cuando uno pone de plano el pie entre la loseta y el brocal; para notarse el desperfecto uno tiene que llevar fija-mente la mirada a la hendidura, pues de lo contrario lo que se ve es una línea negra al igual que en los demás escalones donde existían grietas que han sido corregidas con cemento. Esta grieta es debida a que en la terminación de las losetas con el brocal se le han ido cayendo pedacitos, que al desaparecer han hecho un oleaje en forma irregular, y también debido a que el cemento o mezcla que se le puso para unirlas con el brocal con el uso ha ido poco a poco desapareciendo. Tanto la escalera como el zaguán están claramente alumbrados. Para la fe-cha del accidente que motiva esta causa de acción, el deman-dante ocupaba conjuntamente con otro inquilino, a virtud de un contrato de subarrendamiento oral celebrado con Lippitt & Simonpietri, Inc., una de las habitaciones de dicha segunda planta, por la cual pagaba a dicha arrendataria una conside-ración acordada.” (Bastardillas nuestras.)
“El arrendador está obligado:
“(1) A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
“(2) A hacer en ella durante el arrendamiento todas las re-paraciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
“(3) A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
“(4) A suscribir y entregar al arrendatario un recibo por cada pago hecho por éste.”(3)
Empero, para que el arrendador esté en la obligación impués-tale por el inciso (2) del artículo 1444, supra, es menester, a tenor de lo dispuesto por el artículo 1449 del mismo cuerpo legal que el arrendatario ponga “en conocimiento del propie-tario, en el más breve plazo posible,.... la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2 del artículo lkkh.” (Bastardillas nuestras.) En el presente caso, repetimos, la prueba demuestra no sólo que la arrendataria tenía el dominio absoluto de la escalera en cuestión, sino tam-bién que ella jamás puso en conocimiento del demandado Blanco que en el piso de ésta' existían defectos de clase al-guna.
Finalmente insiste la apelante en que el tribunal a quo erró al dictar sentencia en su contra. Tampoco se ha cometido este error. En lo que al subarrentario concierne, éste ocupa con relación al subarrendador la misma posición que el arrendatario ocupa respecto del arrendador. Ortiz v. McCormick Steamship Co., 57 D.P.R. 560, 565., Sobre el par
. . los derechos y obligaciones que recíprocamente compe-ten a subarrendador y subarrendatario, se regularán por lo que el Código establece para arrendador y arrendatario. Así, por ejemplo, el subarrendador estará obligado a entregar al sub-arrendatario la cosa objeto del contrato, a hacer en ella durante el subarriendo todas las reparaciones necesarias a fin de conser-varla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al subarrendatario en el goce pacífico del subarriendo por todo el tiempo del contrato;...(Bastardillas nuestras.)
Siendo el defecto en la escalera uno latente, no obstante el hecho de que él subiera y bajara por ella varias veces al día, el demandante no estaba en la obligación de notificar a la sub-arrendataria de la existencia de tal defecto. Ortiz v. McCormick Steamship Co., supra. Por tanto, el hecho de que el demandante no pusiera en conocimiento de la tercera deman-dada la existencia de ese defecto, no releva a ésta de la respon-sabilidad que ella tenía de hacer en la cosa arrendada todas las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir para el uso a que la misma se destinaba y a mantener al subarrendatario en el goce pacífico del local arrendado. Su omisión a este respecto constituyó negligencia de la cual debe responder.
La sentencia apelada será confirmada.
A los fines del presente caso la no autorización para subarrendar carece de importancia.
En los autos hay dos contestaciones del demandado Blanco, pre-sentadas por distintos abogados.
La enmienda de 1942 consistió meramente en la adición del in-ciso (4).
Con anterioridad al accidente la arrendataria notificó a Blanco de ciertos defectos existentes en la balaustrada o pasamano de la escalera. Los mismos fueron corregidos. Aqui, sin embargo, esa notificación y esas reparaciones no desempeñan papel de clase alguna.
En el caso de autos, lejos de estipular el contrato de arrendamiento que el dueño inspeccionaría la propiedad para cerciorarse de la necesidad de reparaciones, el mismo en el párrafo (/) de la cláusula quinta dispone que:
“El propietario no será responsable de ningún daño que pueda oca-sionarse a la propiedad, así como a los oficiales y accionistas que componen la corporación arrendataria o a sus empleados, sirvientes o dependientes o al público en general que penetre o utilice el local arrendado por causa de ningún desperfecto o defecto del edificio o sus terrenos y alrededores, ni por ningún accidente sufrido durante la permanencia de la arrendataria en el disfrute del local, siendo esta responsabilidad única y exclusiva de dicha arrendataria que asume la obligación de cuidar y mantener el local en condiciones de absoluta seguridad.”
Aunque dada la conclusión a que estamos llegando sobre la responsa-bilidad del dueño, se hace innecesario determinar el alcance de una esti-
“Artículo 10, — El arrendador está obligado a hacer en la propiedad alquilada todas las reparaciones necesarias durante el arrendamiento a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener en funcionamiento todos sus servicios;... ”
“Artículo 14. — Será nula toda cláusula o estipulación de un contrato de arrendamiento que prohíba al inquilino el disfrute de la propiedad arrendada, o que le prohíba o impida alojar niños en la misma, o que le imponga condiciones injustas, abusivas o irrazonables, o que apareje la re-nuncia de cualquier beneficio establecido en esta Ley. (Bastardillas nuestras.)
Tampoco es necesario discutir el alcance que tal estipulación pueda te-ner sobre los derechos de un tercero.