79 P.R. Dec. 801 | Supreme Court of Puerto Rico | 1957
emitió la opinión del Tribunal.
Se trata de una acción para recobrar tres veces el im-porte de un reembolso de alquileres que ordenó el Adminis-trador de Estabilización Económica, en virtud de la autoriza-ción que le confiere la sección 8 de la Ley de Alquileres Ra-zonables (17 L.P.R.A. see. 188), y para obtener además 1a. devolución sencilla del sobreprecio que cobró el casero mien-tras rigió en Puerto Rico la Ley Federal de Inquilinato de 1947 (50 U.S.C.A., App., sees. 1881 et seq.). El Tribunal Superior dictó sentencia declarando con lugar ambas recla-maciones .del inquilino y el propietario interpuso el presente recurso de apelación.
En síntesis, los hechos que dieron lugar a este pleito son los siguientes: en septiembre 15 de 1952 el demandado cedió en arrendamiento al demandante, por un canon mensual de ciento cincuenta dólares, un apartamiento que figuraba ins-crito como vivienda bajo el programa federal de control de al-quileres con un canon máximo de $85.85. En el contrato de arriendo se hizo constar, entre otras cosas, que el arrendata-rio establecería un salón de belleza en el referido aparta-miento. Pero el propietario nunca solicitó modificación al-guna en la inscripción del apartamiento, y, al cesar el control federal de alquileres en Puerto Rico en julio 31 de 1953, el mismo quedó inscrito como vivienda con idéntico canon máximo bajo nuestra Ley de Alquileres Razonables.
“... se le ordena devolver a su inquilino dentro de los próxi-mos treinta (30) días a partir de la fecha de la presente, el sobre-precio cobrado correspondiente a nueve meses a razón de $64.15 por mes, o sea un total de $577.35. El reembolso podrá efec-tuarse en un pago total, en pagos parciales, o en crédito contra alquileres futuros inmediatos, en caso de que el inquilino conti-núe ocupando la propiedad.
“Si transcurrido el plazo de treinta (30) días usted no ha efectuado dicho reembolso o no ha llegado a un acuerdo con su inquilino en cuanto al crédito a concederse contra alquileres fu-turos, el inquilino tendrá derecho a demandarle judicialmente por tres veces la cantidad cobrada en exceso del alquiler má-ximo, o por cincuenta dólares ($50), cualesquiera de las dos fuera mayor, más las costas, gastos y honorarios del abogado del demandante.”
Ambas partes solicitaron la reconsideración de dicha orden. El casero alegó, entre otras cosas, que el uso real y predominante del local era comercial y no residencial, por lo cual no procedía ordenar un reembolso a base del canon máximo autorizado para el apartamiento como vivienda.
“... el Administrador, por la presente enmienda su Orden de Reembolso de 25 de junio de 1954 de manera que la cantidad total a devolver al inquilino, sea $627.35. El plazo de treinta (30) días, para efectuar el reembolso, según lo dispone el ar-tículo 8, párrafo (d) de la Ley de Alquileres Razonables (Ley 464 de 25 de abril de 1946) empezará a contarse desde la fecha de esta Resolución.”
El casero no interpuso recurso de revisión alguno contra la mencionada orden final de reembolso. Tampoco efectuó el reembolso ni llegó a un acuerdo con el inquilino sobre la forma de pago dentro de los treinta días siguientes a la fe-cha en que se expidió dicha orden. En consecuencia, con fecha agosto 27 de 1954, el inquilino presentó su demanda en este pleito. Luego de un juicio en los méritos, el tribunal a quo dictó la sentencia que es objeto de este recurso, con-denando al casero a pagar: (1) tres veces el importe del reembolso a que se contrae la orden del Administrador — por el sobreprecio cobrado desde agosto 1 de 1953 hasta abril 30 de 1954 — ; (2) el importe del sobreprecio cobrado desde septiembre 15 de 1952 hasta julio 31 de 1953; y (3) las costas más $300 de honorarios de abogado.
Ante nos se plantea, en primer lugar, la cuestión
Creemos que el tribunal de instancia actuó correctamente. Basta señalar que a tenor del art. 7 citados: (1) la revisión judicial de los procedimientos habidos ante el Administra-dor sólo se permite mediante el recurso ante la Sala de San
“... no es necesario que consideremos si tal orden es contraria al artículo 6 [de la Ley de Alquileres Razonables], o si no está justificada por tal disposición estatutaria, ya que la. parte de-mandada está imposibilitada legalmente, y no está en condicio-nes jurídicas adecuadas, para impugnar colateralmente la vali-dez retroactiva de esa orden en este procedimiento específico del caso de autos. No surge de los autos que los demandados hayan solicitado la revisión de la orden en cuestión ante la Sección de San Juan del anterior Tribunal de Distrito de Puerto Rico, hoy Sala de San Juan del Tribunal Superior de Puerto Rico. Tal corte o tribunal tenía y tiene jurisdicción exclusiva para deter-minar la validez de una orden o determinación del Adminis-trador. .. Al no agotar ni recurrir los demandados al remedio previsto en el. .. artículo 7, ellos no pueden impugnar colateral-mente la validez de la orden en un procedimiento independiente como el del caso de autos.”
La see. 7 de nuestra Ley de Alquileres Razonables reproduce sustancialmente las disposiciones de la see. 205 de la Ley Federal sobre Control de Precios de 1942, por lo menos en lo que concierne al recurso estatutario exclusivo de revi-sión judicial. La jurisprudencia constante de los tribunales federales reconoció el principio de que, bajo la referida see. 205, el único foro para impugnar la validez de una orden de reembolso de alquiler era la Corte de Emergencia de Ape-laciones. O dicho de otro modo: cualquier cuestión relativa a la nulidad de una orden de reembolso sólo podía plantearse ante dicha Corte de Emergencia mediante el recurso de revi-sión dispuesto por ley. De ahí que era incontrovertible la
Ahora bien, el apelante alega además que él cumplió con la orden de reembolso, dentro del plazo que fija la ley, por lo cual no procede la reclamación de triple daño. El tribunal sentenciador determinó lo contrario y, a nuestro juicio, la prueba practicada en el juicio sostiene dicha conclusión. En efecto, a tenor del art. 8 citado y de la orden de reem-bolso que se dictó el 22 de julio de 1954, el casero venía obli-gado a devolver al inquilino el sobreprecio dentro de los treinta días siguientes a la fecha de la orden, o a llegar a un acuerdo dentro del mismo término con el inquilino para hacer el reembolso en pagos parciales futuros. De lo contra-rio, surgía el derecho a demandar por tres veces el importe del reembolso. Aquí el casero apelante ni efectuó el reem-bolso ordenado ni llegó a un acuerdo con el inquilino sobre pagos parciales dentro del plazo que fija el estatuto. Se li-mitó a enviar el 26 de julio de 1954 una carta al Adminis-trador de Estabilización Económica que decía: “Deseo co-municar a usted y por vuestro conducto al inquilino... que (éste) queda autorizado a descontar la suma indicada en la orden de reembolso de la renta futura que le corresponde de pagar”. Huelga decir que esto no constituye un acuerdo con el inquilino. Además, la prueba en autos demuestra que el inquilino se mudó del apartamiento arrendado el día 6 de agosto de 1954, por lo cual en ningún caso los pagos parciales
Así, el fallo recurrido debe confirmarse en tanto ordena al propietario que pague primero, tres veces el importe del reembolso que el Administrador decretó a base del sobrepre-cio cobrado desde agosto 1 de 1953 hasta abril 30 de 1954, y segundo, las costas y los honorarios de abogado del deman-dante en esta acción. En cambio, creemos que el deman-dante no tenía derecho a la devolución del sobreprecio que pagó desde septiembre 15 de 1952 hasta julio 31 de 1953, mientras regía en Puerto Rico la Ley' Federal de Alquileres de 1947. 50 U.S.C.A., App., sees. 1881 et seq. Y al resolver lo contrario el tribunal de instancia incidió en error.
La razón es sencilla: la única acción que, al amparo de la see. 205 de la Ley Federal de Alquileres de 1947,
Es cierto que, según la see. 204 (/) de la ley federal citada, todos los derechos y obligaciones que surgieron mientras rigió en Puerto Rico el control federal de alquileres, subsisten aún después de la fecha en que cesó de estar en vigor
Además sería ocioso tratar de hallar en la see. 206 (b) de la Ley Federal de Alquileres de 1947, una justificación para soslayar la defensa de prescripción en este
Por los motivos expuestos se modifica la sentencia objeto de este recurso de apelación, y se ordena al demandado-ape-lante a pagarle al demandante la cantidad de $1,882.05 es decir, tres veces el importe del reembolso consignado en la orden que dictó el Administrador de Estabilización Econó-mica, más las costas y $800 de honorarios de abogado.
El art. 9 de dicha ley dispone que: “... en caso de que el control federal de alquileres cese en Puerto Rico y el gobierno federal ceda a la
Dicho artículo provee que: “Cualquier regla, reglamento, orden o determinación del Administrador será revisable por la sala de San Juan del Tribunal Superior mediante el correspondiente recurso de revisión, que podrá establecer la parte afectada dentro de los diez (10) días siguientes a la fecha en que fuere promulgada o notificada dicha regla, reglamento, orden o determinación; Disponiéndose, sin embargo, que si el recurso tuviere por única finalidad la revisión de una orden o determinación au-mentando o rebajando el canon de arrendamiento, tal recurso podrá esta-blecerse en la sala del Tribunal Superior en que radique la propiedad con-cernida, confiriéndose por la presente jurisdicción a dichas salas para co-nocer de tales recursos de revisión.
“Por la presente se confiere jurisdicción exclusiva a la sala de San Juan del Tribunal Superior para determinar la validez de cualquier regla, reglamento, orden o determinación del Administrador.
“La interposición del recurso de revisión a que se refiere esta sección no suspenderá los efectos de la regla, reglamento, orden o determinación del Administrador.
“El Tribunal Supremo de Puerto Rico, en ejercicio de su discreción, podrá revisar mediante certiorari las resoluciones o sentencias que dictare el Tribunal Superior en los recursos de revisión a que se refiere esta sección.”
Claro está, si el recurso tiene por única finalidad la revisión de una orden o determinación aumentando o rebajando el canon de arrenda-miento, la ley dispone que el mismo “podrá establecerse ante la Sala del Tribunal Superior en que radique la propiedad concernida”. Véase 17 L.P.R.A. see. 187.
E1 citado artículo dispone en parte que:
“(a) El propietario que cobre o reciba de su inquilino una cantidad en exceso del alquiler máximo fijado por el Administrador deberá devolver dicho exceso a su inquilino dentro de los treinta (30) días siguientes a ser requerido para ello, por escrito, por el inquilino o por el Administrador.
“(6) En aquellos casos en que el Administrador reduzca un alquiler incluyendo reembolso al inquilino, el propietario deberá llevar a efecto el reembolso dentro de los treinta días siguientes a la fecha de la orden de reembolso.
“(c) No será necesario el reembolso dentro del período indicado en los incisos (a) y (6), si dentro de dicho plazo las partes acuerdan o en su defecto y a petición de cualquiera de las partes, el Administrador autoriza que el reembolso se efectúe en forma de pagos parciales futuros. En aquellos casos en que el inquilino continúa en posesión del local, dichos pagos parciales podrán ser deducidos de los alquileres futuros inmediatos.
“ (d) Si transcurren los treinta (30) días mencionados en los incisos: (a) y (b), sin que el propietario haya efectuado el reembolso o sin que se haya efectuado el acuerdo mencionado en el inciso (c), el inquilino, podrá incoar contra el propietario una acción por tres veces el importe del reembolso o por cincuenta (50) dólares, cualquiera de estas sumas que fuese la mayor, más las costas y honorarios de abogado del deman-dante. A los efectos del derecho a demandar por un mínimo' de cincuenta (50) dólares se considerará como una sola causa de acción todos los reem-bolsos existentes a favor del inquilino en el momento de radicarse la de-manda y no se reconocerá el derecho a demandar por un mínimo de cin-cuenta (50) dólares, por cada sobreprecio sujeto a reembolso.”
Debe añadirse que durante los meses de junio, julio y agosto de 1954, el inquilino no pagó el alquiler pero el casero tampoco exigió que lo pagara. En agosto 24 de 1954, el inquilino saldó los tres meses adeuda-dos, descontando el sobreprecio que había pagado por el mes de mayo del mismo año. Con fecha 30 de agosto, demasiado tarde, el casero envió un cheque por la totalidad del reembolso al demandante, pero éste lo rechazó.
Dicha sección dispone en parte que: “(a) Cualquier persona que solicite, acepte, reciba o retenga cualquier pago de renta en exceso del máximo prescrito a tenor de las disposiciones de esta ley o de cualquier re-glamento, orden o requerimiento al amparo de la misma, deberá pagar a la persona de quien haya solicitado, aceptado, recibido o retenido tal pago (o a los Estados Unidos, como se dispone más adelante) una suma razo-nable por concepto de honorarios de abogado y las costas que determine el tribunal, más daños predeterminados (liquidated damages) en la suma de (1) $50, o (2) no más de tres veces el importe del pago o de los pagos solicitados, aceptados, recibidos o retenidos en exceso del alquiler máximo que legalmente podía ser solicitado, aceptado, recibido o retenido, como determine la corte en su discreción, cualquiera de estas sumas que fuese la mayor: Disponiéndose, que el importe de dichos daños predeterminados (liquidated damages) será el importe del sobreprecio o sobreprecios si el demandado prueba que la violación no fué voluntaria ni tampoco ocurrió como consecuencia de haber dejado de tomar precauciones factibles para evitar dicha violación.
*813 “(o) Podrá incoarse una acción para recobrar los daños predetermi-nados (liquidated damages) provistos en esta sección ante cualquier corte federal que posea jurisdicción adecuada, independientemente de la cuantía en controversia, o ante cualquier corte de cualquier estado o territorio que tenga jurisdicción adecuada, dentro del término de un año después de la fecha de la violación: Disponiéndose, que si la persona de quien se so-licita, acepta, recibe o retiene dicho pago...no inicia la acción indicada en esta sección dentro del plazo de treinta días a contar de la fecha en que ocurre la violación o por cualquier razón no tiene derecho a entablar dicha acción, los Estados Unidos podrán transigir la reclamación que surja de la violación o entablar acción judicial dentro de un año después de la fecha de la violación...” (50 U.S.C.A., App., 1895) (Bastardillas nues-•tras.)
E1 término prescriptivo de un año que provee la see. 205 citada normalmente se cuenta desde la fecha del pago de cada sobreprecio en alquileres. De ahí que sólo podía reclamarse por el sobreprecio total pa-gado dentro del año inmediatamente anterior a la fecha de presentación de la demanda. Véase Shockley v. Winkler, 196 F.2d 927 (C.A. 5, 1952); Leimer v. Woods, 196 F.2d 828 (C.A. 8, 1952); Magnotta v. Leonard, 102 F. Supp. 593 (D.C.Pa. 1952). No obstante, si en violación de los regla-mentos sobre alquileres el casero no inscribía la propiedad, el término prescriptivo de un año no se contaba desde la fecha del cobro del sobre-precio, sino desde el momento en que éste violaba la orden de reembolso. Woods v. Stone, 333 U. S. 472 (1948). En el caso de autos, como ya in-dicamos: (1) el apartamiento arrendado figuraba inscrito en la Ofi-cina Federal de Inquilinato; (2) se le había fijado un canon máximo; y (3) nunca se dictó una orden de reembolso bajo la ley federal.
La referida sección, según enmendada en 1953 (67 Stat. 24), dis-pone que al expirar la vigencia de la Ley Federal de Alquileres de 1947, todas las disposiciones de dicha ley, así como los reglamentos, órdenes y determinaciones dictados a tenor con la misma, “serán considerados como si todavía estuvieran en vigor a los fines de sostener cualquier demanda o acción relativa a cualquier derecho o responsabilidad en que se haya incurrido con anterioridad a la fecha de expiración especificada en este párrafo”. 50 U.S.C.A., App., 1894 (/).
Sobre la regla indicada, véanse también: Hart v. Leihy, 122 F. Supp. 510, 511 (D.C. Mo. 1954); Magnotta v. Leonard, 102 F. Supp. 593 (D.C.Pa. 1952); Harding v. Parker, 102 F. Supp. 36 (D.C. Minn. 1952); Riotte v. De Somov, 102 N.Y.S.2d 929 (1951); Stein v. Aintablian, 100 N.Y.S.2d 90 (1950); Kane v. Gutmann, 91 N.Y.S.2d 184 (1949).
La see. 206 (6) dispone lo siguiente: “Si a juicio del Presidente, cualquier persona ha cometido o se propone cometer próximamente cuales-quiera actos o prácticas que constituyen o constituirán una violación de cualquier disposición de esta ley, o de cualquier reglamento u orden emi-tido a tenor con la misma, los Estados Unidos podrán solicitar de cualquier tribunal federal, estatal o territorial que posea jurisdicción adecuada una orden que prohíba dichos actos o prácticas o una orden que obligue a cum-plir con las referidas disposiciones, y, si se demuestra que una persona ha cometido o se propone cometer .próximamente cualesquiera de los re-feridos actos o prácticas, deberá dicta/rse sin fianza una orden permanente o provisional de injunction, una orden de entredicho, o cualquier otra orden." (50 U.S.C.A., App., 1896 (6).) (Bastardillas nuestras.)
Cf. Chafee y Pound, Cases on Equitable Relief Against Torts (1933) 246 y sigtes., 281 y sigtes., 438-479; 1 Pomeroy, A Treatise on Equity Jurisprudence, 56-91, 227 y sigtes.; Hanbury, Modern Equity (6a ed., 1952) 174, 577-599; Pound, An Introduction to the Philosophy of Law (1922) 100-143; Eder, A Comparative Survey of Anglo-American and Latin-American Law (1950) 77-85; Rabasa, El Derecho Angloame-ricano (1944) 136-153, 208-215. Sobre el concepto de la equidad, consi-derado desde un punto de vista histórico y también analítico, véanse los siguientes artículos de Castán Tobeñas:. La Equidad y sus Tipos His-
Al respecto, véanse además: Camuñas v. United States, 212 F.2d 540, 541-542 (C.A. 1, 1954); United States v. Owens, 207 F.2d 725 (C.A. 6, 1953); United States v. Sheff, 194 F.2d 596, 597 (C.A. 9, 1952); United States v. Pileggi, 192 F.2d 878 (C.A. 2, 1951); Mahanor v. United States, 192 F.2d 873, 877 (C.A. 1, 1951); Orenstein v. United States, 191 F.2d 184 (C.A. 1, 1951); Jackson v. Woods, 182 F.2d 338 (C.A. 5, 1950) y Woods v. Wayne, 177 F.2d 559 (C.A. 4, 1949).