87 P.R. Dec. 351 | Supreme Court of Puerto Rico | 1963
emitió la opinión del Tribunal.
“El término del presente contrato de arrendamiento es el de tres (3) años, con efecto retroactivo su comienzo al primero de abril del año en curso [1956], y por tanto, a vencer el treinta y uno de marzo de mil novecientos cincuenta y nueve, prorrogable dicho término a tres (3) años más, a opción exclusiva de la arrendataria, pero viniendo ésta obligada, como condiciones para poder hacer uso de dicha prórroga, haber cumplido fielmente con todo lo pactado en el presente contrato; y, en segundo término, a notificarle por correo certificado a la arrendadora, y por lo menos con cuatro (4) meses de anticipación al vencimiento de dicho término original de tres años, de que la arrendataria va a hacer uso de la citada prórroga, pactándose, en su consecuen-cia, que la ausencia de dicha notificación dentro del término antes referido, privará definitivamente a la arrendataria de su- derecho a disfrutar de tal prórroga”, reza la cláusula de la escritura de arrendamiento otorgada por la deman-
La primera planta y parte de la segunda planta de un edificio sito en el número uno de la Calle General Gamba, del sector de la Marina, en San Juan, fueron los locales objeto de arrendamiento, que se destinaron por la arrenda-taria para su negocio de almacenar, empacar y distribuir arroz “Sello Rojo” de la Rice Growers Association of California, habiendo para ello instalado la maquinaria y equipo necesario. El canon mensual estipulado fue de $1,175, pagadero por mensualidades vencidas, durante el término del contrato; pero en caso de que la arrendataria hiciera uso de la prórroga convenida por tres años adicionales dicho canon se aumentaría a $1,300 mensuales.
Disfrutó la arrendataria de los locales arrendados hasta el 31 de marzo de 1959, fecha de expiración del término de duración establecido, y permaneció ocupándolos después de dicha fecha sin que notificara en la forma y dentro del tér-mino provisto por las partes de su intención de ejercitar la opción exclusiva de prórroga a su favor que contractualmente se estipuló — mediante comunicación cursada por correo certi-ficado, por lo menos con cuatro meses de antelación al término de tres años. Sin embargo, al transcurrir el mes de abril de 1959, la arrendataria remitió un cheque a la arrendadora por la suma de $1,175, expresándose como concepto en el com-
Una leve discrepancia surge en cuanto a si la arrenda-dora tuvo conocimiento previo de la intención de la arrenda-taria de trasladar su explotación industrial y comercial a los molinos que su representada construía en las inmedia-ciones del pueblo de Cataño. No obstante, podemos asegurar
La posición de la corporación arrendadora es que el arrendamiento quedó prorrogado sin necesidad de la notifi-
Analizado debidamente el pacto que denominaremos “op-ción de prórroga”, podrá observarse que el mismo contiene una cláusula para beneficio de la arrendataria que le garan-tiza la permanencia en la ocupación del inmueble arrendado por un período adicional de tres años sin que notificación
Se deduce que si el requisito de notificación escrita por el arrendatario con suficiente anticipación de su inten-ción de extender el término del contrato mediante el ejercicio de una opción de prórroga convenida en el contrato primi-tivo es para beneficio de la parte arrendadora, ésta puede renunciar a su cumplimiento. Dickinson v. Robinson, 272 Fed. 77 (C.C.A. 4, 1921); Wolf v. Tastee Freeze Corp., 109 N.W.2d 783 (Neb. 1961); Achtar v. Posner, 56 A.2d 797 (Md. 1948); Wallworth v. Johnson, 55 A.2d 305 (N.J. 1947); Straus v. Robbin, 133 Atl. 868 (N.J. 1926) ; McClelland v. Rush, 24 Atl. 354 (Pa. 1892) ; Wood v. Edison Electric Illuminating Co., 69 N.E. 364 (Mass. 1904) ; Fuchs v. Peterson, 146 N.E. 556 (Ill. 1925); Stone v. St. Louis Stamping Co., 29 N.E. 623 (Mass. 1892); McCue v. Collins, 208 S.W.2d 652 (Texas 1948); Burke v. Shafer, 189 S.W.2d 444 (Texas 1945) ; Kaimann v. Spivak, 17 S.W.2d 599 (Mo. 1929); Khouris Bros. v. Jonakin, 300 S.W. 612 (Ky. 1927); Dockery v. Thorne, 135 S.W. 593 (Texas 1911) ; Flint v. Mincoff, 353 P.2d 340 (Mont. 1960) ; Ketcham v. Oil Field Supply Co., 226 Pac. 93 (Okla. 1923); Rasch, Landlord and Tenant and Summary Proceedings (Baker, Voorhis & Co., 1950, § 211. Cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de España de 2 de enero de 1891 (Jurisp. Civil, t. 69, pág. 5). En otras palabras, la omisión del arrenda-tario de hacer la notificación en la forma provista y en tiempo hábil puede servir de escudo al arrendador para negar la vigencia de la relación contractual, Wolf v. Tastee Freeze Corp., 109 N.W.2d 733 (Neb. 1961) ; Zeidman v. Davis, 342 S.W.2d 555 (Texas 1961); McClellan v. Ashley, 104 S.E.2d 55 (Va. 1958) ; Anotaciones, Effect of lessee’s failure or delay in giving notice within specified time, of intention to renew lease, 44 A.L.R.2d 1359 (1955) y Landlord’s consent to extension or renewal of lease as shown by acceptance
La conducta de la arrendataria recurrente demues-tra, a nuestro juicio, que, si bien no remitió la notificación escrita requerida por el contrato por correo certificado y con cuatro meses de antelación a la expiración del vencimiento primitivo, aceptó que su permanencia en el inmueble se fun-dara en el ejercicio del derecho de prórroga. No puede interpretarse en otra forma su actuación al enviar el com-plemento para cubrir el canon según aumentado, ante los reclamos de la arrendadora que así se lo exigía. Cons-tituye ello un acatamiento a las disposiciones contractuales. Véanse, Amézaga v. Agudo, 67 D.P.R. 11 (1937) y Abarca v. Cordero, 60 D.P.R. 519 (1942). Si esa no era su posición, fácil le hubiese sido insistir en que como su ocupación se fundaba en la tácita reconducción sólo venía obligada a satisfacer el canon estipulado para el término original del contrato. Según indicamos anteriormente, en virtud de las disposiciones de orden público restrictivas de la acción de desahucio contenidas en el Art. 12 de la Ley de Alquileres Razonables, supra, llegado el día del vencimiento pactado en el contrato de arrendamiento, la relación arrendaticia se prorroga “obligatoriamente para el arrendador y potestati-vamente para el inquilino o arrendatario, sin alteración de ninguna de sus cláusulas, todas las cuales se reputarán vigentes”, salvo en los casos en que previas las notificaciones requeridas se autoriza al arrendador a “negar la prórroga
Tay-Holbrook v. Tutt, 24 P.2d 463 (Cal. 1933), citado en la opinión del tribunal de instancia, presentaba una situación muy similar a la del caso de autos. Las partes convinieron el arrendamiento de un local por cinco años mediante el pago de un canon mensual de $416.66. Se concedió al arrenda-tario una opción para prorrogar el contrato por cinco años adicionales bajo los mismos términos y condiciones, excepto que la renta se aumentaba a $500 mensuales. Para hacer uso de la prórroga se dispuso que se remitiría una comuni-cación escrita al arrendador con sesenta días de anticipación al vencimiento del término pactado. Transcurrido el plazo original, el arrendatario continuó en posesión del local arren-
En Cicinelli v. Iwasaki, 338 P.2d 1005, 1011 (Cal. 1959), el cesionario de un contrato de arrendamiento y el arrendador convinieron una prórroga de cinco años con un aumento del canon mensual de $740 a $1,040, y se sostuvo que el envío de un cheque por esta última suma daba lugar a la inferen-cia de que el arrendatario intentaba acogerse a la prórroga y aceptaba pagar la renta mayor, distinguiéndose así de Colyear v. Tobriner, 62 P.2d 741 (Cal. 1936), en donde, si-bien se notificó por el arrendatario el deseo de continuar en la ocupación del inmueble a la expiración del plazo pactado, no se significó la disposición de satisfacer el precio aumen-tado, sino que se continuó pagando el canon original.
Le Blanc v. Barielle, 25 So.2d 638 (La. 1946), en el cual se apoya la parte recurrente, no le favorece ni es aplicable. Se trataba de un contrato de arrendamiento por término de un año con opción a favor del arrendatario de prorrogarlo por tres años adicionales bajo los mismos términos y condi-ciones que los contenidos en el convenio primitivo — incluyendo el importe de la renta — , siempre que dicho arrendatario construyera mejoras por valor de no menos de $1,500 en el inmueble arrendado. Las mejoras fueron construidas den-tro del término original del contrato, pero el arrendatario en forma alguna, oral o escrita, comunicó al arrendador su intención de permanecer en el disfrute, aunque continuó en posesión después del plazo pactado y pagando la renta con-venida. Cuando el arrendador inicia acción para recobrar la posesión es que se esgrime por el arrendatario la alegación de que la aceptación de la renta después de la expiración del término original unida a la circunstancia del cumplimiento de la condición sobre la construcción de las mejoras constituía una renovación expresa o implícita del acuerdo contractual por todo el período concertado para el caso de prórroga. El tribunal determinó que, en ausencia de una actuación del arrendatario manifestando positivamente su intención de utilizar la prórroga, el hecho de la continuación en la pose-sión por éste después de la fecha del vencimiento pactada meramente producía una tácita reconducción, pero no obli-gaba al arrendador por todo el término de la prórroga. Obsérvese que este caso no es más que una aplicación de que el requisito de notificación para el ejercicio de la prórroga es para beneficio del arrendador, y que el arrendatario no puede imponerle la continuación de la relación arrendaticia si no ha cumplido con los términos sobre la forma de dicha
No cometió error el tribunal de instancia al dictar sentencia declarando que la relación arrendaticia entre las partes subsistió hasta el día 31 de marzo de 1962, y que la arrendataria viene obligada al pago de los cánones de arren-damiento hasta esta última fecha. Ahora bien, a primera vista, los locales arrendados dedicados a una empresa comer-cial e industrial, se encuentran sujetos a la reglamentación vigente sobre inquilinato, Art. 4(a) de la Ley Núm. 464 de 25 de abril de 1946 (17 L.P.R.A. sec. 184(a)). Siendo ello así, no podemos, en ausencia de prueba sobre el particular, determinar la cantidad que deberá satisfacer la arrenda-taria, especialmente considerando la posibilidad de que el aumento contractual convenido entre las partes esté interve-nido por dicha reglamentación. A este respecto, véanse, United States Trust Co. v. Nedab Holding Corp., 93 N.Y.S.2d 276 (1949) y Plessdore Realty Corporation v. Fasano, 69 N.Y.S.2d 435 (1947).
Se confirmará la sentencia dictada por el Tribunal Superior, Sala de San Juan, en 21 de abril de 1961.
Conforme a la Regla 59 de las de Procedimiento Civil de 1958, 32 L.P.R.A., Supl. 1961, pág. 187, el procedimiento para obtener una sentencia declaratoria se rige por dichas reglas. Véanse, Asociación de Distribuidores v. Admón. Estabilización, 81 D.P.R. 212 (1959); Colón v. San Patricio Corporation, 81 D.P.R. 242 (1959); Llopiz v. Arburúa, 72 D.P.R. 531 (1951); Cristy v. Malavé, 70 D.P.R. 524 (1949), resueltos bajo la anterior Regla 57 de las de Enjuiciamiento Civil de 1943, similar en su redacción a la actual Regla 59.
En la página 4 de su alegato la parte recurrente explica que accedió a tal insistencia “porque no quería que la arrendadora notificara la terminación del arrendamiento de mes en mes.” Aunque plausible, esta explicación no encuentra apoyo en ninguna de las declaraciones o contra-declaraciones que se unieron a las solicitudes de sentencia sumaria, y por tanto, no podemos considerarla como un hecho establecido a los fines de resolver el presente recurso. Véase, sin embargo, la discusión posterior a las páginas 11 y 12 de esta opinión, sobre el efecto del Art. 12 de la Ley de Alquileres Razonables.
E1 texto de dicha comunicación lee:
“Me refiero a la conversación que el que suscribe sostuvo con usted [sic] en relación a los locales que actualmente ocupamos en la calle General Gamba, y pasamos a informarles que vamos a desocupar los mismos el día último de febrero del 1960, fecha en la cual vamos a mudarnos a los Molinos nuestros.
“En caso de que interinamente surja alguna dificultad que nos obligue a quedarnos un mes más en dichos almacenes, procederemos a notificarlo inmediatamente.”
En virtud de la cláusula 8(n) de los contratos de arrendamiento* a la arrendataria le estaba prohibido ceder en todo o en parte su derecho de arrendamiento, o subarrendar los locales cedídosle, excepto a alguna organización filial de dicha arrendataria o cuando el cesionario o sub-arrendatario fuere el señor J. Gus Lallande, sus hijos o sus herederos-.
“Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los Arts. 1467 y 1471, a menos que haya precedido requerimiento.”
Se ha indicado que como la reconducción nunca es prórroga del con-trato vigente, sino uno nuevo, aunque tenga en el anterior su fundamento, cabe definir la tácita reconducción como “aquel contrato de arrendamiento de un fundo, que la ley supone concertado a base de otro preexistente que entiende renovado, por la inactividad del arrendador que se abstuvo de requerir al arrendatario antes de finalizar el plazo contractual, sin de otro lado notificarle su oposición a la continuidad realizada durante cierto tiempo, expresamente concretado por el legislador” (Moreno Mocholi, La “Tácita Reconducción” en la Nueva Ordenación de los Arren-damientos de Fincas Rústicas, Revista General de Legislación y Juris-prudencia, Tomo 178, pág. 581 (1945). Se justifica por el beneficio que representa la continuidad de la explotación de los predios agrícolas y pomo una garantía adicional de la estabilidad del arrendatario. De Casso y Cervera, en su Diccionario de Derecho Privado (1954), pág. 3757, señalan la concurrencia de los siguientes requisitos para la existencia de la tácita reconducción: 1) que las partes hayan estado vinculadas contractualmente; 2) que el arrendamiento primitivo haya expirado, .véase, Torres v. Biuggi, 72 D.P.R. 869 (1951); 3) que el arrendatario continúe en el disfrute del inmueble arrendado por quince días; (4) que esta permanencia lo sea con la aquiescencia del arrendador, Cfr. Besosa v. Tribunal de Distrito, 68 D.P.R. 32 (1948); Rodríguez v. Bosch Her-
Sobre el plazo de la tácita reconducción, véanse, Sentencias del Tribunal Supremo de España de 29 de septiembre de 1896 (Jurisp. Civil, t. 80, pág. 228); 12 de octubre de 1900 (Jurisp. Civil, t. 90, pág. 441); y 20 de noviembre de 1909 (Jurisp. Civil, t. 116 pág. 418).
“Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
“En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial cumplido el término.”
“Sea cual fuere la fecha de su edificación u ocupación y tanto en las viviendas como en los locales de negocio, aunque cambie el dueño o el titular arrendador, llegado el día del vencimiento pactado en el con-trato de arrendamiento, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, sin alte-ración de ninguna de sus cláusulas, todas las cuales se reputarán vigentes. La anterior es aplicable tanto a contratos escritos como a convenios orales y la prórroga se entenderá por los plazos que fija el Art. 1471 del Código Civil, pero nunca por un período mayor que la duración de la emergencia declarada en esta ley. Dicha prórroga es también aplicable a solares dados en arriendo y en los cuales existen edificaciones pertenecientes a dueño distinto al del solar.”
Para otros temas relacionados con la suficiencia de la notificación del ejercicio de una opción de prórroga de un contrato de arrendamiento, véanse, Anotaciones, Sufficiency of notice of exercise of option to renew lease, 51 A.L.R.2d 1404 (1957), 148 A.L.R. 172 (1944), 99 A.L.R. 1010 (1935) y 1 A.L.R. 343 (1919).
Contrario a lo que ocurre actualmente en España, existe una perfecta concordancia entre las disposiciones de la Ley de Alquileres Razonables que imponen la prórroga obligatoria del contrato de arrenda-miento y los artículos del Código Civil referentes al tiempo de la tácita reconducción, pues el Art. 12 in fine, supra, señala que la prórroga se extenderá por los plazos que fija el Art. 1471 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 4092, aunque nunca por un período mayor que el de la duración de la emergencia en relación con el problema de inquilinato.
Salvo contadas excepciones, en España las disposiciones sobre tácita reconducción han quedado inefectivas por haber sido sustituidas por prescripciones especiales de la legislación sobre arrendamientos rústicos y urbanos. Véanse, en cuanto a arrendamientos de predios rústicos, los Arts. 2 y 3 de la Ley de 28 de junio de 1940 (Medina y Marañón, Leyes Civiles de España, Instituto Editorial Reus (1958) Tomo 2?, pág. 1105) y el Art. 6 de la Ley de 23 de julio de 1942 (Medina y Marañón, op. cit., pág. 1135); y en cuanto a los arrendamientos urbanos, el Art. 57 de la Ley de 13 de abril de 1956 (Medina y Marañón, op. cit., pág. 1362) y el anterior Art. 70 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946, de donde se copió literalmente la primera oración del Art. 12 de nuestra Ley de Alquileres Razonables (García Royo, Tratado de Arrendamientos Urbanos, Gráficas Voluntas, Madrid (1948) Vol. II, págs. 9-29). Así lo tiene declarado expresamente la Sala de lo Social del Tribunal Supremo de España en sus sentencias de 26 de marzo de 1953 (Jurisp. Civil, t. 42, pág. 397); 31 de octubre de 1952 (Aranzadi, Repertorio de Jurispru-dencia, t. XIX, pág. 1598), 7 de febrero de 1946 (Aranzadi, op. cit., t. XIII, pág. 233); 19 de noviembre de 1945 (Aranzadi, op. cit., t. XII, pág. 901); y 23 de junio de 1942 (Aranzadi, op. cit. t. IX, pág. 493) ; Bellon Gómez, Régimen Legal de los Arrendamientos Urbanos, Editora Nacional, Madrid (1949), pág. 210.