72 P.R. Dec. 718 | Supreme Court of Puerto Rico | 1951
emitió la opinión del tribunal.
■ Al dictar sentencia declarando con lugar la demanda so-bre retracto legal en este caso, el Tribunal de Distrito de Puerto Rico, Sección de Caguas, llegó a las siguientes conclu- • siones de hecho:
“1. Que el demandante es dueño de la finca de 4.84 cuerdas que se describe en el hecho cuarto como sigue: (Se describe.)
“2. Que la codemandada doña María Nieves Rodríguez y su hija son dueñas de la parcela de terreno de una cuerda que se describe así: (Se describe.)
“3. Que el demandante es el único propietario de la tierra colindante con la parcela de terreno que no excede de una hec-tárea, propiedad de doña María Nieves Rodríguez y de su hija.
“4. Que doña María Nieves Rodríguez y su fenecido esposo don Gilberto Alcaide Arroyo adquirieron por la suma de $2,200 la finca de una cuerda a que ya nos hemos referido, el día 10 de junio de 1944 por compra a don Joaquín Jiménez Santa, según consta de la escritura húmero 47 de igual fecha, otorgada ante el notario don Juan Calzada González, la cual escritura nunca ha sido presentada para su inscripción en el Registro de la Propiedad de Caguas. Don Gilberto Alcaide Arroyo, esposo de la codemandada doña María Nieves Rodríguez falleció con posterioridad a la radicación de la demanda original habiendo sido sustituido por sus herederos, o sea, la hija habida en su matrimonio con la codemandada doña María Nieves Rodríguez.-
“5. Que la finca del demandante y la de las demandadas co-lindan entre sí y no están separadas por arroyos, acequias, ba-rrancos, caminos y otras servidumbres aparentes.
“6. Que del título de adquisición de la finca de una cuerda por parte de las demandadas aparece que dicha finca está gra-vada por una hipoteca, la- cual fué constituida por el mismo documento, por la suma de $1,200 de principal a favor del co-demandado don Juan Sixto Marcano.
“7. Que con anterioridad a la compra de la finca de una cuerda la misma fué poseída en arrendamiento -por la señora madre de la demandada doña María Nieves Rodríguez, la se-ñora María Serrano, desde el año 1919 hasta la fecha de su fa-llecimiento en 19 de febrero de 1943, y desde aquí en adelante
“8. Que con el expreso consentimiento del anterior dueño de la finca de una cuerda, don Joaquín Jiménez Cruz, causante del codemandado Joaquín Jiménez Santa, la arrendataria original doña María Serrano, madre de la codemandada doña María Nieves Rodríguez Serrano, procedió a edificar de su propio peculio las siguientes edificaciones: (Se describen unas casas pequeñas y casetas para baños y letrinas.)
“9. Que en la actualidad doña María Nieves Rodríguez es condueña de la mitad proindivisa de las construcciones edifi-cadas por su difunta madre doña María Serrano y las cuales se describen en el párrafo anterior.
“10. Que el 21 de junio de 1944 al demandante le informaron que el codemandado Joaquín Jiménez Santa había vendido la finca de una cuerda que es objeto de esta acción de retracto, y haciendo las investigaciones pertinentes se enteró y tuvo cono-cimiento el 23 de junio de 1944 de que efectivamente dicho codemandado había vendido la mencionada finca a los esposos Gilberto Alcaide Arroyo y María Nieves Rodríguez, por escri-tura otorgada el día 10 de junio de 1944 ante el notario don Juan Calzada González.
“11. Que la finca de una cuerda propiedad de la codeman-dada doña María Nieves Rodríguez y de su hija Migdalia Alcaide Rodríguez es una finca rústica y no urbana ya que si bien es cierto en la misma hay algunas edificaciones, las anteriormente descritas, sin embargo la mayor parte de la finca, como tres cuartas partes de la misma está sembrada de pasto en su mayor parte natural y dedicada al cuido de ganado. En este sentido damos crédito a la prueba ofrecida por el demandante, la cual fué corroborada de manera fehaciente por la inspección ocular que efectuáramos. Además la finca está, aunque esto no será decisivo, fuera del perímetro de la población colindante con otras fincas rústicas a excepción de la colindancia Norte que es con un camino vecinal.
“12. El demandante se obligó a consignar y a abonar el precio de todos los gastos necesarios y útiles hechos en la finca por los demandados, tan pronto fuese establecido y conocido el montante de los mismos.”
No conformes con la sentencia los demandados apelaron y en este recurso sostienen que el tribunal inferior erró al declarar que la demanda aduce hechos suficientes constitu-tivos de causa de acción, al declarar que el derecho del de-mandante, como colindante, a retraer la finca es preferente al derecho que tenía la demandada María Nieves Rodríguez a adquirir la misma por razón de ser condueña de las edi-ficaciones levantadas de buena fe y existentes en dicho in-mueble y al considerar y declarar que la finca que se intenta retraer sea una de naturaleza rústica.
Sostienen los apelantes que la demanda es insuficiente: (1) porque no se alega en ella compromiso alguno por parte del demandante de no vender la finca' que intenta retraer durante el término de cuatro años, y (2) porque el demandante no hizo una consignación válida ya que un cheque certificado no constituye moneda legal corriente de los Estados Unidos.
Arguyen los apelantes que el compromiso de no vender 'durante cuatro años, no obstante referirse al “comunero” en relación con la “participación del dominio que retraiga”, es aplicable también al retracto legal de colindantes pues debemos interpretar el término “comunero” como equivalente al término “retrayente”. No podemos convenir con esta interpretación forzada del precepto claro del estatuto. Tam-poco lo ha hecho el Tribunal Supremo de España pues en su Sentencia de 3 de abril de 1946, 15 Repertorio de Juris-prudencia Civil 779, se expresó en esta forma:
“No cabe estimar violación del artículo 1618 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por el hecho de no constar en autos el compromiso de los retrayentes, ‘de no vender durante cuatro años la participación del dominio retraída’, que exige dicho pre-cepto, siempre que se trate de retracto de comuneros, en cuan-tos casos resulte que el retracto efectivamente ejercitado es el de colindantes.”
Los casos de Noble v. Rodríguez, supra, y Vellón v. Central Pasto Viejo, supra, citados por los apelantes, no son autoridad para sostener su contención por tratarse en los mismos del retracto de comuneros y no del de colindantes.
En cuanto al otro motivo sobre la inadecuada consignación por cheque certificado (
Por el segundo sostienen los apelantes que la demandada, María Nieves Rodríguez, tiene un derecho preferente al del demandante para la adquisición del predio objeto del retracto ya que a todos los efectos de esta acción, dicha demandada debe ser considerada como una comunera o copropietaria de dicho predio o, en la alternativa, que ella tiene dicho derecho preferente de acuerdo con el artículo 297 del Código Civil, ed. de 1930. (
En cuanto a la primera cuestión los apelantes citan el artículo 326 del Código Civil (
Son inaplicables dichas Sentencias a la situación que pre-senta el caso de autos. La demandada María Nieves Rodrí-guez era una arrendataria del predio de terreno objeto del retracto. Nada hay en la prueba que demuestre que ella era dueña de los pastos o arboleda existentes en dicho predio a la fecha en que éste fué vendido. Por el contrario los apelantes, al argumentar el tercer error, sostienen que allí no existen pastos ni árboles que puedan darle al predio el carácter de rústico.
En cuanto al segundo punto los apelantes tratan de. demostrar que existe incompatibilidad entre la disposición contenida en el artículo 297 del Código Civil, ■ supra, relativa a la accesión y los preceptos que regulan el retracto legal. No hay tal conflicto. El derecho que tiene el dueño del terreno de hacer suyo lo construido de buena fe, previo el pago correspondiente, es un derecho que pasa al colindante retrayente al subrogarse en los derechos del dueño y, a ese efecto, la sentencia en este caso dispuso que la demandada María Nieves Rodríguez otorgaría escritura de retracto legal a favor del demandante, previo pago por parte de éste de todos los gastos necesarios y útiles efectuados en la finca. También se dispuso que se cancelaría la hipoteca que existe a favor de los demandados Juan Sixto Marcano y su esposa sobre la finca previo el pago del montante de la misma por él demandante.
Hemos examinado la transcripción de evidencia y la prueba del demandante creída por la corte y corroborada por la inspección ocular es suficiente para justificar la con-clusión a que llegó la corte. El hecho de que en una de las casas de la finca exista una escuela y en otra una tienda pequeña no milita contra el hecho de que la finca sea rús-tica. Existen muchas escuelas rurales y pequeños comer-cios en fincas rústicas a través de la isla y ese hecho no las convierte en fincas urbanas. Es más bien la naturaleza predominante a que se dedica la finca lo que determina su condición ya que el código no la define. Al efecto dice Scaevola, Código Civil, Tomo 23, pág. 890, que “es elemental que por predios rústicos entendemos los sitos .fuera de poblado, cuyo fin primordial, aunque estén baldíos, sea el cultivo o la ganadería” y que “por predios urbanos las edi-ficaciones sitas en poblado y dedicadas primordialmente a vivienda o morada del hombre.”
Debe confirmarse la sentencia.
C)Los artículos 1411 y 1413 del Código Civil disponen lo siguiente:
“Artículo 1411. — El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.”
“Artículo 1413. — También tendrán el derecho de retracto los propie-tarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
. “El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
“Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo, será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieren igual, el que primero lo solicite.”
(z) El inciso 2 del artículo 1616 y del artículo 1618, supra, requiere “Que se consigne el precio si es conocido, o si no lo fuere, que se dé fianza de consignarlo luego que lo sea.”
(3) Artículos 1130 al 1135 del Código Civil, ed. de 1930.
(‘)E1 artículo 297 del Código Civil dispone:
“El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 382 y 383 de este código, o a obligar al que fabricó o plantó, a pagar el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.”
(5)E1 artículo 326 dispone, en lo pertinente, lo siguiente:
“Hay. comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas.”