106 P.R. Dec. 144 | Supreme Court of Puerto Rico | 1977
emitió la opinión del Tribunal.
Resolvemos nuevamente un capítulo de un pleito(
Desfilada la prueba de los demandantes, la demandada Litheda Apts., Inc., solicitó la desestimación de la demanda. La ilustrada sala sentenciadora accedió en cuanto a los co-demandados Litheda y Antonio Mongil Portell por el funda-mento de que los demandantes no lograron probar dónde que-daba ubicada la finca dentro de otras propiedades de los Mongil, y de que no se había demostrado doble inmatricula-ción de la finca, ante lo cual Litheda era tercero con derecho a protección del Registro. Con relación al demandado Fer-nández Martínez, el tribunal remitió a los demandantes a los términos de la Resolución de 12 de junio de 1963 declarando nula la venta judicial mediante la cual este demandado ad-quirió la finca en controversia.
Recurren los demandantes ante nos alegando la errónea apreciación de la prueba por parte del juzgador, habiéndose radicado oposición al recurso. En virtud de la Regla 50 de nuestro Reglamento lo consideramos sometido.
La sinopsis de hechos, sostenidos en evidencia es como sigue: el 8 de diciembre de 1900 Domingo Pérez Provecho
A su muerte en 1931, Pérez Provecho adeudaba a Manuel M. Fernández Martínez $343.41. Este instó acción en cobro contra los herederos de Pérez Provecho, sus hijos y su viuda, quienes habían continuado viviendo la finca número 471. El acreedor Fernández la embargó y anotó en el Registro. Ob-tuvo sentencia a su favor y el 31 de enero mediante subasta le fue adjudicada en pago de la sentencia. De rigor un parén-, tesis para señalar que esta venta judicial fue anulada en 1964 en Fernández Martínez v. Tribunal Superior, 89 D.P.R. 754 (1964), por haber carecido de facultad en ley el secre-tario del tribunal de primera instancia para dictarla.
El 21 de febrero del mismo año (1933), Fernández Martí-nez segregó y vendió una franja de .956 cuerda a la Central Vannina y el remanente de las 18 cuerdas a Antonio Mongil Portell y su esposa. Como dato importante, resulta incontrovertible que ni la venta judicial a Fernández Martínez ni el sucesivo traspaso a Mongil fueron inscritos en el Registro de la Propiedad.
Para la misma época Ezequiel Mongil Portell era dueño, entre otras, de la finca número 2823 con cabida de 57.965 cuerdas, conocida por “La Granja” con lindes al Norte, con terrenos de Emilio Peñalver, Manuel Rodríguez Serra y Que-brada Guaracanal; Este, la misma quebrada; Sur, terrenos de Domingo Pérez y Providencia Pizarro y Oeste, el camino municipal separando terrenos de Francisco García y Ezequiel Mongil y una carretera separando terrenos de Emilio Peñal-ver. La atravesaba de Noroeste a Sudeste, la vía férrea de la Porto Rico Light & Power Co. (Exh. 16-demandánte.)
A través de los años, esta finca 6206 fue objeto de segre-gaciones hasta que en 1944 quedó reducida a 94.2838 cuer-das y así reducida fue vendida a dos de los integrantes de la sucesión, Luis y Bernardo Mongil. Examinado rigurosa-mente un plano de la finca 6206 así reducida, conocida por “Hacienda Los Pinos” (Exh. 18-demandante), encontramos que su contorno corresponde al formado por “La Granja” (Exh. 17-demandante), junto con la finca de Pérez Provecho (Exh. 2-demandante). (
Estos tres planos demuestran gráficamente y sin lugar a dudas que la finca 471 de Pérez Provecho quedó comprendida en la porción Sur de la finca 6206 de Luis y Bernardo Mongil. Las discrepancias entre los linderos de la finca que Pérez Pro-
Según la escritura Núm. 8 de 21 de febrero de 1933, la franja de terreno que Fernández Martínez le vendió a la Central Vannina tiene como colindancias las siguientes: Norte, camino vecinal de Guadacanal (sic); Sur, Central Vannina; Oeste, Camino Callejones, terminando en ángulo agudo por el Este. La inferencia lógica de esta prueba docu-mental es que tanto Pérez Provecho como Fernández Martí-nez tomaron como su Norte la Quebrada Guaraeanal para establecer las colindancias, mientras que un entendido en la materia, el Ingeniero Vilá, estableció el verdadero Norte, la finca de Ezequiel Mongil. (
“Boundaries:
North — Dirt Road -& £E1 Cerrito’ Corp.
*150 South — Bernardo Mongil & Manuel Del Valle Zero [sic] (Sein’s Development)
East — Antigua Via, Road to Trujillo Alto
West — State Road #844, to Trujillo Alto
Recorded in the Registry of Property of Río Piedras at page 169, Volume 182, property No. 6,206.”
Es interesante anotar que las colindancias Este y Oeste son las dos carreteras tantas veces mencionadas. Aunque para efectos de Registro no se hace mención de la quebrada, en comunicación del Departamento de Salud al Presidente de la Junta de Planificación, de fecha 12 de mayo de 1960, el primero hace constar al segundo que como requisito para conceder permiso para urbanizar “debe canalizarse la que-brada que cruza por el lado Sureste del predio de terreno” (Expediente Litheda ante Junta de Planificación; Exh. 15-demandante). También del mencionado plano notamos el cauce de la quebrada ya canalizado como colindancia Sur-este y la colindancia Sur con Bernardo Mongil quien ad-quirió algo más de una cuerda comprendida desde esta colin-dancia hasta el ángulo donde se une la Carretera 844 con la quebrada.
Resumiendo el historial antes relacionado, apoyado en la evidencia de los demandantes recurrentes, demuestra satisfactoriamente: (1) que para efectos del Registro de la Propiedad la finca 471 y la 6206 constituyen dos fincas distintas e independientes y (2) la realidad extraregistral es otra, ya que la 471 pasó a formar parte de la 6206 cuando los Mongil agruparon en 1938 y así continuó hasta la adquisición por parte de Litheda. Nos confrontamos con un caso de doble inmatriculación aun cuando en la agrupación efectuada en el año 1938 no se hizo figurar la 471 como agrupada junto con las otras para formar la número 6206. En consecuencia, no es oponible la defensa de tercero registral en que se ampara Litheda. Pérez Cruz v. Fernández, 101 D.P.R. 365, 371-372 (1973). El error fue cometido.
Se dictará Sentencia expidiendo el auto solicitado y revo-cando la del Tribunal Superior, Sala de San Juan, de fecha 19 de abril de 1976.
(1) Véanse: Pérez v. Fernández, 72 D.P.R. 260 (1961); Pérez v. Fernández, Sentencia del 15 de noviembre de 1956; Fernández Martínez v. Tribunal Superior, 89 D.P.R. 754 (1964); Pérez Cruz v. Fernández, 101 D.P.R. 365 (1973).
(2) Nótese que los colindantes Norte y Oeste tanto en el plano de “La Granja” y la finca 471 como en el de la Hacienda Los Pinos, son sustancial-mente los mismos; y los contornos de la quebrada que corre por el Este de la Granja y continúa también por el Este de la finca 471 de Pérez Prove-cho corresponden al de la quebrada que discurre por el Este de la Hacienda Los Pinos.
(3)Los planos de “La Granja” y la finca de Pérez Provecho encajan cabalmente entre sí, como piezas de rompecabeza, al unirlos por la colin-dancia Sur de “La Granja”.
(4) No sólo los demandantes incurrieron en este error, sino algunos miembros de la sucesión Mongil. Véanse las colindancias confusas esta-blecidas para el remanente de 94 cuerdas de la finca 6206, según escritura pública Núm. 33 de 28 de junio de 1948, mediante la cual Luis y Bernardo Mongil dividen la comunidad que tienen constituida sobre la finca. Las colindancias no coinciden con la establecida en el antes mencionado plano
(5)La descripción de la finca a ser reivindicada según la demanda es la siguiente:
“Finca Rústica: Terreno radicado en el Barrio Cupey de Río Piedras, compuesta originalmente de 18 cdas. pero que habiéndose segregado de ella 47 céntimos de cda. que se vendieron a la Porto Rico Railway Light & Power Co. y 956 milésimas de cda. a la Central Vannina, su cabida ha que-dado reducida a 16 y % cdas., equivalente a 61,845 metros cuadrados más o menos; colindando por el Norte, antes con terrenos de Ezequiel Mongil, hoy Cerrito Corp. y en parte con la Quebrada Guaracanal; Sur, antes Rafael Castro, después la finca Cepero propiedad de la Sucn. Fonalledas, separada por la Quebrada Carne Fresca, hoy con terrenos de Sein Enterprises, Inc.; Este, antes Manuel Zavala, hoy con la parcela segregada a la Porto Rico Railway Light & Power Co. convertida hoy en parte de la Carretera Núm. 845 que se construyó en los terrenos de la antigua vía de la Porto Rico Railway Light & Power Co. y Sein Enterprises, Inc.; y por el Oeste, antes Manuel Zavala hoy Carretera Estatal Núm. 844 (conocida también como Carretera del Cupey) la que la separa, en parte, de la par-cela vendida a la Central Vannina).”
(6) De éstas se segregaron 15.2770 cuerdas para formar la finca 20822 donde está ubicada Litheda Apartments, Inc., propiamente. El remanente de 12.3287 cuerdas pertenece a Litheda Homes, Inc. Este predio queda con-tiguo al 20822.
(7)Si se examina el plano Vilá Andino (Exh. 2-demandante) y el plano de segregación de Litheda (Exh; 15-demandante) junto con el plano Falú (Exh. 4-demandante), encontramos la ubicación exacta de la finca.