No. 238 | Supreme Court of Puerto Rico | Jul 16, 1915
emitió la opinión del tribunal.
Antes de entrar en la resolución de las cuestiones envuel-tas en este recurso gubernativo, debemos hacer referencia a la decisión de esta corte en el caso de Behn v. El Registrador de San Juan, 21 D. P. R., 513. De una parte el'Comisionado del Interior de Puerto Eico y de otra Hernand Behn, otorga-ron cierta., escritura pública sobre arrendamiento de una par-cela de manglares pertenecientes a El Pueblo de Puerto Eico, situada en l’a bahía de San Juan. El arrendatario Behn pre-sentó el contrato para su inscripción en el registro y el regis-trador se negó a ello por los motivos que expresó en nota fechada el 15 de junio de 1914. El arrendatario no estableció dentro del término legal recurso gubernativo contra la nota de 15 de junio de 1914.
Al considerar el recurso establecido por el arrendatario, esta corte, de acuerdo con la jurisprudencia sentada por la misma, se limitó a examinar y a resolver si se habían sub-sanado o nó por la parte interesada los defectos consignados por el registrador en su nota de 15 de junio, 1914, ya que dicha nota había sido consentida en la vía gubernátiva por la parte recurrente, debiendo estar y pasar dicha parte por las consecuencias de sus propios actos. Behn v. El Registra-dor de San Juan, 21 D. P. E-., 513, 522: Aplicada esa regla, no pudo esta corte decidir las cuestiones en realidad de verdad más importantes envueltas en el recurso, circunstancia que nos llevó a consignar en la opinión emitida al efecto, Behn v. El Registrador, 21 D. P. R., 513, 525, lo que sigue:
“También debemos en justicia hacer constar que lo resuelto por el registrador obliga en este caso, dentro del orden administrativo, al arrendatario que presentó el documento y consintió la resolución, mas no al arrendador que en nada intervino en el registro. Esta cuestión está resuelta por la ley y la jurisprudencia. Artículo 6 de la Ley Hipotecaria; Colonial Company v. El Registrador, 1 D. P. R., 396, 401.”
Transcurrió algún tiempo y el arrendador presentó en el registro las escrituras de referencia, volviendo el registrador a negarse a inscribirlas, por medio de la siguiente nota contra la cual el arrendador por su abogado el Attorney General de
“Denegada la inscripción del precedente documento, que es la escritura número 5 y fecha 21 de mayo de 1914, otorgada en esta ciudad ante el notario Don Roberto H. Todd, con vista de 'la señalada con el número 64, -otorgada en esta ciudad el 29 de julio de. 1914 ante el notario Don Herminio Díaz Navarro, por los siguientes de-fectos :
“1. Carecer de facultades el Comisionado del Interior para cele-brar un contrato de arrendamiento por más de seis años, según el artículo 1451 del Código Civil o por más de quince años, previa apro-bación del Consejo Ejecutivo, según el artículo 135 del Código Polí-tico, toda vez que la ley para autorizar el arrendamiento .o venta de los manglares que rodean la bahía de San Juan, aprobada en once de marzo de 1909, no le concede expresa y terminantemente esa fa-cultad, como lo requiere el citado artículo 1451 del Código Civil, que es el precepto fundamental en esta materia; y es regla de interpre-tación legal que no se entienda derogada una prohibición expresa de la ley, sino cuando, de un modo expreso también, lo determina el legislador.
“2. Que la ley citada de la Asamblea Legislativa autoriza al Co-misionado del Interior sólo para arrendar o vender todo o parte de los manglares, en sus secciones Ia. y 12a; y el clausulado que consta en la precedente escritura ni corresponde al de un contrato de venta de la parcela a que se refiere, ni al de arrendamiento de la misma; puesto que, en cuanto a este último, no se estipula el canon, renta o precio cierto por el goce O1 uso de la cosa que se dice arrendada, y, por tanto, carece de uno de los requisitos esenciales del contrato de arrendamiento, que fija el artículo 1446 del citado Código Civil vigente.
“3. No resulta expresa y claramente cumplida la condición de la sección 2a. de la ley citada, puesto que, el arrendatario solamente contrae en la cláusula 2a. de la escritura la obligación, vaga e inde-terminada, de rellenar el terreno. 1
“4. Por que la facultad de arrendar o vender una parcela de los manglares, que confiere la sección 12a. de la indicada ley, está limi-tada al caso de que dicha venta o arrendamiento fuera conveniente, por los motivos que consigna aquella, y estos motivos no resultan de la escritura anterior.
*807 “5. En cnanto a la servidumbre establecida en la cláusula 14a. no está autorizado el Comisionado del Interior para constituirla con arreglo a la ley del caso.
‘ ‘ 6. Que la exención de contribuciones que establece la cláusula 7a. no es la que autoriza la sección 3a. de la expresada ley de 11 de marzo de 1909.
“7. El convenio comprendido en la última parte de la cláusula 9a. de la escritura no está autorizado por la antedicha ley de 11 de marzo de 1909; no tomándose en su lugar anotación preventiva, con arreglo a lo resuelto por la Dirección General de los Registros de la Propie-dad y del Notariado fecha 30 de marzo de 1878, jurisprudencia acep-tada por la Corte Suprema dé Puerto Rico en el caso de Barreras v. El Registrador de la Propiedad de Caguas, página 556, tomo 15 D. P. R. San Juan, P. R., 19 de mayo de 1915.' El Registrador, José S. Belaval.”
Procederemos a estudiar los motivos en que basa su nega-tiva el registrador por el mismo orden en que aparecen en su nota, poro antes liaremos un extracto del contenido de las escrituras de 21 de mayo y 29 de julio de 1914.
Se otorgó la primera ante el Notario Público Roberto H. Todd, por Ernest S. Wheeler, Sub-Comisionado del Interior, actuando como comisionado por encontrarse vacante dicho cargo, y Hernand Behn, quienes elevaron a escritura pública y ratificaron un contrato de arrendamiento que habían cele-brado el 12 de noviembre de 1913. La propiedad arrendada consiste en una parcela de manglares del Pueblo de Puerto Rico, situada en la bahía de San Juan, al este del muelle de San Antonio, y los términos y condiciones del contrato pueden resumirse como sigue:
1. Treinta años de plazo contados a partir del 12 de no-viembre de 1913, sin que el arrendatario, sus sucesores o cesionarios, tengan que pagar canon de arrendamiento, siem-pre que cumplan con las otras condiciones que se les imponen;
2, el arrendatario deberá construir una línea de muelles o malecón, dragar el canal y rellenar el terreno, en la forma en que se especifica,, gastando en las referidas obras una suma no menor de $105,000 moneda americana;
■ 4, el arrendamiento no empezará a tener efecto hasta ha-berse completado por el arrendatario las obras especificadas y hasta que éstas sean aceptadas por la Junta del Puerto de San Juan ;
5, todo el terreno rellenado, el malecón y el dragado, que-darán de la propiedad del Gobierno Insular, libre de gastos, a la terminación del contrato;
6, los edificios que construya sobre el terreno el arrenda-tario, serán de su propiedad siempre que los retire dentro de los cuatro meses siguientes al vencimiento del contrato. De otro modo quedarán de la propiedad del Gobierno Insular, libre de gastos;
7, la propiedad arrendada y sus mejoras quedarán exentas del pago de contribución, pero todas las demás propiedades sobre el terreno rellenado estarán sujetas al dicho pago;
8, el arrendatario hará todas las reparaciones que le or-dene la Junta del Puerto de San Juan y entregará al Gobierno Insular la propiedad arrendada en buenas condiciones;
9, dicho arrendatario, construirá y mantendrá durante la vida del arrendamiento un malecón "permanente en el frente del agua del terreno arrendado, con sujeción a las condiciones que se especifican, quedando además estipulado y convenido que “en lo que se refiere a aquella parte de la propiedad arrendada que da frente al Canal de San Antonio el referido arrendatario construirá un malecón temporal, siendo enten-dido y convenido que dicho arrendatario podrá, si así quisiese
10, El árrendatario dragará y mantendrá, durante la vida del contrato, a lo largo del malecón permanente construido por él, un canal de treinta metros de ancho y de una profundidad no menor que la fijada en el mapa de “Mejoras del Puerto de San Juan.”
11, el arrendatario rellenará y mantendrá la propiedad arrendada a un nivel no menor de un metro cinco centímetros sobre la mínima marea baja;
12, el arrendatario no emprenderá las obras sin antes reci-bir la aprobación de la Junta del Puerto de San.Juan.
13, el malecón y la proyectada área de calle al final y corea de la orilla del embarcadero, al este del Muelle de San Antonio, (plano de mejoras del Puerto de San Juan), no serán arrendados, debiendo construirse el malecón correspondiente a dicha sección por el Gobierno Insular cuando lo crea con-veniente, sin que el arrendatario pueda reclamar nada por la falta de su construcción;
14, el arrendador proporcionará al arrendatario dentro de - dos años contados a partir de la fecha del contrato, “un derecho de vía que conduzca a la propiedad arrendada, en tal sitio, que dicho arrendatario pueda tener acceso razona-blemente seguro y conveniente a dicha propiedad siempre que el referido derecho de vía se proporcione sobre terrenos per-tenecientes al Gobierno Insular.”
15, El arrendatario usará .la propiedad como depósito para almacenaje de carbón, aceite, etc., y para la venta de dichos productos;
16, se concederán iguales derechos a todos los que quieran comprar los artículos almacenados, “bajo una tarifa estable-
18, para atracar al muelle debe obtenerse el consenti-miento del arrendatario, y
19. Los barcos del Gobierno de los Estados Unidos, en caso de emergencia, tendrán derecho de prelación, libre de gasto alguno, a usar del depósito.
La segmnda escritura, o sea la de 29 de julio de 1914, se otorgó por las mismas partes ante el Notario Público Her-minio Díaz Navarro y en ella se hizo constar que el arrenda-miento de la parcela se sacó a público remate bajo las condi-ciones que constan en el documento' que se agrega a la escri-tura; "que en dicho remate sólo fué licitador el señor Behn, agregándose también a la escritura su proposición escrita; que a virtud del remate se otorgó el documento de 12 de no-viembre de 1913 que se insertó íntegro y se ratificó en la escritura de 21 de mayo de 1914; y que el contrato fué auto-rizado por el Consejo Ejecutivo, en sesión pública celebrada el 23 de octubre de 1913, según documento que se une de igual modo a la escritura.
Las cláusulas- tercera, décima cuarta y novena de la escri-tura de 21 de mayo de 1914, quedaron aclaradas en la de 29 de julio del mismo año del siguiente modo: con respecto a la tercera, que las llamadas “condiciones suspensivas del arrendamiento ’ ’ eran las que constaban de un documento qm-se unió a la escritura y que el contenido de ese documento demostraba que el contrato de que se trata era de interés público puesto que el arrendatario se comprometía a invertir una buena suma de dinero en el saneamiento de terrenos de-secados de la propiedad del Pueblo de Puerto Rico; en cuanto a la décima cuarta, que el derecho de paso o vía que el arren-dador se compromete a facilitar al arrendatario está basado en la obligación que le impone el artículo 574 del Código Civil, toda vez que la parcela arrendada no tiene otra salida propia
1. Yeámos si el Comisionado del Interior tiene o nó facul-tades para arrendar la propiedad de que se trata, por más de seis años.
El cargo de Comisionado del Interior fue creado por la Ley Orgánica de Puerto Eico. La sección 24 de dicha ley, es como sigue:
“Q)ue el Comisionado del Interior vigilará todas las obras de ca-rácter público, y tendrá a su cargo todos los edificios, fincas y terre-nos públicos no pertenecientes a los Estados Unidos, llenando los re-quisitos -y cumpliendo las demás obligaciones que determine la • ley; y pasará al Secretario del Interior de los Estados Unidos, por con-ducto del Gobernador, los informes que aquél le exigiere, los cuales se trasmitirán todos los años a'l Congreso.”
En 1902, la Legislatura de Puerto Eico, fijó con toda pre-cisión las facultades del Comisionado, actuando sobre la base previamente establecida por el Congreso de los Estados Uni-dos. Véanse los artículos 133 al 137, ambos inclusives, del Código Político. El artículo 135, de dicho Código, dice así:
“El Comisionado del'Interior podrá, previa aprobación del Con-sejo Ejecutivo, disponer el arrendamiento, por un período que no exceda de quince años; y con el consentimiento de la Asamblea Legis-lativa, la venta de todos los terrenos cedidos a la Isla de Puerto Rico por los Estados Unidos o que en adelante le cedieren éstos, o de otro modo adquiridos.”
En 1909 la Legislatura de Puerto Eico consideró necesario para contribuir a las mejoras del Puerto de San Juan, auto-rizar el arrendamiento o la venta de los manglares que lo rodean, y al efecto decretó la necesaria ley. Las secciones
“Sección 1. — El Comisionado del Interior, mediante la aprobación del Consejo Ejecutivo, queda por la presente autorizado y facultado para arrendar por el’ término de años que en cada caso fuere con-veniente, o vender en pública subasta, todos los manglares o poyales pertenecientes al Pueblo de Puerto Rico que circundan la bahía de San Juan..
“Sección 2. — En todo arriendo o venta efectuado con arreglo a las disposiciones de la presente se dispondrá al arrendatario o com-prador la condición de desecar los terrenos arrendados o vendidos, dentro de cierto número de años, consignándose dicho plazo en el contrato de arrendamiento o escritura de venta, y la falta de cum-plimiento de esta condición será causa suficiente para la cancelación del arriendo o, en caso de venta,, para que el Gobierno de Puerto Rico, por medio del Comisionado del Interior y con la aprobación del Consejo Ejecutivo, exija la devolución del terreno al Pueblo de Puerto Rico, bajo condiciones y en circunstancias que se estimaren justas y equitativas al tiempo de efectuarse.
“Sección 12. — 'Además de la facultad que por la presente se le confiere para vender en pública subasta los manglares y poyales que circundan la bahía de San Juan, estará también facultado el Comi-sionado del Interior, con la aprobación del Consejo Ejecutivo, para arrendar o vender cualquiera parte de dichos terrenos mediante negó • ciación directa, sin recurrir a subasta pública, cuando dicho arriendo o venta fuere conveniente en conexión con el otorgamiento de alguna franquicia o cuando claramente resultare en interés público el efec-tuar en esta forma algún arriendo o venta de dichos terrenos, y en tales casos el contrato de arrendamiento o escritura de venta' con-tendrá las estipulaciones a la duración del arrendamiento, las mejo-ras que deberán realizarse en los terrenos arrendados o vendidos, el empleo que habrá de darse a los mismos y demás condiciones que se estimaren de interés público:”
Como puede verse por los preceptos de ley citados, el Comisionado del Interior de Puerto Rico, el funcionario apro-piado para ello, está expresamente autorizado para, con la aprobación del Consejo Ejecutivo, arrendar o vender los man-glares o poyales pertenecientes al Pueblo de Puerto*' Rico que circundan la bahía de San Juan. Y a nuestro juicio, la auto-
2. ¿Puede calificarse de arrendamiento el contrato de qne se trata en este caso? El registrador sostiene qne no, porque, según él, carece de uno de los requisitos esenciales qne para la existencia de diefio contrato fija el artículo 1446 del Código Civil, a saber, la estipulación del canon, renta o precio cierto por el goce o uso de la cosa qne se da en arrendamiento.
En efecto, el artículo 1446 invocado prescribe que “en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.”
Abora bien ¿implica el hecbo de haberse consignado en el contracto que se trata de inscribir en el registro, que el arren-datario no tendrá qne pagar canon de arrendamiento alguno,-la no existencia de precio cierto en la transacción celebrada ?
A nuestro juicio es necesario reconocer que dieba cláusula introduce cierta confusión, pero, teniendo en cuenta qne el uso de las tierras se cede en consideración al relleno de las mismas, al dragado de un canal y a la construcción de un malecón, en cuyas obras debe invertirse una suma no menor de ciento cinco mil pesos, la última pregunta enunciada debe responderse en la negativa, y como consecuencia de ello en la afirmativa la primera.
Scaevola, en su Código Civil, tomo 24, pág. 403, al tratar-sobre el 'precio como requisito esencial del contrato de arren-damiento se expresa así:
“Según nuestro modo de pensar, en el precio no hay que mirar 'tanto a la transmisión de su propiedad como a la compensación eco-*814 nómica del provecho que el arrendador concede al arrendatario per-mitiéndole ejercitar en la cosa de su pertenencia actos y percepciones de propietario. Esta compensación económica, útil a los dos contra-tantes, sea cualquiera el modo de efectuarla, es la que caracteriza la merces en el arrendamiento, porque' por ella el contrato cumple su fin en la vida social.”
Y Manresa, en sus Comentarios al mismo Código, tomo 10, página 451 (2a. edición), ocupándose de la materia en cuestión, dice:
“Se ha discutido ampliamente si el precio puede consistir en especie, pero distinta de aquella que se obtenga de la cosa, y mien-tras unos se han decidido por calificar el contrato en que tal ocurriera de innominado, otros han optado por mantener el concepto de arren-damiento.
‘ ‘ Parécenos lo más acertado seguir la opinión que formula Pacifici-Mazzoni, diciendo que, en tesis general, siempre que de una parte haya concesión del derecho personal de goce de una cosa y de otra traslación de propiedad de otra cosa en equivalencia de tal goce, existe arrendamiento. Aunque, en último término, esto implicará siempre una cuestión de prueba, en la cual lo que habrá que probar será cuál fué la intención de las partes, si celebrar un arrendamiento u otro contrato de distinta naturaleza.”
Además, la cuestión de si el contrato celebrado es o no de arrendamiento, lia sido suscitada por el "Registrador a los efectos de negar al Comisionado del Interior la facultad do otorgarlo de acuerdo con la ley de 11 de marzo de 1909, ya que dicha ley se refiere únicamente a contratos fie venta y arrendamiento. Pero si bien es verdad que la ley califica de venta y arrendamiento los contratos cuya celebración auto- ' riza, también lo es que prescribe que en todo arriendo o venta * * * se impondrá al arrendatario o comprador la condi-ción de'desecar los terrenos arrendados o vendidos, dentro de cierto número de años, consignándose dicho plazo en el contrato de arrendamiento o escritura de venta.”
La condición de desecar un terreno inundado no es común en contratos de arrendamiento, pero en esta ocasión el legis-lador la tuvo en cuenta y él mismo calificó de arrendamiento
Nos parece, oportuno transcribir también aquí la opinión del comentarista Scaevola emitida al tratar sobre el precio en los contratos de arrendamiento, en el mismo tomo y página de su Código Civil arriba citados:
“* * Tomando en cuenta la difusión de la vida económica y la complejidad de formas jurídicas que aquella engendra, hay que admitir y adaptar estas formas al género a que pertenezcan, aunque sus caracteres accidentales difieran bastante del arquetipo. Es mucho menos práctico eliminarlas, llevándolas al campo de los contratos in-nominados, donde reina un libertarismo an orgánico opuesto a la vida normal de la contratación, que afiliarlas a un tipo de los conocidos y regimentados. ’ ’
3. A nuestro juicio no existe el defecto señalado con el número 3, por el registrador. Las obligaciones contraídas por el arrendatario, según se desprende de la simple lectura de los documentos, no son vagas e indeterminadas, sino expre-sas y precisas, y el contrato celebrado está en armonía con la letra y el espíritu de la ley para autorizar el arrendamiento o venta de los manglares que rodean la bahía de San Juan, de 11 de marzo de 1909.
4. Los documentos presentados al registro, revelan la existencia de la circunstancia a que se refiere el registrador en el número cuatro de su nota de 19 de mayo de 1915.
La política del G-obierno de Puerto Rico con respecto a las mejoras del puerto de San Juan, quedó fijada en sus leyes. Los terrenos que se arriendan en este caso concreto están calificados en la actualidad de manglares o poyales. El con-trato de arrendamiento se otorgó sin duda alguna en conexión con la franquicia concedida para la edificación y explotación de un muelle. Y el relleno de terrenos inundados a la orilla de un puerto como el de San Juan, la construcción de un male-
5. Nos parece que la explicación contenida en la escritura-de 29 de julio es suficiente para demostrar que la obligación que expresamente se contrae en el contrato de arrendamiento con respecto al deber de proporcionar paso al arrendatario siempre que sea por terrenos pertenecientes al Pueblo de Puerto Rico, puede considerarse en cierto modo comprendida dentro de la prescripción del artículo 574 del Código Civil.
Ademas, leyendo todos los documentos presentados en este caso, se observa que al otorgarse el contrato de arrendamiento de que se trata, se tuvo en cuenta el plano de las mejoras del puerto de San Juan, que comprenden dragados, rellenos, cons-trucción de malecones, de muelles y de calles, etc., y la servi-dumbre de paso establecida, se sujetará a lo previamente fijado en el plano de dichas mejoras.
6. Aun cuando no se hubiera estipulado en la cláusula 7a. del contrato de arrendamiento de que se trata que El Pueblo de Puerto Rico no cobraría contribuciones por la propiedad arrendada, es bien claro que de acuerdo con la ley no las hu • biera percibido, porque la ley exime del pago de contribución la propiedad de El Pueblo de Puerto Rico, con la excepción que establece, en la cual no está comprendido este caso. Véase el artículo 291 del Código Político, en relación con el 296 del propio cuerpo legal.
7. El convenio contenido en la última parte de la cláusula 9a. del contrato, a que se refiere el registrador en el número 7 de la nota recurrida, está en armonía con el plan general de mejoras del Puerto de San Juan, y como además, no im-pone obligación alguna al Pueblo de Puerto Eico, no creemos que pueda servir de base para la negativa a registrar la escri-tura presentada.
Por virtud de todo lo expuesto, opinamos que debe revo-carse la nota recurrida y ordenarse la inscripción solicitada.
Revocada la nota recurrida y ordenada la ins-cripción solicitada.