46 P.R. Dec. 61 | Supreme Court of Puerto Rico | 1934
emitió la opinión del tribunal.
El demandante en este caso, utilizando el procedimiento sumario de la acción de desahucio, alega que es dueño en pleno dominio de los terrenos denominados Gaño o Laguna de los Tiburones; que la demandada, Giorgetti & Co., Ltd., ocupa materialmente, desde hace algún tiempo, una porción de los referidos terrenos que se describe en la demanda; y que la parte demandada detenta, sin título alguno y sin pa-gar canon o merced al demandante, y contra la voluntad del mismo, la ocupación o posesión material de la parcela refe-rida. La totalidad de la finca denominada Caño de los Tibu-rones se describe en el hecho tercero de la demanda con una cabida de 4,206.18 cuerdas. La parcela ocupada por la de-mandada se describe en el hecho cuarto con una cabida de 3,313.18 cuerdas. Solicita la parte demandante que se dicte sentencia declarando con lugar la demanda y ordenando que la demandada desaloje la parcela descrita, y que si no lo hi-ciere dentro del plazo que le concede la ley, se proceda a lan-zar a la demandada de dicha finca por el marshal de la corte.
La demandada excepcionó la demanda sobre la base de que la misma no aduce hechos suficientes para determinar una causa de acción de desahucio a favor del Pueblo de Puerto Rico, y formuló su contestación aceptando el título del Pueblo de Puerto Rico a los terrenos de referencia, admitiendo que la demandada, en la fecha de dicha contestación y desde hacía algún tiempo, está en posesión de la parcela de menor cabida que se describe en dicha demanda, pero alegando que esta posesión data desde octubre 16 de 1925, en virtud de sub-arrendamiento que le hiciera Manuel Hendía Morales, como administrador judicial de los bienes relictos al fallecimiento de Wenceslao Borda, según escritura de dicha fecha, otor-gada ante el notario Clemente Ruiz Nazario, cuyo contrato
Basándose en las anteriores alegaciones, la demandada sostiene (a) que la acción posesoria está prescrita de acuerdo con el inciso Io. del artículo 1869 del Código Civil de Puerto Pico; (5) que la acción de desahucio no procede, ya que la demandada ocupa materialmente y posee la finca mediante título, pagando el correspondiente canon o merced; (c) que la corte no puede, en esta acción sumaria de desahucio, anu-lar el título de la demandada, y mucho menos anular el título de la Sucesión de Wenceslao Borda a la posesión de la par-cela en controversia, lo cual sólo podría hacerse en la corres-pondiente acción plenaria dirigida contra todas las partes cu-yos derechos habrían de ser perjudicados mediante la anula-ción de tal título o títulos; y (el) que para dictarse sentencia a favor del demandante en este caso sería imprescindible anu-lar los derechos de la Sucn. de Wenceslao Borda, que no es parte en este pleito, emanados dichos derechos del contrato de arrendamiento de septiembre 15 de 1907, y prorrogado en agosto 7 de 1924, de acuerdo con Resolución Conjunta de fe-brero 11 de 1908, y que cualquier sentencia así dictada a favor del Pueblo de Puerto Rico, privaría a los herederos de Wen-ceslao Borda de su propiedad sin el debido procedimiento de-ley.
En apoyo de sus alegaciones la demandada ofreció como prueba un contrato celebrado por el Comisionado del Interior
í En TI de febrero de 1908 se aprobó por la Asamblea Le-gislativa de Puerto Rico una resolución conjunta autorizando al Comisionado del Interior de Puerto Rico para prorrogar por un término de veinticinco años el contrato de arrenda-miento original, con la condición de que dicha prórroga no sería válida a menos que el arrendatario, antes de terminarse los primeros quince años del -arrendamiento, hubiera desecado y puesto en condiciones de ser cultivada, no menos de la mi-tad del área de los terrenos objeto del arrendamiento, con arreglo a mensura oficial de los mismos. Dicha prórroga sólo se entendería aplicable al número de cuerdas que, al finalizar los quince años del arrendamiento primitivo, estuvieran dese-cadas y en condiciones de cultivo. También se dispuso que al finalizar los quince años primeros de dicho arrendamiento, el terreno cultivado y aquéllos que estuviesen en condiciones de cultivar serían tasados, y sobre el importe de la tasación el arrendatario pagaría la contribución que se determine en la ley.
' Se ofreció en evidencia por la.demandada y fué admitida por la corte, una comunicación dirigida por el Comisionado del Interior G-uillermo Esteves, con fecha 7 de agosto de 1924, al Sr. Wenceslao Borda que dice así:
*67 “Por la presente le notifico que, habiendo resultado de mensura e inspección practicadas por este Departamento en los terrenos perte-necientes a El Pueblo de Puerto Rico, denominados ‘Caño o Laguna de los. Tiburones’, radicados en los términos municipales de Arecibo y Barceloneta, compuestos de 4,206.18 cuerdas, los que fueron cedidos en arrendamiento a usted por el Comisionado del Interior, según contrato de 1’5 de septiembre de 1907, que 351.15 cuerdas de esos terrenos se encuentran plantadas de caña de azúcar, y las 3,855.03 cuerdas restantes se encuentran saneadas y en condiciones de poderse cultivar, he creído procedente prorrogar, y por la presente prorrogo, el refe-rido contrato de arrendamiento, por un término de veinticinco años, o sea hasta el día catorce de septiembre de mil novecientos cuarenta y siete.”
La demandada presentó además como prueba una escri-tura de 16 de octubre de 1925, otorgada ante el Notario Cle-mente Ruiz Nazario, en virtud de la cual Manuel Mendía Morales, como administrador judicial de los bienes relictos al fallecimiento de Wenceslao Borda, previa autorización de la Corte de Distrito de San Juan, dió en arrendamiento a la. demandada Giorgetti & Co., Ltd., siete parcelas de terreno comprendidas dentro de la finca arrendada a dicbo Wenceslao Borda por El Pueblo de Puerto Rico, por un término de diez años y por un canon de $10,000 anuales, pagadero por se-mestres vencidos, obligándose el arrendatario a pagar todas las contribuciones impuestas sobre los terrenos arrendados. La parcela objeto de este litigio, descrita en la demanda, formaba parte del terreno arrendado a la demandada por el administrador judicial de los bienes del Sr. Borda.
También se ofreció prueba para demostrar que la compa-ñía demandada pagó al Pueblo de Puerto Rico la contribución fijada por el Auditor de Puerto Rico de acuerdo con la sec-ción 3 de la Resolución Conjunta de febrero 11 de 1908.
Por último, la demandada ofreció como prueba el pleito radicado en 30 de julio de 1930 ante la Corte de Distrito del Distrito Judicial de San Juan, por El Pueblo de Puerto Rico contra la Sucesión Borda y otros, y la demanda en la pre-sente acción.
Alega la demandada que la sentencia dictada por la corte inferior es errónea y contraria a derecho en cuanto la misma decreta y concede el remedio de desahucio solicitado por el demandante en la presente acción sumaria, a pesar de haberse planteado por la demandada y sustanciado por su prueba una cuestión de títulos que sólo puede ser ventilada y resuelta me-diante una acción plenaria en el curso ordinario de sus pro-cedimientos.
No se discuten en este caso los derechos dominicales del Pueblo de Puerto Rico sobre la parcela poseída por G-iorgetti & Co., Ltd. No niega la demandada el título de propiedad de la parte demandante; pero sostiene que posee a título de subarrendataria de la Sucesión Borda, que no es parte en esta acción, y que no procede el procedimiento de desahucio. La parte demandante alega en su demanda que la demandada detenta la ocupación o posesión material de la finca sin título alguno para ello y sin pagar canon o merced al demandante y contra la voluntad del mismo. De acuerdo con la ley, procederá el desahucio contra los inquilinos, colonos y demás arrendatarios, los administradores, encargados, porteros y guardas puestos por el propietario en su finca, y además contra cualquier otra persona que detente la posesión material o disfrute precariamente sin pagar canon o merced alguna. Nótese que se concede el desahucio contra las personas que poseen a nombre del dueño en virtud de un contrato.
La posesión precaria, según se ba dicho en Cerra v. Gon-zález, 29 D.P.R. 289, se origina generalmente por actos de li-beralidad, o de mera tolerancia, o por abandono o desconoci-miento del propietario. En este último caso manifiéstase ya la' detentación.,
Es evidente que la demandada no está poseyendo en este caso por, actos de liberalidad o de mera tolerancia del Pueblo de Puerto Rico.. Su alegado derecho a la posesión surge de un contrato que se dice ha sido celebrado entre la parte demandante y el señor Wenceslao Borda, quien a su vez deriva sus derechos de la propia parte demandante. Esta corte, en el caso de Roger v. López Acosta, 28 D.P.R. 563, se expresó así:
“La duda que sustentábamos era si este pleito de desahucio era o no de naturaleza precaria. Si lo era, entonces el demandante no tenía derecho a establecer su acción en una corte municipal. De la demanda radicada en la corte municipal, que es lo único que tenemos derecho a considerar, aparece que los demandantes reconocieron y ra-tificaron un contrato de arrendamiento hecho por otra persona a nom-bre de dichos demandantes, por término de seis meses y canon de $38 mensuales, pero se negaron a prestar su consentimiento para que fuera prorrogado. Ahora bien, aunque podría presentarse la cues-tión de si fue concedida o no una prórroga, o si hubo o no hubo tácita reconducción, en la demanda se alega el hecho de que los deman-dantes trataban de dar término a un arrendamiento, notificándose a los demandados que dejaran libre y expedita la finca. El demandado basaba su derecho en su carácter de arrendatario y en el pago de una renta estipulada, y como segunda causa de acción alegaba el de-mandante no haberse pagado la renta. Cuando un arrendatario con-tinúa en la finca arrendada, después de vencido el término-, tal pose-sión-generalmente no es de naturaleza precaria. De otro modo toda tentativa para recobrar la posesión al vencimiento de un arrenda-miento podría, a elección del arrendatario, convertirse en precaria y ■anular así la jurisdicción de la corte municipal.”.
"Y no se diga que el demandado detentaba la posesión material de la finca o la disfrutaba precariamente sin pagar canon o merced alguna, en cuyo concepto, y no en el de arrendatario, es que se ba ejercitado la acción de desahucio'. Tal teoría es errónea y no puede sostener la jurisdicción de la Corte de Distrito de San Juan. El demandado lo ba sido como arrendatario y precisamente porque lo era, pagando treinta dólares mensuales, se le dió aviso previo de que el contrato habría de expirar el día último de noviembre de 1920. No quitaba al demandado su carácter de arrendatario el vencimiento del contrato por dicho aviso, como no quita el carácter de arrenda-tario a un demandado el vencimiento del término estipulado en el contrato. Los efectos legales de la extinción del contrato de arren-damiento por vencimiento del término del contrato o por aviso cuando no se fijó plazo son idénticos y en uno y otro caso debe establecérse la demanda de desahucio ante la corte municipal correspondiente cuando el canon de arrendamiento computado por una anualidad no excede de mil dólares como ocurre en el presente caso. Los concep-tos de arrendatario y de poseedor en precario son enteramente dis-tintos y claramente se expresan en la sección 2» de la ley sobre desa- ■ hueio. La posesión del demandado se ha originado de un contrato de arrendamiento, y aunque sea ilegal no puede calificarse de pre-caria. ’ ’
Tampoco surge de la prueba que la demandada esté de-tentando la posesión material de la finca dentro del 'signifi-cado en que el verbo “detentar” aparece usado en la Ley de Desahucio. Con respecto a la acepción jurídica de la pala-bra “detentación”, copiamos a continuación lo que dice sobre este particular la Enciclopedia Jurídica Española en el tomo onceno, página 907:
“En el Diccionario de Escriche se define la detentación como ‘la tenencia o posesión de una cosa en nombre de otro’, y el sustantivo detentador, entendiendo por tal ‘el que tiene o posee una cosa en nombre de otro, como el comodatario, depositario y otros, quienes pueden implorar el oficio del juez contra los perturbadores de su detentación. ’
“No es éste, sin embargo, el concepto exactamente jurídico, ni siquiera el corriente, de la palabra que sirve de epígrafe al presente*71 artículo. Detentación significa propiamente la tenencia o posesión de una cosa o derecho en sentido gramatical, que no ba de confundirse con la posesión natural que define el Código Civil en su artículo 4B0; siendo de esta posesión natural, y no de la material tenencia, de la que pueden derivarse y se derivan relaciones jurídicas. Y restringiendo más este concepto, suele entenderse por detentación, en el lenguaje general y en las leyes, la acción y el efecto de retener uno sin derecho aquello que no le pertenece.
“Detentare (como observa con no escasa razón Bekker al quejarse de los defectos de la romana terminología posesoria) y sus derivados detentio, detentatio, detentador, son palabras rarísimas; las pocas veces que las encontramos es incidentalmente y con referencia a otras materias, pero nunca con relación exclusiva a la teoría posesoria; detentator se encuentra sólo dos veces, y aun en el Código, no en el Digesto. Puede quizá Vagamente deducirse que, si bien detentio sig-nifica el acto de tenere y por ello diferente de possessio, detentatio j sus demás derivados significan sólo una retención y conservación de una cosa prescindiendo de su justicia, la mayor parte de las veces completamente injusta. ’ ’
Estamos de acuerdo con el concepto que merece a la En-ciclopedia Jurídica la palabra detentación. La posesión natural crea relaciones jurídicas que no surgen de la posesión estrictamente material. La tenencia natural de la cosa lleva consigo la posesión material, pero ésta puede existir indepen-dientemente de la natural. El acto de un intruso, por ejem-plo, que se apodera de una cosa es una posesión material que no crea relaciones jurídicas. La retención de una cosa que pertenece a otro, injustamente, sin derecho a tenerla, es lo que a nuestro juicio, constituye detentación dentro del signi-ficado de esta palabra tal y como ha sido usada en la Ley de Desahucio.
La posesión de la demandada no está desnuda de funda-mento. No puede decirse que se ha apoderado injustamente de lo que no le pertenene y que detente la posesión material de la finca, puesto que está allí como arrendataria o subarren-dataria de los causahabientes de la misma persona que, según se alega, se incautó de dicha finca en virtud de un contrato celebrado con el Pueblo de Puerto Rico. A nuestro juicio,
La cuestión planteada en el caso de Maceira v. Pietri et al., 30 D.P.R. 587, citado por la corte inferior, no puede com-pararse con las cuestiones que ban surgido en el curso de este litigio. En el caso citado esta corte sostuvo que un arren-dador no debe ser privado del derecho de obtener la posp-sión mediante el procedimiento de desahucio por el hecho de que el arrendatario alegue que existe un contrato de arren-damiento. Alegó y trató de probar el demandado en dicho caso que había celebrado un contrato verbal con el dueño, por conducto de su mandatario. No se probó que el mandatario tuviese autoridad para obligar a su principal, y esta corte, revocando la sentencia del tribunal inferior, decretó el desa-hucio solicitado. En el presente caso la prueba es documen-tal, auténtica en su totalidad y en su mayor parte compuesta de documentos oficiales, suscritos por el Comisionado del Interior en representación de la parte demandante. La natu-raleza de esta prueba y el aspecto jurídico de los puntos en controversia demuestran que no es la acción de desahucio el procedimiento adecuado para estudiar y resolver cuestiones de esta importancia.
En el caso de Veve v. Fajardo Sugar Growers’ Ass’n., 18 D.P.R. 282, esta corte se expresó así:
*73 “El Tribunal Supremo de España, en sentencia de 2 de diciembre de T904 dejó consignada la doctrina, de que establecido el juicio de desahucio como procedimiento de reintegrar al dueño de una finca en el pleno ejercicio de sus derechos dominicales, cuando el arrenda-tario falta abierta y conocidamente a las obligaciones del contrato o cuando haya espirado su término, es preciso, según reiterada juris-prudencia del expresado Tribunal, para el éxito de la acción, que sean de tal naturaleza las relaciones existentes entre arrendador y arrendatario, que se compruebe claramente en el juicio la infracción de las obligaciones pactadas, ya con relación al pago del precio' o merced estipulada, ya respecto de cualquier otra obligación relativa a la manera de llevarse la finca arrendada, pues cuando las obliga-ciones respectivas son de tal naturaleza o tan especiales o tan com-plejas que no sea racionalmente posible apreciar con exactitud su finalidad y trascendencia, se convertiría el procedimiento sumario del juicio de desahucio en medio de obtener con cierta violencia la resci-sión de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos.
“En otra sentencia del 29 de mayo de 1908 declaró el mismo tribunal que la acción de desahucio sólo es procedente cuando entre el arrendatario y el arrendador o el dueño de la finca y quien la lleva en precario no existen más relaciones jurídicas que las derivadas de dicho carácter, y cuando acerca de ellas no existen dudas fundadas que requieran un examen y discusión propios solamente del juicio declarativo y correspondiente. Aceptarnos tal doctrina como buena. ’ ’
Es de notarse que la persona que aparece.contratando originalmente con el Pueblo de Puerto Rico, que es una parte realmente interesada, no ha sido incluida como demandada en este litigio. Es verdad que Giorgetti & Co., Ltd., ha podido solicitar el emplazamiento de la Sucesión Borda para proteger sus derechos, pero el hecho de que no haya querido hacerlo no quiere decir que el demandante pueda prescindir de una parte necesaria para resolver las cuestiones que han surgido en este litigio. La demandada deriva sus derechos de la Sucesión Borda y privarla de la posesión del inmueble mediante un fallo en su contra equivale a privar de esa posesión y de sus rentas a la sucesión mencionada. No cabe argüir que si se decreta el desahucio la finca cambiaría simplemente
Debe revocarse la sentencia apelada.