Pueblo v. Amadeo

82 P.R. Dec. 102 | Supreme Court of Puerto Rico | 1961

Lead Opinion

El Juez Asociado Señor Serrano Geyls

emitió la opinión del Tribunal.

En este recurso de expropiación forzosa los recurrentes impugnan ciertos dictámenes del tribunal sentenciador sobre la admisión de algunas pruebas, así como la valoración que él fijó a los terrenos expropiados. Examinaremos los dos problemas separadamente.

I

Primero: Como parte de su prueba, los recurrentes ofrecieron una opinión y sentencia del antiguo Tribunal de Contribuciones en la cual se determina la tasación para fines contributivos de ciertos terrenos similares a los expropiados. El tribunal de instancia la rechazó por tratarse de una valo-ración distinta de la que correspondía establecer en el pleito. Consta en autos como prueba ofrecida y no admitida.

Intimamente relacionada con la oferta anterior, está la que hicieron los recurrentes del testimonio de un tasador del Departamento de Hacienda quien, con los documentos per-tinentes a mano, habría de declarar sobre la valoración de las parcelas expropiadas que para fines contributivos había hecho el Departamento. Amparándose en la Regla 45 de las antiguas de Procedimiento Civil, los recurrentes habían logrado que el secretario del tribunal expidiera una citación •dirigida al Secretario de Hacienda o a su representante para ■que estos funcionarios comparecieran a prestar testimonio sobre los extremos ya descritos. El tribunal no permitió la ■declaración del testigo y sostuvo que era aplicable la Regla 34 ,y que los recurrentes no habían cumplido con los requisitos ■de justa causa y ausencia de otros remedios que ella exige. En vista de las consideraciones que a continuación expresa-mos, resulta superfluo resolver esta última cuestión pro-cesal civil.

El problema de la admisibilidad de la tasación de una propiedad para efectos contributivos como prueba del valor de dicha propiedad para otros propósitos, ha sido con-siderado en sus múltiples aspectos en numerosas sentencias. Valuation for taxation purposes as admissible to show value for other purposes, 39 A.L.R. 2d 209 (1955) ; Jahr, Eminent Domain, 1957, págs. 235-240; 1 Orgel, Valuation under the .Lato of Eminent Domain, 1953, págs. 629-645; 5 Nichols, Eminent Domain, 1952, págs. 313-324. La abrumadora mayoría de los tribunales de los Estados Unidos ha resuelto que dicha tasación no constituye prueba directa competente del valor de una propiedad para otros propósitos que no sean los contributivos. Esta norma se ha seguido consecuente-mente en procedimientos de expropiación forzosa, tanto en dos tribunales federales como en los de los estados. Una nnfima minoría ha aceptado el criterio opuesto, pero acla-mándose en muchos casos que la mencionada prueba, aunque .admisible, es de muy escaso mérito probatorio. State v. Barbe, 24 So.2d 372, 373 (La. 1945) ; United States v. Phillips, 50 P. Supp. 454, 458 (D.C.Ga. 1943) ; Fort Worth & D.S.P. Ry. Co. v. Gilmore, 13 S.W.2d 416, 417 (Tex. 1928).

Cuando el poder expropiador es el que ha pretendido valerse del valor contributivo, los tribunales se han negado .a aceptarlo aduciendo argumentos técnicos fundados en las (doctrinas de la prueba de referencia, res inter alios acta y la falta de participación del dueño en el procedimiento de tasación.⁽¹⁾ Suffolk & C. Ry. Co. v. West End Land & Improvement Co., 49 S.E. 350, 351 (N.C. 1904) ; Girard Trust Co. v. City Philadelphia, 93 Atl. 947, 948 (Pa. 1915) ; Kansas City & G. Ry. Co. v. Haake, 53 S.W.2d 891, 892-894, (Mo. 1932); United States v. Certain Parcels of Land, 261 F.2d 287, 289-291 (4 Cir. 1958). Sin embargo, tanto en esa situación como en aquella en la cual el dueño de la pro-piedad es quien ofrece la prueba, se ha aducido con gran énfasis la falta de confiabilidad de dicha prueba como índice del valor en el mercado y el conocido hecho de que las valo-raciones contributivas responden a diversos propósitos y no' únicamente a la precisa determinación del valor de la pro-piedad en el mercado. Savannah Sugar Refining Co. v. Atlantic Towing Co., 15 F.2d 648, 650 (5 Cir. 1926) ; Bankers Trust Co. v. International Trust Co., 113 P.2d 656, 660 (Colo. 1941) ; State v. Barbe, supra, pág. 373 (D.C. Cir. 1931); In re Northlake Ave., 165 Pac. 113, 114 (Wash. 1917) ; 5 Nichols, ob. cit., pág. 316; Jahr, ob. cit., pág. 235. También se ha opuesto a la solicitud del dueño la conocida, doctrina de que una determinación de un funcionario público no puede obligar al estado en un área de acción oficial fuera de la competencia de dicho funcionario. In re Northlake Ave., supra, pág. 114. Un tribunal federal⁽²⁾ ha expresado este argumento de manera convincente:

“El poder de un funcionario de contribuciones para obligar al público es limitado, y lo que él hace para propósitos con-tributivos no debe ser obligatorio para el público, o perjudicial al interés público, cuando otros funcionarios públicos están desempeñando una función pública muy diferente y en un campo-no relacionado. Aunque el funcionario de contribuciones in-tente usar el valor en el mercado como criterio del valor de-tasación, su interés primario se refiere a valores relativos, no .absolutos; pero como quiera ejerza su criterio para propósitos de una justa distribución del peso de las contribuciones, su actuación, por ser una declaración extrajudicial, no puede cir-cunscribir el interés del público en el difícil proceso de deter-minar la justa compensación por propiedad tomada para el uso público.”

Conviene ahora examinar con suma brevedad algunos .aspectos del sistema vigente de tasación de la propiedad para efectos contributivos. Por autorización de la Ley núm. 117 de 9 de mayo de 1947 )(Leyes, pág. 263, 13 L.P.R.A. see. 431 et seq.) se estableció en Puerto Rico un sistema llamado de “tasación científica”, el cual produjo una tasación general en 1951 y una revaloración en 1958-59.

La tasación científica de la propiedad, tanto en Puerto Rico como en otras jurisdicciones, no se hace con el propósito de determinar fielmente el valor en el mercado de la pro-piedad inmueble. El art. 2 de la citada ley ordena al Secre-tario de Hacienda “establecer normas de valoración y tasa-ción con tal exactitud y detalles científicos, que permita fijar .tipos adecuados y equitativos de valoración de la propiedad para fines contributivos”. El art. 3 añade que “clasificará y tasará toda la propiedad inmueble en su valor real y efec-tivo utilizando cualquiera de los métodos y factores reco-nocidos en materia de valoración o tasación de la propiedad, de manera que las tasaciones para cada uno de los distintos tipos de propiedad resulten uniformes.”⁽³⁾ Las publicacio-nes oficiales señalan como objetivos de la tasación científica los de establecer un sistema equitativo de valoración para fines contributivos, la uniformidad en la tasación y “valores unitarios de tasación basados en el valor de la propiedad en el mercado.”⁽⁴⁾ Es obvio que los administradores del sis-tema tendrán continuamente que realizar ajustes para armo-nizar esos tres objetivos. Es conocido, además, el hecho de que todo sistema contributivo tiene indispensablemente que ser sensible a las necesidades económicas y políticas de la comunidad a la que sirve, y que esa sensibilidad necesaria-mente aumenta en el caso de la tasación de la propiedad inmueble, debido a que ella es la base de la capacidad pres-tataria del estado. Es por estas razones que una reconocida autoridad en el campo de la hacienda pública afirma que el propósito de un sistema de tasación científica no debe ser' el de determinar el valor real de la propiedad, sino el de esta-blecer una base razonable y equitativa para las contribucio-nes. Taylor, The Economics of Public Finance, 1953, pág. 301. Contrario a lo anterior, a los tribunales se les requiere realizar en casos de expropiación forzosa, una intensa y rigu-rosa búsqueda que compruebe de la manera más precisa posi-ble el valor en el mercado de una determinada propiedad al momento en que ocurre la incautación oficial.

Podría afirmarse, sin embargo, que aun aceptando la anterior diferencia entre los objetivos de los dos tipos de' valoración, todavía la tasación contributiva sería de alguna utilidad si el propietario es quien la ofrece como una expre-sión mínima del valor de la propiedad en el mercado, a ser-evaluada junto a la demás prueba pertinente. Cf. Louisiana Highway Commission v. Giaccone, 140 So. 286, 290 (La. 1932).

Esta propuesta no salva, desde luego, algunos de Ios-obstáculos técnicos aplicables a la valoración contributiva, que como hemos visto, ha señalado la jurisprudencia de los-Estados Unidos, ⁽⁵⁾ pero sí mantiene su efectividad cuando-el propietario, como en el caso presente, lo que ofrece es el testimonio de un funcionario que intervino en el procedi-miento de tasación, y no simplemente una certificación de-ésta. Debemos, por lo tanto, examinar el mencionado pro-cedimiento de tasación.

La manera como se realizó la tasación de 1951 por los. empleados responsables de ella, ha sido descrita del siguiente-modo en una publicación oficial:

“En el nuevo sistema para valorar una propiedad intervie-nen muchas personas, unos hacen una cosa y otros hacen otras, hasta llegar al valor de tasación.

“Unos preparan las tablas de valores unitarios después de-muchos estudios e investigaciones, otros visitan las propiedades y apuntan en unas tarjetas las medidas y otros detalles sobre cada propiedad, otros clasifican la propiedad dejándose llevar por todos los detalles que aparecen en la tarjeta y finalmente-las tarjetas llegan a la oficina central donde otro grupo de empleados multiplican los costos o valores unitarios por las-medidas o detalles que aparecen en las tarjetas para así llegar-ai valor tasado de la propiedad.” ⁽⁶⁾

Como podrá observarse, la tasación científica de una propiedad es un esfuerzo colectivo de los empleados de un organismo del gobierno y no la labor de una sola persona. Más aún, los “costos” o “valores unitarios” que sirven de base para determinar el valor de la propiedad en el mercado, se obtuvieron luego de extensas investigaciones en diversas-fuentes, pero en especial de largas conversaciones con exper-tos en la materia y utilizando el asesoramiento de una comi-sión nombrada para esos propósitos. Al revalorarse la propiedad unos seis años más tarde, “no hubo necesidad de-volver a inspeccionar detalladamente las propiedades una por una. El inventario físico de cada propiedad ya había sido tomado al tasarse cada propiedad por primera vez bajo el Sistema de Tasación Científica. Sólo era necesario reajus-tar los valores anteriores según el cambio en valor verificado durante los últimos años.”⁽⁷⁾

Por consiguiente, una sola de las personas que intervi-nieron en ese complicado procedimiento, no sería competente, aun cuando desempeñara una función directriz, para ofrecer testimonio, de propio conocimiento, sobre todos los elementos ■que integran la tasación contributiva, cuando ésta se ofrezca como prueba del valor de la propiedad expropiada. Para .salvar ese escollo habría que ofrecer al tribunal el testimonio de todas las personas que de una u otra manera participaron en el procedimiento. En la hipótesis, altamente improbable, de que eso pudiera lograrse, habría que reproducir en los pleitos de expropiación todos los detalles del procedimiento de tasación contributiva. Esa prueba, desde luego, tendría que permitírsele tanto al propietario como al expropiador.

En suma, el sistema de tasación de la propiedad inmue-ble para fines contributivos no persigue una valoración com-pletamente individualizada de cada propiedad para deter-minar con la mayor precisión posible su valor real en el mercado, sino que por el contrario se funda en normas y criterios de aplicación general a propiedades similarmente' situadas, y tiene otros objetivos adicionales y responde a necesidades económicas y políticas que no pueden tener peso' alguno en una valoración para fines de expropiación forzosa. La determinación final de esa valoración contributiva resulta de un procedimiento complejo en el cual intervienen de manera directa numerosas personas. La escasa luz que en casos aislados pudieran ofrecer esa determinación oficial O' el testimonio sobre ella, en modo alguno compensaría las. confusiones y tardanzas— “una concesión a la brevedad dé-la vida”, como dijera Holmes — que necesariamente se pro-ducirían cuando el escalpelo del contrainterrogatorio penetre profundamente en la compleja anatomía de ese sistema para entresacar de ella los elementos que sean persuasivos en el pleito de expropiación. Es este un ejemplo claro de prueba, técnicamente admisible que no debe aceptarse por poderosas-razones de índole normativa.⁽⁸⁾

Además, un examen de las disposiciones legales aplicables comprueba que la Asamblea Legislativa estuvo consciente de las dificultades que hemos descrito. El art. 3 de la citada. Ley de 1947, según enmendada por la Ley núm. 228 de 5 de mayo de 1950 {Leyes, pág. 581, 13 L.P.R.A. see. 432) dispone en su oración final que: “Las planillas, tarjetas, planos, mapas, fotografías, tablas, gráficas, y toda la docu-mentación e información obtenida y usada por el Secretario-de Hacienda para clasificar, valorar y tasar las propiedades, por el método científico que esta ley ordena serán evidencia W constituirán prueba prima facie, para fines contributivos,. pe las circunstancias y del valor de tasación de la propiedad a que se refieran, y como tal deberán ser admitidos en evi-dencia por las cortes de Puerto Rico; Disponiéndose, que el Secretario de Hacienda o cualquier agente designado por éste podrá testificar sobre la información contenida en tal evidencia y su relación con el valor de la propiedad a que ,se refiere.” (Énfasis suplido.) La expresión legislativa •que ordena circunscribir esa prueba a los “fines contributi-vos ”, está sujeta a otras'disposiciones legales aun en la pro-pia esfera de las contribuciones. Así, por ejemplo, en eJ •caso de la contribución sobre herencias y donaciones, la ley pertinente faculta al Secretario de Hacienda a ordenar que se tasen “por su valor en el mercado a la fecha del falleci-miento o de la donación, según sea el caso, los bienes de fallecidos y los bienes que sean donados o que sean objeto de tasación”. 13 L.P.R.A. see. 895. Es sabido que esa tasación especial se realiza en todos los casos. También, en •el área de la contribución sobre ingresos pueden citarse ejem-plos de tasaciones especiales que deben llevarse a cabo en cierto momento y con el fin de obtener el “valor en el mer-cado” de determinadas propiedades. ^(8ª) Véanse los arts. 23 (m)-7, 23(m)-25 y 113(a) (2)-l del Reglamento Rela-tivo a la Ley de Contribuciones Sobre Ingresos de 1954 (1958).

Por las razones señaladas en la jurisprudencia de los Estados Unidos que hemos reseñado y las realidades del sis-tema de tasación nuestro que hemos descrito, fallamos que, las determinaciones oficiales sobre valoración para los efec-| tos de la contribución sobre la propiedad, ⁽⁹⁾ y los documentos o testimonios sobre esas determinaciones, no constituyen] prueba admisible del valor en el mercado en pleitos de ex-propiación forzosa. No cometió, pues, el tribunal de ins-tancia los errores que se le imputan.

Segundo: Los recurrentes se quejan, además, de la actuación del tribunal de instancia al negarse a admitir algunas pruebas de supuestas ventas similares ofrecidas por ellos y al aceptar otras que sometiera el recurrido. Antes de considerar estos extremos, es necesario ofrecer una breve descripción de las parcelas expropiadas.

La primera o parcela A tiene una cabida de 1.1980 cuer-das y la segunda o parcela B, una de 4.9955 cuerdas. Colin-dan entre sí y están localizadas, con un frente de 223 metros, en el kilómetro 23, hectómetro 3 de la Carretera Estatal núm. 23 que conduce de Ponce a Guayanilla, a unos 400 metros de la calle Villa y como a 200 metros de la Avenida Roosevelt. Frente a la parcela B y al otro lado de la Carre-tera núm. 23 quedan parte de una extensión del caserío público Rosaly, un edificio de dos plantas en el cual hay un negocio de “lechonera”, cantina y baile, y tres casitas de madera de escaso valor. También frente a las parcelas expropiadas hay un predio sembrado de caña que se extiende en unos 200 metros hasta una urbanización de tipo moderno construida por la Fullana Corporation. Por el norte colin-dan con un camino privado de tierra y gravilla que las separa de la barriada Baldorioty, una urbanización de “servicios mínimos” habitada por personas de bajos ingresos. Por el sur y oeste colindan con una zona agrícola dedicada al cul-tivo de caña. Como a 150 metros hacia el sur de las par-celas hay una escuela vocacional y como a 400 metros está el nuevo parque atlético de la ciudad.

El tribunal sentenciador concluyó, además, que:

“Desde las parcelas expropiadas se puede ir por cinco centavos a cualquier sitio de la ciudad de Ponce. Relativamente cerca les quedan iglesias, hospitales, farmacias, escuelas y esta-blecimientos comerciales e industriales.

“La Carretera Núm. 23, que, repetimos, pasa frente a las parcelas expropiadas, mide alrededor de 13 metros de ancho y está desde luego asfaltada.

“Tienen acceso ambas parcelas a las líneas de luz y de telé-fono, y a los sistemas de acueducto y de alcantarillado pluvial y de aguas negras que pasan por ese tramo de la carretera.

“También a lo largo de la parcela B corría a la fecha de la expropiación, de norte a sur en una extensión de 70 metros, una acera de hormigón de 3 metros de ancho. Había además frente a ambas parcelas dos bocas de incendio en uso.

“Las dos parcelas quedan al mismo nivel de la carretera. Tienen una topografía llana con un ligero desnivel al noroeste que les da un buen desagüe natural.

“Las dos parcelas se dedicaban a la fecha de la expropiación al cultivo de caña de azúcar (al igual que los terrenos de las fincas principales de que fueron segregadas con las que colin-daban por el oeste y el sur). Pero el mejor uso a que podían adaptarse ambas parcelas expropiadas era para el desarrollo de una urbanización residencial. Para ello hubiera sido necesario construir calles y aceras, llevar los servicios de luz, agua y alcantarillado e incurrir en otros gastos de desarrollo, a un costo de $2.25 a $2.50 por metro cuadrado.”

Los recurrentes sostienen que el valor en el mercado de las parcelas expropiadas es de $2 el metro cuadrado, mien-tras que los recurridos y el tribunal de instancia las valoran a razón de $0.75 el metro cuadrado.

Se alega, en primer término, que el tribunal incidió en error al no admitir prueba documental de una transacción entre el Sr. Luciano Martiniano García y el Asilo de Damas. La parcela objeto de esa transacción es de cabida y topogra-fía similares a las de las expropiadas y queda relativamente cerca de ellas, pero ubica en la Calle Villa, en un sector de gran desarrollo comercial e industrial y rodeada de impor-tantes establecimientos. Por esa esencial diferencia de ubi-cación no se admitió la prueba documental. Al así hacerlo, el tribunal actuó correctamente. Autoridad Sobre Hogares v. Viera, 72 D.P.R. 732, 737 (1951); E.L.A. v. Bravo, 79 D.P.R. 779, 785 (1956).

Tampoco hubo error al rechazarse dos documentos ofre-cidos por los demandados y que contenían copias de las sen-tencias del Tribunal Superior, Sala de Ponce, en casos de expropiación forzosa de parcelas supuestamente similares a las que examinamos en el presente recurso. En Pueblo v. Colón, 73 D.P.R. 579, 588-589 (1952) explicamos las razones por las cuales esa prueba es inadmisible.

Objetan también los recurrentes las resoluciones del tribunal que admitieron una venta de la Ponce Cement Corp. a la Fullana Corp., otra de Telares de Puerto Rico, Inc. a la Compañía de Fomento Industrial y otra de La Reparada Development Co. a Long Construction Co. Sostienen, en síntesis, que existen importantes diferencias de cabida, ubi-cación, facilidades, condiciones del terreno, etc. entre las parcelas afectadas por esas transacciones y los predios expro-piados que impedían la aceptación de aquellas como ventas similares. El tribunal no menciona en sus conclusiones las ventas de Telares⁽¹⁰⁾ y La Reparada, por lo que debemos concluir que no les dio peso alguno. Aunque la propiedad vendida por la Ponce Cement Corp. a la Fullana Corp. es diferente de las expropiadas en varios aspectos⁽¹¹⁾ cierta-mente el tribunal no abusó de sus facultades al admitir el documento de venta.

II

Los recurrentes impugnan el valor que el tribunal asignó a las parcelas expropiadas, por creer que su apre-ciación de la prueba fue errónea. Objetan tanto la consi-deración específica que se dio a ciertos elementos como la evaluación general de toda la prueba admitida.

Primero: En cuanto al primer aspecto, la objeción inicial se refiere a una venta de una parcela de la Ponce Cement Corp. a la Compañía de Fomento Industrial realizada a razón de $4,500 la cuerda, poco menos de un mes antes de la fecha de incautación de las parcelas expropiadas por el estado. Se admitió como una venta similar, pero al emitir su fallo el tribunal se negó a considerarla porque “según lo declarado por el propio perito de los demandados, el mejor uso de esta parcela era el industrial.”

La parcela en cuestión tiene una cabida de 3.39 cuerdas, y está ubicada en el Barrio Canas, ⁽¹²⁾ como a 1.7 kilóme-tros de las expropiadas. Es muy similar a éstas en cabida, topografía, calidad de los terrenos, facilidades de transpor-tación, electricidad, agua y acceso a otros servicios públicos y a establecimientos comerciales. De las transacciones admi-tidas, es la más cercana en fecha a la expropiación. Está más retirada del centro de la ciudad que las parcelas expro-piadas y tiene la desventaja de no dar frente a la carretera, por lo que es necesario usar un callejón para llegar a ella.

Estimamos que el tribunal de instancia erró al no con-cederle valor probatorio alguno a esta venta por el solo hecho de que el mejor uso de la parcela “era el industrial”, mien-tras el de las expropiadas era el residencial. Es ésa, sin duda, una diferencia importante a la cual corresponde darle el peso que merece, pero en vista de las notables semejanzas ya reseñadas, no es por sí sola suficiente para descartar esta prueba, máxime cuando se probó que las parcelas expropia-das eran también susceptibles de ser usadas para una indus-tria, y que no existía al momento de la incautación una prohibición oficial de tal uso. ⁽¹³⁾ Cf. E.L.A. v. Ocean Park Development Corp., 79 D.P.R. 158, 170-173 (1956).

El tribunal admitió una venta de la Porto Rico Iron Works a la Autoridad de Hogares de Puerto Rico, pero en sus conclusiones resolvió que aunque se “asemeja bastante” a las parcelas expropiadas, no podía darle “gran peso” a la transacción porque “(a) la compradora tenía la facultad de expropiar, (ó) de la contigüidad de los terrenos a los del caserío Ponce de León puede inferirse la existencia de una necesidad o conveniencia especial para la compradora y (c) la parcela tiene dos frentes, uno que da para la Carre-tera Núm. 23 y otro que da para la Avenida Roosevelt, la cual es una avenida de primera clase.” La parcela en cues-tión es una de 13.1225 cuerdas, ubicada frente a las expro-piadas, al otro lado de la carretera. En 1946 fue vendida a $5.109 la cuerda. En su topografía, facilidades y accesos es similar a las expropiadas pero sus terrenos son inferiores (salitrosos, “poyalosos”) y colinda en parte con el arrabal Palo de Pan y con la vía del ferrocarril.

En Autoridad sobre Hogares de Puerto Rico v. Valdejulli, 71 D.P.R. 640, 642 (1950) resolvimos que las ventas hechas a entidades que poseen el poder de expropiación “deben mi-rarse con más cautela que aquéllas hechas a personas que no tengan la autoridad de expropiar. Toca a la persona que las ofrece demostrar que fueron hechas libre y voluntaria-mente, aunque ayudadas por la presunción de que, como otras, no fueron obtenidas mediante coacción. Pero una vez se determina que fueron voluntarias, deben ser conside-radas igual que otras ventas; v.g., deben admitirse si se determina que fueron ventas contemporáneas de propieda-des similares.”

Los demandados ofrecieron el testimonio del Sr. Luis Ferré, vicepresidente de la entidad vendedora, quien en sín-tesis declaró que la venta había sido completamente volun-taria, que no había habido presiones ni amenazas de expro-piación, que las conversaciones duraron varias semanas y que originalmente se pidió un precio más alto pero luego se hizo una rebaja al conocerse el propósito para el cual se adquiría la parcela. Entendemos que este testimonio incon-trovertido se ajusta a la norma establecida en el caso de Valdejulli, comprueba que la venta fue voluntaria,⁽¹⁴⁾ y debilita grandemente el argumento del “comprador especial”. Además, los últimos dos factores mencionados por el tribunal se compensan en parte por las ventajas ya indicadas que tenían las parcelas expropiadas sobre la de la Porto Rico Iron Works, y por el alza general en la valoración de los terrenos de la ciudad de Ponce de 1946 a 1951. Fallamos, por consiguiente, que el tribunal erró al no concederle peso alguno a esta venta.⁽¹⁵⁾ Como veremos más adelante, esto fue lo que en realidad hizo.

El tribunal admitió prueba documental sobre la venta de una parcela de Arturo Febry a La Rambla Development Corp., realizada en 1948 por la suma de $5,158.12; pero finalmente resolvió no darle “peso probatorio alguno” por-que “aparte de la diferencia en cabida entre esta parcela y las expropiadas, la compradora adquirió dicha parcela para ampliar la Urbanización La Rambla” y era por tal razón “un comprador especial.”⁽¹⁶⁾ La parcela de Febry tiene una cabida de 1716.04 metros cuadrados y ubica en un extremo de Ponce opuesto a aquél donde están las parcelas expropiadas, y como a tres kilómetros del centro de la ciu-dad. Las zonas son, sin embargo, muy similares, al igual que la topografía, facilidades, servicios y accesos de las par-celas y el mejor uso al cual podían destinarse. Contrario a las expropiadas, la de Febry no tenía servicio de alcanta-rillado. Aunque los motivos que tuvo el tribunal son meri-torios, no creemos, atendidas las demás circunstancias, que puedan por sí solos destruir todo el valor de esta prueba. Algún peso debió dársele.

El tribunal admitió, también, tres ventas de solares ubicados en las cercanías de las parcelas expropiadas y les dio peso como índice del valor de los solares en la zona pero no como “índice adecuado de las parcelas expropiadas”, por tra-tarse de “solares aislados que no forman parte de un desa-rrollo urbano y su cabida reducida aumenta su valor uni-tario.” Uno de los solares era de 984 metros cuadrados y se había vendido en 1948 a $1.52 el metro cuadrado; otro era de 707.84 metros cuadrados y se había vendido en 1950 a $3.18 el metro cuadrado, mientros uno contiguo de 638.75 metros cuadrados se vendió en la misma transacción a $2.81 el metro cuadrado; y otro de 3,377.61 metros cuadrados se había vendido unos meses antes de la expropiación a $2.72 el metro cuadrado. Aparte de la cabida, los solares guar-dan en sus demás atributos gran similitud con las parcelas expropiadas. ⁽¹⁷⁾

No es posible determinar el efecto persuasivo que en la mente de un juzgador pueda tener una venta considerada como “índice del valor de los solares en la zona” en oposición a la misma venta considerada como “índice del valor de los terrenos expropiados.”⁽¹⁸⁾ No intentaremos hacerlo. En [todo caso, es necesario recordar que en varios pleitos hemos aprobado resoluciones de los tribunales de instancia que admi-tían y daban peso, como prueba de ventas similares, a ciertas transacciones sobre parcelas que tenían notables diferencias de cabida con las expropiadas en dichos pleitos, pero que guardaban semejanzas con ellas en otros aspectos.⁽¹⁹⁾

Segundo: Los recurrentes objetan la apreciación general de la prueba que hizo el tribunal, fundándose en que éste dio peso decisivo, en el aspecto de ventas similares,⁽²⁰⁾ a dos transacciones realizadas el 29 de septiembre de 1950 entre la Ponce Cement Corp. y la Fullana Corp., y descartó prácticamente toda la demás prueba. Tienen razón los recurrentes.

Las mencionadas transacciones cubren dos parcelas ven-didas a la Fullana Corp., una de 25.876 cuerdas a $2,500 la cuerda y otra de 29.451 cuerdas a $3,400 la cuerda. Ade-más del precio pagado, la compradora se obligó a “pavimen-tar con cemento”⁽²¹⁾ todas las calles de la urbanización que habría de edificar, y a construir por su cuenta, y “también de cemento”, la prolongación de las calles de dicha urbani-zación hasta un predio propiedad de la vendedora, reservado para la construcción de una avenida, y a través de una faja de 40 metros de ancho perteneciente también a la vendedora. No hay prueba en el expediente sobre el monto de esta obli-gación, pero sin duda su cumplimiento tiene que haberle significado considerable beneficio a la vendedora. Además, la compradora tuvo que adquirir un solar y un edificio ubi-cados en la Avenida Hostos para darle salida por ahí a las parcelas.

Las mencionadas parcelas están situadas a unos 150 metros de las expropiadas. Tienen algunas semejanzas con éstas en topografía, facilidades, accesos y mejor uso de los terrenos. Les aventajan en localización por estar más cerca de la Urbanización Mariani y de los terrenos de la Univer-sidad de Santa María, pero a la vez están en desventaja en ciertos aspectos. Colindan por un lado con el arrabal Palo de Pan y por otro con el terminal del tren, lo cual en opinión de los peritos reduce su valor para propósitos residenciales. En uno de sus extremos tienen un caño o zanjón, lo que también afecta el precio adversamente. Los servicios urba-nos de electricidad, agua y sanitarios no están directamente al frente como ocurre con las parcelas expropiadas, sino en la Urbanización Mariani y la Avenida Hostos y esto requiere gastos adicionales para llegar a ellos. No tienen acceso al servicio de teléfonos. En suma, aunque la venta de estas parcelas fue correctamente admitida como prueba de una i venta contemporánea de propiedad similar, no creemos que [debió dársele el peso decisivo, prácticamente concluyente, que [le otorgó el tribunal de instancia. La notable diferencia en rcabida entre ellas y las expropiadas, ⁽²²⁾ las particularidades Bel “precio” de venta y los otros elementos que hemos rese-llado, aconsejaban más bien concederle mérito relativo junto A las demás transacciones que podían iluminar el criterio del uzgador.

Es sabido que no existen dos propiedades que sean idén-ticas y que el método comparado sólo requiere semejanzas y no igualdad. Por ese y otros motivos, en pleitos de esta clase ordinariamente descansamos en el ejercicio de la informada discreción del tribunal sentenciador, quien tiene la oportu-nidad de aquilatar, a menor distancia que nosotros, los varia-dos elementos que deben integrar un juicio de valoración. Y en repetidas ocasiones hemos resuelto que no habremos de intervenir con esa discreción, aun cuando el tribunal se hubiese equivocado en algunos fallos sobre la admisión de pruebas, siempre que su juicio de valoración encontrase sufi-ciente apoyo en la prueba admitida. E.L.A. v. Bravo, supra, pág. 787; Autoridad Sobre Hogares v. Colón, 73 D.P.R. 215, 221 (1952) ; Pueblo v. Carmona, supra, pág. 316; Pueblo v. Lamboglia, 70 D.P.R. 810, 817 (1950). No obstante, creemos que en el presente caso el juzgador circunscribió injustificadamente el ámbito de su exploración final a prác-ticamente una sola de las ventas similares y desechó, sin necesidad, varias otras de parecida fuerza persuasiva. Las ventas similares constituyen, como sabemos, la prueba principal del valor en el mercado en pleitos de expropiación. Autoridad Sobre Hogares de Puerto Rico v. Valdejulli, supra, pág. 643. En el presente litigio prácticamente no existe otra, porque la referente al mercado de terrenos en la ciudad de Ponce es, por su carácter general, de índole complementaria, y porque el criterio de valoración de los peritos de ambas I partes se fundó mayormente en la autoridad que cada unoj concedió a las ventas similares. ⁽²³⁾

Estamos convencidos, por las razones ya señaladas, que el| tribunal de instancia incurrió en “error manifiesto” en k apreciación de la prueba y que su fallo perjudicó el derechd de los recurrentes a recibir una justa compensación por lai parcelas expropiadas. Cf. Autoridad Sobre Hogares de Puerto Rico v. Valdejulli, supra, pág. 644. Corresponde, po lo tanto, devolver el expediente al tribunal de instancia para que a la luz de los criterios expresados en esta opinión se hagan nuevas conclusiones de hecho y de derecho y se dicte una nueva sentencia.

Se revocará la sentencia recurrida y se devolverá el caso para procedimientos ulteriores compatibles con esta opinión.

Los Jueces Asociados Sres. Hernández Matos y Blanco Lugo no intervinieron.

(1) En algunos estados, las leyes contributivas exigen a los dueños, someter una tasación de sus propiedades, generalmente bajo juramento. Luego en procedimientos de expropiación se aceptan esas declaraciones, como una admisión contra el propio interés. Algunos de los casos citados discuten ese problema. Como veremos más adelante, esas declaraciones no se exigen en Puerto Rico bajo el sistema de tasación científica.

(2) United States v. Certain Parcels of Land, supra, pág. 291.

(3) E1 Código Político (art. 295) ordenaba al Secretario “tasar la propiedad en su valor real y efectivo considerando todos los factores en materia de valoración o tasación, incluyendo el valor en el mercado, sin fener en cuenta una venta forzada.” (13 L.P.R.A. see. 447.)

(4) Departamento de Hacienda, Tasación y Revaloración de la Propiedad Inmueble, 1958 pág. 5. En el caso de las edificaciones hay la difi-cuitad adicional de que el valor en el mercado se establece por medio del “costo de reproducción depreciado”, y no por el de comparación de las-ventas similares en el mercado, que, como sabemos, es el que prevalece en el campo de las expropiaciones. Departamento de Hacienda, ¿Qué es la Tasación Científica? pág. 14. Las diferencias en técnicas y resultados-que produce el uso de uno u otro método se discuten en Tax Assessment of Real Property: A proposal for Legislative Reform, 68 Yale L.J. 335,. 344-347 (1958).

(5) United States v. Certain Parcels of Land, supra, pág. 291.

(6) ¿Qué es la Tasación Científica? pág. 28. Tanto en ese folleto-icomo en el titulado Tasación y Revaloración de la Propiedad Inmueble,. (1968) se describe ampliamente el procedimiento que se adoptó. Examí-Inese, además, de Pedro, La Tasación Científica, 13 Rev. Colegio de Abobados de Puerto Rico 385 (1950). Para una explicación más detallada técnica, véase Department of the Treasury, Procedures for Real Property ssessment in Puerto Rico (1953).

(7) Tasación y Revaloración de la Propiedad Inmueble, pág. 18. Obsér-vense, además, los efectos que tienen las normas generales de deprecia-ción sobre el valor en el mercado. “Establecido ya para cada propiedad su valor en el mercado tanto de la tierra como de las estructuras, sólo nos restaba hacer el ajuste final para establecer el valor sobre el cual .se impondría la contribución para los próximos años hasta que se prae-i tique la próxima revaloración general. Estimando que podría tomarse de siete hasta diez años sin que se vuelva a practicar una revisión general! •de los valores de las propiedades para fines contributivos, se determina que era conveniente reajustar el valor en el mercado actual acreditando a cada edificación una depreciación adelantada por el número de año* durante la cual no se vuelva a hacer una revisión general de la valora! •ción. Igualmente se estimó prudente hacer un ajuste hacia abajo corre» pondiente al valor de los terrenos ante la eventualidad de que éstcB deprecien en su valor durante los próximos años y así evitábamos has™ lo más posible que el valor para fines contributivos que se le fijara I una propiedad sobrepasara durante los próximos años a su valor en £ mercado.” Id. pág. 22.

(8) Examínese la Regla S03 de las Reglas de Evidencia para el Tri~ tunal General de Justicia, adoptadas por este Tribunal Supremo y remidas a la Asamblea Legislativa a principios del presente año; la Regla 03 en American Law Institute, Model Code of Evidence, 1942 pág. 180,-Hi Regia 45 en National Conference of Commissioners on Uniform State Haws, Uniform Rides of Evidence, 1953 pág. 189; y James, Relevancy, Warobability and the Law, en Association of American Law Schools, lected Writings on the Law of Evidence and Trial, 1957 pág. 610.

(8ª) No es necesario, desde luego, resolver en este caso si es o no| .admisible prueba sobre la valoración para fines de la contribución sobrq la propiedad en pleitos relacionados con otras contribuciones.

(9) Esta norma es aplicable, a fortiori, cuando, como ocurre en está caso, una de las pruebas que se oírece es el valor contributivo de unq propiedad supuestamente similar a la expropiada.

(10) La venta de Telares no fue admitida por el tribunal como un ejemplo de venta similar sino como una venta utilizada por el perito de los recurridos para comprobar, más bien por vía de contraste, su juicio sobre el valor de los terrenos expropiados. En vista de las circunstan-cias, es innecesario discutir esta actuación del tribunal.

(11) Véase, infra, págs. 120-122.

(12) Ese es el mismo barrio donde están las parcelas expropiadas.

(13) Los recurridos encuentran apoyo adicional para el dictamen del juez sentenciador en el hecho de que la parcela de la Ponce Cement Corp. ubica en la Calle Villa. Aparte de que el tribunal no fundó su fallo en esa circunstancia, está el hecho de que no hemos encontrado en el expe-diente prueba de que la ubicación exacta de esa parcela, aunque en una calle de mayor importancia que la de las expropiadas, fuera en verdad tan disímil de la de éstas, que como en el caso de la parcela del Asilo de Damas, requiriese que no se le diera consideración alguna. Debe recor-darse que la prueba demostró que hay importantes diferencias en los valores de las propiedades de la Calle Villa, dependiendo del sitio donde se encuentren y que además, la Calle Villa atraviesa la ciudad y es la salida de Ponce hacia varios pueblos.

(14) Durante la vista del pleito, los recurridos solicitaron la elimina-ción del testimonio del señor Ferré, en razón de que éste no había sido la persona que había firmado la escritura a nombre de la entidad vende-dora. Este planteamiento específico nunca fue resuelto y se admitió la venta “por el valor probatorio que pudiera tener”. Nada hay en el expediente que pruebe o tan siquiera sugiera que el señor Ferré no tuviese conocimiento directo y personal de los hechos que relató.

(15) Los recurrentes también impugnan una resolución del tribunal negándose a admitir, como venta similar, una transacción entre ¡a Auto-ridad Sobre Hogares de Puerto Rico y la Autoridad Sobre Hogares de Ponce que envolvía la parcela vendida por la Porto Rico Iron Works. Esa transacción se realizó por el mismo precio de la venta anterior. Consi-| derado nuestro dictamen sobre la primera venta, es innecesario resolver si constituye o no error la negativa del tribunal a admitir la segunda. I

(16) No hay prueba específica en el expediente sobre la manera eij que esta situación afectó el precio de venta. La inferencia que hizo el tribunal, aunque es obviamente correcta, no constituye base suficiente para decretar que la venta fue involuntaria. Cf. Pueblo v. Colón, supra págs. 583-586; Pueblo v. Sucn. Rabell, 72 D.P.R. 574, 581 (1951).

(17) Tres de estos solares no tenían acceso al sistema de alcantarillado.

(18) No es éste, desde luego, el caso de solares cercanos a los terrenos xpropiados, pertenecientes a una urbanización en pleno desarrollo, y cuyo (recio se utiliza como índice del valor de una parcela yerma susceptible uso residencial, luego de deducirse “los costos de urbanización, la reduc-ción del área que resulta de la lotifieación y una ganancia razonable para el iniciador del proyecto.” E.L.A. v. Ocean Park Development Corp., supra, págs. 162-163; United States v. Iriarte, 166 F.2d 800, 804 (1. Cir. 1948).

(19) Pueblo v. Carmona, 70 D.P.R. 312, 317 (1949)—predios de 200, 400 y 1,000 metros cuadrados comparados con una cabida de 1.90 cuerdas que tenían las parcelas expropiadas; Pueblo v. Sucn. Quiñones, 71 D.P.R. 261, 264 (1950)—solares de 300 metros cuadrados comparados con 2,947.79 metros cuadrados; Pueblo v. Colón, supra, págs. 581-583—877 metros cuadrados comparados con 12,402.05 metros cuadrados.

(20) El tribunal concedió también peso a las circunstancias peculiares imperantes en el mercado de terrenos de la ciudad de Ponce. Esa actua-ción es enteramente correcta. En cuanto a este aspecto, el tribunal con-cluyó que en Ponce la demanda por terrenos para urbanización había sido relativamente estable, que la ciudad tenía alrededor de 4,000 cuerdas de terreno llano para su expansión urbana y que esto “opera contra el valor de los terrenos disponibles írente a la demanda relativamente, estable.”

(21) Debe recordarse que la corporación vendedora se dedica a la manu-factura y venta de cemento en la ciudad de Ponce.

(22) Además de las diferencias en cabida que existen entre las parce-Hs expropiadas y las de Fullana, tomadas éstas individualmente, conviene Weordar que la Ponce Cement Corp. vendió a la Fullana Gorp. las dos ¡Hreelas — que suman unas 55 cuerdas — en la misma transacción. Es razo-IBble la inferencia, sugerida por los recurrentes, de que esa venta eom-IMiada afectó adversamente el precio de venta.

(23) El juez sentenciador hizo también una inspección ocular de la parcelas expropiadas.

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Dissenting Opinion

Opinión disidente en parte del

Juez Asociado Sr. Santana Becerra.

No me es posible concurrir en aquella parte de la opinión del Tribunal que declara “que las determinaciones oficiales sobre valoración para los efectos de la contribución sobre la propiedad, y los documentos sobre esas determinaciones, no constituyen prueba admisible del valor en el mercado en plei-tos de expropiación forzosa”, y que a mi juicio elimina dicha evidencia de manera absoluta cualesquiera que pudieran ser las circunstancias en cada caso en particular, ya se produjere a través de la declaración de testigos o ya mediante el certi-ficado oficial de la tasación. Con mi mayor deferencia al criterio de la mayoría no me parece, por las razones que voy a exponer, que tal norma de exclusión absoluta de esta evi-dencia se justifique en Puerto Rico, y aún menos en circuns-tancias como las del caso de autos.

En lo que ahora concierne, el récord en este caso de ex-propiación demuestra que los demandados solicitaron por escrito la citación del testigo Sr. Carlos Archevald, del Nego-ciado de Tasaciones de la Secretaría de Hacienda con oficina en Ponce para que compareciera a testificar “trayendo con-sigo todas las hojas de trabajo (working sheets), papeles e informes, que obren en su poder y que se refieran a la tasación que él practicara en su calidad de funcionario de la Secretaría de Hacienda de Puerto Rico, con relación a las parcelas de dichos demandados objeto de expropiación”, ... El deman-I dante había solicitado también por escrito que se dejara sin efecto dicha citación porque (a) de la faz de la misma no surgía la “relevancia” o pertinencia de la prueba solicitada y se requería que se demostrara justa causa al tribunal por lo cual la evidencia era indispensable, invocando a tal efecto las Reglas 45 y 34 de las de Enjuiciamiento Civil (1943) y lo decidido en el caso de Cortés v. Corte, 65 D.P.R. 166; (b) porque no procedía la producción de los documentos ni el tes-timonio solicitado por cuanto los mismos gozaban de inmu-nidad por constituir materia privilegiada y la misma no ser admisible en evidencia, y (c) porque un funcionario público no podía ser obligado a testificar adversamente contra los intereses del gobierno a quien representaba. Al ser llamado en el curso del juicio el testigo Sr. Archevald, para que de-clarara, hubo una amplia discusión de las objeciones de la parte demandante (récord, págs. 392 a 410) y finalmente la Sala sentenciadora dejó sin efecto la citación expedida por el Secretario y no permitió la declaración del testigo.⁽¹⁾

El récord demuestra además que la compensación depo-sitada por el demandante para cada parcela a razón de $3,000 la cuerda, — que fue la misma compensación que finalmente fijó el Tribunal, — se determinó a base de una valoración que el Departamento de Hacienda encomendó al Sr. Ferdinand Acevedo. Cuando hizo esta valoración al 6 de abril de 1951, fecha de la incautación, el Sr. Acevedo ocupaba el cargo de Supervisor General de Tasaciones del Departamento de Hacienda y lo ocupó hasta el 30 de junio de ese año. El Sr. Ar-chevald era un tasador de dicho Departamento, presunti-vamente bajo la supervisión del Sr. Acevedo, y compareció, según expresó en la vista el abogado del demandante, tanto en su carácter personal como en su capacidad representativa del Secretario de Hacienda. De acuerdo con el récord, no estuvo ante la consideración de la Sala sentenciadora la cues-tión, como tal, de si era admisible o no en este procedimiento de expropiación evidencia sobre la tasación contributiva de la propiedad, ni la Sala expresó criterio sobre este extremo. Es en el alegato sometido a nosotros donde se menciona por primera vez que el testimonio no oído giraba en torno a una tasación para tales fines. La mayoría del Tribunal no cree necesario decidir el error levantado en lo que respecta a este incidente porque, como dije al principio, se adopta para regir en Puerto Rico la norma de absoluta exclusión de dicha evi-dencia.

La exclusión o admisión de prueba sobre la tasación con-tributiva ⁽²⁾ en procedimientos de expropiación forzosa pre-senta variadas modalidades que deben ser tomadas en cuenta. Orgel enfoca el problema en dos formas: si la tasación con-tributiva de la propiedad puede usarse como el único y exclu-sivo criterio de la justa compensación; y, asumiendo que la justa compensación no pueda basarse totalmente en la ta-sación contributiva, hasta qué punto ésta es admisible en evidencia en procedimientos de expropiación. Concluye el tratadista que si bien la tasación contributiva no debe ser decisiva en cuanto a la apropiada valoración para fines de compensación en expropiación forzosa, de ello no se infiere necesariamente que la misma sea del todo impertinente al llegarse al monto de esta última. ⁽³⁾ Nichols, al comentar sobre la exclusión de esta evidencia, observa que en muchos sitios del país la tasación contributiva sería de poca ayuda en procedimientos de expropiación forzosa ya que no en todas partes se acostumbra tasar la propiedad en su total valor de mercado, pero señala a continuación que en algunos estados, sin embargo, la tasación contributiva tiene por miras repre-sentar el valor razonable en el mercado de la propiedad, y si los tasadores son personas diestras y de entereza, usual-mente se le da uso al valor de tasación al fijarse el precio de una venta voluntaria o al zanjar casos de expropiación fuera de corte, y expresa que sería de verdadera utilidad a un ju-rado como punto preciso de partida en sus deliberaciones. ⁽⁴⁾

El criterio de la mayoría de las cortes ha sido que la ta-sación contributiva no constituye por sí misma prueba del valor de la propiedad admisible para otros fines que no sean imponer la contribución. Por otra parte, ha sido también el criterio de la mayoría de las cortes, salvo contadas excep-ciones, que la tasación contributiva constituye una expresión del valor de la propiedad cuando el valor para fines contri-butivos se ha fijado por el propio dueño o con su intervención, admisible en aquellos casos de otra naturaleza en donde el valor de la propiedad ha estado en controversia y el dueño ha sido parte en el litigio. Mayormente, éstos han sido casos de expropiación forzosa y acciones del dueño por daños causados a la misma. (Véase 39 A.L.E. 2d, 209, págs. 212, 214, 225). Hasta donde ha sido posible examinar la situación, hay que consignar el hecho que lo que ha venido a ser la regla gene-ralmente aceptada de exclusión de esta prueba se ha enun-ciado, en la inmensa mayoría de los casos, en situaciones en que la evidencia se intentó ofrecer — para limitarnos ya a los casos de expropiación — por la parte expropiadora contra el dueño o la parte a quien se le expropia, en un intento de no compensar más del valor tributable. ⁽⁵⁾ Indudablemente, este hecho ha tenido mucho que ver con la formulación de la regla general, en gran parte su justificación, si se considera cuál ha sido la razón de ser de la misma. El por qué mayor-mente se ha excluido esta evidencia ha sido el hecho comun-mente reconocido por las cortes en esas jurisdicciones que de ordinario, usual y corrientemente, los tasadores como cuestión de realidad no tasan la propiedad para fines de la contribu-ción sobre la misma en todo su valor verdadero, o en su valor de mercado, no siendo por lo tanto la tasación en tales casos evidencia pertinente o confiable de valor para otros propó-sitos no contributivos. Considerando los anteriores hechos en conjunto, así como los fundamentos de la ley de evidencia que de ordinario han aplicado las cortes para rechazar la prueba aludida, (39 A.L.R. 2d, 209, págs. 213, 223-229; Nichols, op. cit. pág. 315; Orgel, op. cit. págs. 634-636, res inter alios acta, prueba de referencia, declaraciones ex parte, prueba no sujeta a contrainterrogatorio), puede decirse que la regla de exclusión se formuló primordialmente en protec-ción del dueño de la propiedad, reclamante, contra los efectos adversos para él de una prueba de valor producto de determi-naciones ajenas. Se explica, en contraposición, que la evi-dencia se haya declarado admisible, como regla casi unánime, cuando la tasación contributiva se ha fijado por el dueño re-clamante, como una expresión suya de valor que pudiera perjudicarle, o para contradecir su testimonio o su credibi-lidad. El examen de los casos no demuestra que esta prueba se haya excluido mayormente por otras consideraciones, o porque en todo caso de expropiación necesariamente haya de existir incompatibilidad irreconciliable entre los conceptos y elementos de valor para uno % otro fin. ⁽⁶⁾

Considerando la regla mayoritaria que ha excluido esta prueba en términos de su razón de ser, la situación entre nosotros presenta, a mi entender, un cuadro distinto. En el artículo 295 del Código Político de 1902 según fue enmendado por la Ley de 10 de marzo de 1904 se dispuso ya por la Asam-blea Legislativa que el tasador procedería a tasar la propie-dad “en su valor real y efectivo en el mercado1”, sin tener en cuenta una venta forzada, según su leal saber y entender. Al aprobarse en 1947 la “Ley de Catastro, Clasificación y Tasación de la Propiedad” (Ley 117 de 9 de mayo de 1947), se autorizó en su artículo 2 al Tesorero de Puerto Rico para hacer el catastro de toda propiedad inmueble y clasificar toda la propiedad inmueble y mueble tangible y “establecer nor-mas de valoración y tasación con tal exactitud y detalles cien-tíficos, que permita fijar tipos adecuados y equitativos de valoración de la propiedad para fines contributivos.” El artículo 3 de dicha ley según fue originalmente aprobado disponía que el Tesorero clasificaría todos los terrenos agrí-colas a base del uso más provechoso y razonable a que pu-dieran dedicarse los mismos, debiendo el Tesorero tomar en consideración todos aquellos factores que, previa investiga-ción y recomendación del personal técnico que nombrara para llevar a cabo los propósitos de la ley, juzgara pertinentes, incluyendo: (a). . ., (bj. . ., (c). . ., (d) “Precios en el mer-cado existentes para las varias clases y tipos de terrenos en sus respectivas jurisdicciones”,

Al ser enmendado el artículo 3 por la Ley 228 de 5 de mayo de 1950, se dispuso que el Tesorero clasificaría y tasaría toda la propiedad a base del uso más provechoso y razonable a que pudiera dedicarse la misma debiendo tomar en cuenta etc., incluyendo: . . . (d) “Valor en el mercado existente para las varias clases y tipos de terrenos en sus respectivas juris-dicciones”. Más tarde, por la Ley 37 de 27 de marzo de 1951, el artículo 3 de la “Ley de Catastro, Clasificación y Tasación de la Propiedad” de 1947 volvió a ser enmendado para dis-poner que el Tesorero clasificará y tasará toda la propiedad inmueble “en su valor real y efectivo utilizando cualesquiera de los métodos y factores reconocidos en materia de valoración o tasación de la propiedad, de manera que las tasaciones para cada uno de los distintos tipos de propiedad resulten unifor-mes.” Esta enmienda se aprobó con efecto retrospectivo al 1ro. de enero de 1951. En la enmienda que para la misma época se le hizo al artículo 295 por la Ley 133 de 27 de abril de 1950, se cambió un poco el lenguaje originalmente usado en 1904 al efecto de que la propiedad se tasaría “en su valor real y efectivo en el mercado, sin tener en cuenta una venta forzada, según su leal saber y entender”, por el de que la propiedad se tasará “en su valor real y efectivo, considerando [todos los factores en materia de valoración o tasación, inclu-yendu eo vator en el mercado, sin tener en cuenta una venta forzada.”

Las enmiendas de 1950 y 1951 a la ley de tasación de 1947 consideradas conjuntamente con la enmienda de 1950 al artículo 295, demuestran sin lugar a dudas que el Legislador ratificó una vez más, si es que pudo entenderse suplantada, la norma en vigor desde 1904 que requiere que la propiedad se tase para imponerle contribución en el “valor real y efec-tivo” de la misma, incluyendo, entre otros factores a consi-derarse, su valor en el mercado. Aunque la Asamblea Le-gislativa dejó al buen criterio administrativo la adopción de los métodos más exactos y científicos para hacer la tasación, la valoración hecha, ya fuere el producto de una persona, o el criterio agregado de un grupo de personas actuando con-juntamente, ha de representar por mandato de ley el valor real y efectivo de la propiedad. Con el debido reconocimiento a su autoridad, no me parece buena entre nosotros a la luz de las normas legislativas que aquí rigen, la afirmación del tratadista Taylor al efecto de que el propósito de un sistema de tasación científica no debe ser el de determinar el valor “real” de la propiedad sino el de establecer una base razo-nable y equitativa para las contribuciones, ni me es posible convenir del todo en que el sistema de tasación de la propiedad inmueble no persiga (en Puerto Rico) una valoración com-pletamente individualizada de cada propiedad para determi-nar con la mayor precisión posible su valor “real” en el mercado. ⁽⁷⁾

Bajo nuestro sistema, la tasación de la propiedad en su valor real y efectivo a los fines de imponerle contribución] pudiera resultar para el dueño, en determinadas circunstan-cias o casos, en la fijación de un valor absoluto mayor que el valor social y relativo de mercado, pero concebiblemente en ley, no menor del valor en el mercado, uno de sus ingre-dientes. Se presume que los funcionarios cumplen con la ley, y aún si por determinadas circunstancias el valor de tasación cuando menos así no lo fuere, el hecho siempre sería explicable ante el juzgador.

El motivo principal que han tenido otras jurisdicciones para desechar esta prueba a mi entender no se produce aquí, ni me parece que el valor para fines contributivos fijado de la manera que dispone el artículo 295 según se enmendó por la Ley 133 de 1950 esté divorciado de manera tan absoluta del valor en el mercado de la propiedad o sea tan extraño a éste, que ello requiera como una norma general de derecho aplicable en todo caso de expropiación forzosa, que se consi-dere inadmisible esta prueba en la determinación de valor, independientemente de cuáles sean las circunstancias de cada caso en particular, la parte expropiadora, y qué parte o con qué fin se ofreciere la evidencia. El concepto constitucional de la justa compensación tradicionalmente interpretado exige que el perjudicado reciba, —dejando a un lado elementos in-cidentales de compensación, — justamente el valor de la pro-piedad que se le quita, ni más ni menos. El valor razonable en el mercado, aquel concepto de valor que entre nosotros, al igual que en la mayoría de las jurisdicciones se ha adop-tado como medida de la justa compensación, [el precio en efectivo en que la propiedad cambiaría de manos en ese mo-mento en una transacción entre un vendedor y un comprador voluntarios, Iriarte v. United States (C. A. 1) 157 F.2d. 105, pág. 110], no envuelve un concepto unitario. Valor razo-nable en el mercado es una expresión sintética que compendia y resume todos aquellos elementos y atributos de la propiedad que fijan un determinado precio en una transacción volun-taria libre de presiones. El concepto de valor real y efectivo no puede abstraerse de esos elementos y atributos de la pro-piedad, o dejaría de ser, cuando menos, valor real.

No sostengo, tampoco, que por las consideraciones apun-tadas a fortiori sea admisible, como cuestión de derecho, prueba de la tasación contributiva en todo caso de expro-piación y en toda circunstancia, o que la misma no sea pro-piamente excluible bajo preceptos aplicables de la ley de evidencia que impedirían su admisión. La determinación judicial de la justa compensación se rige por principios equi-tativos, Cf: City of Fort Worth, Tex. v. United States, 188 F.2d 217, 223; Jefferson County, etc. v. Tennessee Valley Authority, 146 F.2d 564, 566, cert. denegado, 324 U. S. 871; Orange State Oil Co. v. Jacksonville, etc., 110 So.2d 687, 690; y la norma más aconsejable y de más utilidad quizás sea aquélla que permita al juzgador, a menos que se trate de evi-dencia manifiestamente inadmisible, tener ante sí todos los elementos de prueba e índices de valor que le ayuden a formar un juicio acertado de lo que debe ser el monto de la justa compensación. ⁽⁸⁾

En lo que respecta ya al caso de autos, los demandados hicieron constar que el testigo Sr. Archevald “declararía sobre ;sus actividades en relación con las propiedades objeto de la ■expropiación y declararía que el valor a la fecha del ‘taking’ -era de $2 el metro cuadrado la Parcela A y en la Parcela B el valor era de $27.150, el justo valor de la parcela.” (Récord, pág. 413. Al someter el caso anunciaron que el valor de los terrenos era de $2 el metro). Asumiendo que de haber de-clarado el testigo el récord demostraría que éste era el valor ■de tasación para fines de la contribución sobre la propiedad, lo cual querría decir que representaba en ley el valor real y ■efectivo de la misma, en las circunstancias de este caso la evidencia pudo haber sido admisible, si no como conclusiva para fijar la compensación, tal como dicen las autoridades, cuando menos como un índice de valor real fijado por una ■de las propias partes litigantes, a ser tenido en cuenta junta-mente con la demás prueba. Si en una valoración contem-poránea con la efectuada para los fines de esta expropiación ■el gobierno había fijado a la propiedad un valor real y efec-tivo de $2 para imponerle contribución, en una mente juiciosa de juzgador en busca de la verdad, como dice Wigmore, la prueba podría ser pertinente en cuanto al peso y grado de corrección que le mereciera la declaración de un perito del propio gobierno fijándole a la propiedad para la misma época un valor de sólo $0.75 el metro cuadrado a los fines de la justa ■compensación, en ausencia de una explicación racional. Más aún si, como señala el récord, la tasación para fines contri-butivos pudo haberse hecho bajo la supervisión general de ese perito.

El distinguido Juez sentenciador aplicó unas normas de-masiado rigurosas desde el punto de vista procesal al no per-mitir que el testigo prestara declaración, y a mi entender fue errónea su determinación a tal efecto. Al devolverse este i caso para ulteriores consideraciones yo instruiría al Juez que I permita al testigo declarar si se ofreciere por los demandados.

(1) Los fundamentos que expresó la Sala sentenciadora para dejar sin efecto la citación fueron los siguientes:

“De la propia faz de la moción sobre citación y de acuerdo con los argumentos expuestos por el abogado de los demandados, aparece que esta moción es más bien una moción sobre descubrimiento de prueba que sobre producción de documentos. Si así fuera estaba gobernada por la Regla 34 y habría que demostrar que existe justa causa para obligarse a los testigos citados para producir los documentos o la información que se les solicita. Independientemente de si la parte demandante en este caso es el Estado y las personas que han sido citadas son agentes del Estado y siendo una moción dirigida por una parte a otra parte en el litigio, a través de su agente, también es de aplicación la Regla 34 independientemente de que la Regla 45 expresamente no exige que se demuestre que existía justa causa para obligar a la producción de la documentación. Hemos tenido oportunidad de examinar esta tarde antes de la vista los Comentarios de Monroe (sic) sobre este particular y Monroe dice en la sección correspon-diente a la Regla 45, la Sección 45.5, subdivisión 2, pág. 1722 del Vol. V que cuando se hace uso del sub-poena duces tecum por una parte hacia o de las partes en el litigio, deberá cumplirse con el cuerpo de la Regla 34 y demostrarse que existe justa causa para que se expida la citación por la Corte y no por el secretario. Aquí las dos contestaciones a la demanda se radicó una el 15 de mayo de 1951 y la otra el 26 de julio de 1951. El Tribunal entiende que los demandados han tenido más que tiempo sufi-ciente para hacer uso de la Regla 34 y haber obtenido, de proceder, el ■examen de esos documentos de acuerdo con lo dispuesto en la misma .regla 34 y estando envuelto aquí también la tasación hecha por un perito del Gobierno, era preciso también de acuerdo con lo que sobre el particular sostiene Monroe en la misma obra citada, que se demostrara que existía justa causa para ordenarse la producción de los documentos o información que se interesaba y de acuerdo con el comentario de Monroe sobre este último aspecto que debe demostrarse a satisfacción del Tribunal que la parte que solicita la información o documentos no tendría otros medios a su alcance para obtener los hechos que interesaba obtener mediante el uso del sub-poena duces tecum a través de la Regla 34 y como no se ha demostrado al Tribunal que eso redundaría en una injusticia para la parte [demandada en la presentación de su caso de no permitírsele hacer uso del Isub-poena duces tecum, en esta forma, el Tribunal deja sin efecto la citación [expedida por el secretario dirigida al Secretario de Hacienda y al empleado .e la Secretaría de Hacienda Sr. Carlos Archevald.”

(2) La referencia en esta opinión a la “tasación contributiva” ha de entenderse que es a la tasación hecha para imponer la contribución sobre la propiedad, (assessment roll) y no a tasaciones para otros fines contri-butivos o ad hoc.

(3) “Valuation Under the Law of Eminent Domain”, 2da. ed., Vol. l,j págs. 632-683.

(4) “The Law of Eminent Domain”, 3ra. ed., Vol. 5, pág. 316.

(5) Tanto Orgel, op. cit. pág. 633, como Nichols, op. cit. pág. 314, se-ñalan este hecho. Así también se apunta en United States v. Certain Parcels of Land, ete. (C. A. 4) 261 F.2d 287, a la pág. 291. Ha habido ocasiones en que la evidencia se ofreció por la parte a quien se le expropia y se excluyó, como en el citado caso, pero de ordinario la situación ha sido la otra.

(6) En cuanto a los muy pocos casos, en comparación, en que la prueba excluida se ofreció por el dueño o por la parte a quien se le expropia, por lo regular se rechazó la misma a la luz de los fines específicos para los que quiso ofrecerse. Véase, por ejemplo, la situación en In re Northlake Ave., 165 Pac. 113; Dallas v. Malloy, 214 So.2d 154 y en Girard Trust Co. v. City of Philadelphia, 93 Atl. 947. Cf: Bowie Co. v. United States, 155 F.2d 225; United States v. Delano Park Homes, 146 F.2d 473, pág. 474; United States v. Certain Parcels of Land, etc., supra, pág. 291.

(7) Todo tiende a indicar que el criterio administrativo ha seguido cum-l plidamente la norma legislativa. Véanse, escolios (4) y (7) de la opinión! del Tribunal — “Establecido ya para cada propiedad su valor en el mercad* tanto de la tierra como de las estructuras . . .”, (escolio 7). Los ajuste» a ese valor que sig-uen tienden a evitar, según se expresa al final del propiB escolio, que la propiedad sobrepase su valor en el mercado en un períodH de años siguientes hasta una nueva revisión. H

El hecho de que la tasación sirva también para fijar constitucíonaH mente el margen prestatario del país fortalece más bien el criterio, pc^ razones obvias, de que la misma ha de representar el valor real.

(8) Wigmore, (3ra. ed., Vol. 5 pág. 552, see. 1640) refiriéndose a los registros oficiales de tasación expresa en lo pertinente: “Es cierto tam-bién que en muchas comunidades el libro de tasación fija valores notoria-mente muy por debajo de los patrones existentes; y que en otras el tasador acepta sin discusión la declaración archivada por el dueño; donde prevalecen estas prácticas, es cosa simple el rechazar esos libros en particular como evidencia de valor que no presta confianza, y como inadmisibles. Pero cuando los libros no dejan tan notoriamente de prestar confianza, no parece que exista una buena objeción a recibirlos. Nadie sostiene que son deci-sivos; pero por lo menos ellos proporcionan alguna evidencia a una mente juiciosa en busca de la verdad.” Cf: In re Site for Memorial Hall, 25 N.W.2d 174, 176; Louisville & N. R. Co. v. Burnam, 284 S.W. 391, 395; City of New Orleans v. Larroux, 14 So.2d 812, 813; Equitable Life Assur. Soc. v. Kevitt, 54 N.Y.S.2d 643, págs. 651-652; McCandless v. United States, 74 F.2d 596, pág. 604; Donaldson v. Greenwood, 242 P.2d 1038, pág. 1046; In re Board of Water Supply, 130 N.Y.S. 997, págs. 999-1000; Krider v. City of Philadelphia, 36 Atl. 405; Louisiana Highway Commission v. Giaccone, 140 So. 286, pág. 290.

No me parece que la disposición adicionada al artículo 3 de la' Ley 117 de 1947 por la Ley 228 de 1950 en el sentido de que las planillas, tarjetas, mapas, fotografías, planos, etc. y la demás información obtenida o usada Ipor el Tesorero en la tasación científica constituyen prueba prima facie, ■para fines contributivos, de las circunstancias y del valor de tasación y Icomo tal (prueba prima facie) deberán ser admitidos en evidencia, tenga |el efecto de declarar prueba inadmisible el valor de tasación en otros casos.