87 P.R. Dec. 215 | Supreme Court of Puerto Rico | 1963
emitió la opinión del Tribunal.
Ponce Real Estate Corp. como entidad arrendadora y Edison Puerto Rico Stores, Inc. como arrendataria convinie-ron el arrendamiento de un solar sito en la Plaza Muñoz Rivera de Ponce. La arrendadora se comprometió a erigir un edificio de dos plantas de unos 6,000 pies cuadrados a ser construido según especificaciones aprobadas por ambas partes, el cual se dedicaría a una tienda de primera calidad para la venta de mercancía al por menor. El término del arrendamiento se fijó en 10 años comenzando a la termina-ción y entrega de dicho edificio, sujeto a prórrogas a opción de la arrendataria por dos períodos de cinco años consecu-tivos. Se convino un canon de $15,500 anuales. Al final del documento se hace constar que en testimonio de ello las partes han otorgado el mismo por sus oficiales debida-mente autorizados, y sigue: “Ponce Real Estate Corp., Por: —(f) Frank Vilariño. —Edison Puerto Rico Stores, Inc., Por: —(f) Harry Edison. —Attest: —Eric Newman, Secretario. —Se encuentra estampado el sello de la Edison Puerto Rico Stores, Inc., Affidávit Núm. 637. —Suscrito ante mi por Mr. Frank Vilariño, mayor de edad, casado, comerciante y vecino de Ponce, como Secretario de Ponce Real Estate Corp., a quien conozco personalmente, en Ponce, Puerto Rico, hoy 7 de diciembre de 1960.— (f) P. Alvarez Leandri. — Práxedes Alvarez Leandri — Notario Público. Estado de Missouri, Ciudad de St. Louis: SS. — Hoy día 23 de diciembre de 1960 comparecieron ante mí personalmente Harry Edison y Eric P. Newman por mí conocidos quienes debidamente juramentados manifestaron que son Presidente y Secretario de la Edison Puerto Rico Stores, Inc., y que el sello estampado en dicho documento es el sello corporativo de dicha corporación y que dicho documento se firmó y selló en representación de dicha corporación por autoridad de su Junta de Directores y dichos Harry Edison y Eric P. New
En 16 de enero de 1961 el anterior contrato de arrenda-miento así otorgado y firmado se protocolizó por el Notario Roberto Davis Vázquez a petición de Frank Vilariño quien compareció como única parte en la escritura de protocoliza-ción. El documento se presentó al Registro conjuntamente con otros complementarios y el Registrador se negó a inscri-birlo anotando lo siguiente:
“Denegado este documento, con vista de varios complemen-tarios, y en su lugar tomada anotación preventiva por el término legal de ciento veinte días, por observarse el defecto insubsa-nable de ser el' mismo contrario a los Artículos tres de la Ley Hipotecaria y cincuenta y cincuenta y uno de su Reglamento, ya que todo documento otorgado en Puerto Rico que pretenda producir inscripción en el Registro de la Propiedad debe ser un documento público; no siendo la affidávit el documento público que contempla la ley y no produciendo la protocolización que de la misma se haga por una de las partes los efectos de elevarla a escritura pública, todo ello al folio 130 del tomo 712 de Ponce, finca número 2161 cuadruplicado, anotación letra A. Dicha finca se halla gravada con una hipoteca por §100,000 a favor del portador por endoso de un pagaré y sujeta a la anota-ción de arrendamiento objeto de la presente. Ponce, julio 28 de 1961. (f) Miguel Ramón Aguiló, Registrador.”
En este recurso gubernativo las partes contratantes impugnan la nota del Registrador sosteniendo que cometió error (1) al consignar que el documento presentado para inscripción era contrario a los Arts. 3 de la Ley Hipote-caria y 50 y 51 de su Reglamento y (2) al consignar en su nota que la protocolización del contrato de arrendamiento suscrito bajo affidávit no produce los efectos de elevar el documento a escritura pública.
Dispone el Art. 1232' del Código Civil (ed. 1930) que deben constar en documento público: (1) los actos y contra-tos que tengan por objeto la creación, trasmisión, modifica-
Don Ignacio de Casso y Romero y Don Francisco Gervera y Jiménez-Alfaro en su Diccionario de Derecho Privado, Tomo I (1954) pág. 1806, nos sintetizan algunos conceptos de la escritura publica. Critican hasta cierto punto en el sentido estricto la definición de la Real Academia de la Lengua, “instrumento público, firmado a presencia de testigos por la persona o personas que lo otorgan, de todo
Refiriéndose específicamente ahora al acta notarial, (p. 153) los señores Casso y Cervera nos dan la definición de Novoa como el “documento público autorizado por Notario, en el que, a requerimiento de parte con capacidad intelectual sufi-
La acepción del vocablo “título” según se usa en el Art. 50 del Reglamento, sinónimo de documento o instru-mento público, no tiene precisamente idéntico significado del “título” bajo el Art. 2 de la Ley que, acorde con el Art. 3,
A tono con esta significativa concordancia el Notario, que como dicen Las Partidas, Part. 3, tit. XIX, ley III “et son como testigos públicos en los pleytos et en las posturas que los homes facen entre sí”, no es un mero testigo que pasi-vamente presencia una declaración de voluntad y la auten-tica. Juega un papel más trascendental en el nacimiento del derecho, relación o negocio jurídico entre las partes, que queda consignado en el instrumento. González Palomino nos caracteriza la actuación del Notario como la del “peda-gogo de la voluntad, ayudando a formarse perfecto el con-sentimiento: formando y afirmando la voluntad”. Sana-huja y Soler llama a esta actuación labor de “configuración jurídica” porque como dice, “el Notario asiste como cosa natural a la génesis y desarrollo del negocio jurídico que se somete a su autorización y despliega una labor de dirección y ajuste, a fin de adecuar el acto al interés de las partes y a la ley” ... “a la acción de aplicar a un determinado hecho los conceptos formativos necesarios para la realización del supuesto previsto en la ley, conforme al interés de las partes. Es condición previa o simultánea a la autentica-ción del acto. Mediante ella el notario imprime en materia económica o moral que se le ofrece, la forma jurídica interna que constituye la base de la forma externa o instrumental”.
Volviendo a González Palomino, nos dice que antes de esa intervención “pedagógica” no cree el Notario que hubiera
Finalmente, refiriéndose a la función del Notario en la escritura pública en la formación y afirmación de la volun-tad de los otorgantes, “que requiere calidades de formación jurídica, que no se improvisan”, observa el tratadista que se dice que el Notario-jurista como unidad funcional, “aplica el derecho exactamente igual que el Juez, con la única dife-rencia de que éste lo hace en el pleito, y aquél en la norma-lidad”: y lo aplica “con el mismo esquema lógico: . .. norma, hecho, consecuencia . . . Esta consecuencia de la aplicación de la norma al hecho por el Notario, es la declaración de legalidad del acto instrumentado.” (Énfasis del autor.) Aclarando un tanto, expone que el Notario propiamente no aplica, sino más bien él cumple y observa la ley, adopta la norma de conducta que corresponda en concreto al precepto
He ahí las fundamentales diferencias, a los efectos de la inscripción que va edificando la fe pública registral, —tercero—, entre el documento privado, que puede ser verí-dico, y auténtico, inclusive, y el instrumento público otorgado ante Notario y con intervención de la función notarial; y la diferencia, ahora específicamente en lo que respecta a la cuestión ante nos, entre la escritura pública en que ha de consignarse el título a inscribirse, (Arts. 2, 3) o documento en que fundan las partes su derecho, y cualquier otro instru-mento público, como esta acta notarial de protocolización, en donde el notario no ha intervenido en la formación del derecho que surge o negocio jurídico, ni da fe pública de la voluntad declarada en cuanto al mismo, ni del consentimiento, ni tam-poco de la autenticidad propia, porque la voluntad no se ha declarado ante él de acuerdo con las formalidades de ley, por personas por él conocidas o que le han sido identificadas.
Por carencia de esas fundamentales garantías en cuanto al título o derecho a inscribirse, en la forma como en la substancia, que asegura la intervención del notario, garan-tías éstas que son ingredientes a la vez de la fe pública regis-tral — al tercero — , el contrato privado de arrendamiento celebrado en este caso aun cuando fuera archivado en el protocolo de un notario no puede tener acceso al Registro.
Los recurrentes en su alegato no han discutido en contra de los principios anteriormente expuestos. Funda-mentalmente se basan, al combatir la nota denegatoria, en una disposición de la Sec. 17 de la Ley Notarial en vigor, que en lo aplicable dispone así: “No se realizará ninguna operación en los libros del Registro de la Propiedad en rela-
La anterior disposición de ley no es de aplicación, ya que se trata de un documento otorgado en Puerto Rico, y no fuera de Puerto Rico. Según transcribimos su parte final al principio, es obvio que el documento se firmó por ambas partes en Puerto Rico, si bien sólo la firma de una de las partes fue suscrita aquí ante notario. La Notario Ann Barrett de St. Louis no da fe en su declaración de que los otros otorgantes suscribieran el documento ante ella. Pero todavía más importante que ese hecho, la Sec. 17 de la Ley Notarial de su faz, ni por su historia legislativa, tiene el efecto a nuestro juicio de alterar todo un rancio sistema de derecho hipotecario permitiendo, mediante un acto de protocolización, que ganen acceso al Registro de la Propiedad en perjuicio de tercero, documentos carentes de las garan-tías necesarias de acuerdo con la ley y su reglamento. La protocolización del contrato privado de arrendamiento no fue un acto de elevar éste a escritura pública.
La nota recurrida del Registrador de la Propiedad de Ponce, será confirmada.
Morell, Legislación Hipotecaria, Tomo 1, pág. 558.
No debe preocuparnos ahora ni la ejecutoria, por autoridad judicial, ni el documento auténtico, por autoridad gubernamental, por no ser pertinente al problema aquí envuelto. Morell, Tomo I, págs. 560-584; Galindo y Escosura, Legislación Hipotecaria, págs. 479-486.
Morell, Tomo I, págs. 320-551, Roca Sastre, Derecho Hipotecario, Tomo II, págs. 146 y ss.
No quiere decir que el acta notarial, que ha sido caracterizada en la doctrina como un instrumento público especial, nunca ha de surtir efecto en el Registro o producir inscripción o anotación, por lo regular como instrumento auxiliar, complementario o aclaratorio, y en aquellos casos y para aquellos fines permitidos por la ley o por el reglamento. Cfr. José María Mustapieh, Tratado Teórico y Práctico de Derecho Notarial (1955) Tomo I, “Escrituras y Actas”, págs. 159-172; Morell, Tomo I, pág. 572. Véase la enumeración de Roca Sastre, op. cit., pág. 156 et seq.
José González Palomino, Instituciones de Derecho Notarial (1948) Tomo I, págs. 49-76; José M. Sanahuja y Soler, Tratado de Derecho Notarial (1945) Tomo I, págs. 57 y ss.