105 P.R. Dec. 486 | Supreme Court of Puerto Rico | 1976
emitió la opinión del Tribunal.
El 4 de agosto de 1976, ante el Notario Felipe Sanabria Quiñones se otorgaron dos escrituras: la Núm. 96 mediante la cual se individualizó el Apartamento 101 del Condominio Vieques radicado en la calle del mismo nombre en el Con-dado, San Juan, que fue vendido a Richard E. Carroll y esposa; y la Núm. 97 en la que estos cónyuges compradores constituyeron hipoteca sobre el apartamento adquirido en garantía de un pagaré por $36,000.00 y responsabilidades subsidiarias a favor de la recurrente Ponce Federal Savings & Loan Association of Puerto Rico.
El mismo día 4 de agosto último los compradores Carroll comparecieron ante el Notario Jorge Busigó Cifre y otor-garon otra hipoteca voluntaria en garantía de un pagaré al portador por $5,897.20. Esta escritura se presentó en el Registro de la Propiedad (San Juan I) el 6 de agosto, dos días después de su otorgamiento. Al tomarla para despacho encontró la Registradora recurrida que la propiedad sobre la cual se constituía esta hipoteca no aparecía inscrita a favor de los esposos hipotecantes, y así lo notificó al presentante. Las dos escrituras Núms. 96 y 97 ante Sanabria Quiñones no fueron presentadas hasta el 19 de agosto, 15 días después de su otorgamiento.
Despejado el obstáculo de registro por la presentación del título de propiedad del deudor Carroll, formalizado en la escritura Núm. 96, la Registradora inscribió ésta, y a tenor
Toda vez que la Registradora no denegó ni suspendió la inscripción, sino que inscribió, hay que determinar si procede el recurso gubernativo. Sólo puede recurrirse gubernativamente contra las resoluciones de los Registradores cuando éstos deniegan o suspenden alguna inscripción, anotación o cancelación. Si no concurre alguno de estos motivos deberá desestimarse el recurso por falta de jurisdicción, sin perjuicio de los derechos que puedan asistir a las partes. Jiménez v. Registrador,
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Como correctamente señala la Registradora recurrida, de prevalecer la contención de la recurrente negando capacidad para hipotecar a quien es dueño sin título inscrito en el Registro de la Propiedad,
“En verdad, si el artículo se entiende literalmente, y se considera aislado, eso dice: pero como existen otros que han de armonizarse con éste, y como además su disposición, no explicada, se opondría a todos los principios de Derecho y aun a los que informan el sistema hipotecario, es indispensable limitar su alcance. La L. H. no es la que resuelve y determina la nulidad de los contratos; ni la falta a sus preceptos, como no sean repetición o confirmación del Derecho civil, puede
“Opónese también esta interpretación a lo dispuesto en el art. 20 de la Ley, fundamental en la materia, que dispone se suspenda la inscripción de un derecho constituido o transmi-tido por quien no aparezca dueño del inmueble, si no apare-ciese tampoco ser de otro, o se deniegue si esto apareciese; pero que no declara nula la constitución o transmisión, ni impide que subsanada la falta puramente hipotecaria, e ins-crito el dominio del derecho, se inscriban aquéllas.
“No ha de estimarse, pues, que la inscripción es tan necesaria, que el dueño de una cosa no inscrita no pueda hipotecarla, siendo el contrato nulo e ininscribible por defecto insubsanable; sino que, si bien no podrá registrarse la hipo-teca mientras no lo esté el dominio, inscribiéndose éste, no hay dificultad en inscribir la hipoteca.” Galindo y Escosura, Comentarios a la Legislación Hipotecaria de España, Tomo 3, págs. 275-6, Ed. 1903. Concurren: Barrachina, Derecho Hi-potecario, Tomo 3, págs. 53-54; Morell & Terry, Legislación Hipotecaria, Tomo 3, pág. 700 y ss., Segunda Edición.
Sostiene la recurrente que por no constar, a la fecha de presentación de la hipoteca por $5,897.20, previamente inscrito o anotado el título de propiedad de los deudores Carroll, debió la Registradora denegar la inscripción de la hipoteca, según ordena el Art. 20 de la Ley Hipotecaria y no “esperar” a que un tercero presentara el documento que completara el tracto y viabilizara la inscripción. El argumento es teórico en extremo porque de denegar venía la Registradora obligada a tomar anotación preventiva a favor del tenedor del pagaré por 120 días y al presentarse la escritura de compraventa a favor de los Carroll se hubiere disuelto el obstáculo de registro al igual que ocurrió cuando dicho título de dominio fue presentado trece días después de la hipoteca. No puede concluirse que la recurrida demorara ex-profeso la calificación si para el 23 de agosto de 1976 ya había inscrito los tres documentos concernidos presentados los días 6 y 19 del mismo mes y año. Se cumplió con el principio de “primero en tiempo, primero en derecho”. Según el Art. 17 de la Ley Hipotecaria, inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo del dominio o de la posesión de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Inscrito el dominio a favor de los deudores Carroll, el citado Art. 17 no impedía, la inscripción de la hipoteca que había llegado antes al Registro porque la prohibición se entiende limitada a los títulos que se opongan al presentado, anotado o inscrito, o sean incompatibles con el mismo, y en este caso, por el contrario dichos títulos son armónicos. Riera v. Registrador de San Juan, Sec. 1a, 23 D.P.R. 540, 544-45 (1916); Morell y Terry, Legislación Hipotecaria, Tomo 2, pág. 232, Ed. 1927; Roca Sastre, Derecho Hipotecario, Tomo 2, págs. 154 y 161, in fine 169, Sexta Edición (1968). El principio de prioridad regis-
No es materia a adjudicarse en el recurso gubernativo si los deudores, que dentro del mecanismo de Registro obtuvieron rango de primera para la hipoteca menor a costa del crédito mayor de la financiadora Ponce Federal Savings & Loan Association, se han colocado en la posición prevista en las cláusulas tercera y décimoctava de la Escritura Núm. 97, ante el notario Lie. Sanabria Quiñones, que disponen vencimiento acelerado y ejecución para en caso de que dicha hipoteca no se inscriba con el rango convenido en la escritura de constitución del crédito.
El análisis de las cuestiones suscitadas nos lleva a la conclusión de que la Registradora actuó conforme a Derecho y no le restó valor legal a los documentos de la recurrente. No procede el recurso gubernativo. Desestimado.
Sec. 17, Ley Núm. 3 de 2 de septiembre de 1955 (30 L.P.R.A. sec. 1764).
En Jiménez, supra, como en el presente caso, solicitaba el recu-rrente que se anulara una inscripción y se practicara otra nueva, con lo cual pueden ser afectados derechos de partes.
Concepto tomado del texto inglés de la Ley de Recursos Gubernativos de 1902 que en su Art. 1 dice: “. . . when any registrar of property refuses absolutely or provisionally to record or to give its full legal effect to any document. . . .” Hay alguna analogía entre este fundamento de re-curso y el provisto por el Art. 112 del Reglamento Hipotecario Español “a efectos exclusivamente doctrinales aun cuando se hubieren inscrito los documentos calificados en virtud de subsanación de los defectos alegados en la nota del Registrador.” Roca Sastre, Derecho Hipotecario, Tomo II, pág. 294, Sexta Ed. (1968).
En la profusa compraventa de viviendas en Puerto Rico es prác-tica corriente, y enteramente legal, como se indica más adelante, cons-tituir hipoteca en garantía del precio aplazado en el mismo acto en que se otorga el título de propiedad, sin esperar por la inscripción del dominio a favor del comprador hipotecante. La teoría de la recurrente impondría la supresión total del presente método de financiamiento de viviendas.