81 P.R. Dec. 877 | Supreme Court of Puerto Rico | 1960
emitió la opinión del Tribunal.
El 1ro. de diciembre de 1954 el inquilino Francisco Taime ocupó un apartamiento de vivienda sito en el edi-ficio núm. 84 de la Avenida Ponce de León en Hato Rey, propiedad del interventor Harry Nadal Skerret. Se le cobró un canon mensual de $75. El alquiler que se pagaba en esta vivienda el 1ro. de octubre de 1942 era de $45 por mes según constancia de la Oficina de Administración de Precios (O.P.A.) federal. En abril y en junio de 1956 Taime se dirigió a la Administración de Estabilización Eco-
El 2 de septiembre de 1955 José Luis Cebollero ocupó otra vivienda en el mismo edificio pagando un alquiler men-sual de $75. El canon que se pagaba el 1ro. de octubre de 1942 era de $40 por mes, según constancias de la Oficina de Administración de Precios. En abril 13, 1956, Cebollero pidió la revisión del alquiler por irrazonable. En 14 de enero de 1957 el casero solicitó, por fundamentos parecidos a los del caso anterior, un aumento del alquiler máximo de $40. El Administrador hizo igual determinación que en el caso de Taime en cuanto al alquiler comparable prevaleciente
No conforme, el casero acudió a la Sala de San Juan del Tribunal Superior en revisión de dichas órdenes, casos civi-les números 57-6443 y 57-6576, y en ambos recursos alegó que el Administrador había fijado los cánones de $57.70 con efecto prospectivo a partir del 1ro. de noviembre de 1957 y que sin que hubiera mediado previamente orden provisional ni aviso de clase alguna al efecto de que dicha rebaja se aplicaría en forma retroactiva, ordenó el reembolso del sobreprecio durante 34 mensualidades en un caso y 19 en el otro; que no existía base legal para decretar tales reem-bolsos porque (1) si los mismos se habían ordenado debido a la rebaja de $17.30 en el canon mensual la reducción se decretó con efecto prospectivo, y (2) si el reembolso se ordenó sobre la base de que existía un alquiler menor en el período básico, tampoco procederían dichas órdenes cuyo efecto era revivir acciones prescritas.
El Tribunal Superior dictó sentencias modificando las órdenes de reembolso y limitó la retroactividad de éstos a sólo un año anterior a la fecha de las órdenes, o sea al 9 de noviembre de 1956 en el caso núm. 57-6443 y al 18 de noviembre de 1956 en el núm. 57-6576. A instancias del Administrador, quien ante nos alega que el tribunal senten-ciador cometió error al (1) determinar que las órdenes de reembolso deben tener sólo un año de retroactividad a partir de su fecha y (2) al equiparar las órdenes de reembolso sen-cillo con el reembolso triple procedente de las acciones de triple daño, y que la cuestión presenta un problema en la administración de la Ley de Alquileres Razonables que no hemos resuelto, expedimos este certiorari.
Por el art. 6 de la Ley de Alquileres Razonables —Ley 464 de 25 de abril de 1946, 17 L.P.R.A., sees. 186 et seq. — quedó prohibido, excepto en la forma dispuesta en la propia ley, el cobro de un alquiler mayor del que se pagaba el primero de octubre de 1942 el cual se consideró el “alquiler básico”. El Administrador fue autorizado para fijar el alquiler razonable teniendo en cuenta los factores y demás circunstancias provistos en dicho art. 6. No obstante cualquier contrato, pacto o convenio, ningún propietario puede cobrar ni recibir un canon mayor que el alquiler básico o el alquiler razonable que el Administrador fije. En los casos en que el Administrador ajuste el alquiler que se venía pagando antes de la vigencia de la ley o dicte una orden final sobre cualquier alquiler fijando en su lugar el alquiler razonable como en la ley se determina, el inquilino sólo está obligado a pagar el alquiler básico o el alquiler razonable a ese efecto fijado, pero no tiene derecho a reembolso o reclamación por lo pagado en exceso del alquiler razonable con anterioridad a la fecha en que éste se fijare, salvo en los casos en que por disposición expresa del estatuto el alquiler se ajustare automáticamente a la suma prevaleciente el 1ro. de octubre de 1942, y salvo en aquellos otros casos en que el Administrador ha dictado una orden provisional aumentando o fijando el alquiler máximo hasta que el caso sea resuelto en definitiva, pero el alquiler así aumentado o fijado queda sujeto a reembolso al inquilino en cuanto a aquella cantidad que resultare en exceso del alquiler máximo fijado en la orden final.
Cuando estos inquilinos ocuparon las viviendas en 1954 y 1955, al casero le estaba prohibido cobrarles un alquiler en exceso del que se pagaba en octubre 1ro. de 1942, que era el alquiler máximo fijado por ley. (Art. 6, párrafos 1ro.; y 12vo.) El alquiler razonable de $57.70 determi-nado por el Administrador fue efectivo a partir del 1ro.
El Administrador dispuso que a partir de noviembre 1 de 1957 el canon razonable a pagarse era el que fijó
Pasemos entonces a la cuestión sometida concerniente a la extensión retroactiva de las órdenes concediendo el reembolso. Ante la impugnación del casero negándole facultad al Administrador para dictar órdenes de reembolso en este caso por razón de que no se fijó un canon provisional pendientes los procedimientos, el tribunal a quo sostuvo dicha facultad, —lo cual fue correcto en las circunstancias de este
La see. 205 (a) de la ley federal de inquilinato de 1947 según fue posteriormente enmendada, —50 U.S.C.A., App.,
Conviene anticipar que distinto a lo estatuido en los párrafos (a) y (ó) del art. 8 de nuestra ley, los estatutos federales no contenían disposición alguna sobre devolución, o el reembolso del sobreprecio cobrado, aparte de la acción judicial de daños líquidos ya referida. Sin embargo, el pro-blema en cuanto al derecho a la devolución del sobreprecio,
“Devolución (restitution) que cae bajo la jurisdicción equi-tativa, es compatible con, y difiere grandemente de, los daños y penalidades que puedan concederse bajo la sección 205(e)[x] . . . [citas]. Cuando el Administrador pide la devolución él no solícita que la corte conceda daños estatutarios al compra-dor o inquilino, o que se le pague a dicha persona parte de las penalidades que acrecen al Tesoro de Estados Unidos en un pleito del Administrador bajo la sección 205(e). Más bien, él le pide a la corte que actúe en el interés público restable-ciendo el status quo ordenando la devolución de aquello que legalmente pertenece al comprador o inquilino.” (Énfasis adi-cionado.)
La decisión de Porter fue ratificada y se amplió en cierto modo, en United States v. Moore, 340 U.S. 616 (1951). En este segundo caso el Administrador pidió en la misma acción un injunction, daños estatutarios y la devolución de los sobreprecios para el inquilino, invocando las secs. 205(a) y 206(6) de la Ley de 1947 (supra). La Corte de Distrito concedió daños líquidos o estatutarios de $50, y ordenó la
A partir de las decisiones de Porter y de Moore, quedó firmemente establecido que en adición a la acción de daños líquidos estatutarios para beneficio de Estados Unidos, el Administrador podía solicitar y obtener para los perjudica-dos, bajo las secs. 205(a) de la Ley de 1942 y su equiva-lente 206(6) de la Ley de 1947, la devolución del sobreprecio como un medio de hacer valer la ley y la política pública del Congreso; que ambas acciones podían acumularse en un mismo procedimiento; que procedía ordenar la devolución aun cuando ya hubiese cesado el control de alquileres y no pudiera invocarse un injunction; que procedía la devolución sencilla de lo cobrado durante el período cubierto también por la acción estatutaria de daños líquidos, y finalmente, que a la causa de acción reconocida al Administrador para recu-perar el exceso no le era aplicable el período prescriptivo de un año fijado para la de daños líquidos. Los siguientes casos ilustran los anteriores criterios: Camuñas v. United States, (C. A. 1) 212 F.2d 540; United States v. Owens,
Tal fue la situación jurisprudencial en torno a acciones instituidas por el Administrador actuando bien a tenor de las secciones referentes a daños estatutarios líquidos (205 (e) de 1942 y 205(a) de 1947); bien bajo las referentes al
En lo que concierne a acciones interpuestas directamente por el inquilino, no ya por el Administrador, las decisiones, más escasas, en su mayoría se han pronunciado en forma distinta. En Meyercheck v. Givens, 180 F.2d 221, (C.A. 7), la acción se interpuso por varios inquilinos bajo la see. 205 de la ley federal de 1947. La Corte de Distrito concluyó que existió una violación intencional y concedió daños por vez y media los sobreprecios cobrados durante el año inmedia-tamente anterior a la demanda, pero en cuanto a varios inquilinos, concedió también el monto de los sobreprecios durante un período anterior al referido año. Revocando, la Corte de Apelaciones sostuvo que según el estatuto, un inqui-lino no tenía causa de acción por este último concepto, ni aun bajo la teoría del cobro o retención de lo indebido; que su única acción era la del daño estatutario limitada al año mencionado, y que en cuanto a aquellos otros sobreprecios anteriores a ese año, la ley no le concedía remedio alguno. Esta decisión ha sido seguida por varias cortes estatales aplicando la ley federal, en acciones traídas por el inquilino. Cf: Huff v. Spruance, (Ohio) 116 N.E.2d 470; Thomsen v. Mill, (Missouri) 248 S.W.2d 6; Castrovinci v. Castrovinci,
H-i
Bajo la legislación federal que estuvo aquí en vigor las conclusiones de la Sala sentenciadora tendrían tal vez ■alguna razón de ser ya que la acción judicial directa de daños líquidos o triple daño era el único remedio del inquilino perjudicado, limitada dicha acción al sobreprecio pagado dentro del año anterior a la radicación en corte de la demanda. A <este caso, surgido a partir del primero de diciembre de 1954, le es aplicable únicamente la legislación local de inquilinato que, como veremos, dispone de distinta manera. Según fue aprobada originalmente la Ley 464 en 25 de abril de 1946, *en el art. 8 se concedió como resarcimiento al inquilino que hubiere pagado en exceso del alquiler básico o del alquiler razonable fijado por el Administrador, daños líquidos por $50, o por el triple de la cantidad en que el alquiler pagado excedía el alquiler aplicable, cualquiera de dichas sumas que fuera la mayor, más costas y honorarios. Estos daños podían reclamarse sólo dentro del año siguiente a la fecha en que se hubiera pagado el alquiler. Nuestro estatuto en un principio siguió la norma federal conocida. Pero ya en su próxima Sesión Ordinaria la Asamblea Legislativa modificó sustancialmente el art. 8, según hoy reza, por la Ley 421 de 14 de mayo de 1947 proveyéndose para la devolución o el reembolso administrativo de alquileres cobrados en exceso. Se estatuyó entonces que el propietario que cobre o que reciba de su inquilino una cantidad en exceso del alquiler máximo fijado por el Administrador, debe devolver dicho exceso al inquilino dentro de los treinta días siguientes a ser requerido para ello, bien por el inquilino o ya por el Administrador;
El art. 8(d) conservó a favor del inquilino la acción judicial de daños líquidos por $50, o por tres veces el importe del reembolso, lo que fuera mayor, más costas y honorarios, pero distinto a la ley federal y al art. 8 según fue original-mente aprobado, la acción judicial de daños quedó ahora relegada a segundo término, pu di endo interponerse sólo en los casos en que el casero se niega a devolver o reembolsar el exceso al inquilino, según fuere ordenado o requerido, dentro del período de 30 días mencionado en los párrafos (a) y (b) ; o a llevar a cabo el acuerdo del párrafo (c).
La devolución extrajudicial del sobreprecio dentro de un término fijo previo requerimiento u orden administrativa y, en su defecto, la acción judicial de daños de no cumplirse con lo anterior, constituyen etapas separadas y distintas en la aplicación de la ley y en su cumplimiento.
El art. 5(d) faculta al Administrador para dictar ... “aquellas reglas,... órdenes y determinaciones que es-time necesarios o propios,” a fin de llevar a cabo los propósitos de la ley. Independientemente del hecho de si un caso llega o no a la etapa en que es necesario acudir a la acción judicial, es incuestionable que en aquellos casos en que de acuerdo con la ley procede conceder un reembolso, el Administrador no sólo tiene facultad sino que viene obligado a dictar una orden de reembolso cubriendo cualquier alquiler cobrado por un casero en exceso del autorizado, como un medio de hacer cumplir los propósitos de la ley contenidos en los párrafos (a), (b) y (o) del art. 8 referentes a la devolución o reembolso administrativo, sin cuyo trámite previo no puede acudirse a la acción judicial. El monto específico a obtenerse por vía de triple daño no cae bajo la esfera del Administrador, y corresponde a las cortes determinarlo a la luz de la disposición prescriptiva. Indudablemente que los tribunales no pueden conceder el reembolso triple de un sobre-
En este caso el Tribunal Superior tenía ante si, como tenemos nosotros, la revisión directa de la orden administrativa y no una demanda de daños líquidos. Ello aconseja advertir que no resolvemos ahora ni anticipamos juicio en forma alguna, lo que se dejará para la ocasión apropiada, en cuanto a si bajo lo dispuesto en los párrafos (a) y (b) del art. 8 el inquilino puede o no reclamar judicialmente el importe sencillo de los sobreprecios cobrados, o de interponer la acción de daños, si puede o no reclamar el exceso sencillo pagado más allá del año prescriptivo como una segunda causa de acción, o si por el contrario, en caso de que el propietario se niegue a devolver administrativamente, su único
Por los fundamentos anteriormente expresados, se anulan las sentencias recurridas dictadas por la Sala de San Juan del Tribunal Superior en los casos núm. 57-644.3 y núm. 57-6576, Harry Nadal SJcerret v. Mejias, Administrador, en tanto las mismas modificaron las órdenes administrativas de reembolso para limitar su cuantía a aquellos sobreprecios pagados dentro del año anterior a la fecha de las órdenes, y se devolverán los autos originales al Tribunal de instancia para ulteriores procedimientos no incompatibles con esta opinión.
Del ' expediente administrativo surge que en octubre 11, 1957 Cebollero manifestó al Administrador que no tenía interés en el canon que se fijara para el futuro ya que habia desocupado la propiedad desde marzo 10, e insistió en que él tenía derecho a un reembolso de $35 por mes a base del canon básico, y no de $17.30 a base del alquiler razo-nable fijado. El Administrador no accedió a lo solicitado y este inqui-lino tampoco pidió revisión ante el Tribunal Superior.
El casero no ha solicitado revisión ante nos, de modo que sólo está en controversia el alcance retroactivo de dichas órdenes.
Dispone que las acciones de triple daño podrán incoarse sólo den-tro del año siguiente a la fecha en que se hubiere pagado el sobreprecio o a la fecha en que se ordenare por el Administrador una reducción de alquiler incluyendo reembolso al inquilino, según fuere el caso.
Véanse: Housing and Rent Acts (Ley de 1947 según enmendada) 50 U.S.C.A., App., sees. 1891 et seq.; 61 Stat. 196; Emergency Price Control Act de 1942, 50 U.S.C.A., App., see. 901 et seq.; 56 Stat. 23.
Corresponde a la sec. 205(a) de la Ley de 1947, según enmendada.
En Shread v. Breton, 132 N.E.2d 177, la Suprema Corte Judicial de Massachusetts reconoció al inquilino, bajo la see. 205, el derecho a la devolución del sobreprecio, pero esta no es la interpretación prevaleciente. Compárese también Brinkmann v. Urban Realty Co., (N. J.) 89 A.2d 394.
El historial legislativo de la Ley 421 enmendatoria del art. 8 no expresa las razones que hubo para este cambio sustancial de norma legislativa en la operación del estatuto.
Por otra parte no se creyó una sana norma en las relaciones de inquilinato el permitir el enriquecimiento irrazonable del inquilino a través de esta acción punitiva, mostrándose indiferente o hasta pagando cons-cientemente el sobreprecio por tiempo indefinido para pretender recobrarlo luego por partida triple. De ahí que en todo momento y tanto en la legislación federal como en la nuestra, esta acción siempre ha estado limitada al reembolso triple de sólo aquellos sobreprecios pagados durante el período razonable de un año inmediatamente anterior a la interposición de la demanda.
Aun dentro de los propios razonamientos del tribunal sentenciador, su determinación tampoco podría ser correcta ya que partiendo de la actuación errónea del Administrador al darle efecto retroactivo al alquiler razonable, el Tribunal consideró que dicho alquiler razonable de $57.70 ya estaba fijado a la fecha en que los inquilinos ocuparon la propiedad y aplicó entonces la primera disposición del art. 8 (fe) que cuenta el período prescriptivo a partir del pago del sobreprecio. Descartado el error administrativo, la orden en este caso fue una de reducción de alqui-ler con reembolso al inquilino (si no de toda la cantidad a que tenían derecho cada mes) comenzando a contarse en tales casos el período pres-criptivo para la interposición de la demanda a partir de la fecha de la orden de reembolso.