101 P.R. Dec. 587 | Supreme Court of Puerto Rico | 1973
emitió la opinión del Tribunal.
Entre otros documentos públicos complementarios, se in-cluyó copia certificada de la escritura Núm. 602 otorgada ante el notario don Antonio L. López el 25 de octubre de 1945 sobre compraventa, por virtud de la cual el recurrente acre-dita su derecho de interesado en la inscripción de la propie-dad, que en la referida escritura número 5 sobre partición hereditaria se describe bajo la letra “C”, compuesta de un solar de ciento cuatro metros y trescientos milímetros cuadra-dos y-casa de madera situados en el pueblo de Aguas Buenas, a favor de la adjudieataria doña María Socorro Hernández Vergara.
Además, se acompañaron una serie de documentos comple-mentarios que se refieren a enajenaciones hechas por los adju-dicatarios y herederos Ramón y José Hernández Vergara, y por los herederos de Domingo Hernández Vergara, de condo-minios en una finca de cuarenta y seis cuerdas, designada bajo la letra “B” de la, escritura de partición, en virtud de cuyas enajenaciones el comprador, Ramón Ramos Del Valle, quedó como dueño de la totalidad de esa finca y el título inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad.
Los poderes de Juan Mercado no fueron presentados al Registro. El Registrador denegó la inscripción solicitada a virtud de la siguiente nota:
*590 “Se deniega la inscripción de este documento sin tomar operación alguna en el Registro por haber sido ya denegada anteriormente según anotación preventiva practicada en el folio 65 vuelto del tomo 55 de Aguas Buenas, finca 779, Anotación A con fecha 8'de diciembre de 1970 y no haberse corregido todos los defectos apuntados en dicha anotación, según ha sido ya resuelto repetidas veces por el Tribunal Supremo (Iglesia Cató-lica vs. Registrador 72 D.P.R. 847), y siendo el actual presen-tante un causahabiente de quien presentó el título la primera Vez que fue denegada su inscripción, son oponibles a éste los mismos preceptos. Este documento fue notificado con fecha 11 de agosto de 1971. Esta nota tendrá vigencia por el término legal de 60 días.”
Contra esa actuación del Registrador, acude ante nos el recurrente Antonio Muller Vergara. Como primera cuestión sostiene el Registrador que este recurso debe desestimarse. Basa su solicitud en el hecho de que contra la denegatoria de inscripción, a la cual se hace referencia en la nota recurrida, de la escritura número 5 sobre Partición de Bienes, la heredera y adjudicataria María Socorro Hernández Vergara instó recurso gubernativo ante este tribunal, siendo éste desestimado por falta de jurisdicción por haber sido interpuesto fuera del término fijado por la ley. La resolución de este tribunal que desestimó dicho recurso,
En Behn v. Registrador de la Propiedad, 21 D.P.R. 513 (1914), la nota denegatoria recurrida se refería a la inscrip-ción de cierto contrato de arrendamiento celebrado entre el entonces Comisionado del Interior de Puerto Rico, como arren-dador, y Hernand Behn, como arrendatario. La inscripción del contrato a instancia del arrendatario ya había sido pre-viamente denegada por el Registrador y recurrida esta pri-mera nota por el arrendatario fue desestimado el recurso por haber sido presentado fuera de término. Resolvimos allí que la primera nota denegatoria fue consentida en la vía guber-nativa por el arrendatario, y que, al considerar los méritos del recurso contra la segunda nota denegatoria, nuestro campo de acción está limitado a examinar y a resolver si se
“También debemos en justicia hacer constar que lo resuelto por el registrador obliga en este caso, dentro del orden adminis-trativo, al arrendatario que presentó el documento y consintió la resolución, más no al arrendador que en nada intervino en el registro. Esta cuestión está resuelta por la ley y la jurispru-dencia. Artículo 6 de la Ley Hipotecaria; Colonial Company v. El Registrador. 1 D.P.R. 396, 401.”
Reiterando esa norma, consideramos los méritos del re-curso posterior, esta vez instado por el arrendador contra la tercera nota denegatoria de inscripción del referido contrato de arrendamiento. El Pueblo v. Registrador, 22 D.P.R. 803 (1915).
En armonía con la ley y estas decisiones, resolvimos en Nadal v. El Registrador de San Germán, 30 D.P.R. 77 (1922), que el derecho de un vendedor, de acuerdo con el Art. 6 de la Ley Hipotecaria, para obtener la inscripción del contrato de compraventa, no puede ser perjudicado por el hecho de que una nota previa del Registrador denegando la inscripción había sido consentida por el comprador. Y en Jiménez v. Registrador, 62 D.P.R. 353 (1943), la nota dene-gatoria anterior fue consentida por el vendedor de quien adquirió Jiménez, el recurrente. Sostuvimos allí (pág. 356):
“En el caso de autos la nota denegatoria de inscripción fue consentida por Díaz de quien adquirió el recurrente, y la segunda vez que se presentó el documento para inscripción fue Jiménez Solá, el recurrente, el que lo presentó. Era otra parte la que presentaba el documento la segunda vez. La nota consentida por Díaz no podía perjudicar- el derecho del recurrente a pedir la inscripción del documento cuya inscripción había sido denegada y no recurrida por Díaz.”
Pronunciamientos paralelos pueden verse en Autoridad de Fuentes Fluviales v. Registrador, 71 D.P.R. 847, 850 (1950), en relación con la inscripción de un derecho de serví-
“Ahora bien, ni las puertas del registro ni las de esta corte en su caso, están cerradas por completo. Se trata de un contrato. Una parte trató de subsanar los defectos apuntados en la inscrip-ción primitiva del mismo. Negó la subsanación el registrador y la parte consintió. Para ella terminó el procedimiento. Pero existe la otra parte y ella puede gestionar de nuevo la inscrip-ción del contrato sin defecto y obtener que también de nuevo con-sidere el registrador su caso.”
El Registrador expresa su inconformidad a lo resuelto en esos casos. Advierte que ello tiende a ocasionar obstáculos en el trámite administrativo y despacho de documentos por medio de la repetida y sucesiva presentación de títulos cuya inscrip-ción se hubiera denegado y hace un llamamiento al principio de “economía procesal”, según el cual “los asuntos deben resolverse de una vez y para siempre.” Aunque simpatizamos en parte con la posición del Registrador, entendemos que los términos' del Art. 18 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. see. 43, le impiden abstenerse de calificar el documento pre-sentado por persona distinta afectada por la calificación precedente. El Art. 18 reza así: , .
“Los Registradores calificarán bajo su responsibilidad la legalidad de las escrituras en cuya virtud se solicite la inscrip-ción y la capacidad de los otorgantes por lo que resulte de las mismas escrituras.
Del mismo modo calificarán, bajo su responsabilidad y para el único efecto de admitir, suspender o negar su inscripción o*594 anotación, todos los documentos expedidos por la Autoridad judicial.
Contra la suspensión o denegación de inscripción o anotación preventiva no se darán más recursos que los señalados en este subtítulo, sin que los Jueces o Tribunales puedan obligar en otra forma a los Registradores a que inscriban o anoten en virtud de documentos judiciales.” (Énfasis suplido.)
La calificación es función obligada del Registrador. En su obra sobre Derecho Hipotecario, Sexta Edición 1968, T. II, pág. 263, Roca Sastre nos dice:
“El Registrador tiene la obligación de ejercer su función calificadora, ,a menos que exista razón fundada que le imponga abstenerse, sin que, en general, sea admisible su estado de duda al respecto, ni la existencia de una calificación precedente, en ningún caso.” (Énfasis del autor.)
En sentido parecido se pronuncia Sanz, Instituciones de Derecho Hipotecario, Ed. 1953, T. II, pág. 152; R. de la Dirección General de los Registros, de 27 de mayo de 1902, Roca Sastre, Jurisprudencia RegistraI, T. III, págs. 931-933; y R. de 13 de julio de 1933, ob. cit., T. VII, págs. 416-421.
La nota denegatoria anterior que fue consentida por la antecesora en título del recurrente no le es oponible a éste. En cuanto a aquella primera nota, sí le son aplicables a la antecesora en título que la consintió, lo resuelto en Vda. de Carlo v. Toro, 99 D.P.R. 200, 235 (1970), y casos allí citados:
“Consentida una negativa no puede el Supremo resolver una segunda negativa que es reiteración de la primera. Stubbe Bros. v. Registrador, 39 D.P.R. 478 (1929); Robles v. Registrador, 46 D.P.R. 12 (1934); Echevarría v. Registrador, 24 D.P.R. 87 (1916).
Desde el 1909 tenemos dicho que no son revisables o apelables las notas renovadas denegatorias de inscripción, entendiéndose consentida la nota original reproducida, 'pues si se permitiera la renovación incesante de anotaciones de títulos no inscritos por defectos insubsanables se impediría la inscripción de títulos perfectos de otras personas’. Barreras v. Registrador, 15 D.P.R. 556.”
En Nido & Cía., S. en C. v. Registrador, 74 D.P.R. 789, 802 (1953), consignamos la norma que regula la función cali-ficadora del Registrador basada en la Ley Hipotecaria. Diji-mos allí (pág. 802) :
“La facultad que tiene el Registrador para exigir que se cumpla con los requisitos de la Ley Hipotecaria y del derecho positivo antes de que se verifique una inscripción tiene especial significación cuando de los documetos presentados y de los asien-tos del Registro no surge la capacidad ni el poder representational del otorgante. Tal como se resuelve en Rivera v. Registrador, 17 D.P.R. 323, 324, de acuerdo con el citado artículo 18 el Registrador tiene el deber de calificar la capacidad de los otor-gantes por lo que resulte de la escritura que para su inscripción se le presente y de los asientos en el Registro, pero ello significa que él no puede usar datos extraños a la escritura o a los asientos regístrales, pero ello no implica que en todo caso el Registrador haya de tener por probado la capacidad de los otorgantes, sólo porque el notario la afirme, ya que tal afirmación debe ser con-gruente con la ley y con los asientos en el Registro en cuanto a la misma finca.”
Nuestro sistema registral inmobiliario excluye, como apunta Roca Sastre, ob. cit., págs. 243-250, al referirse a la naturaleza jurídica de la función calificadora, “toda idea de que el Registrador es un Juez . . .,” ni tiene por objeto “[d]eclarar la existencia o inexistencia de un derecho dudoso. . . .” La calificación registral está limitada a los solos efectos de extender, suspender o negar la inscripción o anota-
El ámbito de la función calificadora del Registrador está regulada por ley. Como dijimos en el caso de Autoridad de Tierras v. Registrador, 62 D.P.R. 506, 509 (1944) :
“Esa función está regulada por el artículo 18 de la Ley Hipo-tecaria que expresamente prescribe que ‘los registradores califi-carán bajo su responsabilidad la legalidad de las escrituras en cuya virtud se solicita la inscripción, y la capacidad de los otorgantes por lo que resulte de las mismas escrituras’. (Bastar-dillas nuestras.) El Registrador, al calificar un documento, no resuelve cuestiones de hecho ni aprecia evidencia. Su misión con-site en examinar los documentos auténticos que se le presentan, ya como principal, ya como complementarios, para con lo que de ellos resulte y de los datos o antecedentes que arrojen los asientos del Registro relacionados con el título presentado, deter-minar si puede legalmente practicarse la inscripción o anotación que se solicita.”
De los documentos complementarios sometidos al Registrador surge que los adjudicatarios y herederos Ramón y José Hernández Vergara y los herederos de Domingo Hernández Vergara vendieron a un tercero de nombre Ramón Ramos Del Valle la participación que a cada uno le correspondía en la finca de 46 cuerdas descrita bajo la letra “B” de la escritura de partición de bienes hereditarios. Esta finca le fue adjudicada por terceras partes a dichos tres herederos. En el otorgamiento de la escritura comparece a su nombre Juan Mercado como mandatario. El poder de Mercado no fue presentado. Sostiene el recurrente que la presentación del poder no es necesaria, en este caso, ya que las enajenaciones de sus respectivos derechos y participaciones en la finca de 46 cuerdas tienen el efecto de una “confirmación” o “ratificación” de la escritura sobre partición de bienes hereditarios.
No estamos de acuerdo. Lo que pretendieron hacer las partes comparecientes en la escritura número 5 fue llevar a cabo una partición extrajudicial. Ello requiere la unanimidad,
Se confirmará la nota recurrida.
María Socorro Hernández Vergara v. Registrador, recurso Núm. O-71-43, resuelto el 24 de marzo de 1971.