Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard, Maxine Nogard Cameron v. Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
14 de junio de 2024
2024 TSPR 61 | 213 DPR ___
Certiorari; Tribunal de Apelaciones: Panel IX
Recurridos
v.
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Recurridos
José Carreras Acevedo
Peticionario
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard; Maxine Nogard Cameron
Peticionarios
v.
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Recurridos
Número del Caso: CC-2023-0364 cons. con CC-2023-0365
Fecha: 14 de junio de 2024
Tribunal de Apelaciones: Panel IX
CC-2023-0364
Representante legal de la parte peticionaria: Lcdo. Pedro J. Rivera Rivera
Representante legal de la parte recurrida: Lcdo. Rafael G. Rivera Rosario
Representante legal de la parte peticionaria: Lcdo. Iván Díaz López
Representantes legales de la parte recurrida: Lcdo. José De La Cruz Skerrett, Lcdo. Rafael G. Rivera Rosario
Materia: Sentencia con Opinión de conformidad y Opinión disidente.
Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad.
Recurridos
v.
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Recurridos
José Carreras Acevedo
Peticionario
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard; Maxine Nogard Cameron
Peticionarios
v.
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Recurridos
CC-2023-0364
CC-2023-0365
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio de 2024.
Lo acordó y manda el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Martínez Torres emitió una Opinión de conformidad a la que se unieron los Jueces Asociados señor Kolthoff Caraballo y señor Feliberti Cintrón. El Juez Asociado señor Rivera García emitió la expresión de conformidad siguiente, a la que se unió la Jueza Asociada señora Pabón Charneco:
Me encuentro conteste con el resultado que procede de la Sentencia que hoy se emite. Ciertamente, la controversia medular de este pleito constituye una interrogante jurídica que actualmente no encuentra una contestación definitiva en nuestro ordenamiento. Siendo así, no resultaba correcto que los foros inferiores razonaran que estábamos ante una acción carente de fundamentos en derecho y susceptible de ser desestimada en esta etapa de los procedimientos.
Lo procedente, es que el foro primario prosiga con el trámite de este caso y en esa gestión preste cuidadosa atención a la totalidad de los argumentos que indudablemente influyen en esta causa. Atendidos y ponderados los respectivos planteamientos, las partes que resulten inconformes, de así desearlo, podrán recurrir de la determinación que tome el Tribunal de Primera Instancia. En su día, este Foro podrá adentrarse en la controversia y proveerle a las partes y a la ciudadanía una norma clara y vinculante a seguir.
En vista a que esa norma hoy día no existe, recae inicialmente en el foro primario la tarea de resolver, conforme a su criterio, la solución más justa a este caso.
El Juez Asociado señor Estrella Martínez concurre y emitió la expresión siguiente:
El Juez Asociado señor Estrella Martínez concurre y se reitera en los fundamentos contenidos en su Opinión Disidente en Consejo de Titulares v. Chamah Martínez, 202 DPR 173 (2019), en lo atinente a los méritos de esta controversia.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez
Secretario del Tribunal Supremo
Recurridos
v.
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Recurridos
José Carreras Acevedo
Peticionario
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard; Maxine Nogard Cameron
Peticionarios
v.
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Recurridos
CC-2023-0364
CC-2023-0365
Opinión de conformidad emitida por el Juez Asociado señor MARTÍNEZ TORRES a la que se unieron los Jueces Asociados señor KOLTHOFF CARABALLO y señor FELIBERTI CINTRÓN.
Estoy conforme con la Sentencia que hoy se certifica. Considero que el Tribunal de Primera Instancia se equivocó al desestimar —al amparo de la
Debido a que en Puerto Rico no se ha resuelto categóricamente que los arrendamientos a corto plazo alteran el carácter residencial de las propiedades y en otras jurisdicciones se ha resuelto que no lo hacen, considero que los propietarios peticionarios sí podían tener un remedio en derecho para vindicar sus reclamos. Por esa razón, el foro primario actuó incorrectamente al desestimar el recurso.
I
El tracto procesal de este caso se remonta al 3 de septiembre de 2021. Ese día, algunos propietarios de las villas ubicadas dentro de la Urbanización Dorado del Mar
La demanda se presentó debido a que el 28 de junio de 2021, la señora Mildred Noemí García convocó a los propietarios para una asamblea extraordinaria. El propósito de la asamblea era proponer una enmienda al código comunitario de la urbanización Dorado del Mar y con esta, prohibir los arrendamientos a corto plazo de menos de 6 meses. El 15 de julio de 2021, procedieron con la votación para enmendar el código comunitario. Las enmiendas se aprobaron por la mayoría de los que estuvieron presentes. A raíz de lo anterior, la parte peticionaria solicitó sentencia declaratoria para que la enmienda al código comunitario fuese declarada nula por falta de autoridad de la junta de directores y porque esta a su vez, violentaba el derecho constitucional de los peticionarios al uso y disfrute de su propiedad privada.
En la referida demanda, los propietarios explicaron que las únicas restricciones que limitaban los derechos de propiedad de los dueños de las villas son las contenidas en la escritura de servidumbres en equidad. Añadieron que en esta escritura se encuentra reconocido el derecho de poder
Los propietarios argumentaron también que el hecho de que las villas podían ser alquiladas a corto plazo fue un factor determinante para que decidiesen comprar en Dorado del Mar. Básicamente, mencionaron que realizaron la inversión para explotarla económicamente a través del arrendamiento vacacional. Los propietarios mencionaron que por muchos años la junta de directores de Dorado del Mar permitió e incluso reguló todo lo relativo a los arrendamientos a largo y corto plazo dentro de las villas. Por todo esto, solicitaron al foro primario que emitiera un injunction preliminar e injunction permanente, para anular la enmienda que les impidió a los propietarios arrendar sus villas a corto plazo.
La asociación sometió una contestación a la demanda y solicitud de desestimación. En esta, negó que las enmiendas al código comunitario de Dorado del Mar fueran nulas, ultra vires o inoficiosas. La asociación fundamentó su acción de enmendar el código en que los arrendamientos a corto plazo de las villas se habían convertido en un problema de seguridad para la comunidad. La asociación argumentó que la escritura de condiciones restrictivas le otorga facultades
Al pleito compareció otro de los propietarios de las villas de Dorado del Mar, el Sr. José Carreras Acevedo (señor Carreras Acevedo) y presentó su solicitud de intervención en donde repitió los reclamos de los demás propietarios. El foro primario escuchó a las partes y la asociación presentó su réplica.
El 5 de diciembre de 2022, el foro primario desestimó la demanda. Al analizar la escritura matriz, el foro primario consideró que, al prohibir los arrendamientos a corto plazo, la asociación no limitó de forma alguna el derecho propietario. El foro primario determinó que la asociación solo estaba cumpliendo con su obligación
Los propietarios apelaron ante el Tribunal de Apelaciones. Simultáneamente, presentaron allí una moción en auxilio de jurisdicción para impedir que entrara en vigor la prohibición a los arrendamientos a corto plazo, mientras se ventilaba su apelación. El foro apelativo intermedio declaró no ha lugar la moción. Luego, el señor Carreras Acevedo sometió ante el foro apelativo intermedio su propio recurso de apelación para solicitar que se revocara la sentencia del foro primario, junto con una moción solicitando la consolidación de su recurso de apelación con el de los peticionarios. El foro intermedio consolidó ambos recursos. Luego, dictó la sentencia en la
Inconformes, los peticionarios acuden ante este Tribunal mediante recurso de certiorari. Señalan que el Tribunal de Apelaciones se equivocó al catalogar los arrendamientos a corto plazo como un uso comercial y como consecuencia, brindarle a la asociación el poder para prohibirlos. Añadieron que eso infringe sus derechos constitucionales como propietarios.
El señor Carreras Acevedo también compareció ante este Tribunal mediante recurso de certiorari. Ante nosotros, planteó los mismos errores señalados por los propietarios, pero añade que el Tribunal de Apelaciones se equivocó al resolver que una asociación creada en virtud de una escritura que establece una servidumbre en equidad podía ir
II
A. Desestimación al amparo de la Regla 10.2(5) de Procedimiento Civil
La
B. Restricciones voluntarias sobre fincas
El
El propio
En nuestra jurisdicción reconocimos por primera vez la figura de las restricciones voluntarias sobre fincas en 1913. Véase Glines et al. v. Matta et al., 19 DPR 409 (1913). Anteriormente señalamos que las condiciones restrictivas se constituyen unilateralmente por el urbanizador para limitar las facultades de los futuros adquirentes con respecto al uso destinado y las edificaciones permisibles dentro de la finca gravada. Rodríguez et al. v. Gómez et al., 156 DPR 307 (2002). Incluso, antes de la aprobación del nuevo
Las restricciones voluntarias sobre fincas son cláusulas restrictivas a beneficio de los presentes y futuros adquirentes. Íd. Estas imponen cargas o gravámenes especiales, como parte de un plan general de mejoras para el desarrollo de una urbanización residencial en esa finca. Íd. Estas condiciones restrictivas en las urbanizaciones residenciales tienen el propósito de preservar la belleza, la comodidad y la seguridad del reparto residencial según éste es concebido por sus arquitectos y constructores. Park Tower, S.E. v. Registradora, 194 DPR 244 (2015) citando a
Estas condiciones restrictivas se constituyen unilateralmente por el urbanizador para limitar las facultades de los futuros adquirentes con respecto al uso destinado y las edificaciones permisibles dentro de la finca gravada. Park Tower, S.E. v. Registradora, supra, pág. 253. Basado en lo anterior, es correcto decir que una servidumbre en equidad es una limitación al disfrute de la propiedad privada de los futuros adquirentes. Por esta razón es importante destacar que, en términos jurídicos, una restricción voluntaria sobre una finca se considera un contrato entre las partes debido a que a través de estas se acuerda gravar sus propiedades para delimitar su uso o el tipo de edificación que sobre ellas puede efectuarse. Dorado del Mar Estates Homeowners Association, Inc. v. Weber, 203 DPR 31, 41 (2019). Por tanto, debido a que una restricción voluntaria sobre la finca se considera un contrato, resulta lógico recurrir a la teoría contractual para interpretarlas.
Al utilizar este marco teórico, debemos aplicar la doctrina fundamental en el ámbito de las obligaciones y contratos, la cual afirma que si los términos de un negocio jurídico bilateral son claros y no dejan duda sobre la intención de las partes, se estará al sentido literal de sus palabras. Véase
C. Derecho al disfrute de la propiedad privada
En Asociación Playa Húcares v. Rodríguez, 167 DPR 255 (2006) (Sentencia), nos enfrentamos a una controversia que comparte similitudes con la que hoy tenemos ante nuestra consideración. En aquella ocasión la controversia giraba en torno a determinar si una servidumbre en equidad impedía arrendar las propiedades en una urbanización. Notamos que las restricciones voluntarias sobre fincas que gravaban la urbanización expresamente permitían el arrendamiento de las propiedades. Dicha restricción establecía que los dueños estaban autorizados para ofrecer en arrendamiento sus propiedades, siempre y cuando se utilizaren para fines residenciales exclusivamente y por un término no menor de una semana. Por lo tanto, rechazamos el planteamiento de que el alquiler estaba prohibido por la restricción
En aquella ocasión entendimos que una asociación estaba impedida de modificar, enmendar o dejar sin efecto, mediante reglamento, las restricciones voluntarias sobre fincas establecidas en la escritura pública. Íd., pág. 268. Resaltamos que enmendar el reglamento de una asociación de propietarios, con la intención de modificar unas restricciones voluntarias sobre fincas y limitar el derecho de propiedad de los residentes, no era una forma válida de alterarlas. Íd. Llegamos a aquella decisión debido a que existe un derecho propietario reconocido en la Constitución de Puerto Rico que una asociación no puede limitar o restringir a través de un reglamento. Íd.
No existe duda de que el derecho a la propiedad es de alto interés público en nuestro ordenamiento. Hemos reconocido que “la génesis del concepto del Estado como el ente jurídico que conocemos hoy surge de teorías políticas que aspiraban a dar una máxima protección al derecho de los individuos a defender y disfrutar su propiedad“. Rivera García v. Registradora, 189 DPR 628 (2013). La importancia del derecho a la propiedad en nuestro ordenamiento es de tal magnitud que una sección específica de la Constitución de Puerto Rico establece varias protecciones a este. El disfrute de la propiedad es uno de los pocos derechos que la Ley Suprema explícitamente dispone como de carácter fundamental. Rivera García v. Registradora, supra. (citando
D. Uso comercial y residencial de las propiedades
En Puerto Rico, los impuestos para la industria hotelera y de pequeñas hospederías están regulados por la Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.
Durante la vista, el representante legal del Consejo de Titulares habló sobre las posibles enmiendas al
En vista de que el recurso fue desestimado, no tomamos una determinación en aquel momento sobre cuáles actividades alteran el carácter residencial de una propiedad en nuestra jurisdicción. Tampoco tomamos esa determinación en Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC, 208 DPR 310 (2021). En aquella ocasión, únicamente tuvimos que resolver si un complejo de viviendas subdivididas para alquiler a largo plazo violentaba una restricción
Ahora bien, en ese momento a pesar de haber determinado que evaluar la duración de los arrendamientos era innecesario para disponer de la controversia, este Tribunal sugirió que arrendar los apartamentos a corto plazo convertía el uso del inmueble a uno comercial. Íd., pág. 343. Sin embargo, esas expresiones forman parte del dictum de la Opinión y no pueden ser consideradas para pautar categóricamente que un arrendamiento a corto plazo varía el uso residencial de una vivienda. Recordemos que el “obiter dictum” no sienta precedente jurídico alguno. Ortiz v. Panel F.E.I., 155 DPR 219, 252 (2001).
El análisis requerido para determinar si un arrendamiento a corto plazo varía el uso residencial de una propiedad convirtiéndolo en uno comercial, amerita un estudio profundo y minucioso. Recordemos que en Puerto Rico aún no hemos resuelto esta interrogante sin ambages. Por tanto, conviene analizar -a modo ilustrativo- lo que han establecido otras jurisdicciones en Estados Unidos sobre lo que configura uso residencial y comercial de una propiedad y cuáles actividades van en contra del uso residencial exclusivo.
En el estado de Arkansas, el Tribunal Supremo estatal también tuvo que decidir si un arrendamiento a corto plazo violenta la prohibición de uso comercial de una restricción voluntaria sobre una finca. Véase Vera Lee Angel Revocable Trust v. Jim O‘Bryant Joint Revocable Trust, 537 S.W.3d 254 (Ark. 2018). El máximo foro judicial de Arkansas explicó que, en esa jurisdicción, las restricciones voluntarias sobre
Recientemente, el Tribunal de Estados Unidos para el Distrito de Hawai‘i siguió el mismo razonamiento. El tribunal tuvo que analizar si los arrendamientos a corto plazo de una propiedad alteran el carácter residencial al cual están destinadas. Hawaii Legal Short-Term Rental Alliance v. City and County of Honolulu et al., 31 D. Haw. 2022. La decisión de este caso fue emitida luego de que la ciudad de Honolulu decidiera prohibir los arrendamientos de propiedades por menos de tres meses de duración. A raíz de la ordenanza, varios propietarios de la ciudad buscaron que esta fuera declarada nula en el tribunal federal. El tribunal federal de distrito declaró nula la ordenanza y le prohibió a la ciudad implementarla.
El tribunal enfocó su razonamiento en el significado común del término “residencial“. Concluyó que uso residencial equivalía a un uso para actividades y beneficios de la vida ordinaria como, por ejemplo, comer, bañarse, dormir, guardar sus pertenencias y vehículos, y disfrutar del paisaje y la comunidad. Hawaii Legal Short-Term Rental Alliance v. City and County of Honolulu et al.,
Del mismo modo, en Alabama, el Tribunal de Apelaciones explicó que la palabra “comercial” se utiliza comúnmente para describir una amplia gama de negocios y empresas comerciales que involucran el intercambio de bienes o servicios por dinero. Slaby v. Mountain River Estates Residential Ass‘n, Inc., 100 So.3d 569 (2012). En aquel momento, el Tribunal de Apelaciones de Alabama debía determinar si proporcionar a las personas el uso de una casa a cambio de dinero configuraba un uso comercial. Aunque el Tribunal comparó esta práctica con la que se realiza en un motel, en donde se sirve desayuno y se pagan impuestos, determinó que el significado simple y ordinario de “fines residenciales” es aquel en el que las personas residen, habitan, o establecen sus hogares. Íd., pág. 578. De esta manera, el tribunal distinguió un arrendamiento a corto plazo del uso comercial o de negocios y determinó que mientras los inquilinos coman, duerman y realicen cualquier actividad propia del hogar, están haciendo un uso residencial. Íd., pág. 579.
Por último, el Tribunal de Apelaciones del estado de Florida, también se enfrentó a una controversia similar a la que hoy atendemos. Santa Monica Beach Property Owners Association, 219 So.3d 111 (2017).
Aunque en varias jurisdicciones de Estados Unidos los tribunales han sido consistentes al decidir que los arrendamientos a corto plazo no varían el uso residencial de una propiedad, el Tribunal de Apelaciones de Kentucky decidió no acoger esta postura. Vonderhaar v. Lakeside Place Homeowners Ass‘n, Inc., NO. 2012-CA-002193-MR (Ky. Ct. App. Aug. 8, 2014). El tribunal mencionó que la razón para tomar un rumbo distinto en la interpretación de lo que configura un uso residencial, está relacionada a la interpretación de las restricciones voluntarias sobre fincas en ese estado. Según el Tribunal de Apelaciones de
III
Los propietarios expusieron -en síntesis- que los foros inferiores se equivocaron al desestimar su recurso de injunction preliminar y permanente con el que pretendían que la Asociación de Propietarios desistiera de la prohibición de alquilar sus propiedades a corto plazo. A su vez, argumentaron que los foros inferiores erraron al determinar que la enmienda al código comunitario no constituía una violación del derecho constitucional de los peticionarios al uso y disfrute de su propiedad. Específicamente alegan que el error se cometió al realizar la referida determinación basándose en hechos controvertidos que no podían ser tomados como ciertos al resolver una moción de desestimación por las alegaciones. Estoy de acuerdo con los propietarios. El foro de instancia incidió al desestimar el reclamo de la parte peticionaria basándose exclusivamente en las alegaciones. Tal y como enfaticé en la parte expositiva de esta Opinión de
En la controversia de autos, el foro primario determinó que el documento objeto de enmienda fue el código comunitario y no la escritura de condiciones restrictivas. Por eso, concluyó que los propietarios carecían de un remedio adecuado en derecho para vindicar su reclamación. Ap. TS pág. 446. El foro de instancia también resolvió —apoyándose en expresiones de este Tribunal que no constituyen precedente y sin pasar prueba para sustentarlo— que un arrendamiento a corto plazo, de por sí, constituye un uso comercial. Íd. Con este razonamiento, el foro primario determinó que los arrendamientos a corto plazo alteraron el uso residencial, exigido a las propiedades de la urbanización Dorado del Mar en la escritura de servidumbres de equidad.
Considero que el foro primario se equivocó al determinar mediante las alegaciones que, al amparo de las condiciones restrictivas y el carácter residencial de la urbanización, la asociación ostentaba facultad para prohibir los arrendamientos a corto plazo, conforme con su autoridad para evitar el desorden, bullicio, gritos o fiestas. De igual forma estimo que el foro primario incidió al resolver que alquilar una propiedad a corto plazo
Nuestra tarea en este caso se encuentra limitada a determinar si el foro primario se equivocó o no al desestimar por las alegaciones el recurso de injunction preliminar y permanente presentado por los propietarios. Cónsono con lo anterior y según expliqué en la parte expositiva de esta Opinión de conformidad, existe una tendencia mayoritaria en Derecho que establece que los arrendamientos a corto plazo de por sí no configuran un uso comercial. A tales efectos, si el foro primario no hubiese desestimado y hubiera hecho un estudio detallado sobre estas tendencias en el Derecho, era posible que concluyera
En conclusión, para determinar correctamente si los propietarios carecían o no de un remedio, era necesario que el foro primario analizara si en este caso, las actividades realizadas por los propietarios al alquilar sus propiedades a corto plazo violentaban alguna de las servidumbres en equidad enumeradas en la escritura matriz. Para lograr esto, procedía que el foro primario realizara vistas, permitiera descubrimiento de prueba, recibiera evidencia pertinente y tomara una determinación en los méritos. Por todo esto, estoy de acuerdo en que no procedía la desestimación del recurso presentado por los peticionarios al amparo de la Regla 10.2(5) de Procedimiento Civil, supra.
Rafael L. Martínez Torres
Juez Asociado
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard, Maxine Nogard Cameron
Recurridos
v.
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Recurridos
José Carreras Acevedo
Peticionario
Luis Morales Rivera; Ariel Berríos Negrón; Leticia Álvarez Valencia t/c/c Leticia Berríos; Scott Popp, Carlos Pagán; Miguel Pereira-Ruiz; Claude Nogard; Maxine Nogard Cameron
Peticionarios
v.
Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc.; Mildred Noemí García; Eduardo Loayza
Recurridos
CC-2023-0364
CC-2023-0365
Certiorari
Opinión Disidente emitida por el Juez Asociado señor COLÓN PÉREZ.
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio de 2024.
Como más adelante explicaremos, estamos convencidos de que los alquileres a corto plazo, a todas luces, constituyen un uso comercial de la propiedad y ya era momento de así sentenciarlo. La falta de uniformidad que existe en nuestro ordenamiento jurídico, sobre tan transcendental tema, así lo exigía.1
I.
Los hechos medulares que dan margen al presente litigio, los cuales se resumen con particular precisión en la Sentencia que hoy emite este Tribunal, no están en controversia. En síntesis, al 3 de septiembre de 2021 varios propietarios de ciertos inmuebles denominados “villas“, ubicadas dentro de la Urbanización Dorado del Mar (en adelante y en conjunto, “los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar“), presentaron ante el Tribunal de Primera Instancia una Demanda en contra de la Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel and Country Club Inc., su presidenta, la Sra. Mildred Noemí García, y su administrador, el Sr. Eduardo Loayza (en adelante y en conjunto, “Asociación“).
En la referida Demanda, los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar solicitaron al foro primario una sentencia declaratoria, un injunction preliminar y un injunction permanente. Según explicaron, el 28 de junio de 2021 la Asociación convocó a los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar para una asamblea extraordinaria, con el propósito de proponer unas enmiendas
Como consecuencia de lo anterior, los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar solicitaron al Tribunal de Primera Instancia que la mencionada enmienda al Código Comunitario fuese declarada nula, por la Junta de Directores carecer de autoridad para realizar tal actuación. A su entender, para prohibir los alquileres a corto plazo era necesario enmendar la Escritura de servidumbres en equidad de la urbanización. Alegaron, además, que la actuación de la Asociación violentaba sus derechos constitucionales al uso y disfrute de la propiedad.
En particular, los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar argumentaron que las únicas restricciones que limitaban sus derechos de propiedad eran las contenidas en la referida Escritura de servidumbres en equidad. Enfatizaron que dicha escritura no limitaba, prohibía, ni regulaba, en forma alguna, el tiempo por el cual podían arrendar sus propiedades. Más bien, la Escritura de servidumbres en equidad solo exigía que las mencionadas propiedades fuesen utilizadas para fines residenciales, prohibiendo expresamente su uso para actividades comerciales.
Enterada de lo anterior, el 4 de octubre de 2021 la Asociación presentó ante el Tribunal de Primera Instancia su Contestación a la demanda y solicitud de desestimación. En ésta, la mencionada entidad negó que las enmiendas al Código Comunitario fueran nulas, ultra vires o inoficiosas. La Asociación fundamentó su acción de enmendar dicha normativa en que los alquileres a corto plazo de las villas se habían convertido en un problema de seguridad para la comunidad de la urbanización.
En ese sentido, la mencionada entidad argumentó que la Escritura de servidumbres en equidad le otorgaba facultades para tomar medidas dirigidas a salvaguardar la seguridad, paz y convivencia de la comunidad. Asimismo, la Asociación arguyó que los alquileres a corto plazo equivalían a un uso comercial de las villas, prohibido por la cláusula de la mencionada escritura que limita el uso de éstas a uno residencial.
Por último, la mencionada entidad solicitó la desestimación de la Demanda instada en su contra. Esto
Cabe mencionar que el Sr. José Carreras Acevedo (en adelante, “señor Carreras Acevedo“), otro propietario de las villas de Dorado del Mar, presentó una Solicitud de intervención el 11 de octubre de 2021. En ésta, realizó los mismos reclamos de los demás demandantes.
Evaluados los argumentos de las partes, el 5 de diciembre de 2022 el foro primario dictó una Sentencia mediante la cual desestimó la Demanda a la que hemos hecho referencia. El Tribunal de Primera Instancia consideró, primero, que, al prohibir los alquileres a corto plazo, la Asociación no limitó de forma alguna los derechos de propiedad de los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar, sino que meramente cumplió con su obligación contractual de velar por la paz y la seguridad de la urbanización.
A su vez, el foro primario hizo hincapié en que no adjudicó derechos ni hechos materiales en controversia, ni pasó juicio sobre la veracidad de los actos imputados por la Asociación a los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar. Según su análisis, la existencia o recurrencia de esos hechos no tenía relevancia en la facultad de la Asociación de exigir el cumplimiento de las condiciones restrictivas, y de velar por la seguridad y sana convivencia de la comunidad. Asimismo, determinó que los alquileres a
En desacuerdo con la determinación del Tribunal de Primera Instancia, el 23 de febrero de 2023 los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar presentaron un recurso de Apelación ante el Tribunal de Apelaciones. De igual forma, presentaron una Moción en auxilio de jurisdicción para impedir que entrara en vigor la prohibición impugnada mientras se ventilaba su apelación. El foro apelativo intermedio declaró no ha lugar la referida moción de auxilio.
Por su parte, el señor Carreras Acevedo también sometió un recurso de Apelación ante el Tribunal de Apelaciones. Además, solicitó la consolidación de su recurso con el de los propietarios.
Examinados los alegatos de ambas partes, el 21 de abril de 2023 el foro apelativo intermedio dictó una Sentencia, en la cual confirmó la decisión del foro primario. A su entender, la enmienda objeto del presente litigio había sido un ejercicio válido de la Asociación en consideración a los poderes que emanaban de la Escritura de servidumbres en equidad, relacionados con velar por la salud, seguridad y sana convivencia de la comunidad. Asimismo, señaló que el carácter residencial del área había sido trastocado por los alquileres a corto plazo.
Inconformes aún, el 13 de junio de 2023 los propietarios de villas en la Urbanización Dorado del Mar presentaron ante
Por su parte, el 13 de junio de 2023 el señor Carreras Acevedo también compareció ante nos mediante una Petición de certiorari. Éste plantea, en esencia, argumentos similares a los esbozados por los propietarios. No obstante, añade que el foro apelativo intermedio se equivocó al resolver que una asociación creada en virtud de una escritura que establece una servidumbre en equidad podía ir por encima de la escritura matriz y crear una condición restrictiva nueva que el desarrollador de la urbanización no había establecido.
Examinados los argumentos de ambas partes, hoy, una mayoría de esta Curia determina que el curso de acción correcto para disponer del presente caso es devolver el mismo al Tribunal de Primera Instancia para que, mediante la presentación de evidencia, éste tome una nueva determinación. A su entender, dicho foro incidió al desestimar el reclamo basándose únicamente en las alegaciones de las partes.
Asimismo, algunos de mis compañeros de estrado, exponen que, en Puerto Rico, no se ha resuelto categóricamente si los alquileres a corto plazo alteran el carácter residencial de una propiedad. A pesar de reconocer lo anterior,
Como previamente adelantamos, dicho proceder no nos convence. A nuestro juicio, esta era la oportunidad para aclarar si, -- en el contexto de una urbanización --, los alquileres a corto plazo constituyen un uso residencial o comercial de la propiedad. Como una mayoría de este Tribunal no lo hizo, según ya mencionamos, procedemos, -- desde la disidencia -- a así hacerlo. Veamos.
II.
A.
De entrada, -- y en aras de poder realizar un acercamiento correcto e integral a las controversias ante nuestra consideración --, conviene comenzar esta parte de nuestro escrito repasando todo lo relacionado a las restricciones voluntarias sobre fincas, anteriormente conocidas como servidumbres en equidad. Esto, pues es mediante esta figura que, de ordinario, se imponen limitaciones de uso a una propiedad.
En esa dirección, sabido es que la
Respecto al alcance de las restricciones voluntarias sobre fincas, este Tribunal ha sentenciado que éstas operan en beneficio de los presentes y futuros propietarios, pues “imponen cargas o gravámenes especiales como parte de un plan general para el desarrollo y la preservación de una urbanización residencial“. Residentes Parkville v. Díaz, 159 DPR 374, 382-383 (2003); Colón v. San Patricio Corporation, 81 DPR 242, 246 (1959). Dichas cargas o gravámenes tienen como finalidad preservar, entre otras, el valor, la comodidad y seguridad del área, Residentes Parkville v. Díaz, supra, pág. 384; Asoc. V. Villa Caparra v. Iglesia Católica, 117 DPR 346, 351 (1986); Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., 103 DPR 826, 827 (1975), “al limitar las facultades de los futuros adquirentes de los solares y de las viviendas en cuanto a hacer obras nuevas, efectuar cambios en las ya hechas y delimitar los usos a los que se puede destinar una propiedad“. Residentes Parkville v. Díaz, supra, pág. 384.
Ahora bien, para que las restricciones voluntarias sobre fincas sean válidas y eficaces contra toda persona, el Código Civil de 2020 requiere que las mismas cumplan con varios requisitos. Entre estos, éstas deben: (1) ser razonables; (2) obedecer a un plan general de mejoras; (3) ser compatibles con la política pública sobre uso de terrenos; (4) constar de manera específica en un instrumento público;
En cuanto a los precitados requisitos, cabe destacar que la inscripción en el Registro de la Propiedad le otorga carácter real a estas limitaciones. Es decir, una vez inscritas en el Registro, las mismas “constituyen derechos reales oponibles erga omnes“. Fernández Martínez v. RAD-MAN San Juan III-D, LLC, 208 DPR 310, 327 (2021). Así pues, mientras no sean modificadas o extinguidas, las restricciones voluntarias sobre fincas debidamente constituidas “suponen derechos reales que deben respetarse“. Dorado del Mar Ests. Homeowners Ass‘n, Inc. v. Weber, 203 DPR 31, 44 (2019); Asoc. Vec. Urb. Huyke v. Bco. Santander, 157 DPR 521, 535 (2002).
De otra parte, pero en estrecha relación con lo antes dicho, el Código Civil de 2020 establece que las restricciones voluntarias sobre fincas pueden constituirse mediante: (1) negocio jurídico bilateral o multilateral, celebrado por todos los propietarios de las fincas afectadas; o (2) por negocio jurídico unilateral del propietario de la finca afectada.
Por último, sobre este extremo, es importante mencionar que las restricciones voluntarias sobre fincas pueden modificarse o extinguirse: (1) en la forma y por las causas dispuestas en el acto jurídico que las establece; (2) por acuerdo unánime de los interesados, ya sea mediante la eliminación total o parcial de las restricciones o mediante la constitución de nuevas restricciones que alteren las anteriores; (3) por efecto del tiempo o por realizarse la condición, si así se constituyeron; (4) por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios de las restricciones mediante conducta que demuestre una intención de renunciar a ellos o abandonarlos; (5) por expropiación forzosa, si las restricciones son incompatibles con el uso público de la finca expropiada; y (6) por cambios radicales del vecindario.
B.
En lo relacionado al tema de las restricciones voluntarias sobre fincas como figura jurídica y su
En particular, la Asociación Recreativa de Residentes de la Urbanización Santa María, Inc. y otros miembros de la comunidad (en adelante y en conjunto, “Asociación de Residentes de Santa María“) presentaron una Demanda en contra de la corporación Rad-Man San Juan III-D (en adelante, “Rad-Man“), quien era titular de una vivienda en dicha urbanización. En esencia, los peticionarios en ese caso alegaron que la empresa había utilizado su propiedad en contravención a las restricciones voluntarias establecidas.
Específicamente, la Asociación de Residentes de Santa María adujo que Rad-Man había dedicado su propiedad al alquiler a corto plazo por medio de la plataforma de AirBnB, lo cual, a su entender, constituía un uso comercial del inmueble. Además, indicó que la compañía, al dividir el inmueble en varios apartamentos, había violentado la restricción respecto a que las residencias tenían que ser unifamiliares.
Rad-Man, por su parte, planteó que las restricciones voluntarias en cuestión se habían extinguido como resultado
Evaluados los planteamientos de las partes, esta Curia concluyó que los cambios en los alrededores de la urbanización no modificaron ni extinguieron las restricciones que pesaban sobre el complejo residencial. En esencia, estimamos que los mismos no impactaron la comunidad de forma directa o radical, pues solamente afectaron el área circundante.
De igual forma, -- en lo pertinente al asunto hoy bajo estudio, y aunque ello no fue lo pautado en Fernández Martínez v. Rad-Man San Juan III-D, LLC, supra, por esa no ser la controversia principal que estábamos llamados a atender --, allí adelantamos que el alquiler de apartamentos a corto plazo constituía una variación del uso residencial de la propiedad. Id. págs. 343-344. Es decir, conforme a nuestro criterio, este tipo de arrendamiento implica el uso de una propiedad para fines comerciales.
C.
Para arribar a la anterior conclusión, -- la que se deriva de un análisis integral de todas las disposiciones legales que gobiernan el asunto bajo estudio, así como de su jurisprudencia interpretativa --, entendemos correcto
Recordemos que, dicho estatuto, -- considerado una ley especial que guarda estrecha relación con el tema bajo estudio --, se aprobó con la finalidad de transferir, del Departamento de Hacienda de Puerto Rico a la Compañía de Turismo, las responsabilidades y obligaciones de imponer, fijar, determinar, tasar, recaudar, fiscalizar y distribuir el impuesto sobre el canon por ocupación de habitación correspondiente a toda hospedería, según definida por esta ley. Exposición de motivos, Ley Núm. 272-2003, supra. De igual forma, la precitada disposición estableció una nueva fórmula para la distribución de los recaudos por concepto del referido impuesto. Íd.
En lo pertinente a la controversia ante nuestra consideración, la Ley Núm. 272-2003, infra, define el impuesto sobre el canon por ocupación como la tarifa que le será facturada a un ocupante o a un huésped por un hostelero, por razón de la ocupación de cualquier habitación de una hospedería, valorado en términos de dinero.
[C]ualquier instalación o edificio amueblado, regularmente usado y mantenido abierto para el alojamiento de huéspedes mediante el pago de un canon de alquiler, que derive sus ingresos del alquiler o arrendamiento de habitaciones, y que dentro de sus ofrecimientos provea tarifas de alquiler o arrendamiento computadas en forma diaria, semanal, fraccional, o mediante un canon global por concepto de todo incluido. El término Hospedería también incluirá hoteles, condohoteles, hoteles todo incluido, moteles, Paradores, casas de huéspedes, Alojamiento Suplementario a Corto Plazo (short term rentals), pequeñas hospederías, casas de hospedaje, hoteles de apartamentos y facilidades recreativas operadas por agencias o instrumentalidades del Gobierno de Puerto Rico. (Énfasis suplido).
Art. 2(24), 13 LPRA sec. 2271 .
Es decir, para que cierto servicio o lugar de alojamiento se considere una hospedería, de conformidad con la normativa antes expuesta, debe cumplir con los siguientes requisitos: (1) consistir en una instalación o edificio amueblado, la cual sea regularmente usada y esté disponible para el alojamiento de personas a cambio de un canon de alquiler; (2) que derive sus ingresos del mismo alquiler o arrendamiento de habitaciones; y (3) que, dentro de sus ofrecimientos, provea tarifas de alquiler o arrendamiento computadas en forma diaria, semanal, fraccional o mediante un canon global por concepto de todo incluido. El término hospedería también incluye los alojamientos suplementarios a corto plazo (en inglés, short term rentals).
En esa dirección, la Ley Núm. 272-2003, infra, define el concepto de alojamiento suplementario a corto plazo como:
[C]ualquier instalación, edificio o parte de un edificio, dado en alquiler por un periodo de tiempo menor a noventa (90) días, dedicado al alojamiento de personas mediante paga, cuya instalación, edificio o parte del mismo no sea un hotel,
condohotel, hotel todo incluido, motel, [p]arador, pequeña hospedería, casa de hospedaje y/o hotel de apartamentos. Dicho término incluirá, sin limitarse a, cualquier tipo de propuesta de alojamiento alternativo como casas, apartamentos, cabañas, villas, casas rodantes (móviles), flotantes, botes, entre otros conceptos de arrendamientos por un término menor de noventa (90) días. Art. 2(2), 13 LPRA sec. 2271 .
Como se puede apreciar, -- y en lo que consideramos la definición más completa de la figura jurídica aquí bajo estudio --, según lo dispuesto en la Ley Núm. 272-2003, infra, un alojamiento suplementario a corto plazo tiene tres características principales: (1) se constituye por un periodo de tiempo menor a noventa (90) días; (2) tiene la finalidad de alojar personas a cambio de que éstas paguen por dicho servicio; y (3) sus instalaciones no son las de un hotel, condohotel, motel, parador, pequeña hospedería, casa de hospedaje y/o hotel de apartamentos.
Similar definición se desprende del Reglamento de hospederías de Puerto Rico de la Compañía de Turismo, Reglamento Núm. 8856 de 22 de noviembre de 2016 (en adelante, “Reglamento de hospederías“).2 Éste define el término de alojamiento suplementario a corto plazo de la siguiente forma:
Consiste del alquiler a corto plazo, de cualquier tipo de estructura, habitación, casa o apartamento que por su naturaleza resulta conveniente o de importancia al desarrollo turístico. Operará exclusivamente con fines turísticos, para el alojamiento de huéspedes, mediante paga por un periodo igual o menor a noventa (90) días. Cumplirá con todos los requisitos de registro,
licencias y número de hostelero, requerido por la Compañía [de Turismo]. Contará con un mínimo de una (1) unidad hasta un máximo de seis (6) unidades. Será el propósito de esta categoría reglamentar todo tipo de alojamiento a corto plazo disponible a turistas para lograr mejor calidad del producto turístico suplementario o alternativo, no tradicional. El operador estará disponible para proveer o coordinar un servicio limitado al huésped, según sea solicitado y a costo adicional por parte del huésped. (Énfasis suplido). Art. 5(E), pág. 4.
Por otra parte, cabe señalar que el Art. 24 de la Ley Núm. 272-2003, infra, dispone el porcentaje que se habrá de imponer, cobrar y recaudar por concepto del impuesto sobre el canon por ocupación de habitación.
cualquier medio incluyendo, pero sin limitarse a, internet o cualquier aplicación tecnológica.
Art. 2(27), 13 LPRA sec. 2271 .
Veamos, pues, que el término intermediario abarca plataformas digitales o páginas webs tales como AirBnB, Booking.com, Homestay, Vrbo, entre otras. Cabe destacar que la ley obliga a los intermediarios a recaudar, retener y remitir a la Oficina de Turismo el mencionado impuesto.
Art. 27(A), 13 LPRA sec. 2271r .
En fin, luego de un cuidadoso y detallado análisis de la Ley Núm. 272-2003, infra, son varias las conclusiones a las que podemos llegar, las cuales sirven de guía para la correcta disposición de la controversia ante nuestra consideración. Primeramente, notemos el hecho de que los alquileres a corto plazo son regulados de forma directa por legislación y reglamentación asociada a la actividad económica del turismo. Precisa también considerar que la ley, hasta cierta medida, equipara este tipo de alojamiento con las demás hospederías tradicionales, como los hoteles, al requerir el pago del impuesto sobre el canon por ocupación.
De hecho, se reconoce este tipo de alquiler como un producto alternativo o no tradicional, pero turístico. Ese trato distinto en cuanto a regulación, -- en comparación con aquel dado a los alquileres a largo plazo --, confirma, de entrada, su disparidad con el uso residencial de una propiedad.
Asimismo, lo anterior también nos sugiere que el interés jurídico evidente y principal de este producto es generar ingresos. P. Cabán Vales, G.S. Rivera Carrasquillo, A.S. Vélez Rivera, AirBnB, Inscripción Automática y Responsabilidad Vicaria: Jurisprudencia reciente sobre
D.
Sobre esto último, precisa repasar lo resuelto por este Tribunal, hace un tiempo atrás, en Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, 202 DPR 173 (2019) (Sentencia). En esa ocasión, veníamos llamados a determinar la compatibilidad de los alquileres a corto plazo con el uso residencial al que estaba destinado un bien inmueble sujeto al régimen de Propiedad Horizontal.
En extrema síntesis, dicho pleito inició cuando el Consejo de Titulares (en adelante, “Consejo“) del condominio en cuestión presentó ante el Tribunal de Primera Instancia una Petición de sentencia declaratoria, interdicto preliminar y permanente en contra del Sr. Eduardo Chamah Martínez (en adelante, “señor Chamah Martínez“), titular de uno de los apartamentos. En dicha petición, el Consejo solicitó que se le ordenara al señor Chamah Martínez que cesara y desistiera de alquilar su unidad en calidad de hospedería, pues, a su entender, esa explotación comercial violaba las disposiciones contenidas en la escritura matriz y el reglamento constitutivo del régimen de Propiedad Horizontal.
Para llegar a la anterior conclusión, la Jueza Asociada señora Rodríguez Rodríguez, luego de hacer referencia a lo resuelto por esta Curia en Soto Vázquez v. Vázquez Torres, 138 DPR 282 (1995) y Residentes Parkville v. Díaz, supra, resaltó que, a diferencia de una persona que arrienda a largo plazo, aquella que arrienda a corto plazo no tiene el propósito de establecerse y residir en la propiedad; más bien, su finalidad es “pernoctar de manera transitoria“. Consejo de Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, supra, pág. 205. De conformidad con lo anterior, razonó que no era posible distinguir entre este tipo de arrendatarios y los huéspedes de hoteles, puesto que ambos realizan las mismas actividades, y sus estadías se caracterizan por la misma temporalidad y transitoriedad. Íd.
Además, la Jueza Asociada enfatizó que los alquileres a corto plazo constituyen un negocio jurídico con fines
A su juicio, la entrada y salida de personas extrañas a la comunidad tiene efectos sobre el uso y desuso de los elementos comunes, y atenta contra la seguridad de los residentes. Íd. Señaló también que la privacidad y la intimidad de los vecinos podrían verse afectadas por el flujo constante de huéspedes desconocidos. Íd.
En fin, la Jueza Asociada señora Rodríguez Rodríguez concluyó que la designación expresa de uso residencial, tanto en la escritura matriz como en el Reglamento del condominio en cuestión, conllevaba necesariamente la exclusión de los alquileres a corto plazo, pues estos suponen una explotación comercial incompatible con dicho uso y tienen repercusiones sobre el régimen, su administración, y la intimidad, seguridad y derecho propietario de los titulares. Íd. pág. 213.
E.
Los señalamientos realizados por la Jueza Asociada señora Rodríguez Rodríguez en Titulares del Condominio Condesa del Mar v. Chamah Martínez, supra, no surgen de meras conjeturas. Por el contrario, estos coinciden con los hallazgos de estudios relacionados al impacto de los alquileres a corto plazo. Sobre esto, y en el contexto de
En primer lugar, el informe enfatiza que, al igual que ocurre a nivel internacional, el fenómeno de los alquileres a corto plazo en Puerto Rico va en incremento. Específicamente, se detalla que, para el 2022, la cantidad de propiedades de alquiler a corto plazo en el archipiélago era de 17,000.5 Esto, en comparación a 1,000 unidades que existían para el 2014.6
De igual forma, en el 2022 se registraban mensualmente entre 100 y 400 unidades nuevas,7 con la finalidad de ofrecer este tipo de alojamiento temporero, para un total de 17,000
En segundo lugar, la investigación realizada evidenció que este tipo de alquileres sí puede acarrear beneficios para la comunidad. A modo de ejemplo, los mismos fomentan la creación de empleos a nivel local, especialmente empleos relacionados a la limpieza y administración de las propiedades.10 De igual forma, incentivan la actividad económica del área y, consecuentemente, incrementan el flujo de personas en ésta.11
Sin embargo, los beneficios aludidos fueron opacados por los impactos negativos identificados.12 En lo pertinente, se demostró que la utilización con fines turísticos o comerciales de propiedades residenciales afecta la seguridad, tranquilidad y el sentido de comunidad de las personas que allí habitan.13 En particular, se destacó el comportamiento irrespetuoso que algunas personas huéspedes tienen para con las personas residentes de la comunidad.14 De igual forma, se evidenció el incremento de situaciones de
Asimismo, se encontró que, en la mayoría de los casos, los dueños o propietarios de los inmuebles destinados a este tipo de alquileres suelen ser personas ausentes; es decir, personas que no residen en las referidas propiedades ni siquiera de tiempo en tiempo, ni en el área limítrofe.16 Específicamente, se encontró que estos suelen ser puertorriqueños que residen en otro lugar del archipiélago o en la diáspora, y/o corporaciones e inversionistas extranjeros.17
Por último, es importante destacar que, a raíz de la investigación realizada, la Hispanic Federation - Puerto Rico recomienda catalogar los alquileres a corto plazo como negocios.18 Conforme a lo anterior, sugiere requerir licencias, patentes, permisos, entre otros requisitos, a las personas que constituyan este tipo de alquileres.19
III.
Dicho ello, y para finalizar, -- a modo ilustrativo --, nos resulta persuasivo repasar dos decisiones recientemente
Primeramente, en la STS 5197/2023 de 27 de noviembre,20 la comunidad de propietarios de cierto edificio interpuso una Demanda contra una propietaria y una arrendataria, con el propósito de que éstas cesaran la “actividad de alquiler turístico o vivienda de uso turístico” que desarrollaban en dos inmuebles.21 Íd. pág. 2. Ambas propiedades habían sido inscritas en el Registro de actividades turísticas del principado de Asturias como alojamientos turísticos, en contravención a la posición de la comunidad de vecinos.
Las demandadas, por su parte, adujeron que la dedicación de las viviendas a uso turístico o vacacional no contravenía los mencionados estatutos. Ello, puesto que, a su entender, no se variaba en sí el uso residencial de la propiedad.
Tanto el foro de instancia, como el foro apelativo intermedio español favorecieron la posición de las demandadas. Según su análisis, destinar las viviendas a fines
Inconforme con las determinaciones de los foros a quo, la comunidad de vecinos acudió al Tribunal Supremo. Éste último revocó las decisiones de los foros inferiores al concluir que la actividad desplegada por las demandadas era de naturaleza empresarial y comercial.
El Tribunal Supremo reiteró, primero, que, en el contexto de Propiedad Horizontal, es posible establecer limitaciones o prohibiciones que atiendan al interés general de la comunidad, incluyendo aquellas relacionadas a la alteración del uso del inmueble. No obstante, éstas, para que sean eficaces, deben constar de manera expresa.
Aclarado lo anterior, el Tribunal Supremo explicó que el alquiler de los apartamentos de uso turístico consistía en poner a disposición material los inmuebles para su utilización por terceras personas, -- mediante el pago de un precio --, con el propósito de cubrir su necesidad de alojamiento transitorio. Señaló, además, que la actividad en cuestión era prestada por una “sociedad mercantil con ánimo de lucro, que actua[ba] en el tráfico jurídico para su explotación, la cual voluntariamente se sometió al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias, al tener su propietaria inscritos los pisos litigiosos como viviendas de uso turístico“. Íd. pág. 7.
Por otra parte, en la STS 5199/2023 29 noviembre,23 la controversia a resolver era si el uso de un apartamento para arrendamientos a corto plazo, alquiler vacacional o fines turísticos estaba comprendido en una cláusula de las Normas de Comunidad del complejo en cuestión que prohibía la realización de actividad económica alguna, salvo que la propia subcomunidad lo autorizara por unanimidad previa consulta de algún interesado. En específico, la cláusula disponía lo siguiente: “Queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado“. Íd. pág. 5.
Los foros inferiores desestimaron el recurso. A su juicio, el uso de las viviendas como apartamentos turísticos es una actividad económica y, por lo tanto, prohibida por las Normas de Comunidad del complejo objeto del litigio. Señalaron, además, que la enumeración de actividades en dicha normativa tenía un mero carácter ejemplificativo.
Evaluados los hechos ante su consideración, el Tribunal Supremo destacó que la interpretación otorgada por los foros inferiores era conforme a la jurisprudencia respecto a que las limitaciones a la propiedad tienen que ser claras, precisas y expresas. A su entender, la inclusión de las actividades turísticas en la prohibición en cuestión era perfectamente coherente con la letra y espíritu de ésta, pues lo que se buscaba vedar era el ejercicio de actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial, como es el caso de los apartamentos turísticos.
En fin, de estas decisiones a las que hemos hecho referencia podemos notar, primero, el reiterado nexo entre el concepto de residencia o vivienda con el de permanencia, y entre el concepto de uso comercial o turístico con el de transitoriedad. En segundo lugar, observemos la importancia que tiene, para fines de catalogar la actividad de alquilar a corto plazo como un uso comercial o turístico de la propiedad, aspectos tales como su finalidad (el lucro económico) y el cumplimiento con requisitos relacionados a la comercialización del inmueble (por ejemplo, la publicación de los precios a pagar por el servicio de alojamiento).
Es, pues, a la luz de la normativa antes expuesta, que procedemos, -- desde la disidencia --, a disponer de la controversia ante nuestra consideración.
Como mencionamos anteriormente, en el presente caso, la Asociación plantea que, de conformidad con la Escritura de servidumbres en equidad de la urbanización, ésta tiene la facultad de salvaguardar la seguridad, paz y convivencia de la comunidad. Toda vez que los alquileres a corto plazo se han convertido en un problema de seguridad, argumenta que su acción de enmendar el Código Comunitario para específicamente prohibir dicha práctica fue válida. Asimismo, arguye que los alquileres a corto plazo equivalen a un uso comercial de las villas, prohibido por la cláusula de la mencionada escritura que limita el uso de éstas a uno residencial. A nuestro juicio, le asiste la razón.
Y es que, de conformidad con la normativa antes expuesta, no albergamos duda de que los alquileres a corto plazo constituyen un uso comercial de la propiedad. Por consiguiente, su implementación modifica el carácter residencial de un inmueble. Como expusimos anteriormente, son varias las razones que nos mueven a llegar a esta conclusión.
Primero, los alquileres a corto plazo no cumplen con el sentido de permanencia asociado al uso residencial de una propiedad. Por el contrario, este tipo de alquiler se caracteriza por su transitoriedad, pues la persona huésped no busca establecerse en dicho lugar.
De igual forma, no cabe argumentar que los inmuebles sujetos a esta actividad constituyen la residencia de los
Segundo, los alquileres a corto plazo atentan contra elementos esenciales asociados al concepto de residencia; en otras palabras, este tipo de alquiler lacera características fundamentales que se espera tenga una residencia. Entre dichas características o elementos está la tranquilidad, la seguridad y el sentido de comunidad.
Tercero, y último, en Puerto Rico, este tipo de alquileres se trata como un producto turístico, cuya finalidad es la explotación económica. Al igual que los hoteles, condohoteles, moteles, paradores y casas de huéspedes, las personas que alquilan este tipo de propiedad pagan determinada suma de dinero a cambio del alojamiento temporero que se les ofrece. De conformidad con ello, el hostelero y/o el intermediario viene obligado a recaudar, retener y remitir a la Oficina de Turismo el mencionado impuesto por ocupación de habitación.
Siendo ello así, somos del criterio, y es nuestra conclusión, que la Asociación no erró al determinar que los alquileres a corto plazo constituyen un uso comercial de la propiedad. Tampoco falló al enmendar el Código Comunitario para prohibir los mismos.
Por no ser ésta la posición de una mayoría de esta Curia, respetuosamente disentimos.
Ángel Colón Pérez
Juez Asociado
Notes
Debemos tener presentes que la controversia hoy ante nuestra consideración ha sido muy debatida, dentro y fuera de los tribunales, durante los pasados años.
Como discutiremos, esta no es la primera vez que esta Curia se enfrenta a dicha interrogante.
Asimismo, el Tribunal de Apelaciones ha evaluado controversias similares, no habiendo podido establecer una norma específica. Véase, a modo de ejemplo, Morales Rivera v. Asociación de Propietarios de la Urbanización Dorado del Mar Hotel & Country Club, Inc., BY2021CV03508, 2023 PR App. WL 3395901 (determinando que constituye un uso comercial); Díaz Maldonado v. Parque del Monte Homeowners Ass‘n, Inc., CA2022CV02791, 2023 PR App. WL 3371046 (determinando que no constituye un uso comercial); Rodríguez Martínez v. Junta de Directores Condominio El Cantábrico, C-SAN-2020-0007708, 2022 PR App. WL 1657439 (determinando que no constituye un uso comercial); Visbal Castro v. Junta de Directores del Condominio Torre Marsella, C-MAY-2017-0000319, 2018 PR App. WL 4538332 (determinando que no constituye un uso comercial); Consejo de Titulares del Condominio Torre Miramar v. O‘Bryan Luter, KLAN201800672, 2018 PR App. WL 4859155 (determinando que constituye un uso comercial); y Tosado Collins v. Consejo De Titulares Del Condominio Montecielo, KLRA201600780, 2017 PR App. WL 6941945 (determinando que constituye un uso comercial).
A su vez, nuestra Asamblea Legislativa ha presentado proyectos de ley dirigidos a regular este tipo de alquiler. Sobre el particular, véase: (1) P. de la C. 1557 de 1 de noviembre de 2022, 4ta Sesión Ordinaria, 19na Asamblea Legislativa; y (2) P. de la C. 1446 de 25 de agosto de 2022, 4ta Sesión Ordinaria, 19na Asamblea Legislativa.
Por último, el estatuto define el término de intermediario como:
[C]ualquier persona natural o jurídica que(,) por cualquier medio, incluyendo el internet o cualquier aplicación tecnológica, ofrezca o facilite la ocupación entre huéspedes y proveedores, dueños, u operadores de propiedades que se utilicen como Alojamientos Suplementarios a Corto Plazo (short term rentals), aunque dicho intermediario no opere, directa o indirectamente, tal propiedad utilizada como Alojamiento Suplementario a Corto Plazo (short term rental). Incluye, además, a personas naturales o jurídicas que promuevan o vendan ofertas, especiales, paquetes de estadías o programas de descuentos para estadías en Hospederías por
Cabe destacar también que, para el 2022, municipios como San Juan, Cataño y Aguadilla, contaban con sectores específicos donde más de la mitad de las propiedades eran alquileres a corto plazo. De igual forma, en algunos sectores de municipios como Culebra, Vieques, Dorado, Luquillo, Río Grande, Rincón y Arecibo este tipo de propiedades alcanzaba un 30%. Véase, S. Minelli Pérez, “Sin freno el crecimiento de los alquileres a corto plazo“, en Negocios, El Nuevo Día, 9 de noviembre de 2022, disponible en https://www.elnuevodia.com/negocios/turismo/notas/sin-freno-el-crecimiento-de-los-alquileres-a-corto-plazo/.