118 P.R. Dec. 733 | Supreme Court of Puerto Rico | 1987
emitió la opinión del Tribunal.
La familia Sandín-González cuestiona una sentencia de desahucio por falta de pago dictada por la vía sumaria que provee la Ley de Desahucio, 32 L.P.R.A. sees. 2821-2838. En su recurso reclaman el derecho a invocar, dentro del trámite sumario, la defensa de incumplimiento del arrendador con las leyes y reglamentos federales que gobiernan importantes aspectos del contrato en controversia. Resolvemos que el incumplimiento de un casero participante en el programa de subsidios federales conocido como See. 8, con su obligación de revisar y ajustar la renta por mandato legal y contractual, constituye una defensa oponible al arrendador en el juicio sumario provisto por ley.
La existencia de sectores sociales que precisan una vi-vienda adecuada ha originado la creación de un complejo pro-grama de asistencia.
En el 1974 el Congreso federal aprobó la ley conocida como Housing and Community Development Act (H.C.D.A.), 42 U.S.C. sec. 1437 et seq., estatuto que estableció un plan de ren-tas subsidiadas para personas de bajos ingresos, comúnmente conocido como See. 8.
HH I — H
El 8 de noviembre de 1983, la demandante, hoy recurrida, Mora Development Corp., presentó pleito de desahucio por falta de pago contra el matrimonio Sandín-González, residente en el condominio Highland Park. Este proyecto de vivienda recibe fondos federales bajo los auspicios del programa de renta subsidiada, See. 8 (42 U.S.C. sec. 1437f), en su mo-dalidad de nueva construcción. El canon mensual bajo el con-trato de arrendamiento entre las partes era de $480, de cuya suma $294 pagaba el Departamento de Desarrollo Urbano y Vivienda Federal {Department of Housing and Urban Development) por cuenta del arrendatario como “pago de asis-tencia”.
En su contestación, la recurrente puso en controversia la cantidad de dinero debida y negó que hubiere violado el con-trato de arrendamiento. Alegó en la afirmativa que su casero incumplió con el contrato al no computar los cánones de con-formidad con las normas federales aplicables y al no efectuar el correspondiente reajuste “interino” en la renta luego de la recurrente haber acreditado debidamente la disminución del ingreso habido en el núcleo familiar. Finalmente, aseveró que la renta impuesta “[era] ilegal y exeed[ía] el [por]ciento del ingreso familiar ajustado correspondiente”. Exhibit C, pág. 34.
El tribunal de primera instancia celebró una vista en la que se estipularon todos los hechos fundamentales para la solu-ción de este litigio, entre otros: (1) que la recurrida realizó una recertificación al matrimonio Sandín el 1ro de julio de 1983 que le notificaba una renta prospectiva; (2) que en esa
La sentencia del ilustrado juez del Tribunal Superior se basó en razones de economía y rapidez del trámite sumario y el hecho de que la recurrente, al estipular los hechos del caso, había renunciado a presentar otras defensas. Posteriormente accedió el tribunal a quo a enmendar su sentencia a los efectos de declarar que el “ [d] emandante no realizó en ningún mo-mento la recertificación especial reajustando la renta a base del cese de los beneficios por desempleo” (Exhibit H, pág. 50.) y reconsideró, igualmente, un decreto previo que imponía a los demandados los honorarios de abogado.
De esta sentencia recurrió el matrimonio Sandín-González, y cuestionó la constitucionalidad del Art. 628 de la Ley de Desahucio de Puerto Rico, 32 L.P.R.A. see. 2829, tal y como fue interpretada por el tribunal a quo, ya que, alegadamente, le privaba del “derecho de propiedad sin el debido proceso de ley”.
Su señalamiento gira, esencialmente, en torno al problema de si a la luz de las disposiciones del Código de Enjuiciamiento Civil aplicables al trámite sumario de desahucio, 32 L.P.R.A. see. 2821 et seq. y, específicamente, en casos de desahucios por falta de pago, puede un inquilino participante en el programa de la See. 8 invocar como defensa la violación por parte del casero, de su obligación de revisar y ajustar la renta. Dentro de este estrecho marco decisorio debe entenderse la opinión que hoy emitimos.
La principal obligación del arrendatario es el pago de la renta en la forma, modo y condiciones establecidas. Si la obligación queda incumplida, el arrendador podrá pedir la “rescisión” del contrato y la indemnización de daños y perjui-cios, o sólo esto último, y dejar el contrato subsistente. Art. 1446 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 4053.
En principio, si el arrendador deja de cumplir alguna de sus obligaciones, el remedio para el arrendatario será, también al amparo del Art. 1446 del Código Civil, supra, la resolución del contrato y la indemnización de daños, o sólo esto último, dejando el contrato en vigor. No olvidemos, sin embargo, que las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son bilaterales, por lo que están sometidas al principio general de que ninguna de las partes puede demandar el cumplimiento de la obligación contraria sin cumplir u ofrecer el cumplimiento de la obligación propia. En otras palabras, si el que incurre en incumplimiento exige la satisfacción de la prestación debida, la otra parte puede oponer la defensa del contrato incumplido (exceptio non adimpleti contractus).
Por el contrario, si el incumplimiento afecta una obliga-ción de inferior rango (ejemplo: hacer las reparaciones) no cree que sea conveniente conceder al arrendatario dicha facul-tad en la mayoría de los supuestos. Id. Véanse también: Del Toro v. Blasini, 96 D.P.R. 676, 684 (1968); J. Manresa, Co-mentarios al Código Civil Español, 6ta ed., Madrid, Ed. Reus, 1969, T. X, Vol. 2, pág. 157.
Desde el punto de vista del derecho positivo, el legislador exige que el pago del precio del arrendamiento se realice en “los términos convenidos”. Art. 1445 del Código Civil, 31 L.P.R.A. see. 4052. Esto obliga, en cada caso, al examen de las cláusulas del contrato, antes de decidir si se infringió o no esta obligación, “ [d] ebiendo advertirse que esta obligación de cumplir lo pactado abarca tanto a la cuantía, como a la forma, lugar o tiempo en que el pago ha de realizarse”. J. Fuentes Lojo, Suma de Arrendamientos Urbanos, 8va ed., Barcelona, Lib. Bosch, 1983, pág. 2229.
En el caso de autos, la familia Sandín-González arrendó una unidad de vivienda disponible bajo el programa de la See. 8 del Housing and Community Development Act. De acuerdo al esquema legal y reglamentario de este programa, el arren-
Al recibir los fondos bajo la See. 8, los arrendadores se comprometen a realizar certificaciones anuales para verificar la composición familiar y los ingresos de cada inquilino par-ticipante. También se obligan a realizar certificaciones espe-ciales para reajustar la renta cuando la familia sufre dismi-nución de ingresos en el período entre las recertificaciones anuales ordinarias. Véase 24 C.F.R. sec. 880.603(c) (2) (1987).
El propósito de estas disposiciones es proveer un mecanismo de revisión periódica de rentas que asegure que los inquilinos paguen un canon de arrendamiento proporcional a sus ingresos reales a través de todo el contrato. También se le asegura al casero, mediante el mecanismo de revisión, que la agencia federal modificará sus pagos supletorios cuando un cambio en la situación personal del inquilino lo amerite. 24 C.F.R., supra. Este sencillo diseño le garantiza al casero, de ser diligente en el trámite de revisión, un aumento del pago de asistencia, efectivo tan pronto el inquilino notifica un cambio en sus ingresos o en la composición familiar, etc. 24 C.F.R. sec. 880.603(c) (1) (1987); 24 C.F.R. see. 813.109 (1987). Como se dijo en Swann v. Gastonia Housing Authority, 502 F. Supp. 362, 365 (1980):
El casero participante en el programa de Sección 8 obtiene numerosos beneficios de su participación en el programa. El riesgo mensual de no recibir la renta del inquilino se reduce porque la Autoridad de Vivienda paga la mayor parte de la renta y el inquilino sólo paga una cantidad de acuerdo a sus recursos. (Traducción nuestra.)
A poco que examinamos la naturaleza del pacto de revisión de rentas, que en el contrato en controversia persigue la acomodación del canon a las fluctuaciones de las circunstancias, nos damos cuenta de que nos encontramos ante un género
El objeto de la prestación arrendaticia, es decir la cuantía de la renta, ha de ser determinada, pero esto no quiere decir que deba ser fija; lo importante es que sea determinable.
El procedimiento operativo que se ajusta más a la finali-dad estabilizadora de la cláusula de revisión, nos obliga a exi-girle al casero un fiel cumplimiento con el procedimiento de ajuste anual e interino. Nótese que una negativa infundada del casero a realizar el reajuste en las rentas, obliga a la fa-milia a pagar un alquiler que no puede solventar por imposi-bilidad económica, lo que conduce al atraso en el pago y la posible acción de desahucio. Esto se puede prestar a desahu-cios arbitrarios, desenlace que derrota el fin principalísimo de este programa de viviendas de alquiler.
Resolvemos, pues, que al incumplir un casero participante en el programa de la See. 8, con su obligación de estabilizar la renta por mandato legal, reglamentario y contractual,
Resuelta esta primera cuestión sustantiva, nos resta exa-minar si en el juicio sumario de desahucio por falta de pago el inquilino puede presentar las defensas relativas a la inde-terminación del alquiler y renta ilegal.
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El Art. 628 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 L.P.R.A. sec. 2829, párrafo primero, establece a primera vista una rigurosa limitación probatoria cuando se trata de un de-sahucio por falta de pago del precio estipulado. Este precepto dispone lo siguiente:
See. 2829. Prueba en el recurso por falta de pago
Cuando la demanda se funde en falta de pago del canon o precio convenido en un contrato, no se admitirá al deman-dado otra prueba que la del recibo o cualquier otro docu-mento en que conste haberse el pago verificado.
Las pruebas de ambas partes comprenderán los hechos fundamentales de la cuestión principal.
Este Tribunal se enfrentó por primera vez al problema de las pruebas que son pertinentes en el juicio de desahucio por falta de pago en Más et al. v. Borinquen Sugar Co., 18 D.P.R. 304 (1912). La decisión revela que ya desde principio de siglo hicimos un esfuerzo por lograr una interpretación congruente
Interpretamos en aquella ocasión que las palabras de dicho Art. 9, hoy Art. 628, se limitaban solamente a los casos en que el demandado combatía el hecho relativo a la falta de pago y fundaba su defensa en el hecho del pago. Expresamos, como fundamento racional de esta norma, que de otra forma a nada conduciría tratar de probar el pago si la defensa fuera, por ejemplo, que el canon estipulado no estaba vencido, o que exis-tía un estoppel. Resolvimos, en suma, que si el arrendatario podía probar que no había infringido su contrato, o que el arrendador estaba impedido por sus propios actos de alegar el incumplimiento del mismo, no procedía, por tanto, la acción de desahucio. “Para probar que la acción no procede debe el arrendatario si su prueba no se funda en el pago, estar en con-diciones de poder presentar sus otras pruebas, y deberá ser oído en juicio.” Más et al. v. Borinquen Sugar Co., supra, pág. 314.
En Más et al. v. Borinquen Sugar Co., supra, tuvimos en cuenta los pronunciamientos del Tribunal Supremo español sobre el contenido y ámbito del juicio sumario de desahucio por falta de pago. Citamos con aprobación la doctrina juris-prudencial que permitía la presentación de otra prueba cuando la defensa no era la de haberse verificado el pago. También dijimos que la presunción era de que nuestra Legislatura había tenido la intención de adoptar aquí la ley con la interpreta-ción dada por el Tribunal Supremo español.
Un examen de la doctrina consagrada en torno al Art. 1579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil española, norma concor-dante en lo pertinente y fuente de nuestro actual Art. 628, demuestra que el criterio de defensas limitadas, tal y como dijimos en Más et al. v. Borinquen Sugar Co., supra, nunca tuvo
Por ejemplo, en ausencia de un precio cierto y determinado que pueda servir de apoyo a la acción de desahucio, ésta no procede. (Sentencias de 19 de junio de 1944 y 14 de mayo de 1955 del Tribunal Supremo español.) F. Lucas Fernández, Comentarios al Código Civil y compilaciones forales, Madrid, Ed. Rev. Der. Priv., 1980, T. XX, Vol. 1, pág. 478.
Manresa sostiene una opinión parecida en ocasión de comentar la sentencia de 25 de noviembre de 1940: “. . . [Cjuando el desahucio se promueve por falta de pago, ha de partir de la existencia de un precio cierto y determinado que resulte, de modo claro de las cláusulas del contrato de arren-damiento, lo que no sucede cuando las partes discrepan acerca de la cuantía de la condonación o rebaja que deba descontarse del precio convenido, en atención a los hechos acaecidos y pre-ceptos legales que estiman referentes al caso, tema que habrá de ser resuelto en el juicio declarativo correspondiente.” (Én-fasis suplido.) Manresa, op. cit, T. X(2), pág. 260.
La doctrina y jurisprudencia española también permiten, en casos de desahucios por falta de pago, la presentación de reconvenciones y defensas que se relacionen íntimamente con las causas desahucíales alegadas como base del juicio, en este caso, la obligación de pago. C. Vázquez Iruzubieta, Doctrina y
Después del caso de Mas et al. v. Borinquen Sugar Co., supra, no habíamos tenido ocasión de enfrentarnos nuevamente de lleno al tema de las limitaciones de defensas en los juicios de desahucio por falta de pago.
Examinados los antecedentes expuestos, resolvemos que un inquilino participante en el programa de subsidios en controversia, puede presentar, cuando sea demandado en juicio de desahucio por falta de pago, la defensa de incumplimiento del arrendador con su deber de ajustar la renta. Corresponde al demandado demostrar satisfactoriamente este hecho y establecer prima facie los méritos de la defensa sin ocasionar dilaciones innecesarias. Brunet v. Corte, 45 D.P.R. 901, 903 (1933); Marín v. Montijo, supra, pág. 278.
En el caso de autos, la falta de cumplimiento del arrendador con su deber de revisar la renta, guarda una relación directa y precisa con la determinación del alquiler. Ello desnaturaliza, obviamente, la cuantía del canon que sirve de base a la demanda, cuestión que está íntimamente relacionada con la obligación de pago. Fuentes Lojo, op. cit., pág. 2335. Por otra parte, el incumplimiento del arrendador conlleva la creación de una situación anormal de arrendamiento sin precio cierto que pueda servir de base a la acción de desahucio. Lucas Fernández, op. cit., pág. 478; Manresa, op. cit., pág. 260; Housing Authority of City of Passaic v. Torres, 362 A.2d 1254 (1976).
No existe controversia sobre el hecho de que la recurrida no realizó el ajuste interino al que alude, no sólo la reglamentación federal, sino el propio contrato de arrendamien-
La recurrida aceptó esta situación, pero expresó que “no es menos cierto que cualquier cantidad que los demandados en-tendían les correspondía pagar debieron haberla puesto a la disposición de la demandante”. El argumento es inmeritorio. El reglamento es claro al imponerle al casero el deber de prac-ticar el reexamen.
Como vemos, después de acogerse al procedimiento de reu-nirse con los inquilinos, el casero debió notificar a aquéllos el cambio de la renta, que sólo era efectiva con la notificación. No puede imponerse al inquilino la obligación —en abierta violación al reglamento— de llevar a cabo un ajuste unilateral de la renta, tenga o no el conocimiento para hacerlo, y enviar por su cuenta el canon que él “entienda” que le corresponde pagar. Esto implicaría entregar al azar un aspecto tan im-
La sentencia del Tribunal Superior se basó, en parte, en el hecho de que la recurrente había renunciado a la presentación de otra evidencia al estipular los hechos del caso. Sin embargo, precisamente, la estipulación de un hecho sustituye la prueba que hubiera sido presentada en la vista del caso. Vda. de Rivera v. Pueblo Supermarkets, 102 D.P.R. 134, 139 (1974). Véase, también, Lebrón Velazquez v. Romero Barceló, 101 D.P.R. 915, 922 (1974) (cuando se ha estipulado un hecho, la otra parte queda relevada de probarlo).
Por no existir controversia en torno al hecho de que la recurrida no cumplió con su responsabilidad de realizar el ajuste interino, el cual en este género de contratos reviste importancia cardinal, procede resolver que la falta de pago obedeció a la culpa del propio arrendador. Por lo tanto, no pro-cede la resolución del arrendamiento por falta de pago ni, por consiguiente, el desahucio. Puentes Lo jo, op. cit, T. II, pág. 2281.
El reconocimiento que hacemos hoy no introduce un elemento que imposibilite al arrendador el ejercicio de su derecho a desahuciar a un inquilino moroso. Tan sólo resolve-mos que en situaciones como la presente, si el arrendador pretende iniciar una acción sumaria de desahucio por falta de pago, dentro de los estrechos moldes del procedimiento, debe cumplir cabalmente con su obligación de practicar el ajuste anual e interino, so pena de ver enervada la acción ante la defensa de ilegalidad e indeterminación de la renta, con la consiguiente remisión del asunto al trámite ordinario o juicio declarativo.
Por los antedichos fundamentos, la sentencia del Tribunal Superior será revocada.
En Puerto Rico, aunque con otro matiz, contamos en materia de arrendamientos urbanos, con legislación de protección a los inquilinos. Véase la Ley de Alquileres Razonables, Ley Núm. 464 de 25 de abril de 1946 (17 L.P.R.A. see. 181 et seq.) y Ley Núm. 6 de 26 de junio de 1980 (82 L.P.R.A. see. 2824 et seq.).
La idea y concepto de la See. 8 provienen de la See. 23 del programa de rentas establecido por el Housing and Urban Development Act de 1965 (42 U.S.C. sec. 1421(b)), todavía parcialmente en operación. Bajo la See. 23 del programa de “viviendas ya existentes”, el Departamento de Vivienda Federal (H.U.D.), a través de las agencias estatales o locales, arrienda vi-viendas al precio del mercado para luego subarrendarlas a los inquilinos de bajos ingresos. Heen, Due Process Protections for Tenants in Section 8 Assistted Housing: Prospects for a Good Cause Eviction Standard, 12 Clearinghouse Rev. 1 (1979); L. M. Friedman y J. E. Krier, A New Lease on Life: Section S3 Housing and the Poor, 116 U. Pa. L. Rev. 611 (1968); Nota, Federal Leased Housing Assistance in Private Accommodations: Section 8, 8 U. Mich. J.L. Ref. 676 (1975); Nota, The New Leased Housing Program: How Tenantable a Proposition?, 26 Hastings L.J. 1145 (1975).
Estas cantidades están sujetas a variación por razones de cambio en el ingreso familiar, la composición familiar, gastos médicos extraordinarios o cualquier otro gasto extraordinario. 42 U.S.C. sec. 1437f(c) (3).
“Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en las secciones anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el con-trato subsistente.” Art. 1446 del Código Civil, 81 L.P.R.A. see. 4058.
E1 Art. 1459 del Código Civil identifica los motivos por los cuales el arrendador podrá desahuciar al arrendatario.
“El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por al-guna de las causas siguientes:
“1. Haber expirado el término convencional o el que se fija para la du-ración de los arrendamientos en las sees. 4088 y 4092 de este título.
“2. Falta de pago en el precio convenido.
“3. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el con-trato.
“4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número 2 de la see. 4052 de este título.” (Énfasis suplido.) 81 L.P.R.A. see. 4066.
En realidad —como señala Albaladejo— “el desahucio no es una de las formas de terminar el arrendamiento, sino un medio de recobrar judi-cialmente la cosa inmueble arrendada, cuando aquél se acaba por la concu-rrencia de ciertas causas extintivas”. F. Lucas Fernández, Comentarios al Código Civil y compilaciones forales, Madrid, Ed. Rev. Der. Priv., 1980, T. XX, Vol. 1, pág. 470. Scaevola, por su parte, advierte que “[s]u natura-leza es un tanto ambigua ... lo mismo se adapta a la resolución de un con-trato de arrendamiento vigente como a la desposesión material del arrenda-tario en un arrendamiento ya extinguido”. Q. M. Scaevola, Código Civil, Ma
Esta regla, que no aparece expresamente en el Código Civil, se deduce sobre todo de sus Arts. 1077, 1053 y 1355. Véase L. Diez-Picazo, Funda-mentos del Derecho Civil Patrimonial, Madrid, Ed. Tecnos, 1979, Vol. 1, págs. 548-552. Estos preceptos leen, en lo pertinente:
Art. 1077 (31 L.P.R.A. see. 3052): “La facultad de resolver las obliga-ciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.”
Art. 1053 (31 L.P.R.A. see. 3017 (in fine)): “En las obligaciones re-cíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no
Art. 1355 (31 L.P.E.A. see. 3815): “El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.”
Véase, a modo de ejemplo, Morales v. Álvarez, 63 D.P.R. 208 (1944).
En una ocasión el legislador puertorriqueño quiso moderar el rigor del Art. 628 mediante una enmienda provisional de emergencia. (Ley Núm. 9 de 17 de noviembre de 1941, según enmendada.) Mediante este mecanismo de control de alquileres, se puso a disposición del inquilino la defensa de alqui-ler irrazonable. Dicha enmienda estuvo en vigor hasta tan sólo seis meses después del cese de las hostilidades de guerra entre Estados Unidos de América, Alemania, Italia y Japón, fecha en que expiró por sus propios tér-minos. Véase Igartúa v. Ruiz, 73 D.P.R. 354, 360 (1952).
En Brunet v. Corte, 45 D.P.R. 901 (1933), resolvimos que el an-tiguo Art. 9 de la Ley de Desahucio de 1905 no era aplicable a un desahucio por falta de pago en el cual los demandados negaban la existencia del con-trato de arrendamiento y por el contrario afirmaban que venían poseyendo los bienes en controversia en virtud de título. Dijimos:
“. . . Como se ve, los demandados alegan el título en virtud del cual están poseyendo la propiedad, y no debe discutírseles el derecho de sostener esta alegación y probar que su posesión no se basa en contrato alguno, sino en el título por ellos alegado. Claro es que los derechos del demandante no deben estar a merced de una alegación de título que no esté sostenida por la prueba; pero si después de aportada toda la evidencia se establece prima facie, real y efectivamente un conflicto de título, este conflicto debe diluci-darse en el juicio declarativo correspondiente y no en el procedimiento especial, rápido y sumario de la acción de desahucio." (Énfasis suplido.) Brunet v. Corte, supra, pág. 903.
Aunque nada dispusiera el contrato, sería de aplicación el principio que establece que cuando los contratantes pactan sobre una materia regu-lada por ley, las disposiciones estatutarias se entienden incorporadas desde un principio al contrato. E.L.A. v. Great Amer. Ins. Co., 106 D.P.R. 825 (1977).
“(2) Reevaluaciones interinas. La familia debe cumplir con las dis-posiciones de su contrato de arrendamiento en cuanto a informar los cam-bios en el ingreso. Si el Propietario recibe información de que ha ocurrido un cambio en el ingreso familiar o en otras circunstancias en el intervalo entre dos reevaluaciones programadas, debe consultar con la familia y hacer los ajustes que se estimen necesarios. Deberán verificarse cualesquiera cam-bios en el ingreso familiar o en otras circunstancias que puedan tener como resultado un ajuste en el Pago Total del Inquilino, la Renta del Inquilino y el Pago de Asistencia de Vivienda.” (Énfasis y traducción nuestra.) 24 C.P.R. sec. 880.603(c) (2) (1987).