75 P.R. Dec. 447 | Supreme Court of Puerto Rico | 1953
emitió la opinión del tribunal.
Este recurso de certiorari, tramitado ante nos en virtud, de una petición de Félix Mejías Santana, Administrador de-Estabilización Económica, envuelve la cuestión de si un arrendamiento del Hotel De Diego, localizado en Santurce,, es un arrendamiento de un edificio comercial o local para negocio, o es de un negocio en sí, fuera del ámbito de la Ley de Alquileres Razonables, en virtud de lo resuelto en los casos de Orsini v. Sánchez, 67 D.P.R. 863 y Ortiz v. Cesaní, 68 D.P.R. 412.
Después de haberse celebrado una vista ante el anterior-Administrador de Inquilinato Insular, sustituido hoy por el Administrador de Estabilización Económica, en cuya vista, se presentó prueba documental y testifical, el Administrador-resolvió que el arrendamiento era de un local comercial y no de un negocio, y procedió a reducir el canon de arrenda-miento de $600 a $420 mensuales, a ser pagado por el sub-arrendatario, Dr. Basilio Dávila, a Justo Reyes, David Gon-
En el caso de Orsini v. Sánchez, supra, se resolvió que no estaba sujeto a la protección de la Ley de Alquileres Razonables un contrato de arrendamiento de un negocio ya establecido y en marcha (going concern), con las maquinarias y equipos necesarios para su funcionamiento y explotación, no tratándose de un mero arrendamiento de un edificio. En la opinión se dice, en parte, lo siguiente:
“La Ley de Alquileres Razonables fué aprobada con el pro-pósito de remediar una situación de emergencia creada por la gran demanda y por la escasez de locales para viviendas y para negocios, como consecuencia del estado de guerra. El ‘control sobre alquileres’, consistente en la fijación por el Administrador de cánones máximos y en la restricción de los desahucios, fué establecido con el propósito de proteger a los inquilinos contra las prácticas injustas de los arrendadores de exigir alquileres excesivos e irrazonables y para evitar que los inquilinos de viviendas o de locales comerciales fuesen lanzados a la calle, sin poder encontrar otro local para establecer su vivienda o para trasladar su comercio, negocio o industria. Las razo-nes que justifican la intervención del poder regulador — police power — del Estado, para la restricción de un desahucio, no exis-ten en el presente caso. El arrendatario Sánchez Parra no es dueño del negocio establecido en la estación de gasolina. Todo lo que allí existe y es utilizado para lá explotación del negocio —con excepción de las existencias de artículos para la venta—
‘Como ya hemos indicado, la investigación ahora perti-mente se refiere a la aplicabilidad de los casos citados al de autos. En la vista celebrada ante el Administrador se admi-tieron en evidencia tres escrituras públicas. La primera, de fecha 24 de mayo de 1948, es una intitulada “Arrenda-miento de Negocio”, otorgada por Germán Vélez Posada, como arrendador, y Justo Reyes Morales y David y Julio González Fernández, como arrendatarios. Se hace cons-tar que Vélez Posada es dueño de un establecimiento mer-cantil situado en la Avenida De Diego, de Santurce, deno-minado Hotel De Diego, que “se dedica al negocio de hotel”; que el referido “negocio de hotel” se compone de dos edificios con varias habitaciones, todas ellas con lavamanos y closets así como instalación eléctrica y lámparas e instalación y dis-tribución de timbres individuales para cada habitación; que los edificios han sido dedicados por varios años al nego-cio de hotel; que el arrendador “por la presente escritura arrienda a los dichos arrendatarios el negocio de hotel des-crito en la parte expositiva de este instrumento, con todos sus usos y derechos, incluyendo el del uso al nombre de ‘Hotel De Diego’ con el valor o ‘good will’ que el mismo tiene en el mercado”; que el canon de arrendamiento “del estableci-miento” es de $600 mensuales; que el arrendador “pagará
El mismo día en que se otorgó la escritura de “arren-damiento de negocio” ya mencionada, el arrendador y los arrendatarios otorgaron otra escritura de “Compraventa de Bienes Muebles” en que Vélez Posada le vendió a los arren-datarios todos los bienes muebles y mobiliario que estaban dentro del hotel, incluyendo sillas, almohadas, mesas y uten-silios de cocina.
Varios meses después los arrendatarios originales otor-garon a favor del Dr. Basilio Dávila, como subarrendatario y comprador, una escritura de “Compraventa de Bienes Muebles y Subarrendamiento”, con respecto al mismo hotel De Diego y los bienes muebles allí instalados.
Entendemos y resolvemos que el 'anterior Administrador de Inquilinato tuvo una base racional en la prueba para decidir que el vínculo arrendaticio tuvo por objeto, primor-dialmente, el edificio en donde ubicaba el negocio de hotel, y no el negocio en sí, independientemente del edificio. El criterio administrativo no debe ser suplantado por el punto de vista judicial, a menos que no se demuestre la ausencia de elementos de prueba que, razonablemente, pudiesen sos-tener el dictamen del Administrador. Ahora bien, es cierto que las partes en el contrato original de arrendamiento, en repetidas ocasiones, se refirieron expresamente al “negocio de hotel” como objeto del arrendamiento. Naturalmente, para calificar la naturaleza de la relación, son muy impor-tantes las expresiones de las propias partes. Pero ellas no constituyen el único factor exclusivo en la determinación del contenido real del objeto del arrendamiento. Son excep-cionalmente relevantes, pero no son definitivamente decisi-vas. A los fines de la comprobación de si se trata de la
En el caso de Orsini los bienes muebles, utensilios y artefactos utilizados directamente en el negocio fueron objeto del contrato de arrendamiento. Al arrendarse los objetos que formaban parte integrante del negocio, se estaba arrendando un negocio. En el caso de autos no se arren-daron los utensilios y el mobiliario. Fueron vendidos abso-
Se alega que el arrendamiento incluía el “goodwill” del hotel, y que ello implica que se cedió en arrendamiento un negocio. Pero ese “goodwill”, en un hotel, puede estar adherido al edificio en sí, y no solamente al negocio en sí, como unidad patrimonial independiente.
La decisión del Administrador está sostenida por las disposiciones de la Ley de Alquileres Razonables y por el Reglamento de Inquilinato para Locales Comerciales, el
Habiendo actuado correctamente el anterior Adminis-trador de Inquilinato al resolver que se trataba del arren-damiento de un local para negocio, y no de un negocio, y por lo tanto, al actuar con respecto al canon de arrendamiento, debe anularse y dejarse sin efecto la sentencia dictada por la Sala de San Juan del Tribunal Superior y, en su lugar, debe dictarse sentencia confirmando la resolución del anterior Administrador de Inquilinato.