80 P.R. Dec. 646 | Supreme Court of Puerto Rico | 1958
emitió la opinión del Tribunal.
El recurrente impugna, al amparo de la see. 26 de la Ley de Planificación (23 L.P.R.A. see. 28), una resolución de la Junta de Planificación denegándole permiso para construir y operar un hotel de turismo en un predio de terreno ubicado en un distrito R-l. Creemos que (1) el trámite administra-tivo ante la Junta no se ajustó a los requisitos del debido proceso de ley; y (2) debe anularse la resolución recurrida y devolverse el caso para que se celebre una nueva vista a tenor de lo dispuesto en la Ley de Planificación (23 L.P.R.A. sec. 1 y sigtes.) y en el Reglamento de Zonificación vigente.
Andrés López Salas presentó ante la Junta de Planifica-ción una solicitud de autorización directa para la construcción y operación de un hotel de turismo de 20 habitaciones, 2 caba-ñas y ciertas facilidades turísticas, tales como piscina, can-chas de tenis y equitación. Acompañó unos planos sobre ese proyecto que iba a desarrollarse en una parcela de 15 cuerdas de su propiedad sita en el kilómetro 9 hectómetro 8 de la carretera que conduce de Santurce a Carolina. La Junta de Planificación celebró la correspondiente vista pública sobre dicha solicitud y el caso quedó sometido. Posteriormente el Presidente de la Junta dirigió a la Oficina de Turismo la siguiente carta: “Ante esta Junta el Sr. Andrés López Salas, ha radicado una solicitud de Autorización Directa, para que se le autorice a construir un Hotel de Turismo de veinte (20) habitaciones en una finca de su propiedad que radica en el Km. 9 Hm. 8 de la Carretera que va de Santurce a Carolina y en la cual existen dos edificios accesorios que serán utiliza-dos como cabañas para cambiarse de ropas las personas que utilicen las facilidades deportivas del hotel, tales como piscina, canchas y facilidades de equitación.
“Para tal propósito, estamos enviando, separadamente, copia de los planos sometidos por el peticionario ante nosotros, los cuales deseamos nos sean devueltos una vez sean estudiados los mismos.” La Oficina de Turismo contestó en los siguien-tes términos: “Contestando su carta de marzo 28, relacionada con la solicitud radicada ante esa Junta por el Sr. Andrés López Salas para que se le autorice a construir un hotel de turismo de 20 habitaciones en una finca de su propiedad que radica en el km. 9 hect. 8 de la carretera que va de Santurce a Carolina, y en la cual existen dos edificios accesorios que se intentan utilizar como cabañas conjuntamente con este pro-yecto, deseamos informarle que en la reunión del día de ayer del Comité Ejecutivo de Turismo, después de haberse hecho una inspección ocular de la finca aludida y de los edificios existentes, y el uso que se le está dando en la actualidad, y de todos los alrededores de dicha finca, se decidió que la Oficina de Turismo no recomiende este proyecto como hotel de turismo debido a que el sitio no es propio para un hotel de esta índole ya que en sus alrededores existe un ambiente indeseable para recomendar que allí se hospeden turistas.
“Aprovechamos la oportunidad para devolverles adjunto los planos de dicho proyecto que ustedes nos sometieron.”
Varios meses después, sin que tuviera el recurrente cono-cimiento de las anteriores comunicaciones, la Junta de Plani-ficación decidió la solicitud de autorización directa mediante la siguiente resolución:
“Denegando Permiso de Construcción
“El peticionario recurrió directamente ante esta Junta soli-citando autorización para construir y operar un hotel de turismo de 20 habitaciones, en un solar de su propiedad, sito en el Km. 9, Hm. 8, de la carretera que conduce de Santurce a Carolina, Bo. Sabana, jurisdicción de Carolina.
*651 “El día 4 de marzo de 1952 se celebró la correspondiente vista pública a la cual compareció el peticionario, representado por el Ing. Héctor A. Deliz, quien entre otras cosas alegó: que el solar tiene 15 cuerdas; que el proyecto provee facilidades turísticas tales como canchas de tenis y otros deportes, así como terrazas de descanso; y que el proyecto supone una inver-sión de alrededor de $112,000.00. El caso quedó finalmente sometido.
“Luego de haber estudiado el caso, esta Junta llega a las siguientes conclusiones:
“1. Que la pertenencia radica en un distrito R-l.
“2. Que la Oficina de Turismo, no recomienda favorablemente este proyectado Hotel de Turismo.
“3. Que luego de realizada una inspección ocular de la finca, de los edificios que enclavan en la misma, así como del uso que a dichos edificios se les viene dando, se ha determinado que la pertenencia no es propicia para el establecimiento de un hotel de turismo.
“4. Que los alrededores de la pertenencia no reúnen las con-diciones deseables y necesarias para el establecimiento de un hotel de turismo en la misma.
“5. Que el área en que se proyecta establecer el referido Hotel de Turismo está siendo usada en forma tal que hace indeseable el llevar a cabo un proyecto para la atracción de turistas.
“6. Que la autorización de un hotel de turismo en un Distrito R-l, está dentro de la sana discreción de esta Junta.
“Por las razones antes expuestas, por la presente esta Junta DENIEGA el permiso solicitado.”
Solicitada la reconsideración dentro del término fijado por ley, la Junta declaró sin lugar la misma en una resolución que dice así:
“El peticionario, por conducto del Ingeniero Héctor A. Deliz, ha solicitado la reconsideración del caso de epígrafe, en el cual esta Junta, con fecha 20 de agosto de 1952 emitió una resolución denegando un permiso para construir un hotel de turismo de 20 habitaciones, en un solar de su propiedad, sito en el Km. 9, Hm. 8, de la Carretera que conduce de Santurce a Carolina, Barrio Sabana, jurisdicción de Carolina.
“Como fundamentos principales de su petición de reconside-ración, el peticionario alega que el proyecto llena los requisitos*652 de la Oficina de Turismo, y que dicho hotel mejoraría el área de Isla Verde inmediata al mismo, ya que por medio del diseño, la construcción y la operación, este edificio protegería la salud, seguridad y bienestar de las familias vecinas, y aumentaría el valor de las propiedades establecidas en los alrededores.
“Luego de estudiadas las cuestiones planteadas por el peticio-nario, esta Junta entiende que las mismas no justifican que se modifique nuestra resolución de 20 de agosto de 1952.
“Por las razones antes expuestas, esta Junta por la presente declara SIN LUGAR la petición de reconsideración”.
En el recurso de revisión ante nos se alega que la Junta de Planificación cometió error al considerar la recomendación de la Oficina de Turismo sin dar oportunidad al recurrente para refutar la misma; al basar sus conclusiones en una inspección ocular sin dar aviso previo al recurrente y sin explicar qué hechos pudo observar en dicha inspección; al no expresar las determinaciones de hecho que sirvieron de base para sus conclusiones; al actuar en forma caprichosa y abusar así de la discreción que le conceden la ley y los regla-mentos ; y por último, al resolver el caso después de expirar el término que la ley concede a la Junta para dictar su resolución.
Antes de considerar los errores apuntados, creemos nece-sario resolver dos cuestiones previas: (1) ¿es válido el pá-rrafo 15 del art. 18 del Reglamento de Zonificación en tanto en cuanto requiere la aprobación expresa de la Junta en cada caso para la construcción de un hotel de turismo en los dis-tritos R-l? y (2) ¿tiene autoridad la Junta para conocer en primera instancia de la solicitud del recurrente, es decir, sin que haya recaído una decisión del Oficial de Permisos sobre la misma?
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El art. 9 de la Ley de Planificación autoriza a la Junta a adoptar reglamentos fijando el uso y desarrollo por zonas o distritos de los terrenos y edificios públicos y privados. Véase la Ley núm. 213 de 1942, pág. 1107, art. 9; Ley núm. 434 de 1951, pág. 1227; 23 L.P.R.A. see. 9. Estos regla-
Nótese que, para resolver los problemas de reajuste entre los derechos de propiedad privada y el plan urbanístico por zonas, y para evitar asimismo las extraordinarias dificultades que surgirían de un plan que pretendiera preverlo todo, se concedió poder a la Junta de Planificación para establecer en sus reglamentos de zonificación “. . . condiciones, normas y requisitos para casos de apelaciones normales y especiales.” (Bastardillas nuestras.) El concepto de “apelaciones espe-ciales” se refiere a la concesión de variaciones. Y el término “apelaciones normales” incluye la concesión de permisos que técnicamente se llaman excepciones. En general, una varia-ción es el permiso para dedicar la propiedad a un uso prohi-bido por las restricciones impuestas a una zona o distrito. Sólo se concede para evitar daños a una propiedad que, debido a circunstancias extraordinarias, equivaldrían a una confis-cación si se aplicasen estrictamente las disposiciones de los reglamentos de zonificación. Por otro lado, una excepción se refiere al permiso para usar la propiedad en cierto modo que de antemano el propio reglamento de zonificación admite y tolera, siempre que se cumplan con ciertas condiciones. En suma: una “variación” permite un uso que es incompatible con el carácter esencial de una zona o distrito a fin de proteger en circunstancias extraordinarias los derechos constituciona-les del propietario; por el contrario, una “excepción” permite un uso que es compatible con el carácter esencial de una zona o distrito si se da cumplimiento a determinados requisitos.
Dentro del marco fijado por las disposiciones de la Ley de Planificación antes mencionadas y de conformidad con las pautas, normas y guías que éstas determinan, la Junta pro-cedió a adoptar el Reglamento de Zonificación creando varios tipos de distritos residenciales, comerciales e industriales, un distrito M (para rehabilitación y reclasifieación) y otro dis-trito P (para uso público). En el distrito R-l (casas de una sola familia) no se permitían originalmente hoteles. Véase el Reglamento de Zonificación, 1946, art. 18. En 1950 se enmendó el citado art. 18 para permitir en distritos R-l el uso de edificios o pertenencias para “hoteles de turismo” me-diante la adición del inciso (15). Decía así: “Artículo 18— Usos en Distritos R-l — En los distritos R-l solamente se usa-rán los edificios o pertenencias para los fines expuestos a conti-nuación, incluyendo sus edificios y usos accesorios . . . (15) Hoteles de Turismo, mediante aprobación de la Junta de Ape-laciones, e incluyendo los servicios corrientemente relaciona-dos con el funcionamiento de los mismos, pero no se permitirá rótulo comercial a la entrada de dicho hotel, paralelo a la calle y adosado a la pared que no exceda de un (1) metro cuadrado en área; el cual podrá tener una iluminación artificial no intermitente, y además, no se instalarán vitrinas o cualquier otra forma de anuncio en sus exteriores; Dispo-niéndose, que el ancho de cualquier patio delantero, lateral o posterior no será menor de quince (15) metros pudiendo la Junta de Apelaciones en circunstancias especiales permitir menor anchura de patio, particularmente donde el solar esté contiguo a un parque o área abierta de uso público debida-mente dedicada y determinada en los planos de cualquier urbanización, o a una playa pública u otras extensiones de agua.
*657 “Podrán proyectarse espacios para usos accesorios como parte del edificio principal y tanto éstos como los edificios ac-cesorios en sí, podrán situarse en cualquier sección de aquella parte del solar donde se permite sea localizado el edificio principal, pero no dentro de un patio requerido. No obstante esta disposición, los edificios accesorios y espacios para usos acce-sorios que se permiten en los distritos R-l, podrán situarse en patios laterales o posteriores requeridos, siempre y cuando observen los requisitos del Artículo 21.
“Además, cualquier patio requerido podrá usarse para usos accesorios tales como canchas, piscinas, paseos, área de estacionamiento de vehículos o usos accesorios similares, siem-pre y cuando no se construyan estructuras cubiertas, gradas, kioskos o cualquier otra estructura que levante un nivel de más de un (1) metro sobre el terreno, exceptuándose las torres o postes necesarios para las canchas, piscinas o alum-brado y ornamentación de paseos.
“En dichos hoteles se requerirá suficiente espacio de esta-cionamiento para acomodar un vehículo por cada tres (3) habitaciones .de alquiler, bien sea en el edificio principal, en un edificio accesorio, o en un área de estacionamiento de ve-hículos en el solar en que está enclavado dicho edificio principal ; Disponiéndose, que no podrán usarse los patios requeridos para acomodar más de dos (2) vehículos por habitación.” (Véase el Reglamento de Zonificación, revisado en 1950, que aparece en las págs. 95-106 de la Compilación de los Reglamentos de Planificación Para Puerto Rico (1952).(2) Además el art. 1 de dicho Reglamento definía el término “hotel de turismo” como sigue: “Un hotel cuyo diseño claramente expresa que el mismo fué proyectado para operar principal-*658 mente en interés del turismo, y el cual tendrá como parte integrante y dentro de los límites de su solar y en proporción a sus máximas facilidades de acomodo, una o más de las siguientes atracciones típicas de turismo: (1) Piscinas y adecuadas-terrazas de descanso. (2) Desarrollo de playa o lago, piscinas de natación, o ambas, con facilidades de baño u otros deportes acuáticos, adecuadas para el servicio eficiente de sus huéspedes. (3) Facilidades adecuadas para el uso de caballos de silla, y para excursiones, y canchas de juego o facilidades para otros deportes al aire libre.
“Estos Hoteles de Turismo pueden incluir dormitorios o ‘suites’ con facilidades de cocina accesorias.”
Así pues, la Junta en 1950 incluyó entre los usos permi-tidos en distritos R-l, los hoteles de turismo, mediante apro-bación de la Junta de Apelaciones sobre Construcciones (que hoy día resulta ser la Junta de Planificación). Por supuesto, para los distritos R-l hay muchos usos que se permiten sin exigir aprobación o autorización específica de la Junta: casas de una familia, casas de huéspedes o pupilos que no alberguen más de 7 personas, edificios docentes o religiosos, jardines, huertos, etc. Sin embargo, entre los usos permitidos en dis-tritos R-l hay otros que requieren autorización o aprobación específica de la-Junta: cementerios, instituciones filantró-picas, recreativas, correccionales o para dementes, sanatorios, hospitales, aeropuertos, estaciones públicas de ómnibus, esta-ciones de radio, hipódromos, parques y campos atléticos para fines comerciales, etc. Como hemos visto, los “hoteles de turismo” también caen en esta última categoría, en que el uso sólo se permite mediante la aprobación específica de la Junta.
Ahora bien, cuando el Reglamento de Zonifieaeión permite el uso solicitado, pero exige la autorización específica de la Junta, ¿existen normas o guías para resolver si se debe conceder o denegar dicho permiso de uso que técnicamente es una “excepción” o un “permiso condicional”? Creemos que sí. En esos casos la Junta viene obligada a aplicar a los hechos concretos de cada caso las normas y guías establecidas en el
No hay duda de que hoy día la zonificación, como parte integral del planteamiento urbanístico, es imprescindible para resolver los problemas humanos, sociales y económicos deriva-dos principalmente de: (1) la densidad de población en las áreas urbanas; (2) el tráfico y la circulación en el interior de la ciudad; (3) la centralización industrial e instalación de nuevas fábricas en el casco urbano; (4) la urgencia de pro-veer viviendas adecuadas, parques, espacios de recreación y descanso, luz y aire para la salud física y mental de los habi-tantes; (5) la necesidad de asegurar la armonía de conjunto y los valores estéticos de la comunidad; y (6) la obligación de conservar los valores históricos en las zonas antiguas. O dicho en forma negativa: para evitar los graves males, desa-justes y deficiencias materiales y humanos que produce la desorganización en las áreas urbanas, hay que establecer un programa efectivo de zonificación y planeamiento. Véanse G. Alomar Esteve, Teoría de la Ciudad — Ideas Fundamen-tales para un Urbanismo Humanista (1947); Id., Comunidad Planeada (1955); 15 Encyclopedia of the Social Scien
Obviamente, las “excepciones” o permisos de uso condicio-nales constituyen el único método efectivo para controlar el uso de edificios y pertenencias que resultan ser infrecuentes o extraordinarios en ciertas zonas o distritos. En efecto, aun-que la construcción y operación de hospitales, cementerios, ho~ teles de turismo, etc. en una zona residencial no ocurre a menudo, en ciertos casos podría tener un impacto perjudicial sobre el distrito. Todo depende de las circunstancias especí-ficas en cuanto al tiempo, lugar y modo del uso. Resulta pues muy difícil hacer de antemano reglas detalladas aplicables a todos los casos. Para alcanzar la flexibilidad necesaria, las leyes y reglamentos de zonificación generalmente permiten dichos usos, pero requieren que el dueño obtenga previamente un permiso especial. La delegación del poder para establecer normas sobre la concesión de dichos permisos especiales o “excepciones”, puede hacerse válidamente a base de normas como las siguientes: (1) que se dé debida consideración a los propósitos generales y a la intención que inspira la zonifica-ción; (2) que se proteja adecuadamente la salud, la segu-ridad y el bienestar general de la comunidad; (3) que se consideren factores tales como la protección del valor de las propiedades vecinas, el tráfico, la densidad de población, el suministro adecuado de luz y aire, la protección contra incen-dios, etc.; (4) que se asegure la armonía con el carácter esen-cial del distrito y la debida protección al interés público.
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El art. 10 del Reglamento de Zonificación Revisado dispone que “pueden radicarse directamente y en primera instancia ante la Junta de Planificación” los casos en que el Reglamento requiere la intervención. de la Junta, es decir, las solicitudes de permiso para “excepciones”. El Nuevo. Reglamento de Zonificación (1956) contiene una disposición idéntica. ' Por eso, la solicitud de autorización directa en este caso se presentó ante la Junta- de Planificación y no ante el Oficial de Permisos. ¿Tenía autoridad la Junta para conocer en primera instancia de dicha solicitud? Oreemos que sí.
Aunque el art. 26 de la Ley de Planificación usa el término “apelaciones” al conceder facultad a la Junta para otorgar variaciones y excepciones, sería absurdo exigir la decisión previa del Oficial de Permisos sobre una solicitud de “excep-ción”. En efecto, como resolvimos en Deliz v. Junta de Apelaciones, 71 D.P.R. 138, 141 (1950), “ ... las funciones del Oficial de Permisos son puramente ministeriales enderezadas a velar porque los solicitantes den cumplimiento a toda ley y
Interpretando disposiciones similares a las que contiene el art. 26 de nuestra Ley de Planificación, la jurisprudencia de muchos estados establece que el organismo administrativo a quien se delega el poder de conceder excepciones o permisos especiales’tiéne jurisdicción para conocer en primera instancia de una solicitud de excepción o' permiso especial. Véanse Roosevelt Field, Inc. v. Town of North Hempstead, 98 N.Y.S.2d 350, 351 (1950); Matter of Hickox v. Griffin, 79 N.Y.S.2d 193 (1948). Cf. Levy v. Board of Standards and Appeals, 196 N.E. 284 (N.Y. 1935); In re Pine Hill, Inc., 15 S.E.2d 1 (N. C. 1941). La doctrina también admite que dichos orga-nismos tienen jurisdicción original para conocer de solicitudes sobre “excepciones”, aunque de ordinario sólo ejercen funcio-nes de revisión. Véanse 1 Yokley, op. cit. supra, 315-316; 2 Metzenbaum, op. cit. supra, 913-917; 1 Rathkopf, op. cit. supra, 773-776; Bassett, Zoning (1940) 117-169. En con-secuencia, resolvemos que es válida la disposición del art. 10 del Reglamento de Zonifieacíón y que la Junta podía conocer en primera instancia de la solicitud del recurrente para la construcción y operación de un hotel dé turismo en un distrito R-l.’ Aunque hay jurisprudencia conflictiva sobre este extremo, creemos que la regla aquí sentada es la más lógica y racional, teniendo en cuenta las. funciones muy limitadas que concede la ley al Oficial de Permisos y la naturaleza de una solicitud de “excepción”.
III
Procede por último analizar las cuestiones de índole procésáí qtte .sé suscitán ¿n 'el apuntamiento de errores del
La Junta no podía denegar la solicitud de excepción (auto-rización directa) en el caso de autos diciendo sencillamente que el uso de la propiedad del recurrente para un hotel de turismo es indeseable. Tampoco podía limitarse a hacer conclusiones generales como las siguientes: (1) “que los alrededores de la pertenencia no reúnen las condiciones desea-bles y necesarias para el establecimiento de un hotel de tu-rismo en la misma” y (2) “que el área en que se proyecta establecer ... el hotel de turismo está siendo usada en forma tal que hace indeseable el llevar a cabo un proyecto para la atracción de turistas”. En su decisión la Junta debió expo-ner ios fundamentos de hecho, refiriéndose tanto a los hechos básicos que estimó probados, luego de resolver cualesquier conflictos en la prueba, como a las inferencias de hecho que en última instancia creyó justificadas. Por otra parte, la Junta debió exponer las razones o fundamentos de derecho que sirvieron de base a su decisión. De otro modo, es obvio' que toda revisión judicial sería imposible. Como dijimos én el caso de Godreau, supra: “. . . no bastan un récord de la. prueba más una simple decisión. Solamente si [el orgá-
Precisamente en casos sobre concesión o denegación por un organismo administrativo de excepciones o variaciones a los Reglamentos de Zonificación, la mayoría de los tribunales .'han exigido que la decisión administrativa esté respaldada por conclusiones de hecho y de derecho. En Petrarca v. Zoning Board of Review, 80 A.2d 156, 157 (R.I.1951) se resolvió que: “La queja del peticionario de que la Junta no dió razón alguna para su decisión está justificada. Aquí, como en otros ■casos que han llegado ante nos, la Junta no cumplió el deber ■que en repetidas ocasiones hemos apuntado de . . . consignar, aunque sea en una forma breve, la razón o razones para su .actuación. Las partes y este Tribunal tienen derecho a co-nocer las razones que sirven de base a la decisión de la Junta para evitar especulación, duda y dilación innecesaria. [Citas de casos.] A menos que la Junta de Zonificación cumpla con ■ese mandato, corre el riesgo de una revocación si este Tribunal no puede determinar a base del récord que existieron razones ■suficientes y adecuadas para la decisión en cuestión.” En Prusik v. Board of Appeal of Boston, 160 N. E. 312, 314-315 (Mass. 1928) se indicó claramente que, para proteger los derechos públicos y privados envueltos, las decisiones sobre
Por supuesto, la Junta de Planificación no podía to-mar razón de ninguna recomendación hecha por la Oficina de Turismo después de terminarse la vista pública, pues el recurrente tenía derecho en dicha vista a confrontarse con la recomendación, contrainterrogar a los autores del informe, presentar prueba en contrario para explicarlo o rebatirlo y argumentar contra el mismo. En Escudero v. Junta de Salario Mínimo, 66 D.P.R. 594, 600 (1946), después de terminada la audiencia pública ante la Junta de Salario Mínimo y antes de emitir ésta su decreto en el caso, el Presidente de la Junta ordenó una investigación y recibió ciertos informes sobre los gastos de producción de varios patronos. No se dio a los patronos oportunidad alguna de examinar, rebatir o explicar dichos informes. Por esa razón anulamos el decreto diciendo lo siguiente: “. . . la Junta debe actuar a base de la evidencia recibida en la audiencia pública ... [No] puede decirse que existe una verdadera audiencia pública cuando la Junta, o uno de sus miembros, solicita y obtiene evidencia secreta que destruya o modifique el efecto de la evidencia públicamente presentada, sin dar oportunidad a las partes interesadas para conocer, explicar o rebatir esa evidencia secreta.” (Pág. 602.) En el caso de Escudero la evidencia secreta era de tal carácter que no podía haber dejado de afectar el criterio de la Junta. En el caso de autos la propia Junta de Planificación hace constar en su resolución, como uno de los motivos para denegar el permiso de uso, que: “La Oficina de Turismo,
Nótese que, con posterioridad a la decisión en el caso de autos, la Junta de Planificación adoptó el 15 de mayo de 1957 las Reglas de Procedimiento a Regir en las Vistas Ad-
“Después que se haya presentado la evidencia por todas las partes, el abogado o representante del peticionario o promovente presentará su argumentación ante la Junta. Durante el curso de la misma explicará con claridad todos los puntos de hecho y de derecho sobre los cuales intente confiar para la investigación, orden o decreto según fuere el caso. Luego, el abogado o repre-sentante del opositor o querellante, de haber alguno, presentará su caso.
“Nada que no haya sido introducido en evidencia, podrá con-siderarse como tal ni formará parte del récord de la vista, ni podrá considerarse en la decisión que emita el Examinador. El Examinador deberá recibir en evidencia todo aquello que se le ofrezca como tal. No deberá actuar a base de presunciones o de su conocimiento personal o del de cualquier otro funcionario de la Junta; o de cualquier otra evidencia que no figure en el récord de la vista.
“Cuando parte de un acto, declaración, conversación o escrito, se ofreciere en evidencia por una de las partes, la totalidad del mismo asunto podrá ser investigada por la otra parte.
“El Examinador o ‘Master’ no deberá recibir ni considerar evidencia sin antes haber advertido de ello a las partes y de ofrecer una oportunidad para que la evidencia presentada pueda ser refutada.
“Toda solicitud, moción, escrito, mapa, fotografía, plano, carta, o cualquier otra documentación que figure en el expediente del caso en un tribunal administrativo y que pudiendo ofrecerse en evidencia, no fuere presentado y admitido como tal, no deberá ser considerado ni ser base para emitir una decisión.” (Bastar-dillas nuestras.)
La Junta en la resolución recurrida consignó que: . . luego de realizada una inspección ocular de la finca \del peticionario], de los edificios que enclavan en la misma, así como del uso que a dichos edificios se les viene dando, se
Un organismo administrativo tiene derecho a investigar por su cuenta hechos que considere pertinentes para la resolución de un caso. No tiene que depender exclusivamente de la prueba testifical y documental que las partes interesadas deseen presentar en la vista. Y uno de los medios de obtener tal información es la inspección ocular. Sin embargo, es imprescindible: (1) notificar a las partes interesadas para que éstas puedan acudir a la inspección ocular, si así lo desean; y (2) consignar en el récord de la vista pública todos los hechos constatados mediante la inspección ocular. Véase Gellhorn & Byse, op. cit. supra, 927-932 y los casos allí citados; 18 A.L.R.2d 552, 571-573.
Al revisar las órdenes y actuaciones de la Junta de Planificación, en los casos incluidos en el art. 26 de la Ley (23 L.P.R.A. see. 28), la función judicial está limitada a “cuestiones de derecho”. Sin embargo, constituye una “cuestión de derecho” determinar si las conclusiones de hecho que sirven de base a la orden administrativa, están sostenidas por evidencia sustancial. En Acosta v. Junta de Planificación, 71 D.P.R. 578, 581 (1950) y en Fuertes v. Junta de Planificación, 76 D.P.R. 644, 648 (1954), resolvimos que si la Junta aquilata la prueba arbitrariamente, ello constituiría un error
Se anulará la resolución recurrida y se devolverá el caso ■a la Junta de Planificación para ulteriores procedimientos -■compatibles con esta opinión.
Más adelante indicamos cuáles son las normas específicas que rigen en Puerto Rico para la concesión de “variaciones” y “excepciones” a los reglamentos de zonificación. Sobre la distinción entre ambos conceptos véanse, entre otros, Barbara Realty Co. v. Zoning Board of Review, 138 A.2d 818 (R. I. 1958); Moriarty v. Pozner, 121 A.2d 527 (N. J. 1956); Service Realty Corp. v. Planning and Zoning Board of Appeals, 109 A.2d 256 (Conn. 1954); Montgomery County v. Merlands Club, 96 A.2d 261 (Md. 1953); Yokley, The Place of the Planning Commission and the Board of Zoning Appeals in Community Life, 8 Vand. L. Rev. 794, 802 (1955);
El 22 de junio de 1955 la Junta de Planificación aprobó y adoptó un Nuevo Reglamento de Planificación núm. J (Reglamento de Zonifica-ción) que fué debidamente aprobado y promulgado por el Gobernador de Puerto Rico el 13 de julio del mismo año. Empezó a regir 30 días después de dicha aprobación y fué remitido a la Asamblea Legislativa en su Cuarta Sesión Ordinaria del año 1956. Aparece publicado como el Nuevo Reglamento de Zonificación (1956).
E1 Nuevo Reglamento de Zonificación (1956) mantiene en vigor dichas normas en su artículo 10.00. Cuando se solicita una “variación”, son aplicables las disposiciones que para los casos de apelaciones especiales establece el art. 9 del Reglamento de Zonificación: “. . . la Junta de Pla-nificación podrá autorizar variaciones en los requisitos de este Reglamento donde debido a las circunstancias especiales extraordinarias una aplicación literal de los mismos resulta realmente en la prohibición o restricción irra-zonable del uso de una pertenencia, y donde se le demuestre a su satisfac-ción que la concesión de tales variaciones aliviará un perjuicio claramente demostrable que es casi una confiscación, a diferencia de un privilegio o conveniencia especial; Disponiéndose que las variaciones concedidas bajo esta disposición no constituirán enmiendas obvias y directas a los límites de cualquier distrito o disposición sobre zonificación contenidas en este Reglamento; y Disponiéndose, además, que existirán en cada caso cuando menos una de las siguientes circunstancias especiales: 1. La forma peculiar, excepcionalmente angosta o de poco fondo de un solar. 2. El tamaño de un solar bajo el mínimo requerido para casas de una familia en el dis-trito en que está localizado; Entendiéndose, que cuando un solar sea exeep-cionalmente pequeño en relación al edificio, podrá requerirse área adicional de solar. 3. Condiciones topográficas excepcionales. 4. Otras circunstan-cias especiales extraordinarias.
“La Junta de Planificación podrá igualmente considerar aquellas ape-laciones de casos especiales en que se solicita la expedición o denegación de
Cómo reconciliar la planificación con las libertades individuales y los valores de una sociedad democrática constituye sin ¿luda. uno de los problemas más importantes de nuestro tiempo. Se trata de la planificación en su sentido más amplio: el planeamiento social y económico integral. Véanse Mannheim, Diagnosis of Our Time (1944) y Freedom, Power and Planning. (1950); Dahl, and Lindblom, Polities, Economics and Welfare (1953); Keilhan, Principles of Private and Public Planning (1951); Popper, The Open Society and its Enemies (ed. rev. 1950); Wootton, Freedom Under Planning (1945); Galbraith, American Capitalism — The Concept -vf Countervailing Power (1952) ; Parsons and Smelser, Economy and Society (1957). Sin embargo, el planeamiento que nos interesa aquí es mucho más limitado: se refiere únicamente a lo que se ha llamado “‘ecología humana”, es decir, la distribución espacial y organización funcional de la comunidad. Véanse Alomar, op. cit. supra, 23-164; Dickinson, The West European City: A-,Study in Urban-Geography; Glass, 'The. Social Background of a Plan-A., Study of Middlesbrough; Orlans, Sfevenage: A Sociological Stndy of a N<ew Town:; ;y JBurgess,, The Urban Community.
La Junta de Planificación puede tomar conocimiento oficial de cier-tos hechos. La jurisprudencia ha definido lo que puede incluirse en el cono-cimiento oficial administrativo. Véase Gellhorn & Byse, op. cit. supra, 940-1009; Davis, op. cit. supra, 476-520. La mejor práctica es informar a las partes interesadas, siempre que sea posible en el curso de la vista, sobre el contenido de cualquier materia de la cual la Junta se proponga tomar conocimiento oficial y dar oportunidad razonable para que las partes some-tan información en cuanto a si procede tomar conocimiento oficial de dicha materia y sobre su contenido. Véase 18 A.L.R.2d 552, 573-578; Jaffe, Administrative Law (1953) 380 - 404. Al respecto, véanse las reglas 23 y
La Ley núm. 34 de mayo 11 de 1955 (Leyes, pág. 113) extendió el término a sesenta (60) días, conservando la disposición de la ley anterior: a menos que tal término sea interrumpido por debida o justa razón.”