35 P.R. Dec. 487 | Supreme Court of Puerto Rico | 1926
emitió la opinión, del tribunal.
Rafael Carrión y Pacheco, cansante de las partes con-tendientes en este pleito y dneño de tres parcelas de terreno radicadas en el sitio “Machuchal,” de la sección norte del barrio de Santurce de esta ciudad, las agrupó formando una sola finca, la que inscribió con número independiente en el registro de la propiedad. Así agrupada la finca la convir-tió de rústica en urbana, levantando un plano general del terreno que dividió en 12 solares qne se reparten 6 a cada lado de una calle trazada al efecto para dar acceso a los mismos y a cnya entrada aparecen colocadas dos mesetas ins-cribiéndose- en las mismas, ostensiblemente, el nombre de “Carrion’s Court.” Los solares se enumeran del L al 12 y se da i a cabida y colindancia de cada uno.
Bajo este plan de urbanización cnyo fin no parecía ser otro sino interesar al público para la compra de solares, Ca-rrión procedió a realizar sn negocio y en enero 18, 1922, vendió a George H. Joy el solar marcado con el No. 4 del plano de urbanización con una cabida por el frente de 28 metros 59 centímetros, haciéndose inherente al convenio las siguientes restricciones:
“O. — Que el comprador, sus herederos y sucesores se obligan en el caso de que se decidieran fabricar en el solar adquirido, a construir*489 una. sola casa, la cual distará' veinte y cinco pies del frente de la calle trazada y que da al lado Este; y asimismo se obligan a no cons-truir verjas o cercas en las colindancias de las fincas que adquieren a distancia menor de veinte y cinco metros de la línea de la calle.”
Posterior a esta venta, febrero 13, 1922, Carrión vendió a Charles E. Lawton, demandante en este caso, el solar No. 3, y en la escritura haciéndose mención de la agrupación y del plano de urbanización, y estableciéndose iguales restric-ciones que las consignadas en la venta del solar No. 4, se dice y estipula lo siguiente:
“TeRcero. — Que la expresada agrupación de la parcela arriba descrita, que se halla aún pendiente de inscripción, se practicó me-diante plano levantado al efecto sobre dichos terrenos por el agri-mensor titulado Don José Castro Martínez, repartido dicho terreno en solares numerados del uno al doce inclusive, dividido dicho te-rreno por una calle de ocho metros de ancho que lo cruza de Norte a Sur. dando frente a la cual se hallan enclavados los expresados doce solares.
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“Tercera. — Es condición de esta venta que en el solar vendido el comprador o causahabiente no podrá edificar más de una resi-dencia. la cual se construirá a una distancia de veinticinco pies de la línea frente a la calle abierta en dichos terrenos, pues es el objeto del vendedor de que todas las casas edificadas en dichos terrenos guarden la misma distancia proporcional en su frente a la calle que dan frente los demás solares del vendedor.”
Una y otra venta fueron inscritas en el registro de la propiedad, constando de las inscripciones respectivas la con-dición relativa a tales restricciones.
George H. Joy, por otra parte, fraccionó su solar No. 4, vendiendo una porción de 8 .metros 59 centímetros a Arturo L. Carrión, la que unió el comprador al solar No. 5 de que era dueño, fabricando una casa que prácticamente queda en medio de la línea divisoria de los solares Nos. 4 y 5 del plano de urbanización original.
La otra fracción del solar No. 4 que quedó reducida a 20 metros de frente, la vendió Joy a Vicente Rodríguez Ri
La contención más importante del. apelante en contra de la sentencia apelada que declaró con lugar la demanda; -es la que sostiene, en resumen, que se trata de una restricción de carácter personal entre vendedor y comprador, que no obliga a futuros compradores para hacerse efectiva por ellos entre sí y que tales restricciones no son las servidum-bres que reconoce el Código Civil para lo cual siempre debe existir un predio dominante y un predio sirviente.
A nuestro juicio la legislatura al adoptar el Código Civil antiguo en materia de servidumbres, sin introducir ninguna modificación o innovación en las mismas, no fué por-' que no se pudiera prever la nueva modalidad que representa las restricciones cuyo carácter se discute y que exigencias de urbanizaciones más modernas parecen imponer por razones de orden sanitario y de ornato o embellecimiento, sino porque el concepto de las servidumbres positivas y negativas que define el Código es. tan amplio que a poco que se analicen tales restricciones no parece que sean extrañas por su naturaleza a las negativas de las que el Código en su artículo 540 prescribe como sigue:
“Art. 540. Las servidumbres son además positivas o negativas.
“Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del pre-dio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.”
Dentro del tecnicismo legal, si la servidumbre consiste en dejar hacer algo el dueño del predio sirviente (servi-dumbre positiva), o en prohibir a éste hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre (servidumbre negativa), pa recería lógico afirmar que las restricciones que obligan re-cíprocamente a cada dueño de solar, por razón de ser pro-
Los actos preliminares de Rafael Carrión y Pacheco ha-ciendo la agrupación de fincas que inscribe bajo un número independiente en el registro; que levanta un plano general del terreno del que aparece su división en solares con sus respectivas cabidas y numerados del 1 al 12 dando frente a una calle que los divide seis a cada lado y que a su en-trada coloca dos mesetas en las que inscribe el nombre de “Carrion’s Court,” es la demostración evidente y explí-cita de un plan general de' mejoras, exclusivo y privado para uso y disfrute de futuros compradores. Y la inten-ción de Rafael Carrión se confirma y manifiesta específica-mente cuando vende al demandante el solar No. 3 y se re-fiere en la escritura al plano que fué levantado y sustan-cialmente a los actos preliminares que hemos descrito e impone al comprador, entre otras restricciones, la de edifi-car una sola casa en dicho solar No. 3. Bajo estas circuns-tancias el apelado en su alegato atinadamente sostiene lo siguiente:
“Sentado que nos encontramos con un plan de urbanización de-finido y con transmisiones mutuas al demandante y demandado por*492 el causante común Sr. Carrión en las cuales trasmisiones se hizo constar idéntica restricción de que en los solares adquiridos por di demandante y el Sr. Joy no podría edificarse más de una residencia, sólo falta decidir si la cláusula ha sido violada.
“Una vez inscrita en el Registro la condición restrictiva ella afectó al solar No. 4 de tal manera que las sucesivas trasmisiones y aun transformaciones de este solar siempre habrían de estar afectas a tal condición. Y esto aun en el caso de no haberse estipulado, como se estipuló, que la condición habría de afectar a los sucesores, herederos o causahabientes de los compradores. Y nosotros deci-mos que si en el solar No. 4 no se pudo fabricar más de una casa, en parte alguna del solar No. 4 puede existir más de una casa. Y es evidente que en la porción de 8 metros 59 centímetros existe una edificación, una estructura que será dedicada o está dedicada a ha-bitación o residencia, bien que tal habitación o residencia no cons-tituye por sí sola una casa y se complementa con el resto de la es-tructura que se extiende en los solares 5 y 6, bien que hubiera sido una casa que en su totalidad hubiera estado en la porción de 8 metros. Lo esencia] es que un solo vecino, una sola familia, un solo espacio edificado constituía según la condición el solar No. 4 y ahora, si se permitiera la edificación del demandado, tendríamos dos familias, dos edificaciones y dos espacios habitados dentro del solar No. 4.”
La cláusula, por otro lado, que parece aclaratoria y que se consigna en la escritura que Joy vende al apelante ins-pirada seguramente para poner a salvo cualquier contin-gencia que pudiera sobrevenir con motivo de Joy subdivi-dir el solar No. 3, habiendo vendido la otra fracción a Arturo Carrión, más bien da más fuerza a la restricción para hacerse respetar por futuros compradores entre sí, o sus sucesores o causahabientes. La cláusula de ■ que hablamos dice lo siguiente:
"Sexta. — Estando presente el señor Carrión hace constar que si bien en el título adquisitivo del señor Joy se estipuló una limitación de edificar una sola casa residencia en ese solar, dicha limitación en nada afectará al derecho del comprador señor Rodríguez Rivera para la construcción de una casa residencia, por cuanto la segregación previa que se hizo de ese solar por venta al Doctor Arturo Carrión se destinó para completar un solar colindante de dicho señor.”
Aunque el apelante cita en su apoyo diferentes casos que determinan el valor de cláusulas restrictivas de índole semejante y su efecto entre futuros compradores, la ten-dencia que se observa de esas autoridades y las citadas en oposición por el apelado es de darle fuerza legal entre di
Se insiste, sin embargo, y se señala como error que el caso de Glines, supra, no tiene aplicación por existir dife-rencia en los hechos y proceder de una corporación que adoptó un acuerdo general estableciendo ciertas restriccio-nes sobre la propiedad, que se consignó en escritura y se tomó razón en el registro, poniéndose en conocimiento (notice) de todos los compradores que los solares se vendían sujetos a dichas restricciones. Se alega como una conse-cuencia que se trata de una restricción general que se ins-cribió en el registro, lo cual no aparece de este caso en que la agrupación de parcelas para dividirlas en solares no contiene restricción alguna.
Una de las restricciones en aquel caso se refiere a la obligación de cada dueño de solar de dejar una parte del terreno sin fabricar siendo ella la materia en controversia y no vemos la razón para hacer distinciones por ese lado. De otro, en una corporación, como creación artificial de la ley, todos sus actos han de realizarse en su nombre corpora-tivo por conducto de. su cuerpo de directores. Estos no actúan como personas naturales y como agentes unos de otros. Proceden por acuerdos y para actuar como cuerpo corporativo tienen que reunirse llenando los requisitos que determinen sus cláusulas de incorporación y .reglamentos. De ahí lo natural de tomar un acuerdo general sobre una materia como la que se trata y se inscriba en el registro en
En cnanto a las costas, no nos sentimos inclinados a -su revocación. Por el registro el apelante tuvo suficiente aviso de la restricción impuesta al solar No. 4. De él también aparecía la obligación recíproca que se imponía al apelado y que había cumplido. Si como se desprende de la prueba oral él fué avisado por el demandante antes de empezar la edificación de que no podía hacerla y si no obstante empezó la fabricación, su temeridad es manifiesta.
Por todo lo expuesto debe confirmarse la sentencia ape- ■ lada.
RESOLUCIÓN SOBRE RECONSIDERACIÓN
emitió la opinión del tribunal.
El apelante solicita que se reconsidere nuestra sentencia de mayo 21, 1926, alegando para ello, en síntesis, las si-guientes razones: que se ha sostenido en la opinión de esta corte que las restricciones contenidas en las escrituras otorgadas por Eafael Carrión a Joy y a Lawton se esta-blecieron iguales restricciones, cuando en realidad no eran iguales ni uniformes para todos los solares; que se hace sostener al apelante, que las restricciones sobre edificación no son las que reconoce el Código Civil, cuando parece que no se hicieron entender en su alegato, explicando que lo sostenido en realidad fué que tales restricciones para que tengan en Puerto Eico el alcance de servidumbre, deben estar constituidas con todos los requisitos exigidos por el
I. En nuestra opinión de mayo 21, 1926, se copian las cláusulas pertinentes sobre restricciones contenidas en las escrituras de Carrión a Joy y de Carrión a Lawton. Las restricciones que regulan las edificaciones de fabricarse una casa en cada solar es idéntica por su tenor literal en una y en otra escritura y de ellas se tomó razón en el registro de la propiedad. A esas restricciones es que nos hemos refe-rido y ése ha sido el objeto único de este pleito. El hecho de que en la misma escritura de Joy se dejara sin efecto la relativa a cercas y verjas y de que a nada de esto se hiciera referencia en la escritura de Lawton, era la demostración ’de dársele por las partes completa uniformidad a la única y esencial restricción que quedó en vigor.
“Los únicos gravámenes o restricciones de un predio a favor de' otro reconocidos en nuestro derecho civil están comprendidos entre los artículos 586-611 de nuestro Código Civil. Ninguno de estos ar-tículos hace referencia a servidumbre alguna de la naturaleza que el demandante trata de hacer cumplir en el presente caso. Siendo ello así, entendemos que la restricción invocada debe ser interpretada estrictamente en contra de la persona que la reclama y que por lo tanto el. caso de G-lines vs. Matta debe asimismo interpretarse con todo rigor, aplicándolo tan sólo a otros casos en que concurran to-dos los requisitos necesarios para que no exista duda alguna de la existencia de la servidumbre, pues de lo contrario la aplicación de dicho caso de un modo liberal traería por resultado una modificación radical del derecho civil en materias de servidumbre que vendría a causar serios trastornos en la contratación real y hasta en el crédito territorial y sostenemos que está contra la letra, espíritu y teoría de nuestras leyes, tanto civil como hipotecaria que están basadas en la libre contratación a falta de prohibiciones explícitas.”
En esta parte de la moción del apelante se alega ade-más que para llegar a la conclusión que la restricción im-puesta por Rafael Carrión al solar vendido a Joy consti-tuye una servidumbre a favor del solar de Lawton, toma-mos en consideración las fechas de las escrituras de Ca-rrión a Joy y de' Carrión a Lawton y la circunstancia de que las mismas fueron inscritas, pero que no se tuvo en cuenta que la escritura a Joy, aunque anterior en fecha a la de Lawton, fué inscrita más de dos meses después.
Como lo que perjudica al apelante es su conocimiento de la restricción impuesta dada la evidencia en este caso, el hecho de que la escritura de Carrión a Joy se inscribiera con posterioridad a la de Lawton nada significa en relación con el apelante. De todos modos Joy inscribió en abril 27,
No era tampoco punto esencial a considerar en este caso la inscripción de las restricciones en la hoja de la finca principal agrupada para diferenciarlo del caso de Glines. •Esto se trata asimismo en aquella opinión al referirnos a dicho caso. Por la manera de actuar una corporación se explicaba que en aquel caso se tomara un acuerdo general sobre las restricciones que regulaban las edificaciones en los solares y se inscribiera en la “hoja de la finca principal. Aquí se estableció la restricción al vender Carrión los sola-res números 3 y 4 y no sólo fueron inscritos en el registro sino que tanto en la inscripción de Lawton como en la de Joy al empezarse a describir cada solar la descripción del registro los refiere al plano de urbanización de la finca principal, haciendo expresa mención.
III. Por el tercer error el apelante sostuvo que no ha-bía equidad en las pretensiones del demandante para que se concediera el injunction. Se alega ahora que parece que esta corte entendió que el apelante sostenía que el injunction no procedía para impedir la violación de una servi-dumbre, cuando en realidad su contención es que si bien procede, la corte podía tener en cuenta que el demandante no sufría daño alguno si el injunction no se expidiera. En este punto puede verse el párrafo pertinente de nuestra opinión y nada parece sostener la conclusión del apelante. El párrafo dice:
“Aunque el apelante cita en su apoyo diferentes casos que deter-minan el valor de cláusulas restrictivas de índole semejante y su efecto entre futuros compradores, la tendencia que se observa de*499 esas autoridades y las citadas en oposición por el apelado es de darle fuerza legal entre dichos compradores y sus herederos o cau-sahabientes siempre que sean razonables, obedezcan a un plan general de mejoras, consten específicamente en el título y se inscriban en el Registro de la Propiedad. El caso de- Glines v. Matta, 19 D. P.R. 409, es la expresión de esa regla en esta jurisdicción y por él quedaron resueltas las cuestiones planteadas en el presente, entre ellas, la que alega el apelante de no haber equidad en las pretensio-nes del demandante para que se dictara sentencia concediendo el injunction. Basta referirnos a las páginas 415-16 del caso citado, donde puede verse la discusión amplia de ese extremo.”
La contención del apelante en sn alegato era que la cuestión envuelta es puramente de equidad puesto que en la demanda se invoca un remedio de equidad, como es el injunction y que es aplicable en toda su extensión la doc-trina jurídica de que no debe dictarse una sentencia perju-dicando materialmente a una parte sin que la otra resulte beneficiada en igual proporción, debiéndose considerar por tanto, la doctrina del daño comparativo {comparative injury.)
En relación con la teoría relativa al daño, esta Corte Suprema en dicho caso de Glines, supra, pág. 416, hizo con aprobación la siguiente cita:
“En el artículo 1342 de la Jurisprudencia sobre Equidad de Pomeroy, aparece lo siguiente, que es de aplicación a este caso:
“ ‘Artículo 1342. Condiciones restrictivas que crean servidum-bres en equidad. — Esta doctrina ha sido ya examinada y se ha mos-trado que las cláusulas restrictivas contenidas en escrituras, arren- • damientos y convenios que limitan el uso del terreno de modo espe-cífico, o que determinan un uso particular que crea servidumbres en equidad sobre la finca, podrán ser ejercitadas específicamente en equidad, por medio de un injunction no solamente entre las partes directamente interesadas, sino también entre los subsiguientes com-pradores que tengan conocimiento del caso, aun cuando las restric-ciones no sean de la clase que técnicamente van unidas a la propie-dad. Por supuesto, el injunction en esta clase de casos se concede generalmente por el incumplimiento de la cláusula restrictiva. La euantía de los daños y perjuicios y hasta el hecho de que el deman-dante haya sufrido perjuicios pecuniarios son cuestiones completa-*500 mente inmateriales. Uno de los modernos jueces más competentes de equidad ba dicho: “Ha quedado bien establecido por las autori-dades, que hay suficiente causa que justifique a la corte en su inter-vención, si ba habido una infracción de las condiciones. No es a la corte, sino a los demandantes, a quienes incumbe estimar la cuantía de los daños que se originan del perjuicio causado a los mismos. Desde el momento en que la corte ve que ha existido un incumpli-miento de las condiciones restrictivas, eso constituye un perjuicio, y la corte no tiene derecho a estimarlo, ni a negar el derecho del de-mandante al cumplimiento específico de su contrato, aunque su re-medio es aquel a que se ha hecho referencia o sea, el injunction,’ ”
El daño, por consiguiente, no es un elemento que fuera indispensable comparar y pesar en el caso. Se lia soste-nido en consonancia con nuestra ley de injunctions y la doctrina sentada en el caso de Gimes que el mero hecho de que se falte al contrato es suficiente fundamento para la intervención de las cortes por injunction; el comprador tiene derecho a gozar y disfrutar de la propiedad en la forma y modo estipulado y no es contestación decir que el acto del cual un demandante se queja, no le inflige ningún daño o no le reportará beneficio alguno.
“La regla sobre esta materia, generalmente adoptada y seguida por'las cortes de este país, está, según creemos, correctamente expre-sada en Kerr sobre Injunctions, 2da. edición, p. 356: ‘Si el derecho en ley bajo el convenio está claramente establecido y la violación es clara, y el convenio es de tal naturaleza, que ptiede, consistentemente con las reglas y principios de la corte, obligarse específicamente a su cumplimiento, la corte, excepto en muy excepcionales circunstancias, no tomará en consideración en la vista el daño comparativo a las partes por la concesión o negativa del injunction. ... El mero he-cho de que haya habido una violación do convenio es fundamento suficiente para la intervención de la corte mediante injunction. La persona en cuyo favor se ha hecho un convenio tiene derecho al dis-frute material de la propiedad modo et forma según se haya estipu-lado en su favor. Y no es bastante contestación decir que el acto objetado no producirá daño alguno al demandante ni siquiera que ha de ser beneficioso para él. Toca al demandante juzgar si el con-venio ha de ser preservado en tanto en cuanto a él se refiere o si ha de permitir que el mismo sea violado. No es necesario que demues-*501 tre que se ha producido daño alguno. Quedando establecido que los actos del demandado constituyen una violación del contrato celebrado por él, la corte protegerá al demandante en el disfrute de su dere-cho por él comprado.’ ” 28 L. R. A. (N. S.) págs. 721, 722.
IY. Respecto a las costas, el razonamiento del apelante no es de tal modo persuasivo ni menos convincente que nos mueva a una ulterior consideración en ese extremo.
No dejaremos de aclarar que si bien en el primer pá-rrafo, página 7, de nuestra opinión de mayo 21, 1926, de-cíamos que Lawton había comprado antes de la adquisición de Joy, queríamos significar la adquisición procedente de Joy hecha por el apelante y en tal sentido es que debió en-tenderse nuestra conclusión, quedando aclarada si es nece-sario en ese extremo.
Por todo lo expuesto, la moción sobre reconsideración debe declararse sin htgar.