110 P.R. Dec. 490 | Supreme Court of Puerto Rico | 1980
Lead Opinion
emitió la opinión del Tribunal.
La corporación recurrente inició procedimiento de ejecu-ción por la vía ordinaria de hipoteca garantizando un principal de $29,650 distribuido en plazos mensuales de $228.01 por término de treinta años a expirar el 1ro junio, 2005, por haber los deudores Nelson Del Valle y Myriam Matías González dejado de pagar los plazos vencidos desde el 1ro agosto, 1977. A la fecha de radicación de la demanda en 16 enero, 1978 el inmueble gravado por dicho crédito, compuesto de solar de 177.84 m/c y casa vivienda de concreto en la urbanización “El Cortijo”, Barrio Minillas, Bayamón, constaba inscrito a nombre de dichos demandados Del Valle-Matías. La acree-dora demandante prosiguió la acción civil hasta obtener sen-tencia el 24 noviembre, 1978 que ordenó la venta del inmueble en pública subasta para satisfacer la deuda. El 3 enero, 1979 la demandante presentó al Registrador recurrido una copia certificada de la demanda y un escrito solicitando anotación de aviso de cuestión litigiosa pendiente a tenor del Art. 91 del Código de Enjuiciamiento Civil de 1933. Para esa fecha la acreedora demandante se había enterado por el Registro de que la propiedad en trámite de ejecución había sido comprada por Héctor L. Ortiz Otero y esposa Delia Nieves Ponce el 17 febrero, 1977 e inscrito su título en el Registro el 12 abril, 1978,
r — J
La posición del Registrador es que los nuevos adquirentes del inmueble hipotecado no son compradores -pendente lite por-que su título se remonta al 17 febrero, 1977, anterior a la radicación de la demanda el 16 enero, 1978 por lo que no es de aplicación el Art. 71
Más que la cuestión formal o externa de alegada contra-vención del Art. 20,
La demandante al iniciar la acción civil en ejecución de hipoteca con la presentación de la demanda el 16 enero, 1978 designó demandados en la misma a Nelson Del Valle y Myriam Matías que en esa fecha aparecían en el Registro como dueños del inmueble gravado. A solicitud del abogado de la acreedora, el Registrador expidió certificación dos meses después, el 14 de marzo, 1978, en la que consta que no ha habido cambio en la titularidad registral, por lo que prosigue su acción según instada. A pesar de que los compradores Ortiz Otero y esposa no son en un sentido literal adquirentes pendente lite
En Sanquírico v. Registrador, 44 D.P.R. 326, 328 (1932), un caso de ejecución de hipoteca por la vía ordinaria en que el tercer poseedor inscribió su título antes de iniciarse
II
Como se ha relatado, el Registrador rehusó calificar la escritura de venta judicial a favor de la acreedora Housing Investment Corp., la cesión por ésta al Secretario de Vivienda
Erró el Sr. Registrador al darle valor de elemento integral de tracto sucesivo a una instancia accesoria y caduca y al negarse a calificar los títulos de ejecución, venta judicial y cesión. El recurso gubernativo procede contra la negativa del Registrador a calificar documentos presentados al Registro, como lo demuestra la inclusión de dicho recurso en el Art. 18 de la Ley, 30 L.P.R.A. see. 43, como remedio exclusivo contra la suspensión o denegación de inscripción, luego de destacar la obligación de los registradores de calificar “bajo su res-ponsabilidad la legalidad de las escrituras en cuya virtud se
En Jiménez v. Registrador, 62 D.P.R. 547, 548 (1943), se sostiene que procede el recurso gubernativo cuando el Registrador deja de calificar. Así ha de ser, porque negarse a calificar es la más radical y absoluta forma de denegar o suspender la inscripción y expresa infracción del mandato formulado en el citado Art. 18. El propio artículo veda la vía judicial, negando a los jueces y tribunales poder para obligar en otra forma a los registradores a que inscriban o anoten los títulos presentados. La negativa del Registrador a calificar es materia típica de la jurisdicción gubernativa, porque esa negativa, bien o mal fundada, en efecto cierra el Registro a la parte interesada en la inscripción, el mismo desenlace de la denegatoria y la suspensión. Consistentes con dicho principio resolvimos en Rivera v. Registrador, 74 D.P.R. 127, 132 (1952), que una nota del Registrador que aunque así no lo exprese, como cuestión de hecho deniegue la inscripción solicitada, está sujeta a ser revisada gubernativamente. Autoridad de Tierras v. Registrador, 65 D.P.R. 513 (1945). La negativa del Registrador a practicar operación alguna en el Registro, equivale prácticamente a la denegación de la inscripción, contra la que procede el recurso gubernativo. Autoridad de Fuentes Fluviales v. Registrador, 71 D.P.R. 847, 850 (1950); cf. Castro Lund v. Registrador, 102 D.P.R. 295, 305 (1974).
La amplitud del recurso gubernativo está ordenada en el Art. 112 del Reglamento, 30 L.P.R.A. see. 992, como que pro-cederá en todos los casos en que el Registrador suspenda o deniegue la inscripción o anotación, cualquiera que sea la causa. A igual efecto, véanse Arts. 76 y 78 de la nueva Ley.
Este Tribunal ha orientado su doctrina hacia el uso más efectivo de su jurisdicción gubernativa, quitándole trabas que en el pasado inmovilizaban todo nuestro sistema procesal. Así, hemos sostenido que no obstante lo ordenado en 30 L.P.R.A. see. 1771 al efecto de que no es en su alegato, sino en la nota al pie del documento que deberá el Registrador exponer los motivos legales de su denegatoria o suspensión, el Tribunal considerará en todos sus aspectos las cuestiones planteadas, si existen circunstancias especiales que lo ameri-tan. Valentín v. Registrador, 61 D.P.R. 218, 220 (1942); Grillo v. Registrador, 62 D.P.R. 679, 684 (1943), y casos allí citados. Se ajusta esta norma a la diferencia esencial entre nuestras decisiones gubernativas y nuestra jurispruden-cia.
Al abogar por el desarrollo de la utilidad práctica y justa del Derecho de cosas, recomienda Jerónimo González: “... El Derecho Científico debe quebrantar, en primer término, las barreras levantadas por la ignorancia hipotecaria, presentar el sistema como mantenido por las columnas de la justicia y de la utilidad, y llevar al fondo de la conciencia popular la idea de que sus principios y deducciones atienden a la triple finalidad de asegurar la propiedad y los derechos reales, publi-car los gravámenes que ligan a las fincas y movilizar el valor del suelo.” Estudios, op. cit., pág. 220.
La indebida restricción de la jurisdicción gubernativa de este Tribunal, además de recortar su utilidad, va contra la naturaleza jurídica de este tipo de recurso, y contra la norma general de usar la competencia de los organismos de decisión para resolver, y no para posponer decisiones.
Nuestra jurisdicción gubernativa se activa por recurso contra denegatoria o suspensión de la inscripción, y aunque no había que decirlo, por obvio, contra la negativa del Regis-trador a calificar, y así lo tiene declarado este Tribunal en Jiménez v. Registrador, supra. El recurso gubernativo es una simple incidencia de la calificación y tiene el carácter propio de los actos de jurisdicción voluntaria. No hay que confundir su esencial naturaleza con la acción judicial contenciosa ni la alzada administrativa.
Dicha jurisdicción y competencia tiene la extensión que en el Derecho inmobiliario español se confiere a la Diree-
En Resolución de 22 junio, 1922 la Dirección General, sintiéndose limitada por el entonces vigente Art. 124 del Reglamento español, entendió que no mediando la calificación no cabe el recurso, pero a renglón seguido rechaza esa posi-ción y declara el documento inscribible, invocando “la solida-ridad con que todos los organismos del Estado deben concu-rrir al mejor servicio público” y que la Dirección debe contri-buir “a que los asientos en los libros se acomoden a las normas generales y particulares exigidas por la Ley y el Reglamento”. En Puerto Rico no hay obstáculo a tan bien fundada con-clusión porque nuestra Ley no tiene el equivalente del anti-guo Art. 124 citado, y por el contrario, el Art. 112 del vigente Reglamento, 30 L.P.R.A. see. 992, dice que procederá el re-curso en todos los casos en que el Registrador suspenda o deniegue “cualquiera que sea la causa”. De modo que hace 58 años la jurisprudencia hipotecaria de España descartó la ob-jeción declinatoria de jurisdicción, aun cuando para ello hubo
La jurisdicción voluntaria se ejerce libre de trabas y contrapesos que en la civil contenciosa sirven el propósito de proteger a partes adversativas. Su flexibilidad aprovecha al recurso gubernativo librándolo de la rigidez que derrota su utilidad y merma su eficacia de vehículo ilustrativo y de dirección del Registro de la Propiedad. La doctrina científica hipotecaria no necesitó de la corriente contemporánea que im-pulsa la solución justa, rápida y económica, para en este caso usar la jurisdicción y competencia para resolver, en vez de posponer.
La jurisdicción voluntaria en que cobra eficacia el recurso gubernativo es por tanto, una de índole lectiva dirigida a beneficiar la operación práctica del Registro de la Propiedad con la interpretación que este Tribunal haga de las cuestiones que directa o indirectamente suscita el recurso. No quiere esto decir que en todo recurso el Tribunal examinará áreas que rebasan los fundamentos de suspensión de la inscripción según consignados en la nota del Registrador, pero sí que penetrará al campo de calificación, más allá del cubierto por la nota denegatoria, cuando a su juicio así lo requiera la solución justa, rápida y económica del problema registral en toda la dimensión que alcanzan los principios de derecho hipotecario aplicables. Así lo tiene declarado este Tribunal en Grillo v. Registrador, supra, cuando dijimos que “circunstancias especiales” requieren la consideración del caso en “todos sus aspectos”. .
Sin embargo, no hay que llegar al límite de nuestra juris-dicción gubernativa para resolver este recurso. Habiendo re-suelto que la tardía inscripción de su título por el segundo adquirente no plantea obstáculo de registro para la anotación de demanda bajo el Art. 91 del anterior Código de Enjuicia-miento Civil, que es el punto suscitado en la nota del Regis-trador, y apareciendo, además, que fue esa la razón por la cual el Registrador pospuso la calificación de los documentos de adjudicación y trasmisión del inmueble ejecutado, sólo resta ordenar al Registrador que proceda a calificar dichos documentos detenidos.
Se revocará la nota del Registrador en cuanto detiene la calificación de la escritura de venta judicial, la de cesión al Secretario federal de la Vivienda y los demás presentados por la recurrente, cuyos documentos deberá calificar el Registra-dor desde luego y de modo consistente con lo aquí resuelto.
El Juez Asociado Señor Torres Rigual emitió opinión disi-dente a la cual se unen los Jueces Asociados Señores Martín y Negrón García.
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Transcurren 14 meses entre la fecha de compra y su inscripción. Todavía para el 14 marzo, 1978 el Registrador expidió certificación solici-tada por la demandante-recurrente haciendo constar que la propiedad es-taba inscrita a favor de Nelson Del Valle Sánchez y Myriam Matías Gon-zález. La demanda se había radicado el 16 enero, 1978.
Se halla pendiente también un mandamiento para cancelación de la anotación de aviso de demanda.
Art. 71.
“Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajena-dos o gravados; pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación.
“Si los bienes inmuebles o derechos reales anotados preventivamente, a*494 tenor de la sec. 91 de este título, números 2.° y 3.°, fuesen adjudicados al demandante en virtud de sentencia recaída en el pleito, o llegase el caso de anunciarlos en pública subasta, se notificará la adjudicación o el anuncio al que durante el litigio hubiese adquirido tales bienes o derechos.
“Dicha notificación deberá practicarse a instancia del actor, dictada que sea la sentencia firme de adjudicación o antes de verificarse el remate en el procedimiento de apremio, debiendo observarse lo que prescriben los artículos 260 al 269 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente en las Antillas, 244 al 253 de la que rige en Filipinas.
“Hecha la notificación a que se refiere el párrafo anterior, podrá el notificado librar los bienes de que se trate, pagando la cantidad consignada en la anotación para principal y costas, sin que se entienda obligado a satisfacer por este último concepto mayor suma que la consignada en la anotación. Si no lo hiciere en el término de diez días, se procederá a cancelar en el registro la inscripción de su dominio, así como cualquiera otra que se hubiera extendido después de la anotación, a cuyo efecto, y a instancia del rematante o del adjudicatario, se despachará el oportuno mandamiento al registrador de la propiedad.
“Si la enajenación otorgada e inscrita durante el pleito fuere relativa a finca cuya propiedad se hubiere reclamado en virtud de demanda anotada preventivamente, con arreglo al número l.° de la sec. 91 de este título, será título hábil para que en su virtud se cancele aquella inscripción, un testimonio de la sentencia firme favorable al dominio del demandante.
“Las sentencias ejecutorias en que se imponga la pena de interdicción, o se declare la incapacidad para administrar de una persona, o se modifique su aptitud civil en cuanto a la libre disposición de sus bienes, serán docu-mentos bastantes para cancelar las inscripciones de enajenaciones otorgadas durante la tramitación del juicio por el declarado incapaz, siempre que la demanda origen de la providencia hubiere sido anotada preventivamente en virtud de lo que ordena la sec. 91 de este título en su número 5.°.”
“Inscripción previa del derecho de aquel que transfiera o grave el dominio; expropiación
“Para inscribir o anotar los títulos en que se transfiera o grave el dominio o la posesión de bienes inmuebles o derechos reales, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se haga la transmisión o gravamen.
“Los registradores denegarán la inscripción de dichos títulos mientras no se cumpla este requisito, siendo responsables directamente de los per-juicios que causen a un tercero por la infracción de este precepto.”
15) Ramos v. Ríos, 78 D.P.R. 619, 624 (1965).
Los esposos Héctor L. Ortiz Otero y Delia Nieves Ponce compraron el bien hipotecado a Myriam Matías González por escritura Núm. 17 otor-gada en San Juan el 17 febrero, 1977 ante el notario Lie. Adolfo García Rodríguez que no fue presentada al Registro hasta el 6 abril, 1978 e inscrita el 12 abril, 1978.
En Ferrer v. Registrador, 44 D.P.R. 277, 280 (1982), un caso de ejecutivo sumarísimo, dispensamos la notificación del requerimiento de pago a un acreedor posterior, considerando bastante una notificación de los procedimientos “por lo que pueda interesarle para la protección de sus derechos”.
Art. 129 Ley — Finca en manos de un tercer poseedor.
“Si antes de que el acreedor haga efectivo su derecho sobre la finca hipotecada pasare ésta a manos de un tercer poseedor, se entenderán directamente con éste todas las diligencias prevenidas en la sección anterior, como subrogado en la personalidad del deudor.”
Art. 175 Reglamento — Suspensión de los procedimientos.
“Si durante la sustanciación del expediente pasare la finca o alguna de las fincas hipotecadas a manos de otro poseedor, éste, acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le exhiban los autos de la escribanía, y el juez acordará, sin paralizar el curso del expediente, en-tendiéndose con él las diligencias ulteriores, como subrogado en el lugar del causante.”
Dice la nota del Registrador:
“Denegada la anotación de demanda solicitada por observarse que la finca consta inscrita a favor de Héctor L. Ortiz Otero y su esposa Delia Nieves Ponce, personas distintas a los demandados, tomándose en su lugar anotación preventiva por el término legal de 120 días a favor de la parte demandante. Al margen de la inscripción] 4ta. folio 103 v[uel]to tomo 861 de Bayamón, finca #38,594. Bayamón a 21 de febrero de 1980.”
Este deber del Registrador de calificar bajo su responsabilidad “la legalidad de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite un asiento” queda reiterado en el equivalente Art. 64 de la Ley Hipotecaria de 1979. (Bastardillas nuestras.) 30 L.P.R.A. see. 2267.
". . . La naturaleza del procedimiento de calificación registral de los documentos que pretenden su inscripción debe catalogarse en la órbita de los actos de jurisdicción voluntaria, y la Dirección, que, como simple órgano de alzada, interviene en esta calificación, desenvuelve una actividad de análoga naturaleza. No invade el campo de los Tribunales, ni sienta doc-trina legal que pueda servir de base a la casación, sino que resuelve, como órgano administrativo de jurisdicción voluntaria, un problema de derecho, de juego constitutivo y trascendencia erga omnes, limitada al solo efecto de inscribir, denegar o suspender el asiento solicitado.” Roca Sastre, Derecho Hipotecario, 6ta ed., T. II, pág. 306.
E1 Art. 78 de nuestra Ley Hipotecaria de 1979 propicia la flexi-bilidad y mayor ámbito del recurso al ordenar:
“Confirmación o revocación por el Tribunal Supremo
“El Tribunal Supremo resolverá lo que estime ajustado a derecho y, en su consecuencia, decidirá si confirma o revoca la calificación del Regis-trador.
“El Tribunal Supremo podrá solicitar del Registrador concernido que le remita una certificación de cualesquiera asientos y documentos rela-cionados con el asunto y que obren en el Registro.” 30 L.P.R.A. see. 2281.
Dissenting Opinion
Opinión disidente del
San Juan, Puerto Rico, a 22 de diciembre de 1980
Disiento respetuosamente de la opinión del Tribunal, por-que creo que actuó correctamente el Registrador recurrido al denegar la anotación de lis pendens solicitada por el recu-rrente. Su nota denegatoria, por tanto, debe ser confirmada. Siendo esa la única nota extendida por el Registrador, el Tribunal no tiene jurisdicción para considerar la procedencia de la inscripción de los títulos posteriormente presentados y que aún no han sido calificados.
La instancia en que se solicita la anotación de pleito pen-
No obstante, el Tribunal no solo hace caso omiso al prin-cipio de tracto sucesivo, sino que, apartándose de firmes y re-conocidos principios regístrales, legitima lo que para todo fin práctico equivale a una calificación preliminar de los títulos posteriormente presentados. En cuanto a éstos, el Registrador se limitó a informar a la recurrente, mediante carta dirigida a su abogado, que dichos documentos estaban “pendientes de ser calificados por razón de que el documento que le da tracto al mismo [sic] ... ha sido denegado en el día de hoy y hasta tanto se resuelva el defecto del que adolece dicho documento no podrán despacharse los antes mencionados”.
Tampoco procede sostenerse que en un recurso propia-mente interpuesto, como el de autos, sea lícito revisar, en adi-ción a la nota recurrida, una mera carta que, además, se re-fiere a documentos distintos a aquel cuya debida calificación y denegación por el Registrador —la instancia en que se solicita la anotación de lis pendens— sirvió de base al recurso. Por consiguiente, creo que no está propiamente planteada ante el Tribunal la cuestión relativa a la posible falta de tracto sucesivo de los documentos posteriormente presentados. Co-
Ante la posición adoptada hoy por el Tribunal, de asumir jurisdicción para revocar una simple comunicación del Regis-trador, que no constituye una operación registral, me veo obli-gado a señalar la naturaleza especial del recurso gubernativo que se rige por los requisitos formales y técnicos del Derecho hipotecario y que no permite al Tribunal valorar la justicia del caso, como es propio hacerlo en los recursos de revisión y de apelación. Véase opinión disidente del Juez Martín a la que uní mi voto en Junta de Retiro para Maestros v. Regis-trador, 109 D.P.R. 569 (1980). De primera intención puede causar extrañeza el que demos preferencia en estos recursos administrativos al rigor de la norma antes que a la justicia sustancial, ya que, de ordinario, la función revisora se funda en el más alto fin de hacer justicia. Pero tal impresión se des-vanece cuando tenemos presente que ésta es un área del dere-cho en que el objetivo no es hacer justicia, sino velar por el estricto cumplimiento de una ley rigurosamente técnica. Te-nemos la responsabilidad de descargar esta función escrupu-losamente, con fidelidad al mandato legislativo de preservar la claridad y certeza del Derecho hipotecario, supuestos esen-ciales para la garantía del. tráfico registral. La decisión del Tribunal en el día de hoy falla penosamente en el cumpli-miento de este importante deber.
Por las razones anteriormente expuestas, confirmaría la nota denegatoria aquí recurrida, sin expresión alguna en cuanto a si procede o no la toma de razón de los documentos posteriormente presentados y pendientes de calificación.
E1 Art. 20 dispone en lo pertinente:
“Para inscribir o anotar los títulos en que se transfiera o grave el dominio o la posesión de bienes inmuebles o derechos reales, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se haga la transmisión o gravamen.
“Los registradores denegarán la inscripción de dichos títulos mientras no se cumpla este requisito, siendo responsables directamente de los per-juicios que causen a un tercero por la infracción de este precepto . . . .”
La cita, por supuesto, es a la anterior Ley Hipotecaria, vigente al momento de suscitarse la controversia de autos. En el transcurso de la opinión, al igual que aquí, hacemos exclusiva referencia a las disposiciones estatutarias anteriormente en vigor.
La carta del Registrador lee en su totalidad como sigue:
“Estimado compañero:
“Le notifico que los documentos presentados a los asientos 76 del diario 596 que lo es la escritura #110 del 30 de octubre de 1979 ante William J. Riefkhol; al asiento 334 del diario 597 la escritura de cesión #116 del 5 de diciembre de 1979, ante el mismo notario y al asiento 556 del diario 597 Mandamiento de fecha 19 de diciembre de 1979 expedido en el Tribunal Superior de P.R., Sala de Bayamón, caso civil #78-113 sobre cancelación de gravámenes posteriores, están pendientes de ser calificados por razón de que el documento que le da tracto al mismo, presentado al asiento 294 del diario 578, ha sido denegado en el día de hoy y hasta tanto se resuelva el defecto del que adolece dicho documento no podrán despacharse los antes mencionados.”
Dispone dicha sección lo siguiente:
“Cuando el registrador deniegue o suspenda alguna inscripción, ano-tación o cancelación, expondrá al pie del documento, clara y concisamente, los motivos legales de su negativa y de ella notificará al interesado, quien firmará la notificación.” (Énfasis suplido.)