105 P.R. Dec. 149 | Supreme Court of Puerto Rico | 1976
emitió la opinión del Tribunal.
Los hechos no cuestionados que han dado lugar a solicitud de sentencia sumaria por ambas partes, son que los recurridos compradores de viviendas de la Urb. Reparto El Maestro, de Camuy, suscribieron en el año 1970 contratos con la urbanizadora Méndez & Associates Development Corp. en virtud de los cuales ésta se obligó a construir y vender a Ida M. Hernández, casa en solar de 315 m/c por precio de $14,350, del cual depositó $950 con la vendedora; a Cecilio W. Hernández casa en solar de 315 m/c por precio de $15,000 del cual depositó $1,000; a Jesús M. Quiñones casa en solar de 315 m/c por precio de $14,300 del cual depositó $4,300 y a Enrique Díaz (por cesión de Angel Rivera), casa en solar de 361.93 m/c por precio de $15,500 del cual depositó $1,500. La Constructora Méndez & Associates Development fracasó en el proyecto sin haber cumplido dichos contratos, y Berens Mortgage Bankers, Inc., acreedora de Méndez & Associates, salió al rescate del proyecto a cuyos fines organizó una cor-poración llamada Stargus Properties, Puerto Rico Inc., que por escritura pública de 18 de marzo de 1970 compró sin transferencia de dinero, figurando como precio obligaciones hipotecarias de la vendedora por más de $500,000.00. Nin-guna mención se hizo en dicha escritura respecto a los con-tratos de promesa de venta con los recurridos que Méndez & Associates no había cumplido. Cuando los compradores de vivienda exigieron a Stargus y Berens el cumplimiento de dichos contratos, amparándose ambas en que ninguna rela-ción contractual tienen con dichos compradores, Berens negó que se hubiera hecho cargo de continuar y terminar las obras de la Urbanización Reparto El Maestro, y Stargus les informó que les entregaría las viviendas bajo condiciones y términos distintos a los pactados originalmente con Méndez
Con dichos fundamentos, el Tribunal Superior dictó sen-tencia declarando con lugar la moción de sentencia sumaria de los compradores de casas demandantes, imponiendo a Berens y Stargus, como continuadoras del proyecto de urba-nización, responsabilidad por los contratos o compromisos de construcción y venta de casas suscritos por Méndez & Asso-
No hay indicio alguno en la prueba de que Stargus adqui-riera el proyecto de urbanización en un plan para defraudar a los compradores que tenían contratos con Méndez & Associates. La cesión y traspaso sobreviene después de un pleito en que Berens reclamaba de Méndez cuantiosas sumas de dinero prestado. La realidad de ser dicha transacción una genuina y de buena fe pesa en la solución que damos al recurso.
En el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, como en toda sociedad civilizada, hay un eminente interés social en prote-ger y fomentar la adquisición por cada familia de una vi-vienda segura, cómoda y adecuada. Ese interés social, instru-mentado por una consistente política pública, tiene claros perfiles en la profusa legislaeión
La libertad de contratación privada no es irrestricta. Está atemperada y refrenada en el propio Art. 1207 del Código Civil (31 L.P.R.A. see. 3372)
El principio de autonomía de la voluntad de los contra-tantes está consagrado en el Art. 1207 del Código Civil pero con las limitaciones que establece. “El orden público [dice Manresa] que no significa [cuando se habla de contratos] el material mantenimiento de la paz pública, representa el interés público, social y de ley en el Derecho privado, lo per-manente y esencial de las instituciones, lo que aún favore-
Ya este Tribunal rechazó como inválida, por ser contraria al orden público
La cesión y traspaso del proyecto por Méndez & Associates a Stargus, sin hacer reserva respecto a los derechos de los compradores de vivienda con contratos firmados y anticipos de precio entregados en depósito, es contraria al orden público pues alienta el incumplimiento de obligaciones contractuales y propicia la especulación en busca de mayor precio
Procede ahora analizar dichos pactos originales. No había impedimento para la cesión o transferencia de los contratos de compraventa por la urbanizadora original Méndez & Associates a Stargus, pues a ello consintieron los compradores de casas en la Cláusula Séptima que transcribimos:
“Queda convenido entre las partes que el Contrato es personal e intransmisible, y que no podrá ser enajenado, pignorado, cedido, vendido, ni en forma alguna transferido a favor .de ter-ceras personas, excepto con el expreso consentimiento por escrito de la VENDEDORA.”
En lenguaje amplio dichos contratos limitaron la res-ponsabilidad de Méndez & Associates, en caso que no le fuere posible entregar las viviendas en plazo de un año, a la devo-lución de los depósitos o anticipos de precio hechos por los compradores recurridos. Dicha cláusula que tiene virtualidad y efecto de resolución pactada,
“Decimotercera: Si dentro del término de un año a partir de la fecha de este Contrato no le fuere posible a la vendedora entregar al comprador la propiedad a que se ha hecho referen-cia; o si la terminación de la construcción es impedida por una emergencia nacional, o por restricciones o reglamentaciones*157 gubernamentales, o por actos de la naturaleza fuera del control de la vendedora, como por ejemplo, inclemencias del tiempo o por falta de materiales de construcción; por razones ajenas a la vendedora tales como huelgas, etc., o por dificultades especiales que surjan con el personal de la vendedora, o por cualquier otra razón de naturaleza similar, la vendedora podrá devolver al comprador la suma depositada por éste, entendiéndose que aparte de la devolución del depósito no habrá responsabilidad ulterior alguna por parte de cualquiera de los contratantes, inclusive no habrá responsabilidad en lo referente al cumplimiento específico de este Contrato y/ daños y perjuicios.”
La prueba no demuestra que Stargus fuera una compradora ávida de hacer un buen negocio. Por el contrario, su entrada en esta relación contractual, y hasta su creación misma como entidad corporativa, respondió al legítimo interés de Berens en proteger su acreencia de más de medio millón de dólares en una entidad al borde del colapso económico. No es equitativo imponer a la sucesora Stargus el cumplimiento de contratos que son parte del plan general o diseño económico que causó el fracaso de Méndez & Associates y que le impidió honrar el compromiso de entregar las casas en término de un año. La subrogación en igualdad de condiciones da a Stargus la opción que los compradores concedieron a Méndez & Associates de resolver los contratos mediante devolución de los depósitos. Coincide esta alternativa con la resolución autorizada mediante restitución total de la inversión de los compradores de casas con defectos insalvables que exigen demolición de las estructuras y construcción nueva. De Jesús v. Ponce Housing Corp., 104 D.P.R. 885 (1976).
Bajo dicha cláusula resolutoria, las recurrentes quedan relevadas del cumplimiento específico de los contratos de compraventa concertados por su antecesora y cedente Méndez & Associates pero deben devolver a dichos compradores de viviendas el importe de sus depósitos e intereses al tipo legal.
Se eliminará la disposición de la sentencia revisada que impuso el cumplimiento específico, ahora sustituido por reso-
“En la adquisición de un bien inmueble por un precio cierto es menester ejercer cierto grado razonable de diligencia en el acto de comprar. ‘[L]a Ley presume, y no sin lógica, que el comprador pudo, antes de per-feccionar el contrato, cerciorarse de la extensión y de la calidad del in-mueble que trataba de adquirir. Si no lo hizo, si aún haciéndolo nada objetó y consintió en la adquisición, a nadie podrá imputar su propia culpa . . . .' Scaevola, Código Civil, Tomo XXIII, Volumen II, Madrid (1970), pág. 82.” Ruidíaz Barrios v. Salas, 103 D.P.R. 922 (1975).
En el extenso cuerpo de legislación se destacan la Ley de Tierras de Puerto Rico (Núm. 26 de 12 de abril, 1941); Ley Núm. 27 de 12 de abril, 1941, estableciendo la política pública en protección del hogar seguro; Ley Núm. 264 de 14 de mayo, 1945, para eliminar arrabales; Ley Núm. 90 de 22 de junio de 1962, autorizando a la CRUV a adquirir terrenos para desarrollo de condominios de bajo costo; Ley Núm. 130 de 13 de junio, 1967, creando la oficina del oficial de construcción; Ley Núm. 35 de 14 de junio, 1969, concediendo título de propiedad a parceleros; Ley Núm. 97 de 10 de junio, 1972, creando el Departamento de la Vivienda; Ley Núm. 1 de 11 de julio, 1972, asignando fondos para el desarrollo de un plan de comunidades rurales mediante distribución gratuita a personas de escasos recursos, de solares y materiales de construcción; Ley Núm. 10 de 5 de julio, 1973, estableciendo un subsidio de intereses de hipotecas sobre hogares; Ley Núm. 3 de 14 de noviembre, 1974, concediendo exención total de contribu-ción sobre la propiedad por tres años para adquirentes de viviendas; Ley Núm. 24 de 8 de junio, 1962, eximiendo de contribución sobre la propiedad toda vivienda hasta la cantidad de $15,000 dentro de su valor tasado.
Y por el Art. 1069 (31 L.P.R.A. sec. 3044) que declara; “Las con-diciones imposibles, las contrarias a las buenas costumbres y las prohibidas por la ley, anularán la obligación que de ellas dependa. La condición de no hacer una cosa imposible se tiene por no puesta.”
E1 Siglo XIX que influido por Hegel experimentó la eclosión de la libertad individual encaminada a fronteras invisibles, por un tiempo relegó a segundo plano los intereses sociales y llamó la política pública “caballo indómito que una vez usted lo monta no sabe a dónde lo llevará.” Y apunta el Prof. Pound que en realidad esa actitud hacia la política pública no era en sí otra cosa que la expresión de una política pública. Pound, Jurisprudence, Tomo III, pág. 272.
Tanto el Art. 1485 del Código Civil, como la ley del oficial de cons-trucción, que es la Núm. 130 de 13 de junio de 1967, en su Art. 10(c) (1) (17 L.P.R.A. see. 510) prohíben el aumento del precio ajustado o convenido.
Sólo el consumidor quedaría desamparado. Las acreencias de las financieras están bien garantizadas con hipotecas que persiguen el inmueble sin que el nuevo adquirente pueda sacudirse de ellas. También están ase-gurados por fianza los salarios de trabajadores y los créditos de suplidores de materiales.
La condición resolutoria acordada por los contratantes es válida. Clausells v. Salas, 51 D.P.R. 89, 94-95 (1937). La Ley del Oficial de Cons-trucción (Núm. 130 de 13 de junio de 1967) dispone en su Art. 10(g)(4), (17 L.P.R.A. sec. 510(g) (4)) que en los casos de resolución de contratos de opción por parte del urbanizador o constructor, los contratantes se atendrán a lo dispuesto en el contrato en cuanto a la penalidad o daños líquidos se refiere.