No. 1441 | Supreme Court of Puerto Rico | Apr 12, 1917
Los hechos están expresados en la opinión.
emitió la opinión del tribunal.
El presente es un caso sobre servidumbre de luces y vistas. Alegó el demandante que era dueño de un solar situado en el pueblo de Río Piedras, de 17 metros 26 centímetros de frente por 66 metros 45 centímetros de fondo, en el cual te-nía edificada una casa de dos plantas y un ranchón; que todo el solar estaba cercado y que a su izquierda, entrando, exis-tía un callejón para, el servicio ele un establecimiento mercan-til installaclo en la planta baja de la casa, y de los vecinos que habitaban el ranchón, y que lindando con ese callejón existía una casa adquirida recientemente por el demandado que éste estaba edificando de manipostería, abriendo en la pared puertas y ventanas sin guardar las distancias que prescribe la ley. El demandante pidió a la corte que en definitiva dictara sentencia condenando al demandado a tapiar las puer-tas y ventanas' abiertas en la pared indicada o sea en la de la casa del demandado que se levanta en la misma línea diviso-ria de los solares del demandante y del demandado
El demandado alegó que la demanda no aducía hechos suficientes para determinar una causa de acción. La corte desestimó su excepción y el demandado contestó entonces la demanda alegando que la casa propiedad del demandado existía en el mismo sitio desde hacían más de treinta años, con los mismos huecos y ventanas que tenía en la actualidad, “con-sistiendo la única reforma hecha por el demandado en haber sustituido las paredes de madera por concreto, dejando sub-sistentes los mismos estantes y la misma armazón de madera que tenía la casa cuando la adquirió el demandado,’ ’; que en-tre la casa del demandante y la del demandado existe un calle-jón que es una calle pública que forma parte de la población de Río Piedras y pertenece al municipio de dicha población;, que la casa del demandante fué construida con posterioridad a la del demandado, y que la acción que ejercita el demandante está prescrita por hacer más de treinta años que la casa del demandado está construida en el mismo sitio con los mismos
Trabada así la contienda, se celebró la vista practicándose la amplia prueba ofrecida por las partes. La corte declaró probados los siguientes hechos:
“Que el demandante y el demandado son dueños de dos fincas contiguas, sitas en la calle del Comercio del pueblo de Río Piedras, P. R., dando ambas frente a la carretera.
‘“Qñe sobre el solar del demandado se halla construida una casa 'desde hace más de 28 años con las mismas eolindaneias y las mis-mas cabidas que tiene en la actualidad, consistiendo las reformas hechas por el demandado en haber sustituido las paredes de madera por c.oncreto; dejando subsistentes los mismos estantes y la misma armazón y el mismo techo que antiguamente tenía. Según la prueba del demandante esta casa, que en la actualidad tiene once venta-nas, sólo tenía seis antes de haber sido reformada, y según el deman-dado las ventanas abiertas hoy son las mismas que existían con an-terioridad.
“Que el demandante tiene construida sobre su solar una casa de manipostería o cemento, de altos y bajos, y con ventanas y puer-tas para el lado de la finca del demandado, que colinda con la del demandante, existiendo entre la casa de éste, y la pared de la casa del Sr. García Salgado, un callejón propiedad del primero, de más de tres metros de anchura, abierto al público sin exclusión de per-sonas y el cual da entrada a la casa del Sr. García Fernández y a una casa de vecindad, donde viven más de tres familias, que tiene edificada en el fondo de la misma finca.”
Basándose en esos hechos y además en la inspección ocular llevada a efecto, que demostró, a juicio de la corte, que las ventanas abiertas en la finca del demandado eu nada moles-taban a las personas que habitan la finca del demandante, se declaró sin lugar la demanda, con las costas al demandante, y éste interpuso entonces el presente recurso de apelación.
Examinada la opinión emitida por la corte de distrito para fundamentar su sentencia, se deduce que el motivo principal, tal vez único, que tuvo para desestimar la'demanda, fue la
“Lo dispuesto en el artículo 589 de esta sección no es aplicable a los edificios separados por una vía pública.”
El artículo 589 a que se refiere el 591, es como sigue:
“No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no bay dos metros de- distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. ’ ’
El razonamiento de la corte sentenciadora, es éste:
“Ya hemos dicho que el callejón que media entre las casas de . ambos litigantes, ha sido abierto al público por su propietario el Sr. García Fernández, sin exclusión de persona, según ha quedado demostrado por la prueba practicada. ■ ¿ Puede considerarse el calle-jón que existe entrambas fincas como una vía pública? El mismo demandante dice en sus alegaciones que el callejón de referencia está abierto al servicio de un establecimiento y de los inquilinos de un ranchón fabricado en el fondo. Este establecimiento, es un es-tablecimiento mercantil del propio demandante. Comentando Man-resa el artículo 584 del Código Civil español equivalente al 591 del Código Civil Revisado, dice que todo lo relativo a la excepción de este artículo tiene que armonizarse con lo que dispongan las or-denanzas municipales. Según ordenanza municipal aprobada por el Municipio de Río Piedras, en junio de 1908, el dueño de terrenos que fabrique, está en la obligación de afirmar la calle, hacerle cune-tas y entregarla al ayuntamiento, etc. El demandante, según pudo ver la corte en su inspección ocular, cumplió con los requisitos exi-gidos en esta ordenanza, afirmando el callejón, abriéndole cune-tas, y dedicándolo al tránsito público. Glosando el artículo 58-1 del Código Civil español, ya citado, dice el ilustre comentarista Scae-vola:
“ ‘Pocos esfuerzos precisa la inteligencia y el alcance del ar-tículo 584 por lo claro de sus términos. La vía pública es de todos y de ninguno en particular. Nadie creerá establecido en ella el do-micilio privado de cada ciudadano, que es lo que trata de garantir la ley frente al derecho restringido de vistas; lo que se hace en la vía pública bien puede ser observado e inspeccionado por el que guste y desde el punto que le acomode. La citada frase, para los efectos y comprensión del referido precepto debe conservar toda la elasticidad posible en su significación, partiendo siempre de la*132 intención, bien conocida del legislador, al exceptuar la vía pública de los terrenos o predios sobre los que hay derecho .a vistas ilimi-tadas. Y en este sentido denominaremos "vía pública” tanto a los caminos, calles, travesías, callejones, como a los canales, ríos, torrentes, puertos, y puentes construidos por el Estado, la provin-cia o el municipio; las riberas, playas, fuentes y aguas públi-cas, paseos, obras públicas de servicio general, y, en una palabra, todos aquellos bienes (entendido este vocablo jurídicamente) que (NO IMPORTE DE QUIÉN SEA LA PROPIEDAD) SOn disfrutados di 00-mún por los vecinos de un pueblo, sin exclusión de ninguno y que vulgarmente llamamos "servicios del público.” En efecto: los bie-nes que como ejemplo enumeramos, están considerados por los ar-tículos 339 y 344 de nuestro Código Civil de dominio y uso público.’
"Como se ve, el sabio comentarista, considera como vía pública, todos aquellos sitios disfrutados en común por los vecinos de un pueblo, sin parar mientes en la persona que pueda tener el domi-nio o derecho de propiedad sobre los referidos sitios. El callejón del demandante cae de lleno dentro del comentario del jurisconsulto español. Abierto al público, sin exclusión de personas y utilizado en común por los vecinos, debe considerarse como una vía pública para los efectos del artículo 591 del Código Civil Revisado.
"Pero hay más, el Reglamento de Sanidad No. 2 sobre casas do vecindad, su reglamento, etc., que aparece en el Boletín Adminis-trativo No. 44, y que fue promulgado por el Gobernador de Puerto Rico de acuerdo con la ley de 13 de julio de 3 912, establece lo siguiente:
" ‘REGLAMENTO SOBRE CASAS DE VECINDAD.
" ‘Art. Io. — Se considera por casa de vecindad cualquier edificio o parte de éste destinado a vivienda de tres o más familias que habi-ten en locales separados unos de otros y con derecho a uso común de una o varias dependencias de dicho edificio y de ciertos servicios del mismo y que cocinen por separado en la misma casa.
" ‘Art. 3o. — Todo edificio que se construya de ahora en adelante destinado a casa de vecindad, debe dar su fachada principal a una calle o vía pública, etc.
" ‘Art. 10°. — Guando se desee convertir en casa de vecindad cual-quier edificio destinado actualmente a otros usos, su construcción o reforma será sujeta a las reglas establecidas para las casas de ve-cindad de nueva construcción.’
"De manera que si el demandante construyó tal ranchón o casa de vecindad dejando abierto el callejón al tránsito público o usando*133 las palabras de sus .mismas alegaciones, para el servicio de un esta-blecimiento de la planta baja y para los inquilinos del referido ranchón o casa de vivienda, cumplió con las ordenanzas municipales y con los requisitos que exigen los reglamentos sanitarios en cuanto a este particular, y cumplidos estos requisitos no es necesario ana-lizar más el punto debatido para llegar a la conclusión de que dicho callejón es y debe ser considerado como una vía pública para los efectos del artículo 591, porque así mismo ha sido admitido y reco-nocido por el propio demandante al establecer una casa de vecindad. ’ ’
Después de un cuidadoso estudio de los lieclios y la ley, no podemos convenir con la ilustrada corte sentenciadora en que el callejón de referencia sea una vía pública.
No obstante haberse demostrado que dicho callejón se usa por las personas que tienen relaciones comerciales con el es-tablecimiento mercantil que existe en la.planta baja de la casa del demandante y por los vecinos que viven en el ranchón y sus relacionados, y que seguramente en la actualidad, de he-cho, a nadie se obstaculiza el paso por el mismo, es lo cierto que continúa siendo una propiedad privada del demandante, no habiendo jamás llegado a convertirse en una vía pública ele la- naturaleza de las que tuvo en mente el legislador al es-tablecer la excepción contenida en el artículo 591.
“La vía pública es de todos y de ninguno en particular,” dice el mismo comentarista citado por la corte de distrito, y en este caso la propia, corte reconoce en sus hechos proba-dos que el callejón es de la propiedad particular del deman-dante. Y si bien dicho comentarista al especificar las distin-tas vías públicas, cita los callejones; se ve que su pensamiento estaba fijo en los callejones de “servicio público,” como lo son las callejuelas estrechas de las antiguas ciudades espa-ñolas, según puede comprobarse en esta misma 'ciudad de San Juan de Puerto Pico, y no en los callejones que puedan abrir los propietarios de solares cercados para conveniencia de los vecinos que viven en ranchones edificados por los mismos pro-pietarios, callejones de “servicio privado,” que pueden alte-rarse o clausurarse a voluntad del dueño en cualquier época.
La misma ordenanza del municipio de Río Piedras citada por la corte sentenciadora, puede invocarse para sostener la conclusión de que el callejón del demandante no es una vía pública. El artículo 3 de dicha ordenanza dice así:
“Artículo 3. — En ningún solar se permitirá construir más ele una casa y las dependencias de ésta. Esta casa debe dar frente a una calle o vía pública sea cualquiera la distancia a que se sitúe dentro del solar, se entenderá por dependencia de la casa a los efectos de este artículo las habitaciones del servicio, cocina, lavadero, cochera, cuadra y almacén de útiles. Cuando el solar fuese suficientemente grande para admitir otras construcciones independientes se podrá utilizar la construcción previo informe favorable del inspector de sanidad y de un ingeniero del municipio, quienes tendrán en cuenta al informar, el ornato, la salubridad, y seguridad pública y que haya fácil acceso desde la calle o vía pública hacia las construc-ciones. ’ ’
El demandante adquirió su finca en el año de 1909. La ordenanza comenzó a regir en 1 de junio de 1908. El ranchón se fabricó por el demandante después de adquirida la finca 3r, por lo tanto, estando ya en vigor la ordenanza. El solar del demandante tiene más de diez y siete metros de frente por más de sesenta y seis de fondo, y la casa de dos plantas que en él se levanta con frente a la calle, sólo ocupa una su-perficie de diez metros de frente por diez y ocho do fondo.
■Siendo esto así ¿no debe presumirse que se cumplió con la ley local vigente, y que el callejón establecido por el deman-dante dentro de su propia tierra se construyó simplemente para dar el fácil acceso requerido por la ordenanza desde la calle o vía pública a la construcción interior?
Con respecto al reglamento de sanidad No. 2, sobre casas de vecindad, invocado por la corte de distrito, cualquiera que sea su alcance, sólo diremos a los efectos de este pleito que empezó a regir el 13 de julio de 1912 y que aunque no consta de los autos la fecha exacta en que se fabricó el ran-chón por el demandante, todo induce a creer que lo fué con anterioridad al 13 de julio de 1912. Este es un pleito anti-guo. La demanda lleva fecha 29 de noviembre de 1913. No consta que el reglamento de que se trata fuera discutido por las partes en relación con este pleito mientras se celebraba el juicio.
No estando, pues, comprendido este caso dentro de la ex-cepción contenida en el artículo 591 del Código Civil Revisado, debemos estudiarlo y resolverlo a la luz de lo dispuesto en el 589 del propio cuerpo legal.
Dicho artículo está íntimamente enlazado con los artícu-los 587 y 588. Todos forman parte de la sección quinta del capítulo segundo, del título séptimo del Código Civil Revi-sado. El título trata en general de las servidumbres y la sec-ción de las servidumbres de luces y vistas. Los artículos 587, 588 y 589 son esencialmente iguales a los artículos 580, 581 y 582 del antiguo Código Civil vigente en España, y en Puerto-Rico hasta 1902.
El artículo 587 se refiere al caso de paredes medianeras y prescribe que ningún medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir en pared medianera ventana, ni hueco alguno. El 588 trata de paredes no medianeras contiguas a finca ajena, y establece que el dueño de tales paredes puede abrir en ellas ventanas y huecos para' recibir luces a la altura de las carre-
La pared de la casa del demandado no es medianera. No es aplicable, por tanto, el artículo 587. Dicha pared se encuen-tra edificada en la misma línea de la colindancia del solar del demandado con el solar del demandante. Sobre esto no hay cuestión. De acuerdo con el artículo 588, el deman-dado tendría derecho a recibir luces por ventanas o huecos abiertos a la altura de las carreras, sujeto desde luego ese derecho al del demandante de cubrir dichos huecos o venta-nas edificando en su terreno o levantando pared contigua a la del demandado. Pero éste tampoco es el caso. No se trata
Así lo reconoce él mismo demandado; pero alegó, como lie-mos visto, que en su caso concurren circunstancias especia-les, a saber: la excepción de la vía pública y la prescripción.
Emitida ya nuestra opinión en lo que se refiera a si las puertas y ventanas de la casa del demandado clan o no a una vía pública, sólo nos resta considerar si el demandado ha ad-quirido o no algún derecho por prescripción, o si por algún motivo el demandante está impedido de ejercitar el claro de-recho (pie le concede la ley.
En cuanto a si la casa del demandado fué meramente re-compuesta como él sostiene, o si fué reedificada como alega el demandante, aceptaremos la conclusión más favorable al ■démanclado y consideraremos la casa actual como- si fuera la misma ele madera antigua que .adquirió, por compra hace ¡algunos años el demandado.
Por el hecho de abrirse puertas y ventanas en pared no medianera contigua a otra finca, ¿puede adquirirse la servi-dumbre de luces y vistas sobre dicha finca, a virtud del trans-curso del tiempo?
Desde 1877 dijo el Tribunal Supremo de España que “se-gún la le}7- 15, título 81, partida 3a., el uso no da derecho a man-tener en paredes propias huecos laterales o ventanas, con per-juicio del vecino que, disponiendo de su suelo y cielo, puede construir libremente en contigüidad, o dar mayor elevación a construcciones existentes, a no ser que se le hubiera con-trallado el álzumienio por que no se aliene la lumbre, consin-tiendo este acto obstativo, y transcurriendo después el tiempo fijado por la misma ley.” Sentencia de 13 de junio de 1877, 37 Jurisprudencia Civil, 188.
Hemos citado dos sentencias anteriores ál Código Civil, para demostrar que los principios que regían esta materia, eran esencialmente los mismos que informan dicho código. Y si bien es cierto que fué el Código Civil el que fijó la dis-tancia de dos metros para las vistas rectas, también lo es que jamás existió derecho alguno a tener dichas vistas por medio de puertas o ventanas abiertas en pared propia contigua a finca ajena. Y ese es el caso del demandado. Ni por la le-gislación antigua, ni por él Código Civil, pudieron el deman-dado, o su antecesor, abrir como lo hicieron en la pared de que. se trata las puertas 3r ventanas que en la misma existen. Su actuación fué contraria a la ley y no puede el demandado invocar el transcurso de los años para la adquisición de su alegado derecho a continuar teniendo abiertas las repetidas puertas y ventanas contra la voluntad del propietario del solar contiguo, a menos (pie hubiera demostrado la existencia del “acto obstativo” a que se refiere la jurisprudencia y a partir de él el transcurso del tiempo necesario para prescribir.
Comprendiéndolo así, presentó el demandado en el acto de la vista las declaraciones de Enrique Acosta, Eloy García Plá y llamón II. Patrón, quienes manifestaron, en resumen, que cuando unos veintiocho o treinta años atrás, se fabricó
Aun admitiendo como ciertas tales manifestaciones, no se habría demostrado a nuestro juicio la existencia del acto obstativo de que habla la jurisprudencia. El Padre Padilla pudo molestarse, pudo inquirir, pudo expresar sus deseos de oponerse, pero pudo pensar después en las molestias y gas-tos de un pleito y pudo ser informado de que la mera toleran-cia por su parte de las puertas y ventanas de que se trata, no podría ser fuente de derecho para el propietario de la pared en que se abrieron, y desistir de entablar acción alguna por aquel entonces. No hay prueba de que el antecesor del demandado controvirtiera el derecho del antecesor del de-mandante y lo venciera en la controversia de algún modo.
Veamos ahora, por último, si el demandante está impe-dido de ejercitar su acción en este caso.
No se concibe derecho sin acción dice Manresa tratando precisamente de las acciones que pueden surgir con motivo de los preceptos del Código Civil en materia de servidumbres. Véase el tomo 4 de sus comentarios, pág. 632. Y en verdad que si la ley ha prescrito que sólo pueden abrirse ventanas con vistas rectas a dos metros de distancia de la colindancia con la propiedad contigua y que en pared propia contigua a finca ajena sólo pueden abrirse huecos de treinta centíme-tros en cuadro a la altura de las carreras, implícitamente ha reconocido también al dueño de la propiedad contigua el de- ' recho" de exigir ante los tribunales de justicia el cumplimiento-de tales prescripciones.
¿Cuánto tiempo dura ese derecho? En sus comentarios al artículo 582 del Código Civil antiguo, igual al 589 del Código
Si esa ley estuviera en todo su vigor, tendría que recono-cerse que una vez transcurrido el año y el día a que la misma se refiere, sólo quedaba al propietario de la finca contigo a a la pared en que se había abierto la ventana el derecho de ce-rrarla alzando su propia pared, y por tanto que su acción para pedir la reducción de las ventanas a sus justos límites, sólo duraba un año y un día.
Pero la ley del Fuero viejo de Castilla que con más pro-piedad debería denominarse Fuero de los Fijos-dalgo, según dice Antequera en su Historia de la Legislación española, ter-cera edición, pág. 170, fué derogada por la Ley XIY, Tít. XXXI, Part. Ill, de las Siete Partidas. El Tribunal Supremo de España en sentencia de 13 de octubre de 1866, 14 Jurispru-.dencia Civil 453, a este respecto, resolvió lo que sigue: “Y considerando, por lo referente, al último sobre las Ventas que se abrieron en la pared medianera, que la disposición de la ley 8a., tít. 4°., libro 4°., del Fuero viejo de Castilla, que se cita como infringida, se halla también derogada por otras leyes posteriores que sólo permiten se constituyan las servidum-bres por contrato, por prescripción o última voluntad.”'
La sentencia del Tribunal Supremo citada confirmó otra de la Audiencia de Coruña por virtud de la cual se condenó al dueño de cierta casa a retirar la pared divisoria y reducir al reedificar nuevamente la referida pared las luces que en ella había abierto a las dimensiones de ordenanza. Y el mo-tivo por virtud del cual el propietario de la'pared alegó la ley del Fuero viejo de Castilla, fué el de que la pared con las
La existencia de los antiguos interdictos y el hecho' de que el antecesor del demandante no recurriera al de obra nueva para hacer valer sus derechos dentro del plazo fijado por la ley, ¿pueden influir en la decisión de este caso? En modo alguno. Los interdictos, como dice Manresa, “son unos jui-cios siunarísimos, que tienen por objeto decidir interinamente,, sobre la actual y momentánea posesión, o sea sobre el hecho de la posesión, sin perjuicio del derecho de los interesados, y también suspender o evitar un hecho que nos perjudica o puede causar daño,” y como sostiene Gómez de la Serna, ci-tado por Manresa, “las sentencias que en estos juicios se pro-nuncian, aunque definitivas, tienen un carácter especial, por-que si bien condenan o absuelven de la demanda intentada, y no puede, por lo tanto, reproducirse la cuestión bajo el mismo aspecto, no impiden que se vuelva a tratar del mismo ne-gocio en más amplio juicio, con más solemnes formas, con declaraciones que llevan, no el carácter interino y provisional del interdicto, sino estabilidad, permanencia, perpetuidad en los derechos que en el juicio se ventilen.” Véase 6, Man-resa, Enjuiciamiento Civil, 107.
El que el ejercicio de la acción para' hacer valer los dere-chos derivados de los preceptos del Código Civil que tantas veces hemos citado y de las leyes similares, que antes de ellos estuvieron en vigor, sea ilimitado, es consecuencia natural y lógica de la doctrina repetidamente sentada por el Tribunat Supremo de España de que los huecos abiertos en pared pro-pia que comuniquen con suelo y cielo ajenos deben conside-rarse como de mera tolerancia, salvo pacto en contrario, y no pueden ganarse por prescripción sino computando ésta desde la ejecución de algún acto obstativo que tienda a pri-
Si la mera tolerancia no crea dereclio alguno, no es de im-portancia la consideración del elemento tiempo. En cualquier época puede la persona que lia venido voluntariamente tole-rando, tomar otra actitud 3^ demandar y obtener el pleno reco-nocimiento de sus derechos.
Debe revocarse la sentencia apelada y dictarse otra decla-rando con lugar la demanda y en su consecuencia condenando al demandado a tapiar dentro del décimo día las puertas y ven-tanas que existen en la pared de su casa contigua a la finca del demandante, que se describe en la demanda, sin perjui-cio de que pueda continuar recibiendo luces en la forma y con la limitación prescritas en el artículo 588 del Código Civil Re-visado, todo sin especial condenación de costas.
Revocada la sentencia apelada y dictada otra declarando con lugar la demanda, sin especial condenación de costas.