84 P.R. Dec. 573 | Supreme Court of Puerto Rico | 1962
emitió la opinión del Tribunal.
A requerimiento de la Autoridad Municipal sobre Hogares de la Capital, el Gobernador del Estado Libre Asociado de Puerto Rico instruyó en 24 de diciembre de 1953 un procedí-
La parcela objeto de expropiación formaba parte de una finca de mayor cabida de 133.30 cuerdas. Su topografía era llana, pero debido a la baja elevación de los terrenos se reque-ría relleno hasta una altura promedio de siete pies y medio, para evitar que el Río Puerto Nuevo los inundara en sus crecientes extraordinarias. Para la fecha de la expropiación no contaba con los servicios de agua. Estaba clasificada por la Junta de Planificación como 1-1, o sea, que en la misma se permitía un desarrollo para fines de establecer industrias livianas, fines comerciales, o fines residenciales. No tenía acceso directo a vías públicas aunque se encontraba situada muy cerca de la Avenida Roosevelt, arteria de intenso tránsito que atraviesa el centro del área metropolitana.
La controversia se redujo prácticamente a la determina-ción del importe de la compensación justa y razonable. Des-pués de un largo proceso dominado principalmente por la presentación de prueba pericial, la Sala de Expropiaciones fijó la compensación en la misma suma que se depositó por el poder expropiante al iniciar el procedimiento. Ni más ni menos. El demandado apeló.
Valor en el Mercado de la Parcela Expropiada
Los errores principales que se señalan por el dueño ape-lante se refieren a la admisión y el rechazo de prueba sobre transacciones que se ofrecieron a los fines de establecer el valor en el mercado del predio expropiado. Expondremos las normas generales que ha trazado este Tribunal sobre el particular.
La justa compensación a que tiene derecho el dueño de un predio expropiado es aquella cantidad que representa todo el valor de la propiedad al tiempo de la incautación, y en ausen-cia de una definición estatutaria sobre este concepto de valor hemos favorecido la norma de fijarlo mediante la determina-ción del valor en el mercado del bien expropiado — “valor en plaza” se le llama en Hispanoamérica, véase, Canasi, El Justiprecio en la Expropiación Pública, (1952), pág. 124 — o sea, el precio que un comprador estaría dispuesto a pagar en una venta voluntaria y que un vendedor estaría dispuesto a acep-tar, considerando para ello las condiciones en que se halle el bien a la fecha de la expropiación y el uso más productivo o beneficioso a que podría dedicarse dentro de un futuro razo-nablemente cercano. Pueblo v. Colón, 73 D.P.R. 579 (1952); Pueblo v. Sucn. Rabell, 72 D.P.R. 574 (1951); Pueblo v. Huyke, 70 D.P.R. 754, 756 (1950). La fijación de este valor requiere una hábil sincronización de varios factores, y en úl-timo análisis, un sano equilibrio entre el derecho de los pro-pietarios y las exigencias de la comunidad. Esta labor se hace todavía más difícil en el área metropolitana, región en donde la tierra disponible es escasa, y que ha experimentado una explosión poblacional sin precedentes que requiere la am-pliación de los servicios públicos para atender adecuadamente las necesidades de la ciudadanía. Su determinación excluye bases inciertas y puramente especulativas, Estado Libre Asociado v. Sucn. Gautier, 81 D.P.R. 580, 594 (1951); Autoridad sobre Hogares v. Colón, 73 D.P.R. 215 (1952); Pueblo v.
Examinemos las distintas ventas ofrecidas en evidencia.
A
Por escritura de fecha 29 de junio de 1954 la Central San José Incorporada vendió a los hermanos Francisco, Pedro y Jaime Fullana ocho parcelas de terrenos sitas en Río Piedras, Puerto Rico, con una cabida total de 26.089 cuerdas, por precio de $249,094.80, o sea, a razón de $9,500.00 por cuerda aproxi-madamente. Estas figuraban inscritas en el Registro de la Propiedad como fincas separadas e independientes, con excep-
El apelante impugna la admisión de esta transacción por tratarse de la venta de un grupo de parcelas y, porque, a su juicio, existe una notable diferencia en la localización de la parcela expropiada y los bienes a que se refiere esta venta.
En términos generales, la venta de un grupo de parcelas debe excluirse de la consideración como ventas similares ya que existe la posibilidad de que un comprador, en su deseo de adquirir determinada parcela, se vea obligado a adquirir otras de inferiores condiciones, y, además, la distribución del precio entre las distintas parcelas podría resultar arbitraria. Sanitary District v. Boening, 107 N. E. 810 (Ill. 1915); Lanquist v. City of Chicago, 65 N. E. 681 (1902); Orgel, Valuation Under Eminent Domain (2a. ed. 1953), §140 (pág. 594); Jahr, Eminent Domain — Valuation and Procedure (1957), §139, págs. 214-215. Sin embargo, este principio no es apli-cable en el presente caso ya que de la escritura de traspaso aparece claramente que aunque las fincas figuran registral-mente como fincas separadas e independientes, forman un solo fundo y fueron vendidas “como un solo lote y por un solo precio global y alzado”, y que la distribución que se hizo del precio entre las distintas parcelas fue a los únicos fines de la fijación de los derechos de inscripción en el Registro de la Propiedad. La intención manifiesta de las partes fue realizar una venta por precio alzado de un número de fincas que, si bien para fines de inscripción figuraban como fincas indepen-dientes, en realidad constituían una unidad desde el punto de vista de su aprovechamiento económico.
B
Mediante escritura de fecha 7 de mayo de 1955 — transac-ción efectuada aproximadamente dieciséis meses después de la incautación — los hermanos Jaime y Jerónimo Fonalledas ven-dieron a la Compañía de Fomento Industrial de Puerto Rico, instrumentalidad gubernamental a la cual se le ha concedido expresamente el poder de expropiar (23 L.P.R.A. sec. 278g), dos parcelas de terreno con cabida de 31.601 cuerdas y 48.061 cuerdas, segregadas ambas de fincas de mayor cabida pro-piedad de dichos vendedores, por precio de $214,886.80 y $326,814.80, respectivamente, o sea, a razón de $6,800 por cuerda. El tribunal de instancia expresó que “La ubicación de esta parcela, sus servicios públicos, su vecindad, la calidad de sus suelos, su configuración, su mejor uso — estaba clasifi-
Una de las condiciones esenciales para determinar sobre la admisibilidad de una venta es que ésta sea libre y voluntaria, Pueblo v. Colón, 73 D.P.R. 579, 588 (1952); Autoridad sobre Hogares v. Sagastivelza, 72 D.P.R. 276 (1951); Autoridad sobre Hogares v. Valldejuli, 71 D.P.R. 640 (1950); Pueblo v. Lamboglia, 70 D.P.R. 810 (1950). Es por eso que no hemos admitido evidencia del precio pagado por el Estado en transacción o por sentencia en otros procedimientos de expropiación, Pueblo v. Colón, 73 D.P.R. 579, 588 (1952), ni prueba de una compra hecha por una persona que se vio obli-gada a hacerla por haberle sido expropiada otra propiedad suya en la cual tenía establecido un negocio, Pueblo v. Sucn. Rabel, 72 D.P.R. 574, 581 (1951). Pero cuando con más fre-cuencia nos tenemos que enfrentar a esta determinación es en relación con ventas hechas a una entidad que puede ejercitar el poder de expropiación forzosa. Nuestra regla local no ex-cluye automáticamente estas transacciones, pero corresponde a la parte que la invoca a los fines de la valoración demostrar que se trata de una venta libre y voluntaria, aunque ayudada por la presunción de que no fue hecha bajo coacción. Autoridad sobre Hogares v. Valldejuli, 71 D.P.R. 640, 643 (1950). Véanse, además, Pueblo v. Amadeo, supra, pág. 117; Pueblo v. Colón, 73 D.P.R. 579, 588 (1952) ; Autoridad sobre Hogares v. Sagastivelza, 72 D.P.R. 276 (1951).
El apelante señala que esta transacción no era admisible por no tratarse de una venta voluntaria, sino de una “for-
Con el fin de instalar proyectos industriales, la Compañía de Fomento Industrial de Puerto Rico realizó estudios de la propiedad de los hermanos Fonalledas sita en Hato Rey, y sometió una consulta a la Junta de Planificación de Puerto Rico sobre la conveniencia de adquirir las parcelas a que se ha hecho referencia. 23 R. & R. P. R. secs. 23-2 y 23-4; cf. Borinquen Home Corporation v. Junta de Planificación, 69 D.P.R. 209 (1948). La Junta dio su aprobación para las ad-quisiciones de los terrenos en 25 de enero de 1955. Luego de haberse efectuado varias tasaciones, la Compañía se dirigió por escrito a los propietarios en 7 de marzo de 1955 indicán-doles su decisión de adquirir las parcelas y haciéndoles una oferta por la suma de $173,805.50 y $264,355.50. Los pro-pietarios dieron traslado de esta comunicación a su abogado Jaime J. Saldaña con instrucciones para que hiciera todos los estudios necesarios y negociara con la Compañía, así como para que los representara ante los tribunales si ello fuera necesario.
El Lie. Saldaña sostuvo conversaciones con representantes de la Compañía de Fomento Industrial y ofreció a éstos desa-rrollar los terrenos interesados para los mismos fines a que se proponía destinarlos esta entidad, obviando así la necesidad de la expropiación. La proposición fue rechazada porque la Compañía interesaba ampliar su urbanización industrial co-lindante llamada Hato Rey Industrial Development, situada
El tribunal resolvió que bajo los hechos resumidos ante-riormente la venta era voluntaria, y para ello consideró que el precio finalmente acordado fue el resultado de negociacio-nes sostenidas por las partes que se prolongaron por un tér-mino de aproximadamente dos meses, y que, además, “los hermanos Fonalledas han sido expropiados en propiedades de ellos en varias ocasiones con anterioridad a esa venta, y en aquellas ocasiones en que no estuvieron conformes han acudido al Tribunal de Expropiaciones, se ha celebrado juicio y se ha dictado sentencia.”
Apreciada detenidamente la prueba sobre las circunstan-cias que rodean esta transacción, no podemos convenir que la venta efectuada fuera libre y voluntaria. Es preciso tener en mente que los señores Fonalledas no tenían las parcelas vendidas en el mercado para la venta; que no habían gestio-nado la segregación de las mismas ante la Junta de Planifi-cación, sino que esta iniciativa previa a la adquisición fue realizada por la Compañía de Fomento Industrial; que en
C
En 18 de junio de 1953 — seis meses antes de la expropiación — el señor Jerónimo Fonalledas convino en vender una parcela de 9.3514 cuerdas a la Porto Rico Telephone Company, por precio total de $110,260.98. Como la venta presu-ponía una previa segregación, la lotificación se sometió a la Junta de Planificación, que exigió, antes de impartirle su apro-bación, la construcción de ciertas facilidades. El costo de construcción de estas facilidades se estimó por los técnicos de la Junta en $70,219.25, y cubría obras de calles, incluyendo acera, encintado y badenes, sistemas de obras hidráulicas, de alcantarillado pluvial y de distribución eléctrica. Una vez. afianzada la obligación de proveer estas facilidades, se auto-rizó la segregación y se procedió al otorgamiento de la corres-pondiente escritura. La corporación compradora contribuyó con la suma de $18,000 para la realización de tales obras. El
En Estado v. Ocean Park Development Corp., 79 D.P.R. 158, 162-163 (1956) indicamos que cuando el mejor uso po-tencial de unos terrenos es su urbanización para venta de sola-res, ventas de solares urbanizados en la misma área general .son admisibles en evidencia. Todo cuanto es necesario hacer para determinar el valor de la tierra no desarrollada es dedu-cir los costos de urbanización, la reducción del área que resulta de la lotificación y una ganancia razonable para el iniciador del proyecto. Véanse, Autoridad sobre Hogares v. Sagastivelza, 72 D.P.R. 276 (1951) y Autoridad sobre Hogares v. Viera, 72 D.P.R. 732 (1951).
En el caso de autos existe una diferencia en la cabida entre las dos parcelas. Sin embargo, su localización y clasificación a los fines de zonificación es la misma, y en realidad, nos im-presiona como que, teniendo en mente las diferencias entre ambas y reajustando la valoración por tal motivo,
1 — 1 H-1
Daños al Remanente
Con motivo de la expropiación, la finca principal de 133.10' cuerdas propiedad del demandado quedó reducida en su cabida a aproximadamente 89.89 cuerdas y dividida en dos parcelas, de terreno sin inmediación física: una, de forma rectangular,, de 34.53 cuerdas, situada al Este de la finca expropiada; la otra, de configuración muy irregular, de 55.36 cuerdas, si-tuada al Noroeste de la finca expropiada. No se reclaman daños con motivo de la desmembración de la parcela rectangular.
La parcela de 55.36 cuerdas se subdivide en dos porciones de 34.17 y 21.19 cuerdas, sitas, respectivamente, al Oeste y Norte de la finca expropiada. La prueba del propietario ten-dió a establecer que estas porciones han quedado práctica-mente aisladas- — “embotelladas” fue el vocablo utilizado para describir su situación después de la expropiación — , y que de-bido a su configuración irregular se limita su mejor uso y se afecta para un mejor desarrollo, más armónico con el resto del área. Se indicó además que la configuración indicada requería mayores gastos de urbanización. Considerando es-tos factores el perito presentado por el demandado utilizó el método “usual” y estimó que los daños por desmembración as-cendían a $32,284.00, o sea, la diferencia en valor de esta parcela remanente de 55.36 cuerdas antes ($264,530.00) y después ($232,246.00) de la expropiación. A los fines de la determinación del valor de dicho remanente antes de la expro-piación, se consideró el mismo como parte de la finca, “como
Otros hechos pertinentes para determinar la procedencia de los daños al remanente fueron obtenidos a través del con-trainterrogatorio por el demandante y a preguntas del juez que presidía. Se dijo que con motivo de la construcción de las obras del caserío que ubica en la parcela expropiada, este remanente tiene tres accesos consistentes en tres calles que desembocan en sus colindancias Norte, Este y Oeste, aunque se sostuvo que estas calles del caserío no podrán estar “sincro-nizadas” con un futuro desarrollo industrial del remanente. Presionado sobre este aspecto, el perito admitió que cuando hizo su determinación de daños sólo consideró la existencia de los accesos consistentes en las calles de seis metros de ancho que proporcionan salidas al Norte y al Este, pero no consideró otro acceso de dieciocho metros de ancho construido posterior-mente al Oeste (A., 177), y que de haberlo hecho “modificaría [el estimado de los daños] porque no hay duda de que un ac-ceso, después que sea amplio, reduce los daños, indudable-mente” (A., 157). Luego repitió que este tercer acceso “elimina considerablemente” los daños (A., 160). Admitió también que desconocía la existencia de un desarrollo prelimi-nar para la utilización de parte de los terrenos del remanente dentro del cual estas calles del caserío se coordinan en las vías que servirían la urbanización industrial. Aludió a la reduc-ción de las facilidades de alcantarillado, luz y agua, pero aceptó que con la construcción del caserío tales facilidades están más cercanas al remanente sin que ello le haya costado suma alguna al propietario, lo cual es “beneficioso” para éste (A., 180).
En un procedimiento de expropiación forzosa el dueño del terreno expropiado puede reclamar compensación por los daños que con motivo de la expropiación sufre el remanente de su propiedad, Pueblo v. García, 66 D.P.R. 504, 511
Los daños al remanente de una finca expropiada se miden generalmente por la depreciación en valor de dicho remanente como consecuencia de la incautación. Para que puedan con-cederse estos daños ordinariamente se requiere que las pro-piedades — la expropiada y el remanente — sean contiguas. Véase, Unity or contiguity of properties essential to allowance of damages in eminent domain proceedings on account of remaining property, 6 A.L.R.2d 1197 (1949). En estos casos de expropiación parcial los tribunales de Estados Unidos han empleado dos métodos
Localmente, la primera referencia a daños por desmem-bración aparece en Pueblo v. García, 66 D.P.R. 504 (1946). Se trataba de la expropiación de dos parcelas de 1200.04 metros cuadrados y 1.819 cuerdas, segregadas de una finca principal en la cual enclavaba una casa que el demandado desti-naba a vivienda. En adición al valor en el mercado de las dos parcelas expropiadas se reclamaron daños por la depreciación sufrida por la casa debido a la privación de acceso directo a la carretera que se construyó en lo expropiado y a la gran can-tidad de polvo de la carretera que invadía la casa y la hacía inhabitable. Expresamos, a la página 513, que el daño su-frido consistía en “la diferencia entre el valor que la casa tenía en el mercado antes de construirse el viaducto y después”. Según podrá apreciarse, el tribunal insinuó que el método apropiado para determinar los daños por desmembración era el “usual”, pues estimó que la compensación a concederse no sólo incluiría el valor en el mercado de lo expropiado, sino también los daños sufridos por una casa que formaba parte del remanente.
En Pueblo v. Anadón, 69 D.P.R. 822 (1949), a pesar de que claramente dijimos que los daños por desmembración “nada tienen que ver con el justo valor, en sí, de la parcela expropiada a que como compensación tienen derecho los ape-lantes” (pág. 826), nos apartamos de la norma insinuada en el caso de Pueblo v. García, supra, y anunciamos que “corres-pondía a los apelantes demostrar el justo valor que tenía la finca [se refiere a la finca principal completa] antes de se-gregársele las diez cuerdas [expropiadas] y el justo valor que tiene después de la segregación.” Citamos con aprobación a los comentaristas Nichols y Lewis, op. cit, y de la opinión emitida en Baetjer v. United States, 143 F.2d 391, 396 (C.C.A. 1, 1944) para sostener que “la prueba necesaria para demostrar los daños por depreciación” es la diferencia entre el justo valor en el mercado de toda la finca antes de la expropiación
Dos años después, en Pueblo v. Sucn. Rabell, 72 D.P.R. 574, 579-580 (1951), desestimamos la impugnación que hizo el poder expropiante de la concesión al demandado de una partida de $512.50 por concepto de daños por desmembración, y que se calculó tomando en cuenta el valor del remanente antes y después de la segregación. Una vez más aceptamos la regia “usual” para determinar estos daños, a los cuales nos referimos como “una merma real y efectiva en el valor de esa parcela en el mercado.” En igual forma — depreciación del remanente, no de la finca principal en conjunto — nos referimos en Pueblo v. Soc. Agríc. Mario Mercado e Hijos, 72 D.P.R. 793 (1951) a la determinación de los daños sufridos por el expropiado con relación a una parcela de la finca principal que quedó separada, a cinco pies bajo el nivel de la vía de comunicación a construirse en la parcela expropiada: “la medida de daños a la parcela A no podía circunscribirse al costo del acceso sino a la disminución de su valor en el mercado . . .”
En Estado Libre v. Bravo, 79 D.P.R. 779, 784 (1956), dijimos por vía de dictum, que “la regla para determinar la medida de los daños por desmembración (severance damages) como consecuencia de la expropiación de parte de una finca, ha sido ya establecida por las decisiones de este Tribunal, como la diferencia entre el valor razonable en el mercado de toda la propiedad como unidad antes de la expropiación y el valor razonable en el mercado de la parte que queda después.” No tenemos duda alguna de que esta afirmación respondió a la
Tenemos que concluir, por tanto, que el perito del deman-dado utilizó el método de valoración de los daños por desmem-bración que había sido judicialmente sancionado por nuestras escasas decisiones hasta entonces.
Siendo ello así, no alteraremos la conclusión de la Sala de Expropiaciones a este respecto. El error no fue cometido.
III
La discusión que precede y la lectura de la transcripción de evidencia nos ha convencido de que el tribunal a quo no con-sideró todos los elementos de prueba que tenía disponibles para llegar a la determinación final del valor en el mercado de la parcela expropiada, y que igualmente dio demasiado én-fasis a otros factores y circunstancias concurrentes. En cuanto se refiere a la apreciación de la prueba pericial estamos en las mismas condiciones que el juez sentenciador, ya que no se trata estrictamente hablando de dirimir un conflicto de prueba claramente definido, pues no existe discrepancia notable én cuanto a las características físicas de la propiedad o los factores a aplicarse para determinar la valoración. Se trata más bien de una diferencia en el énfasis que debe dársele a estos factores. En vista de la conclusión a que hemos llegado, se hace innecesario discutir los otros errores señalados por el apelante.
Ordinariamente devolveríamos el caso para que se hiciese por la Sala de Expropiaciones una nueva determinación de valor a la luz de las cuestiones resueltas en esta opinión. Pueblo v. Amadeo, supra. Sin embargo, considerando que este litigio se inició hace cerca de nueve años, que la transcripción de evidencia es sumamente extensa y la prueba documental es abundante y ha sido revisada detenidamente por este Tribunal en la consideración del recurso, y que en la vista oral las partes manifestaron que preferían que este Tribunal dictara la sentencia que procediera, así lo haremos.
Se modificará la sentencia dictada por el Tribunal Superior, Sala de Expropiaciones, en 15 de marzo de 1957, en el sentido de fijar el valor en el mercado de la parcela expropiada
No se impugnan las conclusiones del tribunal a quo sobre la existencia de diferencias entre las parcelas objeto de esta venta y la expropiada en cuanto se refiere a situación, calidad de suelos, accesibilidad de servicios públicos y mejor uso. Tampoco se cuestiona la diferencia en valor en el mercado que se señala como existente entre la fecha de la expropiación — 24 de diciembre de 1953 — y la de esta venta — 7 de mayo de 1955. Aceptado este último hecho, resultaría que el valor en el mercado en 24 de diciembre de 1953 de las parcelas objeto de esta compraventa sería de aproximada-mente $4,500 por cuerda.
Si al precio de venta de $110,260.98 se le adiciona la suma de $18,000 contribuida por la compradora para la realización de las obras requeridas por la Junta de Planificación, resultaría que la adquisición se hizo por $128,260.98. A esta cantidad puede restársele el costo estimado de las obras requeridas, según determinado por dicho organismo, o sea, $70,219.25, y lograríamos el precio aproximado de la tierra sin desarrollar: $58,041.73. El precio sería de alrededor de $6,200 por cuerda. Claro está, reconocemos que parte del costo de las obras beneficiaba otras tierras colindantes del vendedor y que, por tanto, no podríamos atribuirlo totalmente a la parcela expropiada.
En el citado caso de Pueblo v. García, supra, indicamos que este derecho del propietario surgía de la cláusula del artículo 2 de la Ley Orgá-nica de 1917 que, entre otras cosas, prescribía que “(l)a propiedad particular no será tomada ni perjudioada ... a no ser mediante el pago de una justa compensación . . .” Al mismo resultado se llega aplicando la sección 9 del Artículo II de la Constitución del Estado Libre Asociado, concebida en términos casi idénticos.
También se utiliza un tercer método, que es menos favorecido — con la posible excepción del estado de Luisiana — que consiste en incluir en una sola suma los daños al remanente en el valor en el mercado de la parcela expropiada.
El método “usual” ofrece ciertas ventajas inmediatas al expropiado desde el punto de vista contributivo, ya que a los fines de calcular el bene-ficio tributable sólo se considerará la suma que se le adjudique como valor en el mercado de la parcela expropiada, excluyendo los daños por desmem-bración. La cantidad concedida en concepto de daños meramente reduce la base o costo del remanente. Véanse, Seaside Improvement Co. v. Commissioner, 105 F.2d 990 (C. C. A. 2, 1989); Estate of Appleby, 41 B.T.A. 18 (1940).
Debido a que en Puerto Rico no interviene jurado en los pleitos de expropiación forzosa, este riesgo es mínimo.
Es preciso aclarar que el testimonio del perito del demandado a que nos hemos venido refiriendo se ofreció en 10 de septiembre y 1 de octubre de 1956, cuando aun no se había emitido la opinión en el caso de Estado Libre v. Bravo, supra, que tiene fecha de 13 de diciembre de dicho año.
