77 P.R. Dec. 136 | Supreme Court of Puerto Rico | 1954
emitió la opinión del Tribunal.
Se trata de un recurso de sentencia declaratoria, donde la demandante y apelante alega ser dueña de una casa con solar, situada en la calle de las Flores del pueblo de Cataño, Puerto Rico, que adquirió por compra de don Jacinto Lasalle
Contestaron los demandados alegando que la demanda no aducía hechos suficientes para constituir una justa y meri-toria causa de acción en contra de los demandados, y que la propiedad objeto de la demanda pertenece a la Sucesión de Elena Agapita Dávila y Ramón Córdova Díaz y que nunca ha sido propiedad de la demandante ni lo es en la actualidad. Durante la vista del caso, la demandante y apelante anunció y procedió a ofrecer’ la prueba pertinente, sin ninguna obje-ción de la otra parte, que iba a presentar su caso, no sólo
Después de la celebración del juicio, la ilustrada sala sen-tenciadora de Bayamón formuló las siguientes conclusiones de hecho y de derecho:
“Exposición de Hechos Probados
“1. La demandante nunca ha sido ni es dueña de la finca que ha motivado este litigio.
“2. Ramón Córdova Díaz y su esposa doña Elena Agapita Dá-vila compraron el inmueble objeto de este pleito y pagaron por el mismo y a su nombre fué inscrito en el Registro de la Pro-piedad.
“3. El hecho de haber vivido y vivir la demandante en el in-mueble no ha significado nunca que ella fuera la dueña del mismo.
“Conclusiones de Derecho
“1. No habiendo establecido la parte demandante las alega-ciones consignadas en su demanda, no tiene derecho a lo que en ella solicita, por lo que, no se puede dictar sentencia en su favor consignando que la demandante es la dueña de la casa des-crita en su demanda.”
En armonía con sus conclusiones de hecho y de derecho, el tribunal dictó sentencia declarando sin lugar la demanda, con las costas a cargo de la parte demandante, incluyendo la suma de cien dólares para los honorarios del abogado de la parte demandada.
Notamos que el ilustrado juez sentenciador no hizo con-clusión específica alguna, en cuanto a si la posesión de la demandante y apelante, era o no suficiente para establecer un derecho de dominio por prescripción extraordinaria en favor de dicha demandante y apelante, según se lo indicamos en nuestra sentencia de 29 de mayo de 1952, devolviendo el
El art. 1859 del Código Civil de Puerto Rico dispone que “se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena' fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la ex-cepción determinada en el artículo 475, segunda sección, capítulo I, título VII, libro segundo de este Código”, o sea, con excepción de las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, que sólo podrán adquirirse en virtud de título, y por lo tanto, no son prescribibles. De acuerdo con Manresa, “el precepto que examinamos debe entenderse en relación con el artículo 447 [art. 376 de nuestro
Lo que constituye una posesión “en concepto de dueño”, debemos pues esclarecerla, examinando en conjunto las disposiciones de los arts. 373, 376 y 1841 de nuestro Código. El art. 373 dispone que “los actos meramente tolerados y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión” y por lo tanto, no cuentan para la prescripción extraordinaria por la posesión no interrumpida durante treinta años.
Para el estudio de este caso bastará con que examinemos el primer concepto, “los actos meramente tolerados”, o sea, la mera tolerancia. Al comentar el art. 444, del Código Civil Español, equivalente como hemos visto al art. 373 nuestro,
El primer principio que debemos dejar establecido es que nunca se considerará como una posesión en concepto de dueño, a los efectos de la prescripción extraordinaria, aquella pose-sión que se derive de la autorización, permiso o licencia con-cedida por el dueño, pero sí se considerará como una posesión en concepto de dueño, a los efectos de la prescripción extra-ordinaria, aquella posesión que se derive de la tolerancia del dueño, pues tal tolerancia, como algo distinto a la mera to-lerancia, se convierte en realidad de verdad y de derecho, en el abandono de un derecho por parte del dueño, y el fin social que persigue la prescripción, es, que no haya derechos aban-donados que puedan afectar al crédito territorial, a la pro-ductividad, o al orden jurídico de la propiedad nacional.
El art. 376 de nuestro Código Civil dispone que: “sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño
Para el estudio de la cuestión litigiosa que nos ocupa, bastará con que examinemos, qué se entiende por la frase “en concepto de dueño” en la institución de derecho civil de la po-sesión. Esto nos remite a la disposición general del art. 362 del Código Civil de Puerto Rico, equivalente al art. 432 del Código Civil Español, que dispone: “la posesión en los bie-nes, y derechos, puede tenerse en uno de dos aspectos: o en ol de dueño, o en el de tenedor de las cosas o derechos para conservarlos o disfrutarlos perteneciendo el dominio a otra persona”. Notamos que en la redacción del artículo puerto-rriqueño, en vez de seguirse estrictamente la redacción es-pañola, que dice: “puede tenerse en uno de dos conceptos”, se varió para que diga que “puede tenerse en uno de dos aspectos”, pero no le damos mayor importancia a la varia-ción, no sólo porque el cambio es puramente de forma y no altera el contenido, sino porque en el resto de los artículos re-lacionados con el 362, se mantuvo la redacción española de “en concepto de dueño.” Relacionando el art. 447 [376 nues-tro] que dispone: “sólo la posesión que se adquiere y se dis-fruta en concepto de dueño puede servir de título para ad-
Obsérvese lo cuidadosamente que Manresa deslinda el ele-mento de buena fe pública, en la disposición que establece la posesión “en concepto de dueño” para la prescripción ex-
El segundo principio que debemos dejar establecido es que siempre se considerará como una 'posesión en concepto de dueño, a los efectos de la prescripción extraordinaria, la po-sesión atribuida al poseedor por la creencia pública y general, en el sentido, que el poseedor es dueño de la cosa poseída, independientemente de la creencia que sobre el particular pueda tener el propio poseedor.
El art. 1841, establece que para los efectos de cualquiera prescripción, tanto la ordinaria como la extraordinaria, “la posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida”. Comentando el art. 1941 del Código Civil Español, equivalente a nuestro art. 1841, dice Manresa: “esa exigencia [se refiere a la posesión-en concepto de dueño] de la ley la tenemos explicada y justificada ya en el comentario del citado artículo; [se refiere al art. 447 del Código Civil es-pañol equivalente al 376 nuestro, que establece que ‘solo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño, puede servir de título para adquirir el dominio’] pero además es de tan buen sentido jurídico que no necesita demostración alguna de la necesidad de la misma, toda vez que la posesión
En cuanto al elemento de publicidad, sigue comentando Manresa: “Otra de las condiciones que ha de tener la pose-sión para que pueda producir la prescripción es la de que sea pública, y tan justificada se halla su exigencia como la de la anterior, pues si fuere oculta no podría llegar por tal mo-tivo a conocimiento del propietario a quien perjudica, y, por tanto, faltaría la 'base para la presunción en que la pres-cripción se funda, porque no teniendo noticia de la posesión el verdadero dueño, no puede éste prestar ni dejar de prestar su aquiescencia o conformidad a ella, y su silencio no puede ser interpretado en un sentido afirmativo de su voluntad favorable a la prescripción, que es la razón jurídica que legi-tima dicho modo de adquirir. De acuerdo con este criterio, ha dicho un autor que para el efecto de producir la prescrip-ción ha de ser pública la posesión, ‘porque lo poseído clandes-tina y secretamente no puede ser reclamado por su legítimo dueño y faltaría fundamento para presumir el abandono por parte de dicho dueño.” 12 Manresa 827 (obra y ed. citadas).
En cuanto al elementó de paeifidad, sigue comentando Manresa: “La posesión ha de ser pacífica, porque la violen-cia, es opuesta a toda noción de derecho, y el que posee por virtud de un acto de fuerza, no tiene la posesión legítima o pacífica que requiere la ley como base de la prescripción, ni puede ampararse en la sanción que tiene el poseedor pacífico como dueño”. 12 Manresa 829, (obra y ed. citadas).
La posesión ha de ser además continuada, o no interrum-pida, como establece el art. 1841, y, por tanto, de acuerdo con
La interrupción natural tiene que producirse antes de ha-berse consumado la prescripción por el transcurso del tiempo, pues como bien dice Manresa: “esos actos interruptores de la posesión en que está el que intenta prescribir, tienen que ser ejecutados antes de que la prescripción se haya ganado, pues en otro caso no constituirán la interrupción de la pres-cripción, sino una renuncia del derecho adquirido. Así lo tiene declarado el Tribunal Supremo [se refiere al Tribunal Supremo de España] en sentencia de 18 de marzo de 1902, en la que se estableció la doctrina de que la prescripción sólo puede estimarse interrumpida por actos de los previstos en la ley realizados durante el tiempo marcado para que aquella pueda tener lugar; y no deben confundirse con lo que se veri-fiquen con posterioridad y puedan significar la intención de renunciar al beneficio de la prescirpción”. 12 Man-resa 836 y 837 (obra y ed. citadas). (Corchete nuestro.)
Lo mismo sucede, según Manresa, cuando se trata de la interrupción de prescripción por renocimiento expreso o tá-cito que el poseedor hiciere del derecho del dueño: “no es necesario decir más para dejar justificada la disposición con-signada en el citado art. 1948: [art. 1848 nuestro] pero para evitar torcidas interpretaciones a que pudiera dar lugar la amplitud de sus términos, debemos apresurarnos a manifes-tar que no todo acto de reconocimiento del derecho del dueño puede producir la interrupción, sino que para ello es indispensable que tales actos sean válidos y eficaces en derecho.
Conclusión: para que se produzca la prescripción extra-ordinaria que establece el art. 1859 del Código Civil de Puerto Rico, deben exigir nuestros tribunales de justicia la prueba de los siguientes hechos: (1) una posesión continuada du-rante treinta años sobre el inmueble, (2) por haberla así to-lerado el dueño del inmueble, (3) ya que el prescribiente ha entrado en posesión del inmueble sin autorización, permiso o licencia otorgados por el dueño o en virtud de contrato cele-brado con el dueño, (4) cuya posesión ha mantenido el posee-dor en concepto público de dueño, de acuerdo con la creencia colectiva de la comunidad en que vive, no en virtud de la creencia propia que pueda tener el poseedor de ser él dueño del inmueble poseído y (5) cuya posesión resulte además pú-blica y pacífica, y (6) sin que se haya interrumpido natural-mente, o sea, por abandono de la cosa por el poseedor, por más de un año, o civilmente, en virtud de diligencia judicial o notarial, o por un reconocimiento expreso o tácito del dere-
Establecida la doctrina en la forma antes enumerada, vea-mos cuáles son los hechos jurídicos que debemos extraer de la prueba presentada por ambas partes durante el juicio, ya que el tribunal inferior no hizo conclusiones de hecho o de derecho satisfactorias sobre la prescripción extraordinaria.
1. En cuanto a la posesión continuada del inmueble: no hay duda que la demandante y apelante ha vivido conti-nuamente la casa, objeto de esta acción, desde el año 1912, y la propia demandada y apelada, admitió que tanto la de-mandante y apelante como su hija Palmira han vivido en dicha casa por cuarenta años, (t. 15).
2. En cuanto a haberlo tolerado así el dueño del inmueble: no hubo ninguna evidencia en el sentido que el causante de la sucesión mientras vivió, o su sucesión antes del año 1953, hicieran reclamación alguna contra la poseedora para recu-perar el inmueble, (t. 26), (t. 14), por lo cual resulta clara-mente establecido por la prueba el hecho, que la primera re-clamación sobre la propiedad, se hace cuando ya habían trans-currido más de los treinta años de posesión continuada que requiere la ley para la prescripción adquisitiva extraordi-naria.
3. En cuanto a haber entrado en posesión del inmueble con autorización del causante de la demandada y apelada, o en virtud de algún contrato celebrado con dicho causante para la ocupación de la casa, no hay evidencia alguna que demues-tre tal autorización o tal contrato, y por tanto, no se trata de un caso de mera tolerancia, sino de un claro caso de to-lerancia, equivalente a abandono de un derecho dominical.
4. En cuanto a la posesión en concepto de dueña, la prueba de la demandante y apelante fué en el sentido, que se mudó
Parece ser que la teoría de la demandada y apelada du-rante el juicio fué, que teniendo la sucesión como tiene, un título inscrito a nombre de su causante, ello era suficiente para derrotar el derecho posesorio de la demandante y ape-lante, de acuerdo con el art. 1849 de nuestro Código Civil que dispone: “contra un título inscrito en el registro de la propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del do-minio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en vir-tud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo.” Esto desde luego no es así en la prescripción extraordinaria de
5. En cuanto a que dicha posesión fuera pública y pací-fica, la afirmación de la demandante y apelante, (t. 12), no es rebatida directa ni indirectamente por la prueba de la deman-dada y apelada, y por ello debemos considerarla como un he-cho establecido.
6-7. En cuanto a que la posesión de la demandante y ape-lante fuera interrumpida, o su derecho de posesión renun-ciado, de acuerdo con la propia prueba de la demandada y ape-lada, aparece que dicha interrupción, consistente en un ofre-cimiento de la demandante y apelante de pagar por la casa mil dólares, fue hecho en el 1948, o sea treinta y seis años después de la demandante y apelante haber entrado en pose-sión de la casa, (t. 24, t. 26) y ya hemos visto, que después de consumada la prescripción, cualquier reconocimiento tá-cito de la poseedora hay que considerarlo no como un acto in-terruptor de la posesión, sino como una posible renuncia del derecho de dominio, y tenemos que ver si dicha renuncia re-sulta eficaz en derecho.
Veamos cómo se produjo tal ofrecimiento. Como el tí-tulo estaba inscrito a favor de don Ramón Córdova Díaz, la sucesión, basándose en la concurrencia de herederos menores de edad, pidió permiso para vender la casa de la poseedora como si fuera una propiedad de la sucesión, (t. 24). Cuando la
Aceptando, aunque sin resolverlo, que el hecho escueto del ofrecimiento fuera suficiente para establecer un reconoci-miento tácito del derecho de la sucesión como dueña, que in-terrumpiera el término de prescripción si se hubiera hecho en tiempo, es indudable que el mismo no es suficiente en de-recho para constituir una renuncia del derecho de dominio que tenía la anterior poseedora, después de consumada la prescripción extraordinaria de los treinta años. Una persona puede ofrecer cualquiera cantidad para evitar una re-clamación contra un inmueble suyo, o simplemente para evi-tarse un litigio. Dada la peculiar situación moral en que se encontraban las partes en este caso, tal ofrecimiento no resulta inusitado ni sospechoso.
El otro argumento aducido por la sucesión demandada y apelada es que ella pagaba las contribuciones sobre la propiedad. Ya hemos resuelto que el hecho de que una persona haya estado en posesión de un inmueble por más de treinta años sin haber pagado las contribuciones sobre la propiedad, no implica, por sí sólo, que sea una mera tenedora de la propiedad poseída: Jiménez v. Municipio, 70 D.P.R. 517, (Todd, hijo), (1949), cita precisa a la pág. 524. El abandono de un derecho por el dueño, a los efectos de la prescripción, crea una relación de derecho entre el dueño y el poseedor exclusivamente, y no tiene ninguna relación con otras personas, bien sean organismos públicos o simples particulares. No hay duda que hubo suficiente prueba en este caso para que el derecho de dominio de la demandante y ape-
Se revoca la sentencia dictada por el anterior Tribunal de Distrito de Puerto Rico, Sección de Bayamón, hoy Tribunal Superior de Puerto Rico, Sala de Bayamón, de fecha 16 de fuñió de 1952 y se ordena a la Sala de Bayamón del Tribunal Superior de Puerto Rico, a dictar una nueva sen-tencia declarando el derecho de dominio de la demandante y apelante Tomasa Dávila Padró, sobre la propiedad objeto de este procedimiento, y ordenando a su vez al señor Registrador de la Propiedad de Bayamón, la cancelación de cualesquiera inscripciones que tenga dicha propiedad a favor de don Ra-món Córdova Díaz o de su svicesión, y cualesquiera otras dis-posiciones no incompatibles con esta opinión.