113 P.R. Dec. 581 | Supreme Court of Puerto Rico | 1982
emitió la opinión del Tribunal.
El presente recurso ilustra la imperiosa necesidad de una verdadera reforma en la Ley de Arancel del Registro de la Propiedad, 30 L.P.R.A. secs. 1767a-1767e, según enmendada, que promulgue y provea normas uniformes que estén libres de ambigüedades y sean de fácil aplicación.
I
Los recurrentes esposos Correa Velázquez cuestionan la calificación del Registrador de la Propiedad de Bayamón, Sección Tercera, que les exige $1,495 de arancel como requisito para la inscripción de un aviso de estar pendiente (pendente lite) una demanda expositiva de tres causas de acción que, en lo pertinente, solicita la reivindicación de cuatro (4) fincas inscritas, identificadas con los números 18,323, 3,129, 18,320 y 7,657. Ellos valoraron las primeras tres en $360,000 y la restante en $400,000. La presentación de lis pendens se hizo conforme el primer párrafo de la Regla 56.7 de Procedimiento Civil —sucesora del Art. 91
Con su instancia los demandantes recurrentes acom-pañaron sendos aranceles por la suma de dos ($2) dólares. El Registrador denegó su anotación al estimar una defi-ciencia de $1,493 en los derechos a cobrar, basada en la valoración de las fincas. Reiteró su criterio en el escrito de recalificación.
La controversia entre las partes se circunscribe a que determinemos cuál de los dos incisos invocados —el c o el d— de la Ley de Arancel del Registro de la Propiedad —Ley Núm. 91 de 30 de mayo de 1970— gobierna.
El Art. 1 dispone en su número dos:
Por la inscripción, anotación, cancelación, liberación, res-pecto a cada derecho en una finca, se pagarán los siguientes derechos:
(a) Si la finca o derecho vale mil (1,000) dólares o menos, se pagará un (1) dólar.
(b) Cuando el valor de la finca o derecho exceda de mil (1,000) dólares se pagará un (1) dólar por cada mil dólares o fracción de mil dólares del valor nominal de la finca hasta un valor máximo de veinticinco mil dólares.
(c) Cuando el valor de la finca o derecho exceda de veinti-cinco mil dólares se pagarán veinticinco (25) dólares por los primeros veinticinco mil dólares y dos (2) dólares por cada mil dólares o' fracción de mil dólares adicio-nales.
*584 (d) Por las notas marginales que no envuelvan cuantía se pagará dos (2) dólares por cada una. (30 L.P.R.A. see. 1767a.)
Las partes coinciden en que la anotación de lis pendens se hace mediante nota marginal, criterio correctamente fundado en nuestra decisión de Velázquez v. El Registrador, 27 D.P.R. 268 (1919).
Los recurrentes afirman que esa anotación no involucra cuantía, pues sólo tiene el efecto de avisar a terceros que la propiedad afectada por dicha nota marginal está en litigio y que la Regla 56.7 no exige que el aviso exprese cantidad o valor alguno. Invocan también la práctica registral y que se trata de un pleito de reivindicación.
Por su parte el Registrador recurrido señala en su ale-gato que tal aviso “posee todas las características y conlleva todos los efectos de una anotación preventiva”, que es un asiento principal, cuya finalidad es asegurar la rectificación del Registro, puesto que de serle favorable a los deman-dantes la sentencia que pueda recaer en el pleito implicaría la eliminación registral del derecho inscrito a favor de los demandados.
La fiel solución de la presente controversia no puede depender de la mecánica o modo empleado por el Registrador al hacer constar el lis pendens en los libros del Registro pues, como hemos dicho, el mismo se puede efectuar mediante simple nota marginal, Velázquez, supra, o por excepción en virtud de una anotación en el asiento principal. (Véase el escolio 2, ante.) Depende más bien de la calificación final registral fundada en un análisis de la verda-
Su nombre [nota marginal] expresa su característica formal más notable: el practicarse en lugar distinto del cuerpo del folio registral. . . . Jurídicamente, lo que caracteriza de modo más general a las notas marginales es cierta relación de dependencia con el asiento a cuyo margen se practican.... Se comprende, por consiguiente, la imposibilidad de dar una definición suficientemente comprensiva de la nota marginal. . . . J. L. Lacruz Berdejo y F. de A. Sancho Rebullida, Derecho Inmobiliario Registral, Barcelona, Ed. Bosch, 1968, pág. 282.
Roca Sastre “es el primer hipotecarista que da una defi-nición completa y no formalista”. Ramón de la Rica y Mari-torena, La Nota Marginal, 49 Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario 1086, 1090 (1973). La define como “un asiento registral, en general accesorio, definitivo y positivo que se extiende al margen de otros asientos, y cuyo objeto es con-signar un hecho que modifica un derecho registrado o hacer las veces de una inscripción, anotación preventiva o cance-lación, o facilitar la mecánica de la oficina del Registro”. (Énfasis en el original.) Derecho Hipotecario, 7ma ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1979, T. II, pág. 914. De esta definición, esbozada esencialmente en lo que José M. Chico y Ortiz llama “por acumulación de esas finalidades” en Teoría, Práctica y Fórmula de la Calificación Registral, Madrid, Ed. Marcial Pons, 1977, pág. 448; esto es, atendiendo al
En el aspecto histórico y estatutario arancelario toda nota marginal devengaba derechos uniformes sin referencia a distinción de cuantía alguna. Es comprensible, pues, que
Sin embargo, cabe notar que esa legislación no dispuso expresamente qué tratamiento arancelario se le brindaría a una anotación bajo el entonces Art. 91, luego Regla 56.7, de génesis distinta. El resultado ha sido'una desarticulación en la implementación de la ley en que subsisten diversas inter-pretaciones como si rigiesen varios estatutos. A tal efecto, los argumentos de las partes reconocen que la práctica varía de sección en sección, aun dentro de un mismo Regis-tro de determinada demarcación territorial. En algunos basta el arancel de dos dólares; en otros se le aplica si la
A pesar de las diferencias que habíamos reconocido entre la anotación de lis pendens provista en el Art. 91 del Código de Enjuiciamiento Civil —hoy Regla 56.7 de Procedimiento Civil— y la anotación preventiva de demanda del antiguo Art. 42 —hoy Art. 112— de la Ley Hipotecaria —Martínez v. Registrador, 101 D.P.R. 308, 311 (1973), y Padilla v. Registrador, 39 D.P.R. 532, 539 (1929)— es innegable que ambos mecanismos, a través de la publicidad, convergen en el propósito común de sujetar la propiedad en cuestión a la suerte que corra el pleito entablado, colocando a cualquiera que adquiera el dominio o cualquier derecho real sobre la finca en litigio en la posición de un adquirente pendente lite. Hernández v. Registrador, 67 D.P.R. 452, 453 (1947). Subsiste aún como diferencia esencial, que el lis pendens no puede convertirse en asiento definitivo de inscripción. Martínez, supra, pág. 312; Padilla, supra, pág. 541. Esta disimilitud, ¿afecta y es determinante? Concluimos que no. El propósito legislativo es que el arancel se cobre por la seguridad y los beneficios a terceros que ofrece el Registro de la Propiedad. Aunque no se ha logrado, también aspira a la uniformidad.
La protección de un lis pendens se materializa desde el momento en que se anote, aunque sus efectos sustantivos permanentes, modificativos del asiento principal, se alcan-zan solamente cuando cesa de ser provisional y el anotante recibe la completa protección dimanante del Registro al emerger victorioso, final y firme, de la causa judicial que lo motiva. Como medida cautelar de aseguramiento de senten-cia, reduce el ius disponendi de los demandados. Maldonado Cruz v. Registrador, 107 D.P.R. 71, 75 (1978). En este sentido se asemeja a la caución registral que produce el
La anotación preventiva de demanda apercibe a terceros de que el título del inmueble afectado está adscrito a la con-tingencia de un pleito en desarrollo. El anotante recibe, pues, la protección del Registro en cuanto a la totalidad de la finca, pues de prevalecer en el pleito, dicha anotación preventiva puede convertirse, sujeta a ciertos requisitos, en asiento definitivo de inscripción a su favor. Es como si el demandante tuviese “embargada” la totalidad de la finca. No afecta la cuestión que el aviso de lis pendens no pueda convertirse en asiento definitivo. La protección pro tempore que ofrece se extiende a toda la finca, por lo que, de preva-lecer el demandante en pleito, podría privar a cualquier adquirente posterior de su derecho inscrito.
HH
A la luz de las características de una anotación de aviso de pleito, tanto a nivel conceptual como en la protección y efectos que genera, no existe impedimento para que demos virtualidad al propósito legislativo de que la tributación sea a base del valor del inmueble, aunque dicha anotación se realice mediante nota marginal. Desde que se aprobó la Ley de Arancel de 1963, el legislador hizo claro
El lenguaje crucial legislativo en la redacción del esta-tuto está estructurado sobre la base de imponer y cobrar, como regla general, un arancel sobre “el valor de la finca o derecho”. Esa premisa se extiende a las notas marginales. Es por excepción que a éstas aplica la exigua cantidad de $2 cuando no hay cuantía envuelta. Aquí la hay.
La demanda de reivindicación de un inmueble, autori-zada en el Art. 280 del Código Civil, que in fine reza, “[e]l propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”, 31 L.P.R.A. sec. lili, “persigue: l.°, que sea declarado el derecho de propiedad de quien la interpone; 2°, que, en consecuencia, le sea restituida la cosa sobre que aquél recae”. M. Albaladejo, Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1976, T. Ill, Vol. 1, pág. 345. Puig Brutau destaca “que sólo procede para reclamar una cosa señalada, concreta y determinada, y precisamente de quien la tenga en su poder, y que no permite pedir otra de la misma especie y calidad”. Fundamentos de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1971, T. Ill, Vol. I, pág. 211. Como es natural, cuando el objeto de la litis es un inmueble, éste posee intrínsecamente un valor en el mercado, que por
Nuestra decisión no puede, pues, ignorar los principios fundamentales apuntados, como tampoco puede hacerse depender ésta de que un demandante en reivindicación mencione o no en la demanda o en el aviso el valor de la finca que reclama. La fragilidad del argumento es. evidente: la sola circunstancia de la fácil evasión. Más bien debe responder “al propósito [moderno e irreversible] que infiltra el arancel de aproximar en lo posible la base impositiva al valor real del derecho objeto de la operación registral”. Empire Life Ins. Co. v. Registrador, 105 D.P.R. 136, 140 (1976), seguido en Aponte Parés v. Registrador, 106 D.P.R. 176 (1977), y Lincoln American Corp. v. Registrador, 106 D.P.R. 781 (1978). Bajo esta hipótesis, lo determinante es identificar el derecho en cuestión y si puede ser valorado independientemente de la voluntad de las partes o del ano-tante.
En la consecución e implementación de ese fin ecuable, resolvemos que cuando la nota marginal tenga por objeto un derecho o interés estimable, susceptible de así ser justipreciado —al momento de su presentación o cancelación— estamos ante una nota marginal que realmente “envuelve cuantía”. En tal caso, no tiene importancia el que las partes lo hayan valorado o no, o que el pleito sea de reivindicación. La obligación del Registrador es exigir el pago
Finalmente, además de los fundamentos jurídicos esbozados, razones prácticas y de justicia abonan a la conclusión de que el arancel en notas marginales pendente lite, y aquellas análogas, es exigible al tiempo de presentarse la solicitud. Repetimos, es a partir de ese momento y de manera inmediata que tiene efectos regístrales publicitarios frente a terceros.
Se dictará sentencia que confirme la calificación del Registrador.
La Ley Núm. 3 de 12 de agosto de 1982 la enmendó duplicando el monto de estos aranceles. Leyes de Puerto Rico, 1982, pág. 206.
En Zapata v. Registrador, 40 D.P.R. 564, 565 (1930), reconocimos que tam-bién puede practicarse en el mismo lugar de las demás inscripciones por vía de excepción y “curso alternativo cuando no sea factible la nota marginal”. (Por ejemplo, cuando no conste inscrita la propiedad.)
Roea Sastre describe la “nota marginal sucedánea” como aquella “con fun-ción semejante o equivalente a la de los asientos de inscripción, anotación preven-tiva o cancelación. Son verdaderas inscripciones, anotaciones o cancelaciones que, por disposición de preceptos hasta cierto punto excepcionales y por razones de sim-plificación de las operaciones de registro, han de adoptar la forma de nota marginal.
“Dada su equivalencia a tales asientos principales, tienen naturalmente el valor y características de surtir los efectos que son propios de tales asientos de inscripción, anotación preventiva o cancelación.” (Énfasis suplido). Derecho Hipote-cario, 1979, T. II, pág. 917.
La determinación del valor que debe servir de base para el arancel de la anotación preventiva de demanda será el que el Registrador en cada instancia determine en el ejercicio de su función calificadora, la cual es inherente al ejerci-cio de su cargo. El Registrador hará la determinación cuantitativa del arancel a base de las normas dispuestas en el Art. 2 de la Ley Núm. 91 de 30 de mayo de 1970, según enmendada, 30 L.P.R.A. sec. 1767(b), y nuestras decisiones en Empire Life Ins. Co. v. Registrador, 105 D.P.R. 136 (1976); Aponte Pares v. Registrador, 106 D.P.R. 176 (1977); y Lincoln American Corp. v. Registrador, 106 D.P.R. 781 (1978). Esta jurisprudencia no deja al azar ni a la voluntad de las partes la valo-ración del derecho objeto de inscripción.
Nos abstendremos de discutir, por no ser pertinentes al recurso, los argu-mentos de los recurrentes en cuanto a los efectos jurídicos y frente a terceros de una escritura constitutiva de hipoteca sobre los cuatro solares en litigio —en garantía de pagarés al portador— suscrita por los codemandados José R. Four-nier y su esposa Ercilia Torres, el 1 de marzo de 1982 y presentada al Registro el 2 de marzo.
