emitió la opinión del Tribunal.
Lоs recursos de autos son secuela de nuestra opinión en el caso Consejo Tit. C. Parkside v. MGIC Fin. Corp.,
Aunque el trasfondo fáctico del presente caso se expone detalladamente en nuestra opinión Consejo Tit. C. Parkside v. MGIC Fin. Corp., supra, a continuación exponemos los hechos más relevantes para una mejor compresión de las controversias que nos atañen.
En 1965 la Junta de Planificación del Estado Libre Aso-ciado de Puerto Rico (Junta) aprobó el desarrollo prelimi-nar de un edificio multifamiliar, conocido actualmente como el Condominio Parkside. La planificación, el desarro-llo, la construcción, el financiamiento y la venta del Con-dominio Parkside estuvo a cargo de M.G.I.C. Financial Corporation (M.G.I.C. Financial), que formó parte de una empresa común con el Sr. Edmundo De Jesús y Villa Eda-morga, Inc. (Villa Edamorga).
En 1972 el señor De Jesús, a nombre propio y en repre-sentación de Villa Edamorga y Paradise Gardens, Inc., tramitó ante la Junta la aprobación de un uso distinto al au-torizadо originalmente consistente en la ubicación de servicios vecinales y usos accesorios en el inmueble. La Junta aprobó la ubicación de servicios vecinales en la pri-mera planta del edificio, conforme a la propuesta de Villa Edamorga y Paradise Gardens, Inc. de utilizar las áreas para oficinas de médicos. En el mismo año el señor De Jesús presentó para inscripción ante el Registro de la Pro-piedad la escritura matriz del edificio y los planos corres-pondientes, y de esta forma el inmueble quedó sometido al régimen de propiedad horizontal. En la escritura matriz los dos locales en controversia fueron identificados como áreas de servicios comunales (“community services areas”), mientras que en el plano se identificaron como áreas recrea-tivas (“recreational areas”). El Registrador de la Propiedad, sin percatarse de la incongruencia, posteriormente indivi-dualizó e inscribió las referidas áreas como fincas indepen-dientes, considerándolas áreas comerciales.
En 1976, luego de la construcción, venta y ocupación del condominio, el señor De Jesús presentó una consulta ante la Administración de Reglamentos y Permisos (A.R.Pe.) para que, conforme a la reglamentación aplicable, le indi-
Posteriormente, el 22 de agosto de 1977 se inscribió en el Registro de la Propiedad una dación en pago pactada entre M.G.I.C. Financial y Villa Edamorga mediante una escritura de 13 de agosto del mismo año. M.G.I.C. Financial adquirió de Villa Edamorga los locales en controversia mediante la dación. El 21 de marzo de 1980 M.G.I.C. Financial vendió los locales a Parkside Gardens, Inc.
En 1981 el señor De Jesús sometió una solicitud de per-miso para operar oficinas profesionales en la primera planta del Condominio Parkside. El Consejo de Titulares se opuso y adujo que las áreas a las que se pretendía dar un usо comercial eran comunes. A.R.Pe. autorizó el uso solicitado y el Consejo de Titulares recurrió ante la Junta de Apelaciones de este organismo, la cual confirmó dicha determinación. Así las cosas, el 20 de febrero de 1984 el Consejo de Titulares presentó una acción reivindicatoría para establecer su titularidad sobre los locales objeto del litigio y solicitar la revisión de la decisión administrativa.
De otra parte, el señor De Jesús, luego de obtener el permiso de uso comercial, otorgó a través de Parkside Gardens, Inc. unas hipotecas sobre los locales en controversia a favor del Sr. Claudio Ugarte, la Sra. Margarita Dome-nech y la sociedad legal de gananciales compuesta por am-bos, mediаnte escrituras otorgadas el 21 de marzo de 1980. Ante el incumplimiento del señor De Jesús con su obliga-ción crediticia, el matrimonio Ugarte-Domenech presentó una acción de ejecución de hipoteca por la vía ordinaria. El 10 de agosto de 1982 el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón, emitió sentencia a favor de los esposos Ugarte-Domenech y posteriormente expidió el
Luego de la venta judicial de lоs locales, los esposos Ugarte-Domenech contestaron la demanda de reivindica-ción instada por el Consejo de Titulares y adujeron que eran terceros regístrales. Además, presentaron una moción de sentencia sumaria a la que se opuso el Consejo de Titu-lares por entender que existía una controversia sobre he-chos materiales. El 22 de mayo de 1986 el foro de instancia dictó sentencia sumaria en la que determinó que las áreas en controversia pertenecían en común pro indiviso al Con-sejo de Titulares y ordenó a A.R.Pe. que se abstuviera de autorizar un uso comercial para los locales en la primera planta del Condominio Parkside. Además, ordenó armoni-zar la discrepancia existente entrе la escritura matriz y el plano en el Registro de la Propiedad para que los locales permanecieran como áreas de recreación comunales. De esta sentencia los esposos Ugarte-Domenech acudieron ante este Tribunal.
En Consejo Tit. C. Parkside v. MGIC Fin. Corp., supra, resolvimos que los locales en controversia pertenecen al Consejo de Titulares por ser áreas recreativas de carácter comunal. Con relación al reclamo de que los esposos Ugar-te-Domenech eran terceros regístrales, estimamos que: cualificaban como terceros civiles de un derecho real ins-crito; obraron conforme a los asientos del Registro de la Propiedad; fue un negocio intervivos, a título onеroso y cuya validez no fue cuestionada, y que la inscripción de las fincas provocó que el Registro de la Propiedad fuera inexacto. No obstante, indicamos que en aquella etapa de los procedimientos estábamos imposibilitados de determi-nar si hubo buena fe o no de los esposos Ugarte-Domenech
Conforme a lo ordenado por este Foro, el tribunal de instancia celebró una vista evidenciaría el 15 de noviembre de 1995. Durante la vista el Consejo de Titulares interrogó al señor Ugarte y, además, sometió en evidencia varios fragmentos de una deposición tomada a éste. Por su parte, el señor Ugarte solicitó la desestimación de la demanda al aducir que la prueba presentada no había derrotado la pre-sunción de buena fe que le cobijaba como tercero registral. Según surge de las determinaciones de hecho del foro de instancia, el señor Ugarte era prestamista antes de 1960 y a la fecha del otorgamientо de las hipotecas sobre los locales en controversia había concedido préstamos en exceso de $1,000,000. Este había adquirido las destrezas necesarias para llevar a cabo investigaciones en el Registro de la Pro-piedad y, además, contaba con un abogado encargado de hacer los estudios de título antes de conceder los préstamos.
Mediante Resolución de 22 de abril de 1996, el foro de instancia denegó la desestimación solicitada por entender que la presunción de buena fe había sido controvertida. Determinó que la evidencia demostró que el señor Ugarte debió percatarse del carácter comunal de los locales al exa-minar los asientos del Registro de la Propiedad y citó a las partes para la continuación de los procedimientos.(
El 22 de abril de 1997 el Consejo de Titulares presentó
La sucesión Ugarte y la señora Domenech apelaron el anterior dictamen ante el Tribunal de Apelaciones(
El 16 de junio de 1999 el tribunal de instancia ordenó a las partes informar sobre los asuntos que se encontraban pendientes de adjudicación. El Consejo de Titulares plan-teó que faltaba fijar la responsabilidad de M.G.I.C. Financial, M.G.I.C. Equities, el señor De Jesús, la sucesión Ugarte y la señora Domenech como poseedores de mala fe. Además, reclamó la cantidad de $2,000,000 por los frutos
Luego de varios incidentes procesales, el tribunal de instancia emitió una Resolución el 25 de abril de 2000 en la que concluyó que quedó probada la mala fe de los espo-sos Ugarte-Domenech, ya que el defecto en el título surgía del Registro de la Propiedad. No obstante, entendió que no procedía aplicar las disposiciones referentes a la posesión de mala fe, ya que no se podía variar el uso de los locales. Por lo anterior, el foro sentenciador estimó que era impro-cedente la reclamación del Consejo de Titulares por los fru-tos dejados de percibir. Dicho tribunal aplicó, además, la doctrina de enriquecimiento injusto y resolvió que la suce-sión debía devolvеr los frutos efectivamente percibidos hasta la fecha de entrega de los locales el 8 de diciembre de 1999, además de abonar el interés legal y responder por el menoscabo sufrido por los locales. Finalmente, ordenó el nombramiento de un perito para determinar la suma por pagar para restituir los frutos percibidos por la sucesión.!
El Consejo de Titulares presentó una moción de recon-sideración en la que alegó que el foro sentenciador incidió al negarse a aplicar la doctrina de posesión de mala fe y que, además, procedía imponer responsabilidad solidaria a M.G.I.C. Equities, M.G.I.C. Financial, el señor De Jesús, Paradise Gardens, Villa Edamorga y la sucesión Ugarte. En Resolución de 27 de junio de 2000, el tribunal de ins-tancia reconsideró y resolvió que procedía aplicar la doc-trina de posesión de mala fe a las circunstancias del pre-sente caso. A pesar de determinar que la sucesión Ugarte
De la anterior determinación recurrieron la sucesión Ugarte y el Consejo de Titulares ante el Tribunal de Apelaciones. La sucesión señaló que el foro primario inci-dió al resolver que por carecer de la buena fe necesaria para ser tercera registral, se había convertido en posee-dora de mala fe. Por su parte, el Consejo de Titulares adujo que el tribunal de instancia erró al determinar que no te-nía derecho a recobrar los frutos dejados de percibir por el uso comercial de los locales, a pesar de haber resuelto que la sucesión Ugarte era poseedora de mala fe.
Mediante Sentencia de 29 de diciembre de 2000 el foro apelativo dictaminó que por estar el inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, podía imputársele a la sucesión Ugarte el conocimiento de las constancias del Re-gistro de la Propiedad para determinar si era poseedora de mala fe. A la luz de lo anterior, resolvió que, en efecto, la posesión de mala fe quedó demоstrada. Con relación a los frutos, aunque rechazó la aplicación de la doctrina de los actos propios, determinó que el Consejo de Titulares pudo haber percibido unos frutos mayores a los que común-
Inconformes, la Sucesión Ugarte, M.G.I.C. Financial y M.G.I.C. Equities acudieron ante nos para alegar que inci-dió el tribunal apelativo:
... [A]l resolver que por estar los locales ubicados en una propiedad sujeta al régimen de propiedad horizontal se puede imputar al poseedor el conocimiento de las constancias del Re-gistro para propósitos de la liquidación del estado posesorio aunque el Artículo 363 no requiera al poseedor consultar el Registro.
... [A]l resolver que la Sucesión Ugarte debe compensar al Condominio Parkside por los frutos que el Condominio hu-biera podido percibir de los locales como áreas comerciales. Caso Núm. CC-2001-109, Parte 1, Petición de certiorari, pág. 11.
... [Al] incluir a M.G.I.C. [Financial] como poseedor de mala fe en lo que concierne a la determinación de los alegados daños a resarcirse por frutos que alegadamente se podían haber*797 percibido.(4 ) Caso Núm. CC-2001-111, Petición de certiorari, pág. 3.
Acordamos consolidar y expedir el auto solicitado. Las partes han comparecido y con el beneficio de sus argumen-tos procedemos a resolver.
HH
Por estar relacionados, discutiremos conjuntamente los errores primero y tercero, los cuales requieren que deter-minemos si la sucesión Ugarte y M.G.I.C. Financial son poseedoras de mala fe. En síntesis, la sucesión alega que la determinación de que no cumplía con el requisito de buena fe para ser considerada tercera registral, no equivale a que sea poseedora de mala fe, ya que los requisitos para adju-dicar la buena fe en uno y otro caso difieren.
El requisito de la buena fe es una exigencia general de nuestro ordenamiento jurídico. Velilla v. Pueblo Supermarkets, Inc.,
Anteriormente hemos señalado que el citado Art. 363 del Código Civil define la buena fe desde su aspecto negativo. Cedó v. Laboy,
En el caso de autos no cabe duda que la sucesión Ugarte satisface los primeros dos elementos de la buena fe, ya que ésta adquirió los locales del Condominio Parkside de su causante, el señor Ugarte, quien, a su vez, los adquirió mediante venta judicial junto a su esposa, la señora Dome-nech, y la sociedad legal de gananciales compuesta por ambos.(
Al interpretar el Art. 433 del Código Civil español, equivalente al Art. 363 de nuestro Código Civil, supra, la doctrina española indica que éste “cifra la ignorancia determinante de la buena fe en el desconocimiento de que en el título o modo de adquirir exista algún vicio que lo invalide”. (Énfasis suplido.) A. Hernández Gil, Obras completas: La posesión, Madrid, Ed. Espasa-Calpe, 1987, T. 2, pág. 173. De acuerdo con el profesor Hernández Gil, “[e]l poseedor, en virtud de la ignorancia o impulsado por la creencia, desconoce lo que realmente es y lo que normativamente corresponde a esa realidad y, a consecuencia de la buena fe, se produce un efecto jurídico distinto del que correspondería a lo objetivamente dado”. (Énfasis suplido.) Id., pág. 162. Por otro lado, el mencionado autor, citando con aprobación al tratadista Amorós Guardiola, indica que sólo constituirá buena fe la ignorancia que responde a un modo de actuar honesto de la persona. “No basta con una creencia equivocada cuando ésta es socialmente condenable, cuando arranca de una ignorancia inexcusable y ‘no diligente'.” (Énfasis suplido.) íd., pág. 165.
De igual forma, el profesor Vélez Torres señala que el Art. 363 del Código Civil, supra, se refiere a un estado de
... la buena fe del poseedor es una creencia o una convicción de haber adquirido la titularidad del derecho que se está exter-namente ejercitando sobre la cosa; que parece estar fundada sobre un elemento sicológico, de creencia o ignorancia, idea que debe ser matizada de acuerdo con los postulados de una concepción ética de la buena fe; que ésta (la buena fe) es la creencia de obrar justamente sin lesionar derechos de otros, por lo que nunca puede fundarse en un error inexcusable. J.R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil, Univ. Interamericana de Puerto Rico, 1983, T. II, pág. 124.
En síntesis, la posesión de buena fe exige el desconocimiento del vicio en el título. Este desconocimiento debe estar fundamentado en una ignorancia de tipo sicológico que, a su vez, se ajuste al principio general de que todas las personas deben obrar sin ocasionar daños a otras. Además, esa ignorancia no puede estar fundamentada en un error inexcusable. Por tratarse el caso de autos de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, que está reglamentado por una ley especial que tiene preeminencia sobre las disposiciones generales del Código Civil, es preciso examinar las características particulares de dicho régimen para estar en posición de pasar juicio sobre si, en efecto, la sucesión Ugarte desconocía el vicio del que adolecía su título.
HH 1 — 1
Sabido es que el régimen de propiedad horizontal está supeditado al requisito de inscripción registral. En éste, por vía excepcional, la inscripción tiene carácter constitutivo. Para que exista dicho régimen, tiene que constar inscrito en la sección correspondiente del Registro de la Propiedad. Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958 (31 L.P.R.A. see. 1291). La ley requiere que se inscriban la escritura matriz que somete
En Consejo Tit. C. Parkside v. MGIC Fin. Corp., supra, pág. 553, señalamos que los planos permiten que un comprador o titular conozca la totalidad del edificio, así como su apartamento, para hacer valer sus derechos; por lo tanto, la escritura matriz no es la única fuente de derechos y obligaciones. Arce v. Caribbean Home Const. Corp.,
En nuestro ordenamiento el régimen de propiedad horizontal no solamente entraña la característica de que su inscripción es constitutiva, sino que, además, es un sistema de características de un catastro. Consejo Tit. C. Parkside v. MGIC Fin. Corp., supra, pág. 553; García Larrinua v. Lichtig,
Teniendo el Registro ... las características de un catastro, la realidad extrarregistral tiene que corresponder con la que surge del Registro. Es por ello que al comprador de un apar-tamento de un edificio que está sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal se le puede oponer e imputar, por fic-ción de ley, el conocimiento no sólo de las constancias del Re-gistro en lo referente a la titularidad del mismo, sino que se le imputa el conocimiеnto de las “circunstancias particulares”, tales como cabida o superficie total, del apartamento individual de que se trate. (Énfasis suplido.) García Larrinua v. Lichtig, supra, pág. 133.
En el caso de marras la incongruencia en la clasificación de las áreas surgía de la escritura matriz, en la cual los locales fueron identificados como áreas de servicios comu-nales, mientras que en los planos se identificaron como
De lo anterior se puede colegir que la sucesión —por ficción de ley— tenía conocimiento de la discrepancia en la clasificación de los locales, circunstancia que afectaba la titularidad de éstos que, como resolvió el foro de instancia, corresponde al Consejo de Titulares por ser áreas comunes recreativas.(
Con relación a la determinación a los efectos de que M.G.I.C. Financial es poseedora de mala fe, basta señalar que también puede imputársele el conocimiento del vicio en su título surgido por la discrepancia entre la escritura matriz y los planos del inmueble. Al momento de la adqui-sición de M.G.I.C. Financial mediante la dación en pago,
IV
Luego de determinar que tanto la sucesión Ugarte como M.G.I.C. Financial son poseedoras de mala fe, debemos examinar el segundo error relacionado con los frutos que deben restituirse al Consejo de Titulares. Sobre este particular, el Tribunal de Apelaciones resolvió:
Las áreas en cuestión eran propiedad del Condominio. Eran elementos comunes generales voluntarios, que el Condominio podía utilizar directamente, podía arrendar, conservando el uso recreativo, ya fuese como un arrendamiento incidental para actividades o como un arrendamiento de tipo comercial, conservando el uso como área recreativa. Podía, en efecto, como determinó el Tribunal de Primera Instancia en la reso-lución recurrida, haber variado el uso con la aprobación uná-nime de todos los condominos. En otras palabras, el canon correspondiente a dichas áreas, durante esos años no es me-ramente el canon correspondiente a un área residencial, donde el valor del alquiler sería menor. No se trata de un apartamento. Dichas áreas pudieron haber brindado para el proрietario legítimo —el Condominio— un canon que real-mente podría coincidir con uno correspondiente a un uso co-mercial, en términos de producción de frutos. Caso Núm. CC-2001-109, Parte 1, Apéndice, pág. SU37.
En vista de lo anterior, el foro intermedio ordenó a la sucesión Ugarte pagar al Consejo de Titulares los frutos que éste pudo haber percibido de acuerdo con un canon de tipo comercial. La sucesión alega que incidió el foro apela-tivo, ya que es especulativo calcular la compensación de los frutos que el Condominio Parkside pudo haber percibido por los locales como áreas comerciales.
De acuerdo con el tratadista Hernández Gil, la determi-nación de los frutos que el poseedor legítimo hubiese po-dido percibir, aunque está concebida en términos subjeti-vos, no siempre еs susceptible de llevarse a cabo de una manera sencilla.
Si el vencedor en la posesión está consagrado a nna explota-ción o empresa concerniente al destino de la cosa objeto de la contienda —y más aún si la propia cosa ha sido antes explo-tada por él— no cabe duda que la determinación de la cuantía a satisfacer habrá de hacerse sobre la base del régimen personal de la gestión económica desenvuelta por aquel a quien se reintegra la posesión de la cosa. ... Si, por el contrario, falta esa actividad personal o profesional del legítimo poseedor, la determinación de los frutos podidos percibir habrá de hacerse con base еn una explotación normal. Hernández Gil, op. cit., pág. 332.
De otra parte, tanto los frutos percibidos como los que el poseedor legítimo hubiese podido percibir deben
La sucesión Ugarte adquirió los locales en controversia para darles un uso comercial. No obstante, el verdadero titular de éstos, el Condominio Parkside, pretende darles un uso recreativo. De ordinario las áreas recreativas no producen los mismos frutos que las áreas destinadas a un uso comercial. Sin embargo, ello no es obstáculo para que, aunque en una cantidad menor, el Condominio Parkside, pudiese haber obtenido frutos como consecuencia del uso recreativo de los locales, por ejemplo, mediante el cobro de cuotаs a los usuarios para la limpieza o para asegurar la disponibilidad de los locales. Entendemos que tal solución no es especulativa, sino que, por el contrario, toma en con-sideración los métodos administrativos que frecuente-mente ponen en vigor los consejos de titulares de los in-muebles sometidos al régimen de propiedad horizontal para permitirles a los condominos llevar a cabo sus activi-dades recreativas.
En consecuencia, actuó correctamente el foro interme-dio al resolver que la sucesión Ugarte y M.G.I.C. Financial deben abonar al Consejo de Titulares los frutos dejados de percibir por el uso de los locales.
V
Por los fundamentos antes expuestos, confirmamos la sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones y devolve-mos el caso al foro de instancia para la continuación de los procedimientos de forma compatible con lo aquí resuelto.
Notes
(1) La vista fue suspendida en dos ocasiones debido a la enfermedad y posterior fallecimiento del señor Ugarte. Luego de llevar a cabo la sustitución correspondiente, el tribunal a quo la señaló para el 28 y 29 de agosto de 1997.
(2) Denominado anteriormente Tribunal de Circuito de Apelaciones por el Plan de Reorganización de la Rama Judicial, Ley Núm. 1 de 28 de julio de 1994, que fue derogado por la Ley de la Judicatura de 2003, Ley Núm. 201 de 22 de agosto de 2003.
(3) Cabe señalar que el tribunal de instancia no especificó la responsabilidad, si alguna, de M.G.I.C. Financial, M.G.I.C. Equities, el señor De Jesús, Paradise Gardens o Villa Edamorga.
(4) Aunque los señalamientos de error antes mencionados disponen de los recur-sos ante nos, M.G.I.C. Equities y M.G.I.C. Financial, además, aducen que erró el foro apelativo: al dictaminar que procede aplicar una fórmula de cálculo de valor de una propiedad comercial en forma totalmente especulativa e infundada; al no revisar el expediente que obraba en su poder y determinar que este Tribunal decidió que lo único que había que dilucidar era la buena o mala fe de la sucesión Ugarte; al incluir como responsables, además de la sucesión Ugarte y a M.G.I.C. Financial, al Estado Libre Asociado de Puerto Rico, la Junta y A.R.Pe.; al descartar las incoherencias en las alegaciones, teorías y evaluaciones de daños del Consejo de Titulares; al no dar peso a la evidencia presentada y cotejar que jamás se presentó evidencia de que la desarrolladora hubiera representado los locales en disputa como áreas recreativas; al fundamentar su decisión en el Art. 451 del proyecto del Código Civil español de 1951, el cual no llegó a formar parte del Código Civil de Puerto Rico de 1902.
(5) El concepto posesión, en su acepción de derecho real, se define como aquella “que tiene apariencia de dominio; es la posesión de una persona, como si fuera el titular de la cosa o derecho”. F. Puig Peña, Compendio de Derecho Civil Español, 3ra ed. rev., Madrid, Ediciones Pirámide, [s. año], Vol. II, pág. 349.
(6) La escritura a esos efectos fue otorgada el 15 de diciembre de 1982.
(7) Es menester indicar que la controversia sobre la tercería registral ya fue adjudicada por el foro primario y advino final y firme. Por lo anterior, la determina-ción en cuanto a que la sucesión no es tercera registral constituye la ley del caso. Véase Mgmt. Adm. Servs. Corp. v. E.L.A.,
(8) Además, es menester considerar que, según surge de las determinaciones de hecho del foro de instancia, el señor Ugarte era prestamista con anterioridad a 1960, y a la fecha del otorgamiento de las hipotecas sobre los locales en el Condominio Parkside había concedido préstamos en exceso de $1,000,000. El tribunal sentencia-dor determinó que éste había desarrollado las destrezas necesarias para llevar a cabo investigaciones en el Registro de la Propiedad y contaba con abogados a quienes les encomendaba el examen de los asientos regístrales. Más aún, la sucesión en su alegato acepta que tanto su causante como los abogados de éste examinaron en varias ocasiones las constancias del Registro de la Propiedad. Caso Núm. CC-2001-109, Parte 2, Apéndice, Alegato de la sucesión Ugarte, pág. SU 318.
(9) Precisa señalar que sobre los frutos percibidos no existe controversia, ya que el foro de instancia, mediante resolución de 25 de abril de 2000, determinó que la sucesión Ugarte está obligada a abonar al Consejo de Titulares los frutos efectiva-mente percibidos por ésta. Además, ordenó el nombramiento de un perito para de-terminar la cuantía de tales ñutos. Esta determinación no fue cuestionada ante el foro intermedio ni ante este Tribunal.