Lead Opinion
emitió la opinión del Tribunal.
El Consejo de Titulares del condominio La Torre Mira-
Como asunto de umbral, este recurso permite expresar-nos en torno al alcance y los efectos jurídicos de la inacción y del incumplimiento con las responsabilidades impuestas a un Consejo de Titulares y una Junta de Directores en la Ley de Condominios. En ese contexto, debemos determinar si ello impide que un elemento común general alterado por mi titular sea restituido a su estado original. Conjunta-mente, es necesario analizar si a la controversia de autos le aplica el Art. 42(c), según lo dispuesto en Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., 182 D.P.R. 485 (2011). A su vez, debemos resolver si el incumplimiento con las obligaciones impues-tas al Consejo de Titulares y a la Junta de Directores en relación a un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, da base a la aplicación de un remedio en equidad.
Los antecedentes fácticos que dan origen a la controver-sia de autos son relativamente sencillos. Así pues, pasamos a reseñarlos para atender apropiadamente el recurso que nos ocupa.
I
El 13 de marzo de 2009, el Consejo de Titulares (Consejo o peticionarios) del condominio La Torre Miramar
El apartamento del recurrido es uno de los tres “penthouses” del Condominio, los cuales constan de dos niveles y ocupan los pisos 11 y 12 de la estructura. En esencia, el Consejo alegó en su demanda que el señor Ramos Vázquez se apropió ilegalmente del área de la azotea y del techo del Condominio que queda justo sobre su apartamento. Argüyó que el recurrido hizo un hueco en el techo del segundo piso de su propiedad —que es la azotea del Condominio— y que accede a esta por una escalera que hay en el interior del apartamento. Adujo, además, que el señor Ramos Vázquez mantiene sobre el hueco perforado una estructura perma-nente con puerta y que está construyendo un jacuzzi de hormigón y bloques de cemento con su correspondiente co-nexión de servicio eléctrico y sistema para el suministro de agua. El Consejo también se quejó de que el recurrido co-locó tiestos con plantas, losetas de piso y barandas de tubos de metal galvanizados alrededor del borde de la azotea, y de que permite que uno o varios de sus perros tengan ac-ceso a ese elemento común para realizar sus necesidades. Por ello, sostuvo que el señor Ramos Vázquez se apropió ilegalmente de la azotea y del techo del Condominio, con-virtiendo un elemento común general en un elemento de uso exclusivo.
Así pues, el Consejo solicitó al Tribunal de Primera Ins-tancia que emitiera una orden de injunction y ordenara al recurrido a cerrar el hueco que mantiene en el techo del apartamento, a eliminar cualquier estructura, construc-ción, baranda, losetas de piso, conexiones de agua y elec-
Por su parte, el 28 de abril de 2009, el recurrido pre-sentó una moción de desestimación ante el foro primario. En ella expresó que el área en controversia no era un techo sino una azotea, la cual es susceptible de uso limitado. Sos-tuvo que la intención del desarrollador fue designar la azo-tea como elemento común limitado. Incluso, adujo que la Ley de Condominios establece un periodo prescriptivo de dos años para impugnar este tipo de acciones. Art. 42(c) de la Ley de Condominios. Por consiguiente, en vista de que él adquirió su apartamento hace diez años con las modifica-ciones objetadas
El foro de instancia ordenó a las partes auscultar aque-llos hechos y asuntos que pudieran ser objeto de estipulación. A tales efectos, el 29 de julio de 2009, las par-tes presentaron sus estipulaciones de hechos. Por la impor-tancia que tienen para la resolución del caso, transcribi-mos las de mayor relevancia:
A. El Condominio la Torre de Miramar (en lo sucesivo “La Torre”) es un edificio de varios pisos principalmente con fines residenciales.
K. A pesar de que la escritura matriz no menciona el concepto azotea, ello es realmente lo que existe en la parte superior de La Torre por cuanto existe acceso mediante una escalera. Dicha azotea es un área sobre [la] cuál se puede caminar.
L. En la azotea, existen filtros o respiraderos, el cuarto de má quina de los ascensores, la cisterna de agua de La Torre, por lo que el personal contratado por el Condominio accede hasta allí para brindarles el mantenimiento debido.*321 O. En el momento en que el Sr. Edwin Ramos Vázquez adqui-rió el Penthouse A, es decir hace más de diez (10) años atrás [sic], determinó adquirirlo en las condiciones en las que se en-contraba (“as is”). De la escritura otorgada se desprende que el área del techo sobre el segundo nivel del apartamento no for-maba parte del inmueble, no obstante, sobre todo el resto del inmueble adquirido en esas condiciones ha realizado actos de dominio en calidad de dueño del inmueble.
P. ... El techo del piso 12 no refleja en los planos hueco alguno ni escalera en espiral que le brinde acceso a la azotea de La Torre del interior del piso 12. Uno de los anteriores dueños del apartamento Penthouse A realizó un hueco en el techo del piso 12 que le da acceso a la azotea de La Torre y colocó y lo instaló una escalera en espiral. De igual forma, uno de los dueños anteriores, sobre el referido hueco y ya propiamente en la azo-tea construyó una estructura de concreto techada que cubre la mencionada escalera (“tipo casita”) y que tiene una puerta con cerradura que impide que terceros ganen acceso al aparta-mento del actual dueño, Sr. Edwin Ramos Vázquez, desde la azotea de La Torre.
Q. En el área de la azotea, uno de los anteriores dueños del Penthouse A, instaló losetas, colocó barandas que cubren la parte que está inmediatamente sobre el apartamento propie-dad del señor Ramos Vázquez. De igual forma, colocó tiestos de diferentes tamaños y que tienen diferentes plantas, figuras tipo esculturas.
R. No existe evidencia de que todos los cambios mencionados en los párrafos P, Q, [S y T\ de este documento formaran parte del diseño original.
S. Uno de los pasados dueños del apartamento Penthouse A instaló en la azotea y para beneficio del apartamento una an-tena para recibir señal de televisión, un calentador de agua eléctrico con sus correspondientes paneles solares, conexiones eléctricas, de agua, luces, lámparas. A finales del año 1999, el señor Ramos Vázquez colocó un juego de mesa y cuatro (4) sillas tipo terraza en la azotea. Más recientemente, el señor Ramos comenzó en la azotea la construcción de un jacuzzi en bloques de hormigón para la que le extendió una línea eléctrica de la conexión pre existente y realizó la instalación de tuberías para dotar al jacuzzi de agua.
U. Ninguno de los pasados miembros de la Junta de Condomi-nos o residente alguno ha realizado acercamientos en los diez (10) años que lleva como residente en La Torre el señor Ramos*322 Vázquez relacionado a los cambios realizados por los pasados dueños del Penthouse A. Los mismos pre existían a la llegada del señor Ramos Vázquez, así se corroboró el día de la segunda inspección ocular al expresarlo la representante de la Junta de Condominos de La Torre, quien responde al nombre de “Ana Leticia”.
V. Que se tenga conocimiento de que no existe aprobación del Consejo de Titulares de La Torre para que los pasados dueños realizaran los cambios objeto de la demanda de epígrafe ni a los cambios que ha realizado el señor Ramos Vázquez. La de-claración jurada que acompaña la demanda y fuera suscrita por la [sic] actual Presidente del Consejo de Titulares dispone [e]l Consejo de Titulares del Condominio La Torre de Miramar jamás ha autorizado al Sr. Edwin Ramos Vázquez a que se aproveche de forma exclusiva del techo y de la azotea del Con-dominio que son elementos comunes generales, ni a que man-tenga y se aproveche de las modificaciones hechas por anterio-res dueños de su apartamento. (Énfasis nuestro y en el original). Apéndice del Certiorari, págs. 80-84.
Posteriormente, el 24 de mayo de 2010, el foro primario dictó una sentencia parcial en la que declaró “ha lugar” la solicitud de injuction y ordenó al señor Ramos Vázquez que detuviera toda construcción que estuviera realizando en la azotea del Condominio. Le ordenó, además, demoler y reti-rar cualquier alteración o modificación existente en el apartamento contraria a lo resuelto en la sentencia par-cial, y que restaurara la azotea del Condominio a su estado original.
Inconforme con la decisión del foro de instancia, el recu-rrido acudió al Tribunal de Apelaciones. Así pues, me-diante su dictamen emitido el 23 de agosto de 2010, el foro a quo revocó en parte la sentencia parcial emitida por el Tribunal de Primera Instancia. En síntesis, determinó que las modificaciones efectuadas por los dueños anteriores del apartamento PH-A —hace más de diez años y sin la auto-rización del Consejo— eran cambios que según la Ley de Condominios se podían realizar mediante el consenti-miento unánime de los titulares. Consecuentemente, resol-vió que el Art. 42(c) aplica al caso de autos y que, por ende, la reclamación del peticionario en cuanto a las construccio-
Insatisfecho con ese dictamen, el 3 de noviembre de 2010, el Consejo acudió ante nos mediante un recurso de certiorari. En síntesis, alegó que el Tribunal de Apelacio-nes erró al concluir que la causa de acción del Consejo que perseguía eliminar la perforación en el techo del Condomi-nio, estaba prescrita en conformidad con el Art. 42(c). Esto, pues el techo es un elemento común general necesario que no admite que se transfiera su control o posesión, y que cualquier pacto en contrario sería nulo.
El 1 de abril de 2011 expedimos el certiorari solicitado. En cumplimiento con la orden de este Tribunal, ambas par-tes presentaron sus alegatos. Contando con el beneficio de su comparecencia, pasamos a resolver.
II
A. Principios promulgados por la Ley de Condominios
Uno de los principios rectores en nuestro régimen de propiedad horizontal es garantizar a cada titular el pleno disfrute de su propiedad. M.J. Godreau, La Nueva Ley de Condominios San Juan, Ed. Dictum, 2003, pág. 19. Por eso la Ley de Condominios dispone que “[e]l titular de un apartamiento sometido al régimen de propiedad horizontal tiene el derecho al pleno disfrute de su apartamiento y de las áreas comunes, siempre que con ello no menoscabe el derecho de los demás titulares al disfrute de su[s] respectivas propiedades”. Art. 1-A de la Ley Núm. 103-2003 (31 L.P.R.A. see. 1991). De igual forma, este precepto establece que tanto el Consejo, como la Junta de Directores, tienen el deber ineludible de orientar y dirigir sus
Igualmente, en aras de preservar el disfrute de la propiedad privada y, a su vez, lograr la sana convivencia de los condominos, la ley exige que el ejercicio de los derechos en el condominio se oriente por los principios de la buena fe, la prohibición de ir contra los propios actos y la prohibición del abuso del derecho. Art. 1-A, supra. De esta forma, en la Ley de Condominios se prohíbe el comportamiento caprichoso de los titulares y aquellas acciones que afectan la estabilidad del régimen. En ese marco de referencia, la ley incluye disposiciones que recogen estos principios.
Así pues, se presume que tanto las acciones de los titulares como las del Consejo deben regirse por la buena fe, el principio del no abuso del derecho y el principio de no ir en contra de los actos propios. Cónsono con lo anterior, el Art. 15 (31 L.P.R.A. sec. 1291m) preceptúa las reglas que cada titular debe observar en la utilización de su apartamento y de los elementos comunes del condominio. Este precepto establece categóricamente, entre otras exigencias y prohibiciones, que todo titular tiene el deber de cumplir estrictamente con todas las disposiciones de administración que se consignan en la Ley de Condominios, en la escritura o en el reglamento del condominio. La infracción de estos principios o de las reglas enumeradas en ese artículo dará lugar “al ejercicio de la acción de daños y perjuicios por el titular u ocupante afectado, además de cualquier
Igualmente debemos indicar que una característica fundamental que se establece en la exposición de motivos de la Ley de Condominios es que sean los titulares quienes tengan el control último sobre las decisiones del inmueble.
Acorde con lo intimado, la ley establece que la Junta de Directores, que constituye el órgano ejecutivo de la comunidad de titulares, tendrá el deber de “[a]tender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares”. (Énfasis nuestro). 31 L.RR.A. 1293b-4. Asimismo, se le impone la obligación de “[c\umplir y hacer cumplir las disposiciones de [la Ley de Condominios], del reglamento y los acuerdos del Consejo de Titulares.” (Énfasis nuestro). 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4.
Como podemos apreciar, la Ley de Condominios asigna responsabilidades a todos los componentes del régimen de propiedad horizontal, entiéndase titulares, Consejo de Ti-tulares y su Junta. En ese sentido, les exige obrar según los principios de buena fe y equidad, ya sea en el quehacer administrativo o privado. Ello para viabilizar el máximo disfrute de la propiedad privada y el aprovechamiento del uso y disfrute de los elementos que componen el régimen. Bravman, González v. Consejo Titulares, supra.
B. Las acciones de impugnación según el Art. 42(c)
Como es sabido, el Art. 42 de la Ley de Condominios reglamenta la impugnación de los acuerdos y las determinaciones del Consejo, así como las determinaciones, omisiones o actuaciones del Director o de la Junta de Directores. El inciso (a) del citado precepto promueve la reducción del número de querellas ante el foro administrativo al disponer un procedimiento inicial ante los organismos internos del condominio. Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., supra; Godreau, op. cit., pág. 40.
El Art. 42(c) establece un término prescriptivo de dos años para la impugnación de los acuerdos u omisiones
(c) La acción de impugnación de acuerdos, acciones u omi-siones de la Junta de Directores, del Consejo de Titulares, con excepción de los realizados por el titular que somete el inmue-ble al régimen, que violen las disposiciones de este capítulo, de la escritura matriz o del Reglamento del condominio, prescri-birá a los dos (2) años de haberse notificado el acuerdo, to-mado la acción o de conocerse la omisión. Para los titulares que impugnen este tipo de acuerdo del Consejo de Titulares, el término se computará a partir de la notificación del mismo, siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos en el párrafo siguiente.
Al ejercitar la acción de impugnación de acuerdos del Con-sejo de Titulares, el titular deberá acreditar que estuvo pre-sente o representado en la reunión en que se tomó el acuerdo que impugna y que no votó a favor del mismo. Si estuvo au-sente a pesar de que fue debidamente notificado deberá probar que su ausencia estuvo justificada. (Enfasis nuestro). 31 L.P.R.A. sec. 1293f(c).
Al interpretar la intención legislativa del Art. 42(c), en Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., supra, analizamos que el propósito de la imposición de un término prescriptivo para presentar las impugnaciones de acciones u omisiones por violaciones a la Ley de Condominios o al reglamento res-ponde a la necesidad de: estabilizar el régimen de propie-dad horizontal y evitar el proceder arbitrario de los titula-res contra los acuerdos, omisiones y acciones realizadas. A esos fines, expresamos que la Asamblea Legislativa quiso conformar el referido precepto a los citados principios de buena fe, la prohibición de ir contra los actos propios y la prohibición del abuso del Derecho. De esa forma, en Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., supra, observamos que las enmiendas introducidas al Art. 42 tienen el propósito de poner un freno “al afán obstruccionista de algunos titula-res que, por intereses particulares, ponen en juego la esta-bilidad de toda una comunidad”. Pereira Suárez v. Jta. Dir.
“¿[S]i por largos años nadie ha tomado acción ante determi-nado cambio evidente, no es de presumir que a la larga todos han aceptado la alteración? No se trata aquí de convalidar por el transcurso del tiempo actuaciones o acuerdos que la ley no permite, no si quiera mediando consentimiento unánime. Este nuevo término de prescripción de las acciones ...le impone a los titulares la responsabilidad de actuar diligentemente en la defensa de su propiedad, porque de lo contrario se interpretará que consintieron al cambio.r Godreau, La Nueva Ley de Condo-minios, op. cit., pág. 30”. (Énfasis nuestro). íd., pág. 500.
Es preciso recordar que, con anterioridad al estableci-miento de un periodo prescriptivo, se admitía la formula-ción de querellas, luego de haber transcurrido décadas de establecido el cambio o la violación impugnada. Tal proce-der no solo propiciaba la inestabilidad del régimen y la inseguridad, sino que alteraba también el balance de la convivencia en comunidad.
Ahora bien, es necesario destacar que en Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., supra, el Presidente de la Junta de Directores del condominio en cuestión suscribió un contrato con una compañía para la operación de instalaciones de telecomunicaciones en la azotea del edificio. El contrato concedía el uso exclusivo e ilimitado de ese elemento común y, según se verificó en el expediente del caso, el Presidente no contó con la aprobación del Consejo de Titulares para otorgar el contrato. Concluimos que el contrato otorgado por el Presidente de la Junta con la compañía era un acuerdo que la ley permitía realizar. Por lo tanto, le aplicaba el periodo prescriptivo del Art. 42(c). Específicamente, en esa ocasión expresamos lo siguiente:
El legislador fue enfático cuando aclaró que siempre que el acuerdo esté permitido por ley, se podrá cuestionar en el plazo establecido en el Art. 42(c). Estamos ante una acción anulable, no nula de por sí como serían los casos que la Junta de Direc-tores o el Consejo de Titulares realizan un acto que veda la ley.
Ahora bien, el titular que desee impugnar un acuerdo de-berá ser diligente en procurar su derecho. Tendrá la obligación de ejercerlo o reclamarlo dentro del término de dos años que dispone el Art. 42(c), cuando se trate de acuerdos permitidos por la ley. Para ello es irrelevante si se requiere unanimidad o no. Sin embargo, cuando se trate de cuestionar acuerdos o acciones que la ley prohíbe totalmente no habrá obstáculos prescriptivos para ejercer la acción de impugnación, indepen-dientemente del favor de los titulares. Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., supra, pág. 508.
Queda claro que allí distinguimos que el periodo pres-criptivo para impugnar las acciones, acuerdos u omisiones no aplica cuando se trata de actos tajantemente prohibidos por la Ley de Condominios. A esos efectos, aclaramos que
Ahora bien, es preciso acentuar que en Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., supra, aplicamos el Art. 42(c) porque se trataba de la acción de impugnación de un titular contra un acuerdo realizado por el presidente de la Junta de Directores de un condominio. Sin embargo, no resolvimos allí —ya que no estaba ante nuestra consideración por los he-chos particulares de ese caso— si el término prescriptivo dispuesto en el Art. 42(c) está conceptualizado para ser uti-lizado por el Consejo de Titulares o la Junta de Directores cuando quieren impugnar las acciones realizadas por un titular; en específico, acciones legales, pero no autorizadas conforme a los parámetros establecidos en la ley.
Precisamente, esa es una de las controversias que debe-mos atender para dilucidar el caso de autos. Veamos.
C. Acciones, acuerdos u omisiones a las que le aplica el periodo prescriptivo según su ejecutor
El Proyecto del Senado 1425, según presentado el 11 de abril de 2002, 14ta Asamblea Legislativa, 4ta Sesión Ordi-naria, pág. 48, proponía inicialmente el lenguaje siguiente para el Art. 42(c):
(c) La acción de impugnación de acuerdos, acciones u omisio-nes de la Junta de Directores, del Consejo de Titulares o de*332 cualquier titular, que violen las disposiciones de esta Ley, de la escritura matriz o del Reglamento del condominio, caducará a los dos (2) años de haberse notificado el acuerdo, tomado la acción o de conocerse la omisión. Para los titulares que impug-nen este tipo de acuerdo del Consejo de Titulares, el término se computará a partir de la notificación del mismo, siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos en el párrafo siguiente. (Enfasis nuestro).
Vemos que originalmente se establecía un periodo de caducidad. Así también, inicialmente se disponía que este periodo aplicaría al ejercicio de las impugnaciones de ac-ciones, omisiones y acuerdos efectuados, tanto por la Junta de Directores y el Consejo de Titulares, como las acciones realizadas por los titulares que violaban la ley, la escritura matriz, y el reglamento del inmueble.
Empero, una vez la Cámara de Representantes consi-deró el proyecto, fue devuelto al Senado con enmiendas al texto propuesto. Particularmente, en lo que concierne al Art. 42(c), el legislador decidió que establecer un periodo de caducidad era demasiado oneroso. Por tal razón, se optó por el establecimiento de un periodo de prescripción. De igual forma, debemos interpretar que la intención expresa del legislador al tachar las palabras "cualquier titular”, fue que no se debía disponer un periodo de prescripción para impugnar acciones de un titular que vulneren los precep-tos y la reglamentación aplicable al régimen.
En consecuencia, de una lectura del Art. 42(c), luego de las enmiendas, se colige que el periodo prescriptivo de dos años aplica a las acciones, acuerdos u omisiones realizados por la Junta de Directores y el Consejo de Titu-
Según reseñamos, las acciones de un titular que van contra lo establecido en la ley, el reglamento o la escritura matriz, se pueden impugnar mediante acciones judiciales interdictales; incluso, pueden dar lugar a una acción por daños. Art. 15 de la Ley de Condominios, supra. No obstante, no surge del texto de la ley que exista un término para ello. Es decir, el resultado de las enmiendas al Proyecto del Senado 1425 fue que en toda la Ley de Condominios no se estableció un límite de tiempo para objetar ese tipo de actuaciones por parte de un titular. Indicado esto, es forzoso colegir que el periodo prescriptivo de dos años no aplica de manera alguna a las acciones de impugnación del Consejo de Titulares o la Junta de Directores contra titulares que violen las disposiciones de la Ley de Condominios, la escritura matriz o el reglamento. Sencillamente, hay que reconocer que el legislador no estableció un término para ello.
III
A. Uso de los elementos comunes
Acorde con lo antepuesto en el régimen de propiedad horizontal, el bien común sirve para el disfrute adecuado de lo privado. Rivera Rodríguez v. Junta Dir. I y II, 173 D.P.R. 475 (2008). A esos fines, esta institución ju-
De igual forma, es importante enfatizar que la escritura matriz en la horizontalidad forma un estado de derecho al cual se adhieren los titulares según van adquiriendo sus apartamentos. Bravman, González v. Consejo Titulares, supra. Es por ello que la Ley de Condominios requiere que la escritura pública se inscriba en el Registro de la Propie-dad y describa cada apartamento de forma detallada, al igual que la superficie de la totalidad de los apartamentos con los gastos, ganancias y derechos en los elementos comunes. Véanse: Arts. 2, 22, 23 y 24 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. secs. 1291, 1292, 1292a y 1292b. Véase, además, Bravman, González v. Consejo Titulares, supra. Asimismo, la ley exige que en la escritura matriz se preci-sen los elementos comunes y se especifique su uso y destino. Art. 2 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291. En relación con ese particular, la ley expresa que ese uso y destino solo podrá modificarse mediante el consenti-miento unánime de los titulares. Id.
Por tal razón y al aplicar los principios de convivencia reseñados al régimen, observamos que el derecho al uso de la propiedad privada está limitado por el deber de respeto al derecho ajeno, que tienen los demás titulares sobre sus respectivas propiedades y sobre su participación en los elementos. Por ello, no se puede menoscabar el derecho de los demás condominos sobre las áreas comunes, pues su titularidad es compartida y, en consecuencia, deben permanecer en un régimen de indivisión forzosa. Ri
La Ley de Condominios regula las áreas de un inmueble que necesariamente constituirán elementos comunes generales. Art. 11 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. 129 li. Como es sabido, los elementos comunes se clasifican en generales “necesarios” o “voluntarios”, en atención al grado de indispensabilidad que tiene el elemento para el adecuado disfrute de las unidades privadas. Por su parte, los elementos comunes limitados se clasifican como aquellos que están destinados al uso exclusivo de dos o más apartamentos. Art. 12 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 129 lj.
En relación con los elementos comunes necesarios hemos dispuesto que sin ellos “resultaría inasequible el adecuado disfrute de los apartamentos”. (Enfasis suprimido). Cestero Aguilar v. Jta. Dir. Condominio, 184 D.P.R. 1, 12 (2011). En esta categoría se incluyen los elementos que son necesarios para garantizar la seguridad, conservación o existencia del edificio. íd.; Brown III v. J.D. Cond. Playa Grande, 154 D.P.R. 225, 233 (2001). Por tal razón, estos quedan reservados para el uso de la totalidad de los condominos y no podrán ser susceptibles de enajenación o propiedad exclusiva de alguno o varios titulares. Id. Vale la pena señalar que en esa categoría se encuentra el vuelo, entendido este como el derecho a sobrelevar, y el techo. Art. 11 de la Ley de Condominios, supra.
Por otro lado, los elementos voluntarios no son imprescindibles para el adecuado disfrute de la propiedad individual y, en consecuencia, pueden ser atribuidos a uno o varios titulares en específico. Cestero Aguilar v. Jta. Dir. Condominio, supra. Es necesario que esa adjudicación se
Por su parte, la azotea se clasifica como un elemento general voluntario. Art. 11 de la Ley de Condominios, supra. En particular, esta área se define como la cubierta de un edificio cuya “configuración permite su utilización como terraza o superficie por la cual se puede andar, es decir, es susceptible de utilización como si fuera otro piso”. Godreau, El Condominio, op. cit., pág. 96. Véase Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R. 579, 583 (1973).
En torno a ello, en Consejo de Titulares v. Vargas, supra, al interpretar la anterior Ley de Propiedad Horizontal, dis-pusimos que la azotea, al ser un elemento general volun-tario, puede ser destinada al uso exclusivo de uno o algu-nos titulares. Sin embargo, aclaramos que no se puede transformar esa área en una cerrada al obstaculizar el ac-ceso de los demás titulares a esta. Igualmente, expresamos que el derecho al uso de la azotea no puede interpretarse como que incluye el derecho a la sobrelevación, pues nece-sariamente ese derecho está reservado a la comunidad.
Es preciso mencionar que los hechos en Consejo de Titulares v. Vargas, supra, eran similares a los de la contro-versia de autos. Allí, la azotea, según descrita en la escri-tura matriz, se modificó de elemento común general a limitado para el disfrute de los titulares del último piso.
En la Ley de Condominios, el vuelo se clasifica como elemento común necesario. Art. 11 de la Ley de Condominios, supra. En Consejo de Titulares v. Vargas, supra, pág. 585, lo definimos como “la parte ideal del edificio
Cabe precisar que esa interpretación sobre el vuelo y sus delimitaciones fueron recogidas en la Ley de Condominios, que enfatizó que siempre serán los titulares quienes decidirán unánimemente si se autorizan invasiones al vuelo. Godreau, La Nueva Ley de Condominios, op. cit., pág. 55. Claro está, el derecho de autorizar la sobrelevación no se puede ceder a un titular o a un grupo, ni siquiera por consentimiento unánime. Id., pág. 56. Es de-
Vemos que las enmiendas al régimen de propiedad horizontal fueron hechas teniendo como norte el principio de disfrute del bien privado y la sana convivencia. De esta forma, la Ley de Condominios permite realizar en las áreas comunes todo aquello que beneficie a un titular siempre y cuando con ello no se invada o menoscabe el disfrute de otro apartamento o el derecho de los demás titulares sobre esas áreas. Rivera Rodríguez v. Jta. Dir I y II, supra. Un claro ejemplo de lo anterior es el Art. 14(a) (31 L.P.R.A. sec. 12911 (a)), que permite el uso del techo —que es un elemento general necesario— de forma que un titular pueda instalar en él los equipos necesarios para el disfrute exclusivo de su apartamento. Sin embargo, eso podrá hacerlo si cuenta con el voto mayoritario del Consejo de Titulares, y en caso de que se afecte el disfrute de un apartamento, con el consentimiento del titular afectado. Igualmente, el inciso (b) de esas disposición permite que en los elementos comunes se instalen equipos o maquinarias para el disfrute de un número limitado de titulares, siempre que se certifique al Consejo de Titulares, a juicio de perito, que no se alterará la fachada o el diseño arquitectónico, la seguridad y solidez del inmueble, ni se menoscabará el disfrute de las restantes unidades. Art. 14(b) de la Ley de Condominios (31 L.P.R.A. sec. 12911 (b)). De no mediar esa certificación, se requerirá el consentimiento unánime de los titulares para esos cambios. Godreau, La Nueva Ley de Condominios, op. cit., pág. 25.
De igual manera, el Art. 11(a)(1) permite “el cierre o techado de patios, terrazas o áreas abiertas, así como la construcción de nuevos pisos sobre el techo o el terreno” luego de que se obtenga, de no estar contemplado en los planos del inmueble, el consentimiento unánime de los titulares. 31 L.P.R.A. sec. 1291i Así también, en reía-
Como rasgos generales del régimen, cuando se trata de la deliberación y sobre los asuntos que afectan adversamente el disfrute de la propiedad privada y el condominio, el requisito de la unanimidad es esencial para preservar los derechos fundamentales propios de dominio. Rivera Rodríguez v. Jta. Dir. I y II, supra. En cambio, en relación con los asuntos que tratan más bien sobre la conservación y administración de los elementos comunes, la ley se inclina a requerir solamente la aprobación de esos cambios mediante el consentimiento mayoritario. Id.
IV
En varias ocasiones hemos dispuesto que la doctrina de incuria se define como la “ ‘dejadez o negligencia en el reclamo de un derecho, los cuales en conjunto con el transcurso del tiempo y otras circunstancias que causan perjuicio a la parte adversa, opera como un impedimento en una corte de equidad’ ”. Molini Gronau v. Corp. RR. Dif. Púb., 179 D.P.R. 674, 687 (2010), citando a Comisión Ciudadanos v. G.P. Real Property, 173 D.P.R. 998, 1020 (2008). Véase, además, Aponte v. Srio. de Hacienda, E.L.A., 125 D.P.R. 610, 618 (1990). Esta doctrina proviene de la
Ahora bien, hemos resuelto que esta doctrina no aplica automáticamente por el mero transcurso del tiempo. Aponte v. Srio. de Hacienda, supra. En ese sentido, “cada caso deberá ser examinado a la luz de sus hechos y circunstancias particulares”. Pérez, Pellot v. J.A.S.A.P., 139 D.P.R. 588, 599-600 (1995). Al analizarse las distintas situaciones, se debe considerar si existe alguna justificación para la demora, el perjuicio que esta acarrea y el efecto sobre intereses privados o públicos involucrados. Comisión Ciudadanos v. G.P. Real Property, supra.
Es preciso señalar, además, que la incuria aplica cuando no existe un término reglamentario o en ley para realizar determinada acción, pero también se ha aplicado cuando existe un término que no se notificó debidamente.
Específicamente, la incuria “ ‘envuelve dos elementos, a saber: (1) la dilación injustificada en la presentación del recurso; y (2) el perjuicio que ello pueda ocasionar a otras personas, según las circunstancias’ ”. Torres Arzola v. Policía de P.R., 117 D.P.R. 204, 209 (1986), citando a Pueblo v. Tribl. Superior, 81 D.P.R. 904, 912 (1960). De igual forma, “hay que considerar el efecto que tendría la concesión o la denegación del auto sobre los intereses privados y sociales en presencia”. Id. Se deben considerar los méritos y las circunstancias del caso, pues como se colige de lo expuesto, esta doctrina está vinculada a la idea fundamental de la equidad. Pueblo v. Tribl. Superior, supra. Es decir, al aplicarse esta doctrina, se apela a la razón y a la conciencia, ante la necesidad de encontrar y proveer soluciones justas. Id.
Discutido el marco jurídico aplicable, pasemos a resolver los planteamientos del Consejo de Titulares del Condo-minio Torre de Miramar.
V
En el caso de autos, la cláusula cuarta de la escritura matriz en su inciso A, al describir las áreas privadas del Condominio especifica lo siguiente:
—Fourth: The above-described building is composed of the following elements:
-----A: - PRIVATE AREA........................................... ---------One. Three apartments on each one of the first nine (9) floors above the ground floor, two apartments and one studio apartment on the tenth (10th) floor and three (3) penthouse apartments on the eleventh (11th) floor with their penthouse roof-terraces and uncovered roof areas on the twelfth (12th)*343 floor, making a total of thirty three (33) apartments. (Énfasis nuestro). Apéndice del Certiorari, pág. 143.(16)
Más adelante, la escritura identifica al techo como ele-mento común y expresa que este mantendrá tal condición, salvo que se disponga otra cosa. Sobre este particular, la cláusula cuarta, inciso (B), subinciso cuarto de la escritura matriz, dispone específicamente que:
-----B.- General Common Elements.
-----Four. The stairway and elevators; elevator machine room, water tank and ventilation enclosures on the roof, foundations, columns, and structural walls, driveways and paved areas except parking spaces, hallways on each floor and all the roofs (except as otherwise specified). (Énfasis nuestro). Apéndice del Certiorari, págs. 143-144.
Notemos que, según lo establecido en la escritura ma-triz, aunque no se hace alusión directamente a ello, el área que está sobre el techo del piso doce es una azotea, pues es una zona sobre la cual se puede caminar y se tiene acceso desde un elemento común general. En vista de ello, y se-gún lo establecido en el Art. 11 de la Ley de Condominios, supra, colegimos que el elemento de la azotea del Condo-minio es un elemento común general voluntario. Es preciso señalar también que la designación del techo como un ele-mento común no puede estar sujeta a “que otra cosa se indique”, pues el techo es un elemento común necesario no susceptible de ostentar cualquier otra calificación. Véase el Art. 11 de la Ley de Condominios, supra.
Debemos aclarar que aunque el techo es un elemento común necesario, lo que tajantemente prohíbe la ley es que se transfiera su titularidad, posesión o control. Así pues, es evidente que un pacto de esa naturaleza es nulo. Art. 11 de la Ley de Condominios, supra. Empero, la perforación del techo es un cambio realizable si se obtiene el consenti-miento unánime de los titulares y los permisos corres-pondientes. Previo a un cambio de esa naturaleza, era ne-cesario verificar los efectos de esa obra sobre la seguridad, solidez y conservación del edificio. Art. 18 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291p. Sin embargo, aunque la perforación del techo es un acto realizable y no expresa-mente prohibido en la ley, debido a que fue un cambio rea-lizado por un titular sin contar con el consentimiento uná-nime conforme al Art. 18, supra, no le aplica el periodo prescriptivo contenido en el Art. 42(c).
En cuanto a la superficie sobre el techo, las partes esti-pularon correctamente que esta es una azotea, pues según mencionamos, es un área habilitada para caminar sobre ella, y existe una escalera comunal que permite el acceso a esta.
De la escritura matriz surge que la azotea del Condomi-nio es un elemento común general. La instalación de las losetas en la azotea puede calificarse como una obra reali-zada por el titular para usar eficazmente a ese elemento común. Sin embargo, las referidas instalaciones no podían realizarse por un titular unilateralmente, pues la azotea,
En fin, exceptuando este último cambio, nos encontra-mos ante una variedad de obras realizadas a elementos comunes, que eran aceptables bajo la Ley de Condominios, ya sea mediante el consentimiento unánime o la aproba-ción por voto mayoritario del Consejo de Titulares. Si todos esos cambios se hubieran realizado por el Consejo de Titu-lares o la Junta de Directores, habrían estado sujetos al periodo de prescripción de dos años que dispone el discu-tido Art. 42(c). Empero, hemos concluido que ese articulado no aplica cuando se trata de las acciones unilaterales de un titular. Cónsono con lo enunciado, los cambios en el techo y la azotea que prexistían a la adquisición del apartamento PH-A por el señor Ramos Vázquez, no están sujetos al pe-riodo de impugnación de dos años. Ello es así, aunque el recurrido adquirió el apartamento tal como se encontraba y con los elementos comunes en su estado manifiesto. Véase el Art. 15 de la Ley de Condominios. Este debió pre-ver que la realidad extrarregistral de la propiedad que ad-
Ahora bien, cabe preguntarse ¿por qué el Consejo de Titulares no actuó antes y esperó a la construcción del Jacuzzi que impugnó las construcciones sobre la azotea? No surge del expediente evidencia ni alegación alguna de que antes de 1999 o subsiguientemente hasta que fue presen-tada la demanda en 2010, algún titular, el Consejo o la Junta, hayan reclamado o requerido a los dueños anterio-res del apartamento PH-A la remoción de las construccio-nes en el techo y en la azotea del Condominio. Ese hecho surge diáfanamente de las estipulaciones que las partes presentaron ante el foro primario.
También es un hecho estipulado que en la azotea del Condominio están ubicados los respiraderos, la cisterna de agua y el cuarto de máquinas de los ascensores.
En este contexto, es importante recalcar que así como la Ley de Condominios impone un término prescriptivo para evitar el retraso negligente en el reclamo de derechos y el abuso del derecho a los titulares, igualmente el Consejo de Titulares y la Junta de Directores tienen responsabilida-des estatutarias que no se deben ejercer de manera arbi-traria, irrazonable o cuando resulte a su conveniencia. Re-cordemos que el Art. 38D(i) obliga a la Junta de Directores a cumplir con las disposiciones de la Ley de Condominios,
En vista de lo anterior, concebimos que los parámetros y principios que fundamentan el régimen de propiedad horizontal, le aplican tanto al Consejo de Titulares, así como a la Junta de Directores y a los titulares. Por consiguiente, es impermisible que en cualquier momento, sin importar las consecuencias económicas que ello tenga sobre un nuevo adquirente —como es el caso del recurrido— se re-clame y exija que se devuelvan las áreas comunes al estado original cuando ha transcurrido un periodo de tiempo irrazonable. Más aún, cuando no se demostró que se de-nunciaron los cambios reclamados ni se presentó una ra-zón que justificara tal dilación.
Por otra parte, en nuestro esquema de horizontalidad, la doctrina de equidad de la incuria nunca se ha aplicado. Como bien argumenta el recurrido en su alegato, no tene-mos duda de que el Consejo ha incurrido en dejadez e in-curia en el reclamo de sus derechos y la práctica de sus responsabilidades.
Además, en ningún momento el Consejo acreditó justa causa para la tardanza en la presentación de su acción. Igualmente, debemos considerar que el perjuicio de conce-der el remedio tal como nos solicita el Consejo de Titulares obraría contra una persona a la que no se le puede atribuir responsabilidad de los cambios realizados sobre los ele-mentos comunes. Proveer el remedio solicitado premiaría la morosidad de los órganos administrativos en el régimen de propiedad horizontal, en perjuicio de los nuevos adquirentes.
Es preciso reiterar que las circunstancias del caso de autos son muy particulares. Del expediente surge meridia-namente claro que el recurrido no realizó los cambios im-pugnados por el Consejo, y luego de diez años se pretende exigir que se devuelva la azotea a su estado original a costa suya. Según puntualizamos, el Consejo de Titulares tiene la facultad última de administrar los elementos comunes, y el desempeño de esa responsabilidad, no está sujeto a un periodo prescriptivo. Opinamos pues, que el Consejo de Ti-tulares no puede perder nunca esta prerrogativa. Ahora bien, su dejadez, incuria y falta de acción afirmativa no pueden pasar inadvertidamente ante los antecedentes tác-ticos que dieron origen al caso.
Nuestro deber es impartir justicia y en este caso en particular debemos mantener un balance entre las exigencias antagónicas presentadas. A la luz de todo lo anterior, en
Asimismo, en cuanto a las losetas, los tiestos y las ba-randas que se encuentran en la azotea, será responsabili-dad del Consejo removerlos, al igual que sufragar los gas-tos de los trabajos que sean necesarios para ello. En cuanto al jacuzzi, será responsabilidad del recurrido removerlo, según se estableció en el dictamen del foro apelativo intermedio.
Una vez más, reafirmamos que es responsabilidad del Consejo de Titulares y de la Junta de Directores velar por el buen uso y aprovechamiento de los elementos comunes. Empero, ese deber tiene que cumplirse diligentemente para evitar situaciones como la presente, en la que se afec-tan adversamente los derechos de un nuevo adquirente. Por su incuria, el Consejo y la Junta de Directores no pue-den recibir el remedio solicitado.
Por último, debemos recalcar que “[c]omo accesorio del derecho de propiedad exclusivo sobre el apartamento o local, está el derecho de cada titular al disfrute y aprovecha-miento de los elementos comunes del edificio, existiendo, entonces, una situación de copropiedad a favor de cada titular con relación a los elementos comunes”. J.R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil: los bienes y los derechos reales, Madrid, Ed. Offirgraf, 1983, T. II, pág. 166.
Según lo anterior, es imprescindible aclarar los funda-mentos de los derechos reales que nos motivan a ordenar la remoción de las construcciones en la azotea del edificio. El
En el caso de autos, como la propiedad en controversia está sometida al régimen de propiedad horizontal, es obli-gatorio colegir que los elementos comunes son objeto de copropiedad a favor de cada titular del condominio. En con-secuencia, no podemos concebir forma alguna en que estos titulares puedan perder su prerrogativa de ser reivindica-dos en la posesión y el dominio de los elementos comunes, incluyendo como en este caso, las áreas de la azotea y el techo. A esos efectos, el Consejo de Titulares es guardián de ese derecho propietario que tienen todos los propietarios. No obstante, el hecho de que el Consejo no fue diligente en el cumplimiento de tal tarea, no hace legítima una cons-trucción que atenta contra el régimen catastral que impera en el sistema de horizontalidad. Precisamente, recono-ciendo esto, en Bravman, González v. Consejo Titulares, supra, concluimos que la Ley de Condominios impide la adquisición por prescripción adquisitiva extraordinaria o usucapión de los elementos comunes. Asimismo, determi-namos que “no se puede variar el uso y destino ni la des-cripción registral del bien adquirido sin el consentimiento unánime de todos los titulares”. íd.
Siendo ello así, resultaría contradictorio resolver que en esta controversia las construcciones pueden permanecer, porque hubo incuria por parte del Consejo de Titulares. Aunque el recurrido no plantee que adquirió la azotea por prescripción adquisitiva extraordinaria, el efecto de decidir que las construcciones pueden permanecer sería permitir que este titular se apropie de facto de un elemento común.
En atención a ello, decidir que permanezcan las estruc-turas que afectan a la azotea y al techo sería privar a los titulares de su derecho propietario sobre estos elementos comunes. Así también, estaríamos permitiendo que la rea-lidad extrarregistral de las condiciones del Condominio no corresponda con las descripciones habidas en el Registro de la Propiedad. Al ordenar la remoción de las construccio-nes en la azotea y el techo a costa del Consejo de Titulares, se reivindica el derecho de propiedad que tiene este último sobre los elementos comunes y se le impone una sanción por su desidia e incumplimiento con sus funciones por un periodo de más de diez años. Asimismo, se libera al titular afectado de responder por las construcciones que no realizó y se armoniza la realidad extrarregistral de los elementos comunes con las descripciones según dispuestas en el Re-gistro de la Propiedad. Proceder de otra forma, promovería una discordancia en tales descripciones y la realidad del estado de la propiedad sometida al régimen de la horizontalidad.
VI
Por los fundamentos que anteceden, se revoca en parte la sentencia del Tribunal de Apelaciones. Resolvemos que las construcciones en el techo y la azotea del Condominio La Torre de Miramar no están sujetas al periodo de pres-cripción dispuesto en el Art. 42(c), ya que ese término no aplica a las acciones realizadas por los titulares. Sin embargo, por su desidia, falta de diligencia y craso incumpli-miento de sus deberes, el Consejo de Titulares deberá asu-mir los gastos que conlleve cerrar el hueco en el techo, así
Por otro lado, se confirma la sentencia en cuanto a que el Sr. Edwin Ramos Vázquez tiene que remover el “Jacuzzi” y todo otro equipo o instalación eléctrica y pluvial accesoria a este.
Se dictará sentencia de conformidad.
El Condominio está ubicado en la calle Miramar Núm. 709 en San Juan. Según surge de la escritura matriz, fue sometido al régimen de propiedad horizontal el 23 de septiembre de 1962. (Instrumento Público Núm. 14 otorgado por el notario
La demanda contenía dos causas de acción en cobro de dinero.
El hueco en el techo que da acceso a la azotea, la escalera, la estructura en concreto, las barandas, los tiestos y las losetas, estaban presentes cuando el recu-rrido compró el apartamento.
Los errores 1 y 2 expresan lo siguiente:
“Erró el [Tribunal de Apelaciones] al concluir que la causa de acción del Consejo que perseguía eliminar la perforación y/o hueco en el techo del Condominio La Torre Miramar realizado por anteriores dueños del Apartamiento PH-A está prescrita de conformidad con el Artículo 42(c) de la Ley 104, 31 L.P.R.A. sec. 1293(f).
“Erró el [Tribunal de Apelaciones] al declarar prescrita la causa de acción del Consejo en torno al hueco y/o perforación realizado en el techo del Condominio La Torre Miramar, siendo el techo un “elemento común general necesario” que no ad-mite, ni con el consentimiento unánime de los condominos, que se transfiera el control o posesión del mismo y que cualquier pacto en contrario será nulo”. Certiorari, pág. 8.
Los señalamientos de error 3, 4 y 5 expresan que:
“Erró el [Tribunal de Apelaciones] al concluir que la causa de acción del Consejo que perseguía eliminar la estructura de bloques y hormigón con techo y puerta cons-truida por anteriores dueños del Apartamiento PH-A sobre el hueco en el techo está prescrita de conformidad con el Artículo 42(c) de la Ley 104, 31 L.P.R.A. sec. 1293(f).
“Erró el [Tribunal de Apelaciones] al declarar prescrita la causa de acción del Consejo en torno a la estructura de bloques y hormigón construida sobre el hueco y/o perforación en el techo del Condominio La Torre Miramar, siendo dicha construcción una invasión al vuelo del edificio.
*324 “Erró el [Tribunal de Apelaciones] al declarar prescrita la causa de acción del Consejo en torno a la estructura de bloques y hormigón construida sobre el hueco y/o perforación en el techo del Condominio La Torre Miramar, siendo dicha construcción el ejercicio del derecho de sobrelevación sin contar con el consentimiento unánime de los condominos”. íd.
El señalamiento de error sexto establece específicamente que:
“Erró el [Tribunal de Apelaciones] al concluir que la causa de acción del Consejo en relación a las losetas instaladas en la azotea y a las barandas en acero galvani-zado también instaladas en el área de la azotea que esta [sic] inmediatamente sobre el Apartamiento PH-A está prescrita de conformidad con el Artículo 42(c) de la Ley 104, 31 L.P.R.A. sec. 1293(f)”. íd.
Exposición de Motivos de la Ley Núm. 103-2003 (2003 (Parte 1) Leyes de Puerto Rico 355).
Informe Conjunto del Proyecto del Senado 1425 de las Comisiones de Vi-vienda, Banca, Asuntos del Consumidor y de lo Jurídico del Senado, de 12 de noviem-bre de 2002. 4ta sesión extraordinaria, Í4ta Asamblea Legislativa.
Es preciso apuntar que el individuo titular no equivale al Consejo de Titula-res, aunque en este último esté compuesto por titulares. En torno a este particular, resulta sencillo distinguir la definición jurídica de lo que constituye el Consejo de Titulares y cómo el concepto no es equiparable o análogo al concepto de titular. Ello, pues, el Art. 21 claramente expresa que “siempre que en esta ley se haga referencia al Consejo de Titulares se entenderá la totalidad de ellos”. (Enfasis suplido). 31 L.P.R.A. sec. 1291s.
Véase R del S. 1425, entrillado electrónico del texto aprobado en votación final por el Senado, 14 de noviembre de 2002.
Entiéndase “voluntario”.
Concretamente, consideramos allí que la azotea libre y despejada que per-mitió el descenso de un helicóptero, fue un elemento crucial entre la posible muerte y la vida de personas, tras el incendio en un multipisos de Avianca en Bogotá, Colombia. Consejo de Titulares v. Vargas, 101 D.P.R. 579, 586 esc. 7 (1973).
En reconsideración, se revocó a Álvarez Figueredo v. González Lamela, 134 D.P.R. 374 (1993).
Northwoods Environmental Institute v. Minnesota Pollution Control Agency, 370 N.W.2d 449 (1985).
Véanse: Colón Torres v. A.A.A., 143 D.P.R. 119 (1997); Pérez, Pellot v. J.A.S.A.P., 139 D.P.R. 588 (1995).
Nótese que en la página inmediatamente anterior de la escritura matriz se establece:
“... the eleventh floor contains three (3) penthouse apartments; the twelfth (12th) floor contains three (3) covered terraces each of which belongs to the penthouse apartment immediately below”. Apéndice del Certiorari, pág. 142.
De lo anterior podemos concluir que los apartamentos “penthouse” constan de dos pisos, el once y el doce. En consecuencia, la superficie de la parte techada del piso doce vendría siendo el área de la azotea del edificio.
Aunque la Ley de Condominios, supra, aplica retroactivamente, es preciso señalar que esta enmendó la Ley de Propiedad Horizontal y le añadió al Art. 18 el requisito de obtener “los permisos de las agencias pertinentes”. Art. 18 de la Ley de Condominios, 31 L.P.R.A. sec. 1291p. M.J. Godreau, La Nueva Ley de Condominios, San Juan, Ed. Dictum, 2003, pág. 86. Véase Pereira Suárez v. Jta. Dir. Cond., 182 D.P.R. 485 (2011). En el caso de autos, al haberse realizado con anterioridad a la aprobación de la Ley de Condominios, estas construcciones no requerían los permisos de las agencias correspondientes, pero sí el consentimiento unánime de los titulares, pues era el requisito previsto al momento de su realización.
Véase e.g. Consejo de Titulares v. Vargas, supra, pág. 583, cuando define la azotea como “la cubierta llana de un edificio dispuesta para poder andar por ella de donde se deduce según su configuración física un techo puede o no ser al mismo tiempo azotea”. (Citas omitidas).
No se demostró, por otra parte, que esta obra afectara el uso de las diferen-tes maquinarias ubicadas en la azotea.
La estipulación “B” de la ponencia expresa lo siguiente:
“A pesar de que la escritura matriz no menciona el concepto azotea, ello es realmente lo que existe en la parte superior de La Torre por cuanto existe acceso mediante una escalera. Dicha azotea es un área sobre [la] cual se puede caminar”.
La estipulación “C” de la ponencia expresa lo siguiente:
“En la azotea, existen filtros o respiraderos, el cuarto de maquina [sic] de los ascensores, la cisterna de agua de La Torre, por lo que el personal contratado por el Condominio accede hasta allí para brindarles el mantenimiento debido”.
La estipulación “I” de la ponencia expresa como sigue:
“Ninguno de los pasados miembros de la Junta de Condominos o residente al-guno ha realizado acercamientos en los diez (10) años que lleva como residente en La Torre el señor Ramos Vázquez relacionado a los cambios realizados por los pasados dueños del Penthouse A. Los mismos pre existían a la llegada del señor Ramos Vázquez, así se corroboró el día de la segunda inspección ocular al expresarlo la representante de la Junta de Condominos de La Torre, quien responde al nombre de “Ana Leticia”.
Alegato del recurrido, pág. 18. Véase, también, la Solicitud de desestima-ción, Apéndice del Certiorari, pág. 135.
Concurrence Opinion
Opinión de conformidad y disidente emitida por el
Estoy conforme con la determinación que acoge la ma-yoría de este Tribunal a los efectos de que en reclamos contra los titulares no aplica el término prescriptivo de dos años establecido en el Art. 42(c) de la Ley de Condominios, Ley Núm. 103-2003 (31 L.P.R.A. sec. 1293f).
De otra parte, disiento de la decisión emitida por la opi-nión mayoritaria que reconoce la aplicabilidad de la doc-trina de incuria, pero concede el remedio de remoción de ciertas estructuras peticionado por el Consejo de Titulares. Ello, a pesar de la inacción injustificada del Consejo de Titulares por más de diez años para tomar las medidas necesarias y convenientes en la buena administración del régimen de propiedad horizontal en un tiempo razonable y contrario al historial legislativo de la Ley de Condominios que apunta la necesidad de requerir diligencia en los recla-mos y la actuación responsable en la defensa del régimen de propiedad horizontal.
El Sr. Edwin Ramos Vázquez (Ramos Vázquez) adquirió el 27 de febrero de 1999 el “penthouse” PH-A de dos niveles. En ese momento, el apartamento contenía un hueco en el techo del segundo piso por el cual se accedía a la azotea del Condominio por una escalera interior del apartamento. Sobre el hueco en el área de la azotea, existía una estructura de concreto techada que cubre esa escalera. Igualmente, se habían instalado unas losetas y barandas que ocupan el área que queda inmediatamente sobre el apartamento del señor Ramos Vázquez. A su vez, se colo-caron tiestos con diferentes plantas y estructuras.
Todos los cambios señalados existían al momento de que el señor Ramos Vázquez adquirió el apartamento. Ninguno de los cambios destacados surge del registro, la escritura matriz o los planos del apartamento. Tampoco fueron apro-bados por el Consejo de Titulares. Posteriormente, el señor Ramos Vázquez comenzó en esta área la construcción de un jacuzzi en hormigón y bloques de cemento con sus co-nexiones de agua y luz.
Transcurridos más de diez años desde que el señor Ramos Vázquez es dueño del “penthouse”, el 13 de marzo de 2009, el Consejo de Titulares del Condominio interpuso una demanda en su contra por violar la Ley de Condominios. En síntesis, adujo que el señor Ramos Váz-quez se apropió ilegalmente del área de la azotea y el techo del Condominio que queda justo sobre su apartamento
El Tribunal de Primera Instancia emitió urna sentencia parcial a favor del Consejo de Titulares. Mediante ésta, ordenó la remoción de todas las áreas a expensas del señor Ramos Vázquez. Sostuvo su dictamen en que las construc-ciones aludidas tuvieron el efecto de variar el uso y destino de la azotea sin el consentimiento unánime de los titulares, lo que constituyeron actuaciones nulas.
Inconforme, el señor Ramos Vázquez acudió al Tribunal de Apelaciones. El foro intermedio emitió sentencia el 23 de agosto de 2010 en la que modificó la sentencia del tribunal de instancia. En síntesis, alteró el dictamen emitido por el foro primario y dejó sin efecto el interdicto emitido en cuanto a las modificaciones realizadas por los titulares anteriores del apartamento. En cuanto a éstas, concluyó que el Consejo de Titulares estableció un reclamo que es-taba prescrito ya que aplicó el Art. 42(c) de la Ley de Con-dominios, supra. Con relación al jacuzzi, dilucidó que aun estaba en construcción sin el consentimiento del Consejo de Titulares, por lo que el Tribunal de Primera Instancia actuó conforme a derecho.
Como consecuencia de la decisión del Tribunal de Ape-laciones, el Consejo de Titulares acudió ante este Tribunal y cuestionó la determinación de que la causa de acción es-tuviera prescrita. Para ello, argumentó que las construc-ciones fueron contrarias a las disposiciones contenidas en la Ley de Condominios, por lo que no aplica un periodo prescriptivo.
II
Reiteradamente, hemos expuesto nuestro deber de velar por el fiel cumplimiento de las disposiciones contenidas en
Como consecuencia, no hemos vacilado en recordar que lo consignado en la escritura matriz gobierna el régimen de horizontalidad y es la fuente a cuyas disposiciones debe-mos acudir para dirimir cualquier conflicto. Véanse: Consejo Tit. Cond. McKinley Court v. Rullán, 126 D.P.R. 387, 394 (1990); Arce v. Caribbean Home Const. Corp., 108 D.P.R. 225, 245 (1978). Ésta debe ser examinada conjunta-mente con los planos sometidos al Registro de la Propiedad. Estos documentos constituyen y consagran grá-ficamente los derechos de los interesados avalados por la fe pública registra! Arce v. Caribbean Home Const. Corp., supra, págs. 257-258.
La escritura matriz constituye la fuente que precisa el destino de toda área del inmueble y la forma en que ésta puede variarse. Véanse: Bravman, González v. Consejo Titulares, supra; Batista, Nobbe v. Jta. Directores, supra; Rivera Rodríguez v. Junta Dir. I y II, 173 D.P.R. 475, 483 (2008).
Como bien expresa la mayoría de este Tribunal, la Ley de Condominios está anclada en la preservación del dere-cho al disfrute de la propiedad privada, en un ambiente de sana convivencia de los condominos. Con ese norte, la Ley de Condominios consagra en su Art. 1-A (31 L.P.R.A. see. 1291 n.) que en el ejercicio y reclamo de sus derechos, se actúe conforme a los principios de buena fe, la prohibición de ir contra los actos propios y la del abuso del derecho. Ese principio aplica a todos los miembros del régimen in-cluyendo al Consejo de Titulares, quien está compuesto por todos los titulares, y posee la indelegable tarea de responder al fin último de la Ley de Condominios para viabilizar
Para hacer viable la propiedad horizontal, existe un alto interés en promover la estabilidad del régimen. Con ese fin, la Asamblea Legislativa consideró apropiado limitar el tiempo mediante el cual se puede reclamar por los acuer-dos, acciones u omisiones en el régimen. Así se pretendió establecer un término de caducidad de dos años para toda acción de impugnación. Originalmente, se optó por aplicar un término de caducidad a las objeciones contra la Junta de Directores, el Consejo de Titulares y los titulares. Véase P. del S. 1425 de 11 de abril de 2002, 14ta Asamblea Legis-lativa, 3ra Sesión Ordinaria, pág. 48. Ello respondía a la necesidad de reconocer la importancia del “reclamo dili-gente de los derechos, encarnado, en el principio de la in-curia y en las doctrinas de consentimiento tácito y del im-pedimento de ir en contra de los propios actos. El establecimiento de un término de caducidad de dos (2) años viene a reforzar la promulgación para el régimen de los principios generales del derecho enunciados en el Artículo 1-A”. Informe Conjunto de las Comisiones de Vivienda, de Banca y Asuntos del Consumidor, y de lo Jurídico sobre el P. del S. 1425 de 12 de noviembre de 2002, 14ta Asamblea Legislativa, 4ta Sesión Ordinaria, pág. 33.
Esta visión aceptó que la inacción equivale al consenti-miento tácito en aquellas circunstancias donde lo acaecido era permitido por la Ley de Condominios, aunque no se hubiera realizado conforme a las disposiciones contenidas en ésta. Por ello, se expresó que “no debe haber reparos a que la inacción por todos los titulares durante dos años luego de haberse efectuado un cambio que la ley permite tenga un efecto equivalente a la prestación de un consen-
No obstante lo anterior, el historial legislativo refleja que una vez el P. del S. 1425 fue examinado por la Cámara de Representantes, ésta optó por cambiar el término de caducidad a uno de prescripción. Cuando el proyecto fue devuelto al Senado, con enmiendas al texto del inciso (c), éstas tuvieron el efecto de establecer un término prescriptive de dos años para las acciones de impugnaciones enta-bladas contra el Consejo de Titulares y aquellas en que se cuestionaban las determinaciones, omisiones o actuaciones del Director o la Junta de Directores, solamente. El texto aprobado no impuso ese término prescriptivo a las impug-naciones de las acciones u omisiones de los titulares como originalmente se propuso. Véase Entrillado electrónico del texto aprobado en votación final por el Senado, 14 de no-viembre de 2002, pág. 59. En efecto, la aprobación del re-ferido artículo no atendió ni dispuso un periodo en el que se podía instar una reclamación contra un titular.
Hoy, la opinión mayoritaria reconoce ese hecho y atiende la laguna que creó la aprobación del inciso (C) del Art. 42 de la Ley de Condominios, supra. De esta forma, este Tribunal resuelve que en ausencia de un tiempo para impugnar las acciones contra un titular deben prevalecer los principios de la doctrina de incuria para la acción contra un titular. Ese principio aplica a las acciones entabla-das por el Consejo de Titulares mediante la premisa de que a ese cuerpo también le aplican los postulados de la Ley de Condominios sobre la buena fe, la prohibición de ir contra
Los principios de la doctrina de incuria están elaborados en la opinión mayoritaria que hoy emite este Tribunal. So-bre ello, recalcamos que la incuria castiga la inacción de una parte por un periodo prolongado de tiempo en impedi-mento para que se provean los remedios solicitados me-diante reclamos traídos a destiempo. Molini Gronau v. Corp. P.R. Dif. Púb., 179 D.P.R. 674, 687 (2010); Comisión Ciudadanos v. G.P. Real Property, 173 D.P.R. 998, 1020 (2008). De igual forma, resalta que la incuria no aplica por el mero transcurso del tiempo y que existen otros factores que deben considerarse para justificar la demora, el perjui-cio que acarrea y el efecto sobre el balance de intereses involucrados.
Con estos preceptos nos corresponde dilucidar, en primer lugar, si el reclamo entablado por el Consejo de Titu-lares fue a destiempo y de no serlo establecer el remedio que procede en las circunstancias del caso ante este Tribunal.
III
Al examinar el expediente ante nuestra consideración surge la descripción del apartamento que le pertenece al señor Ramos Vázquez. En lo pertinente, dispone como si-gue:
[l]ocated on the west side of the building on the eleventh (11th) and twelfth (12th) floors above the ground, facing Mi-ramar Avenue, consisting of two (2) bedrooms, a living-dining room, kitchen and bathroom on the eleventh floor, a circular stairway leading to the twelfth floor and a covered terrace on the twelfth floor. Its main entrance door in on the eleventh floor at the rear of the apartment and opens into the living-dining room....
Las áreas privadas del Condominio que constan en la escritura matriz se describen como:
*360 —Fourth: The above-described building is composed of the following elements:
-----A: - PRIVATE AREA...................... — ..................
---------One. Three apartments on each one of the first nine (9) floors above the ground floor, two apartments and one studio apartment on the tenth (10th) floor and three (3) penthouse apartments on the eleventh (11th) floor with their penthouse roof-terraces and uncovered roof areas on the twelfth r (12th) floor, making a total of thirty three (33) apartments. (Enfasis nuestro).
En cuanto a los elementos comunes, éstos constan des-critos en la cláusula cuarta, inciso B, subinciso cuarto de la escritura matriz, que dispone específicamente:
-----B.-General Common Elements.
-----Four. The stairway and elevators; elevator machine room, water tank and ventilation enclosures on the roof, foundations, columns, and structural walls, driveways and paved areas except parking spaces, hallways on each floor and all the roofs (except as otherwise specified). (Enfasis nuestro).
La escritura otorgada revela que el área del techo sobre el segundo nivel del “penthouse” del señor Ramos Vázquez no le pertenece. Esta no constituye un área privada de su apartamento. No obstante, se describe que los “penthouses” tienen acceso al área sobre su techo. De las esti-pulaciones de las partes resalta que éstas acordaron que lo que realmente existe en la parte superior de los “penthouses” es una azotea y que ésta no formaba parte del inmueble. Por lo tanto, de la descripción registral ex-puesta, concluimos que el área en controversia fue desti-nada como un elemento común voluntario.
Como bien expone la mayoría de este Tribunal, las es-tructuras edificadas en esa área afectan la sobre elevación. Sobre ésta se puede edificar, ya que ello no afecta el vuelo.
Ahora bien, al aplicar la norma hoy adoptada, este Tribunal, a mi juicio, yerra al ordenar remover las estructuras a expensas del Consejo de Titulares.
Difiero de la aplicación de la norma que hoy se acoge a los hechos del caso. El Consejo de Titulares debe actuar bajo los principios de diligencia en la defensa del régimen de propiedad horizontal. No puede actuar con desidia y mucho menos en abuso del derecho o contra sus propios actos. Resulta impermisible que el Consejo de Titulares aguarde por lo menos diez años para cumplir con su fun-ción y obtener a medias un remedio afectando las acciones que fueron avaladas por el transcurso del tiempo.
Examinado el expediente, no existe justificación alguna para la inacción y dejadez con la que actuó el Consejo de Titulares. Este conocía en todo momento sobre la edifica-ción y las circunstancias en las que se encontraba la azotea del Condominio desde antes de que el señor Ramos Váz-quez adquiriera el "penthouse” hace más de diez años. Re-cordemos que en esa área están ubicados los respiraderos, cisterna de agua y cuarto de máquinas de los ascensores. Ciertamente, el Consejo de Titulares tenía acceso para mantener y mantuvo esas áreas. Como bien apunta la ma-
La doctrina de la incuria no avala la inacción por un tiempo prolongado. Castiga a aquel que reclama a des-tiempo, al no proveer los remedios solicitados. El hecho de que se le imponga al Consejo de Titulares el costo de la remoción de las estructuras en esas áreas, a mi juicio, con-valida el desempeño inadecuado y deficiente del Consejo de Titulares. Además, valida la acción incoada a destiempo, en perjuicio del señor Ramos Vázquez, quien adquirió con las consabidas modificaciones, y sin que ningún titular o parte se hubiera opuesto a ello hasta ahora.
Aunque la incuria no considera sólo el factor del tiempo transcurrido, pesa mucho el que el Consejo de Titulares se haya cruzado de brazos en una actitud de dejadez o desin-terés para hoy pretender impedir el disfrute que el señor Ramos Vázquez ha ostentado pacíficamente por todo este tiempo. No tengo la menor duda de que la tardanza del Consejo de Titulares simple y llanamente constituye una omisión que atenta contra la estabilidad del régimen de propiedad horizontal. Recordemos que, aunque no aplica el inciso (c) del Art. 42 de la Ley de Condominios, supra, el debate acaecido demuestra la indudable visión legislativa de requerir el reclamo diligente de derechos y la actuación responsable en la defensa del régimen de propiedad horizontal. A su vez, impide ir contra sus propios actos y reconoce el consentimiento tácito de las actuaciones acaecidas. Me parece insostenible que el Consejo de Titu-lares, como último órgano administrativo del régimen, ab-dicara su responsabilidad para instar su reclamo luego de
Por último, aunque ciertamente existe un derecho de copropiedad de los titulares sobre los elementos comunes de la propiedad horizontal, no podemos perder de perspec-tiva que los cambios realizados eran permisibles. Por lo tanto, no estamos ante una situación de reinvidicar el de-recho de propiedad del Consejo de Titulares sobre un ele-mento común, éste derecho se mantiene independiente de los cambios realizados.
Claro está, como expusimos en Bravman, González v. Consejo de Titulares, supra, la Ley de Condominios impide la adquisición por prescripción de los elementos comunes ya sean generales o limitados. Además, la ley impide va-riar el uso y destino sin el consentimiento unánime de los titulares. En el caso de marras esa no es la situación.
La Ley de Condominios permite realizar todo aquello que beneficie a un titular siempre que no se invada o me-noscabe el disfrute de otro apartamento o el derecho de los demás titulares. Incluso, permite ciertas edificaciones no contempladas en los planos del inmueble con el consenti-miento unánime de los titulares. 31 L.P.R.A. sec. 1291i. De igual forma, permite realizar obras necesarias para la con-servación o seguridad del inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes. 31 L.P.R.A. sec. 1291n. Es por ello, que la mayoría de este Tribunal reconoce que los cambios realizados —incluyendo la edificación de la estructura en concreto— son permisibles por la Ley de Condominios. De lo contrario, estaríamos ante una situación no permitida por la ley y el Consejo de Titulares tendría derecho a la totalidad del remedio solicitado en cualquier momento. Ello no es lo acontece en las circunstancias ante nuestra consideración.
Como adelantamos, las áreas en controversia constitu-yen un elemento común designado en la escritura matriz. Sobre éste se realizó una construcción permisible por la
La interpretación que la mayoría sostiene conlleva la remoción de lo realizado independiente del tiempo transcu-rrido y que ello sea permitido por la Ley de Condominios. El único disuasivo que se impone es que la remoción se haga a expensas de quien actuó con incuria. A nuestro pa-recer, ello no propicia la estabilidad del régimen cuya fina-lidad el legislador propició al aprobar la Ley de Condominios.
IV
Por los argumentos expresados, confirmaría al Tribunal de Apelaciones por concluir que el Consejo de Titulares ac-tuó con incuria por lo que no es merecedor de remedio alguno.
Debemos aclarar que en el presente caso el Sr. Edwin Ramos Vázquez no hizo reclamo alguno en torno a haber adquirido la azotea por prescripción adquisitiva. Ello no tendría cabida conforme a lo establecido en Bravman, González v. Consejo Titulares, 183 D.P.R. 827, 825 (2011). El señor Ramos Vázquez solamente tiene a su disposición el uso de un elemento común limitado a los “penthouses”. Siendo ello, el señor Ramos Vázquez nunca podrá adquirir la referida área como una privativa sin el consentimiento unánime de los titulares y la modificación de la escritura matriz a estos efectos. Tampoco podrá limitar su uso a los demás titulares de los “penthouses” por el transcurso del tiempo. Recordemos, que la usucapión no se da en los elementos comunes del inmueble ya sean generales o limitados.
No nos hacemos eco de las expresiones realizadas sobre lo que constituyen elementos comunes limitados basada en la interpretación mayoritaria acogida en el caso de Batista, Nobbe v. Jta. Directores, 185 D.P.R. 206 (2012). Nos remitimos a nuestra Opinión disidente en el referido caso.
Estamos conforme en que procede la remoción del jacuzzi a expensas del señor Ramos Vázquez. La construcción de éste tan siquiera había finalizado.
Véase la estipulación entre las partes que recoge el hecho de que ninguno de los miembros de la Junta de Condominos o residente alguno ha realizado acerca-mientos en los diez años que lleva como residente el señor Ramos Vázquez.
A estos efectos, recordamos que la mayoría de este Tribunal en Batista, Nobbe v. Jta. Directores, supra, no ordenó enmendar la escritura matriz, a pesar de que se decidió que en ésta constaba designado como elemento común limitado uno de naturaleza privativa. Así, una mayoría de este Tribunal permitió que —en efecto— el Registro de la Propiedad no correspondiera a la realidad que determinó esta Curia. De esta forma, mantuvo una discordancia que surge del registro y la realidad deter-minada sobre un área.