81 P.R. Dec. 242 | Supreme Court of Puerto Rico | 1959
emitió la opinión del Tribunal.
Ante el Tribunal Superior, Sala de Bayamón, Roberto Colón Padilla y Ana María Roméu de Colón formularon una demanda intitulada “Sobre modificación de restricciones” contra la San Patricio Corporation, el Registrador de la Pro-piedad de Bayamón y otros. Allí alegaron, en síntesis, que el 14 de diciembre de 1942 ellos adquirieron por compra de H. L. Sewall una finca de un área aproximada de 100.25 cuerdas; que la misma era el remanente de otra finca de mayor cabida, de la cual anteriormente se habían segregado y vendido 76 y pico de cuerdas a la San Patricio Corporation; que en la es-critura de venta a esa corporación figura una serie de “res-tricciones y limitaciones” impuestas “. . . con el fin de establecer un plano uniforme de mejoras a beneficio de los presentes y futuros adquirentes de la finca aquí vendida, o cualquier parte de la finca principal que en el futuro se divi-diere para fines residenciales . . .”; que, de acuerdo con los términos de la aludida escritura, dichas restricciones “... gra-varán todo el terreno objeto de esta compraventa y cualquier
Además, invocando . . la jurisdicción en equidad [del] Tribunal, toda vez que las restricciones . . . constituyen servi-dumbres en equidad, siendo ésta una materia regulada por principios de equidad . . los demandantes solicitaron la cancelación, modificación o alteración de dichas restricciones con miras a permitir la construcción en su finca de una urba-nización con solares de mil metros (en vez de solares de un acre) que no estén sujetos a las limitaciones relativas a patios delanteros y laterales. Para ello adujeron los siguientes fundamentos que es imprescindible copiar aquí a la letra:
“A. Las restricciones sobre la propiedad no deben favore-cerse, y los tribunales no deben dar cumplimiento a las mismas cuando sean contrarias al orden público o cuando produzcan una injusticia (Glines v. Matta, 19 D.P.R. 409).
“B. La Junta de Planificación, Lotificación y Zonificación, el organismo creado por ley para regular las construcciones y urba-nizaciones en Puerto Rico, ha autorizado una urbanización en la propiedad de referencia a base de solares de alrededor de mil metros, siendo por tanto las mencionadas restricciones contrarias al orden público.
“C. Entre 31 de agosto de 1940, fecha de creación de las refe-ridas restricciones, y el presente, han ocurrido cambios radicales*248 'en la vecindad de la Urbanización San Patricio y de la propiedad ■de los demandantes con motivo de la ampliación de la Carretera ■ Insular núm. 2, construcción de la Avenida Roosevelt, y desarrollo 'de las Urbanizaciones Caparra, Caparra Terrace, Caparra Heights, Puerto Nuevo y Park Side, algunas de las cuales colin-•dan con la Urbanización San Patricio y con la propiedad de los demandantes.
“D. La ciudad de San Juan ha extendido sus límites hasta la misma colindancia de la finca propiedad de los demandantes.
“E. Con motivo de los anteriores cambios en la vecindad, la propiedad de los demandantes ha tenido tal incremento en valor para todos los efectos, incluyendo contribuciones sobre la pro-piedad, que dedicarla hoy por necesidad a fines agrícolas produ-ciría una seria injusticia e iniquidad.
“F. Los demandantes están imposibilitados de urbanizar su propiedad para vender solares no menores de un acre, toda vez que el costo de urbanizar asciende hoy día a $3 por metro cua-drado, comparado con $0.30 en 1940 cuando se crearon las restricciones aquí envueltas, por lo cual el costo de urbanizar ascendería a alrededor de $12,000 por solar, a la cual suma habría que añadir costo de la propiedad y otros gastos, tales como hono-rarios, comisiones, reserva para pago de contribución sobre ingresos, y por ciento de beneficios, resultando de todo lo anterior que el precio de la venta de un solar no menor de un acre ascen-dería a alrededor de $18,000; no habiendo mercado para la venta de solares en tal región a razón de $18,000 por solar.
“G. Con motivo de los cambios radicales ocurridos en la ve-cindad y del desarrollo general de la ciudad de San Juan y sus alrededores, los objetos y propósitos de dichas restricciones han sido completamente y permanentemente destruidos.
“H. Con motivo igualmente de los cambios radicales ocurridos en la vecindad, enforzar las restricciones de referencia no ser-viría de ningún beneficio sustancial a cualquier parte que así lo solicitara.
“I. Siendo perpetuas las servidumbres en equidad, su conti-nuación a perpetuidad resultaría de enorme perjuicio a los de-mandantes, con motivo de los cambios ocurridos en la vecindad, produciendo así tales restricciones una seria injusticia en cuanto a los demandantes.
“J. La construcción de una urbanización de primera categoría bajo los reglamentos y disposiciones de la Junta de Planificación,*249 Lotificación y Zonificación, a base de solares de mil metros, no afecta hoy día los objetos y propósitos de las referidas res-tricciones.”
A instancia de los demandados, que en su contestación o por moción alegaron que la demanda “no exponía hechos constitutivos de causa de acción”, y sin celebrar vista para considerar el caso en sus méritos, el Tribunal Superior dictó sentencia final en el pleito declarando sin lugar la demanda e imponiendo $500 de honorarios de abogado a los demandan-tes. Para fundamentar su fallo el Tribunal Superior se expresó así:
“La demanda en este caso se titula Modificación de Restric-ciones. A virtud de ella se intenta variar los términos de un contrato consignado por escritura pública y en cuyos términos consintió el propio demandante.
“Esta misma Sala del Tribunal Superior se negó a hacer lo que ahora pretende el demandante. Nos referimos a la sen-tencia que dictáramos el día 16 de agosto de 1951, la cual es firme por no haberla apelado Roberto Colón en el caso titulado Civil Núm. R-4321, Roberto Colón v. Frank Ramírez de Arellano, sobre Sentencia Declaratoria.
“En este litigio el demandante invoca el principio de equidad aparentemente fundándose en el art. 7 del Código Civil, Edición 1911. Los actos jurídicos, generadores de derechos y obligacio-nes, tienen el nombre, la significación y el alcance que les da la ley, debidamente apreciados, no el que quieren darle las partes. Los contratos, para los que en ellos intervienen, ofrecen tanta fuerza como la misma ley.
“En el caso presente Roberto Colón intervino en contratos en virtud de los cuales se obligó y ahora no puede invocando la equidad, desvincularse de tales obligaciones. No es lícito a las partes negar derechos que anteriormente hayan reconocido. Es principio de derecho el que establece que 'pacta sunt servanda’, regla jurídica expresiva de que lo pactado debe guardarse, y determina que lo estipulado por las partes debe ser fielmente guardado y cumplido. El contrato es ley para los contratantes y es doctrina legal que los contratos no pueden dejarse sin efecto por la voluntad de uno solo de los contratantes y que nadie puede ir contra sus propios actos. De cualquier manera que uno se*250 obligue queda obligado y no se puede alterar la forma en que una ■servidumbre se constituye a voluntad de una de las partes.
“Entendemos que tienen razón los demandados al alegar que .la demanda no aduce hechos para constituir una causa de acción. .Entendemos, además, que la demanda no es enmendable.
“Se declara sin lugar la demanda interpuesta en este caso por [Roberto Colón Padilla y se le condena en costas, incluyendo la •.suma de quinientos dólares ($500.00) para los abogados de la parte demandada.”
Se solicitó la reconsideración alegando que no procedía desestimar el pleito sin vista porque la demanda aducía una causa de acción suficiente en derecho y además hacía falta prueba para resolver el punto de res judicata. El tribunal de instancia, luego de oir a las partes sobre la moción de recon-sideración, resolvió que ésta no tenía méritos y la declaró sin lugar. Entonces los demandantes apelaron. Y ante nos consignan los siguientes motivos de revisión:
“Primer Error. El Tribunal [Superior] cometió error al resolver que los demandantes no tenían causa de acción.
“Segundo Error. El Tribunal [Superior] cometió error al .aplicar la doctrina de cosa juzgada al caso de autos.
“Tercer Error. El Tribunal [Superior] cometió error al desestimar y dejar de resolver la cuestión de derecho en cuanto a la supremacía de la Junta de Planificación sobre restricciones ..contractuales.
“Cuarto Error. El Tribunal [Superior] cometió error al im-poner la suma de $500 para honorarios de abogado.”
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Obviamente las “restricciones, condiciones y limitaciones” respecto al uso de la finca de los demandantes constituyen lo que nuestra jurisprudencia llama “servidumbres en equidad”. Se trata en efecto de cláusulas restrictivas “a beneficio de los presentes y futuros adquirentes” que imponen ■cargas o gravámenes especiales, como parte de un. plan general de mejoras para el desarrollo de una urbanización residencial en esa finca y en la parcela que adquirió la San Patricio Corporation. Mediante las susodichas cláusulas, las
Dentro de la sistemática del Código Civil resulta muy difícil utilizar la figura jurídica de la servidumbre predial para imponer restricciones privadas sobre terrenos que van a ser urbanizados. En efecto, si con el carácter de cargas reales se pretende establecer restricciones referentes al uso y tamaño de los solares, al tipo y estilo de las casas o edificios, a las dimensiones de los patios, etc., hay que partir del su-puesto de que los terrenos de la urbanización se hallaban ya gravados con las correspondientes y recíprocas restricciones cuando aún permanecían en plena propiedad del urbanizador enajenante. Por otro lado, es imprescindible que puedan establecerse restricciones cuyo contenido sea una verdadera obligación positiva de hacer, como prestación principal y no meramente como prestación accesoria. Así por ejemplo, a.
Las necesidades prácticas que crean los recientes desa-rrollos urbanísticos han motivado ásperas críticas a las reglas de “nemini res sua servit” y de “servitus in faciendo consis-tere nequit” en muchos países de derecho civil, tales como Alemania, Bélgica y Suiza. Véase Schmidt-Rimpler, La Ser-vidumbre a favor del Propietario (1931), Rev. Grit, de Dere-cho Inmobiliario 14, 93, 178, 321. Enneccerus, Kipp & Wolff reconocen que “son muchas las razones en pro de la necesidad de la servidumbre de propietario,” precisamente cuando se trata de cargas de urbanización. Tratado de Derecho Civil, tomo IV, vol. 2 (2a ed., trad, esp., 1951) 40-41. Cf. Hede-mann, Tratado de Derecho Civil, vol. II (trad. esp. 1955) 350-351. La doctrina y la jurisprudencia en Bélgica también fian luchado con los obstáculos jurídicos que existen para crear servidumbres verdaderamente positivas e imponer car-gas de urbanización sobre un solo fundo. De Page nos dice que los intereses prácticos exigen que esas cargas de urbani-zación constituyan servidumbres de carácter real y analiza los medios que sirven para eludir en la práctica el rigor de la ley. Concluye que: “La regla servitus in faciendo consistere nequit... se encuentra hoy día tambaleante. El día vendrá quizás en que se admitirá que una servidumbre consiste en
No tiene nada de extraño, pues, que desde 1913— cuando se resolvió el caso de Glines v. Matta, 19 D.P.R. 409— la doctrina jurisprudencial en Puerto Rico haya incorporado en nuestro derecho lo que se denomina “servidumbre en equidad”. La incorporación o adopción de esa institución se llevó a cabo a través del recurso de injunction que autorizó la Ley de 8 de marzo de 1906. Véase 32 L.P.R.A. sees. 3521-3533. Por tanto, aunque el injunction es en principio un medio procesal para hacer valer las determinaciones judiciales, en lo referente a las cargas reales de urbanización sirve de base a las reglas de carácter sustantivo vigentes en nuestro derecho. Así se comprueba que todavía hoy día el derecho sustantivo brota y se desarrolla por los intersticios del procedimiento. De aquí que en Puerto Rico las restricciones al derecho de propiedad impuestas sobre terrenos que van a ser urbanizados
No hay duda que la jurisprudencia constante de este Tribunal así lo tiene declarado. En Glines v. Matta, supra, la entidad urbanizada impuso a la finca Miramar en Santurce las restricciones siguientes: (1) que todo comprador de un solar “debía sujetarse y quedaba obligado ... a la responsa-bilidad de las construcciones y obras de calles, aceras, alcan-tarillados y cañerías de agua a prorrata del costo de ella, las cuales serían llevadas a cabo por la expresada compañía, siempre que los adquirentes de los solares situados en una calle lo solicitaran, o antes sin este requisito si así la compañía lo estimaba oportuno;” y (2) que “ningún edificio, construc-ción, balcón, ventana salediza u otra edificación, excepto esca-leras o gradas, se harán en estos solares a menos de tres metros de distancia de la línea de su frente que da a la calle en que se encuentra situado”. La compañía consignó dichas restricciones en una escritura, “. . . la que inscribió en el Re-
Varios años más tarde, en Lawton v. Rodríguez, 35 D.P.R. 487 (1926), consideramos la validez de una restricción im-puesta en un plano de urbanización sobre doce solares a ambos lados de una calle, al efecto de que “el comprador, sus here-deros y sus sucesores se obligan en el caso de que se decidieran fabricar en el solar adquirido, a construir una sola casa la cual distará veinticinco pies del frente de la calle trazada ...” Decidimos que la misma era válida porque las cláusulas res-trictivas tienen fuerza legal “siempre que sean razonables, obedezcan a un plan general de mejoras, consten específica-mente en el título y se inscriban en el registro de la propie-dad”. (Pág. 494.) Aunque dijimos de pasada que las restricciones impuestas por razones de orden sanitario y de ornato o embellecimiento caben dentro del concepto de las servidumbres positivas y negativas que define el Código Civil,
Esa doctrina de que cambios radicales en la vecindad pue-den constituir una defensa en equidad o poner fin a la restric-ción fue también aceptada por este Tribunal Supremo en el caso de Carrión v. Lawton, 44 D.P.R. 463 (1933). Importa señalar sobre todo que en dicho caso se trataba de un pleito instado por Carrión para dejar sin efecto mediante decreto judicial la restricción que ya había sido declarada válida en
Pero es aún más clara y firme la contraposición entre servidumbre en equidad y servidumbre predial que se estable-ció en la sentencia dictada por este Tribunal en Fiol v. López de la Rosa, 46 D.P.R. 749 (1934). Allí el demandante quiso eludir la defensa equitativa de incuria (laches) instando una acción para el cumplimiento específico de la condición restric-tiva en vez de acudir al recurso de injunction. Sin embargo, en ponencia del Juez Asociado Sr. Córdova Dávila, fallamos que eso no alteraba en nada el carácter de la reclamación porque “. . . se solicita el cumplimiento de una condición res-trictiva y precisamente son estas restricciones las que se regu-lan por los principios de equidad.” (Pág. 755.) Así queda diáfano que tales restricciones de urbanización nunca pueden caracterizarse como servidumbres prediales aún cuando se soslaya el remedio procesal de injunction. Por lo mismo, al considerar la defensa de incuria {laches), se desestimó la contención de que esa defensa equitativa era inaplicable por-que la restricción de uso sobre los solares de Miramar consti-tuía una verdadera servidumbre predial negativa, sentando en definitiva la doctrina siguiente: “Creemos que en verdad se trata de algo parecido a una servidumbre, pero es lo cierto que ese algo, si bien tiene raíces muy hondas en el derecho histórico, por vez primera surgió en toda su integridad y tal como se presenta en este caso al iniciarse en esta Isla las llamadas urbanizaciones a virtud de las cuales lotes de terreno de mayor o menor extensión se dedican a la construcción de edificios incluyendo calles, aceras, alcantarillado, acueducto y alumbrado, total o parcialmente, según reglas previamente establecidas, debiendo en tal virtud interpretarse esas reglas de acuerdo con los principios de derecho a la luz de los cuales se han venido interpretando en los estados de su origen, siem-pre desde luego que no estén esos principios en conflicto con
Dicha doctrina se reafirmó en Santaella v. Purón, 60 D.P.R. 552 (1942). En ese caso aplicamos los principios de equidad para determinar los derechos que surgían de una restricción de uso sobre los solares de Miramar. A base de la prueba se rechazaron las defensas de incuria (laches) y de impedimento {estoppel). Además, considerando la restric-ción como una servidumbre en equidad, se declaró que basta probar la violación de la misma para justificar un injunction, sin necesidad de probar daños reales o perjuicios sustanciales. A idénticas conclusiones llegamos en Pérez v. Pagán, 79 D.P.R. 195 (1956).
Bastará añadir, para terminar con este análisis de nues-tra jurisprudencia, que por analogía con la servidumbre pre-dial del derecho civil usamos los términos de “predios sirvientes” y “predios dominantes” en Baldrich v. Registrador, 77 D.P.R. 739 (1954), al decidir que las servidumbres en equidad crean derechos reales inscribibles en el Registro de la Propiedad. Por eso la cancelación de su mención o ins-cripción no se puede operar en el registro en virtud de una petición ex parte, sin que den su expreso consentimiento las personas a ser perjudicadas por dicha cancelación. De ahí no cabe inferir que las restricciones de urbanización crean verdaderas servidumbres prediales. De acuerdo con lo dis-puesto en el art. 2 de la Ley Hipotecaria (30 L.P.R.A. see. 2) y en el art. 27 del Reglamento Hipotecario (30 L.P.R.A. see.
De conformidad con los principios de equidad, las restricciones privadas que constituyen servidumbres equitativas se modifican o extinguen en los siguientes casos: (1) por convenio de los interesados, ya sea mediante rescisión total o parcial de las cláusulas restrictivas o mediante la constitución de nuevas restricciones que alteren las anteriores; (2) por efecto del tiempo o por realizarse la condición si las restricciones se han constituido a término o de modo condicional; (3) por reunirse en una misma persona la propiedad
Pero antes de intentarlo conviene aclarar dos cuestiones. La primera es ésta: aparte de los casos en que la servidumbre queda modificada o extinguida, el derecho de equidad reconoce como defensas personales varios motivos y circunstancias referentes a “las equidades personales entre los litigantes”. Ya mencionamos la defensa de unclean hands —cuando el demandante ha violado con repetición las restricciones que pretende poner en vigor mediante injunction. Además se señalaron otras como la de consentimiento (■acquiescence) — cuando el demandante ha permitido que otras personas violen las restricciones, siempre que esas violaciones sean de carácter sustancial y permanente — , la de in-
Ahora bien, con estas ideas previas a la vista, ¿cuáles son y en qué consisten los cambios del vecindario que pueden determinar la extinción o modificación de una servidumbre en equidad? Se exige que sean de carácter radical y permanente, e impidan sustancialmente la consecución de las ventajas y de los beneficios establecidos a favor de los predios dominantes. En otras palabras, si por razón de cambios radicales y permanentes en las condiciones del vecindario,
Yernos pues, con irrecusable claridad, que el tribunal de instancia incidió en error de derecho al desestimar la acción a base de que la demanda no aducía una reclamación válida. En efecto, considerando todas las alegaciones expuestas por los demandantes, evidentemente podría justificarse la concesión de un remedio conforme a las reglas jurídicas que rigen las servidumbres en equidad. Con palabras que de puro haber sido usadas ya constituyen un estribillo, repetimos que “. . . no procede desestimar una demanda a menos que aparezca con certeza que el demandante no tiene derecho a reme-
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Ahora corresponde examinar la segunda cuestión que planteamos al preguntarnos si la demanda aducía una causa de acción: ¿Basta que la Junta de Planificación apruebe los planos de una urbanización para que ipso facto queden sin efecto las servidumbres en equidad, en tanto impidan la construcción de esa urbanización? A nuestro juicio la respuesta es clara. El hecho'de que la Junta de Planificación haya aprobado la construcción de la urbanización a que se alude en la demanda, no tiene el efecto de anular las restricciones privadas que pueden impedir su construcción. Conforme dijimos en Pérez v. Pagan, 79 D.P.R. 195: “Nada hay en la Ley de Planificación, 23 L.P.R.A., secs. 1-54, ni en los reglamentos aprobados por la Junta a virtud de esa Ley, que indique que la mera concesión de un permiso de construcción tenga el efecto y alcance de anular restricciones privadas que resulten inconsistentes con el permiso concedido. El otorgar un
Aplicando estos principios podemos decir, sin temor a equivocarnos, que la aprobación de los planos de la urbaniza-ción aludida no basta para que ipso facto queden sin efecto las restricciones privadas que limitan el uso de la propiedad de los demandantes. Sin embargo, conviene indicar que los reglamentos de zonificación y la aprobación de los planos de la urbanización por la Junta son hechos que el tribunal de instancia deberá tener en cuenta, junto con la demás prueba que se presente en el juicio, para determinar si las restric-ciones privadas han quedado extinguidas por cambios radi-cales del vecindario. Chafee, Simpson y Maloney, op. cit. supra, 495; Simpson, Fifty Years of American Equity, 50 Harv. L. Rev. 171,218; Nota en 29 Mich. L. Rev. 112 (1930). Al fijar las zonas de uso y los requisitos para otorgar permisos de construcción o de urbanización, la Junta de Planificación tiene que considerar las características de la vecindad y del área total de la región zonificada. Sus conclusiones a ese respecto no son concluyentes cuando se trata de determinar si por cambios radicales del vecindario se ha extinguido o modi-ficado una restricción privada. Pero los tribunales tampoco pueden hacer caso omiso de esas determinaciones administra-tivas que reflejan el interés general de la comunidad. Cf. López v. Junta de Planificación, 80 D.P.R. 646, 662-663 (1958).
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El tribunal a quo también fundamentó su sentencia en la doctrina de cosa juzgada (res judicata). Expresamente señaló que: “Esta misma sala del Tribunal Superior se
De la faz de la demanda no se desprende afirmativamente que la sentencia en el pleito anterior, número R-4321, fuera
No hay duda que según la doctrina de res judicata un litigante no puede fraccionar su causa de acción. De ahí
Glines v. Matta, 19 D.P.R. 409 (1913); Lawton Rodríguez, 35 D.P.R. 487 (1926); Macatee v. Biascochea, 37 D.P.R. 1 (1927); Lawton v. Rodríguez, 38 D.P.R. 38 (1928); Carrión v. Lawton, 44 D.P.R. 463 (1933); Fiol v. López de la Rosa, 46 D.P.R. 749 (1934); Santaella v. Purón, 60 D.P.R. 552 (1942); Baldrich v. Registrador, 77 D.P.R. 739 (1954) y Pérez v. Pagan, 79 D.P.R. 195 (1956).
En el mismo .sentido, véase Lawton v. Rodríguez, 38 D.P.R. 38, 54 (1928).
Como indica Puig Brutau, “. . . no es lo mismo determinar si es posible crear algún derecho real, aparte de los regulados por el Código, que saber si esta creación, en caso afirmativo, carece de límites.” 3 Fun-damentos de Derecho Civil (1953) 32. Hay una serie de derechos reales explícitamente reconocidos por ley. Pero existen otros innominados que la jurisprudencia y la doctrina aceptan cuando pueden asimilarse o son va-riantes de las figuras jurídicas admitidas por los preceptos civiles. Ibid., 31-35; 2 Roca Sastre, Derecho Hipotecario (5a ed.) 188-192; 2 Castán, Derecho Civil Español, Común y Foral (6a ed.) 7-29; Puig Peña, Tratado de Derecho Civil Español, tomo III, vol. 1 (1951) 10-21; 2 Borrell y Soler, Derecho Civil Español (1955) 427-432; y Laeruz Berdejo, Lecciones de ^Derecho Inmobiliario Registral (2a ed. 1957) 110-120. Ahora bien: no estamos resolviendo a -prion que todos los derechos denominados servidum-bres en equidad tengan el carácter y los efectos de un derecho real a los fines del Registro. Todo depende de la naturaleza del derecho específico de que se trate. Pero no hay razón para limitar con excesivo rigor la categoría de los derechos reales, sin razones prácticas para ello, como aparentemente es la tendencia de la doctrina española inspirada en teorías abstractas deri-vadas de autores alemanes.
Véanse 5 Restatement, Property (1944) secs. 528 y siguientes; 2 Casner y otros, American Law of Property (1952) secs. .9.24-9.90; Chafee, Simpson and Maloney, Cases on Equity (3a ed. 1951) 416-495; McClintock, Handbook of the Principles of Equity (2a ed. 1948) 336-353; 4 Pomeroy, Equity Jurisprudence (5a ed. 1941) 846-856; Williams, Restrictions on the Use of Land: Equitable Servitudes, 28 Tex. L. Rev. 194 (1949); Notas en 4 A.L.R.2d 1111; 88 A.L.R. 405; y 54 A.L.R. 812. Compárese los modos de extinción y modificación de las servidumbres prediales ortodoxas en nuestro derecho civil: 2 Castán, Derecho Civil Español, Común y Poral (9a ed. 1957) 562-565; 3 Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil (1953) 406-412; y Puig Peña, Tratado de Derecho Civil Español, tomo III, vol. 1 (1951) 393-414.
Jackson v. Stevenson, 31 N. E. 691 (Mass. 1892); Dolan v. Brown, 170 N. E. 425 (Ill. 1930); Hunter v. Wood, 120 Atl. 781 (Pa. 1923); Ockenga v. Alken, 41 N.E.2d 548 (Ill. 1942); Marra v. Aetna Construction Co., 101 P.2d 490 (Cal. 1940); 4 A.L.R.2d 1111 (1949) y los casos allí citados; 2 Casner y otros, op. cit. supra, sec. 9.39; y 5 Restatement of Property (1944) sec. 564.
Cabe hacer aquí una triple advertencia. En primer lugar, lo expre-sado en esta opinión se aplica únicamente a las servidumbres en equidad, es decir, a las restricciones privadas que constituyen cargas reales de urbani-zación, y en nada se refiere a las servidumbres prediales ortodoxas de nues-tro derecho civil. En segundo lugar, es claro también que en Puerto Rico no existe el dualismo entre “equidad” y “derecho” que caracteriza al derecho angloamericano. Sólo pueden invocarse principios de equidad en relación con determinadas instituciones que han sido incorporadas en nuestro derecho por legislación o por doctrina jurisprudencial a partir de los textos de cier-tas leyes como la de “trusts”, la de “injunctions”, etcétera. Cf. Pueblo v. Escambrón Beach Club, 63 D.P.R. 761 (1944); Belaval v. Tribunal de Expropiaciones, 71 D.P.R. 265 (1950); Álvarez v. Srio. de Hacienda, 80 D.P.R. 16 (1957); Rossy v. Tribunal Superior, 80 D.P.R. 729 (1958). Véanse Gutteridge, Comparative Law (2d ed. 1949) 96-100; Rabasa, El Derecho Angloamericano (1944) 136-458; Friedmann, Legal Theory (3a ed. 1953) 379-382; Castán, La Formulación Judicial del Derecho — Jurisprudencia y Arbitrio de Equidad (2a ed. 1954); Jolowicz, Roman Foundations of Modern Law (1957) 54-60; David, Introduction a L’etude du Droit Privé de L’Angleterre (1948) 172-199; 2 Arminjon, Nolde y 'Wolff, Traité de Droit Comparé (1950) 510-529; Puig Brutau, Estudios de Derecho Comparado (1951) 97-136; Id., La Jurisprudencia como Fuente del Derecho (s.f.). En tercer lugar, cuando hablamos de “extinción o modificación” por cambios radicales en el carácter del vecindario, el término “modificación” sólo se refiere a la cancelación o extinción de una o varias restricciones dentro de un conjunto o serie de restricciones relacionadas entre sí. La única función del tribunal es determinar qué restricciones han quedado extinguidas. No corresponde al tribunal rehacer el contrato entre las partes: por ejemplo, reduciendo la cabida mínima de los solares de un acre a mil metros. Si la restricción privada en cuanto al tamaño mínimo de los solares ha quedado extinguida, entonces sólo prevalece la limitación que imponga la Junta de Planificación. Pero es obvio que dicha restricción puede haberse extinguido, aunque las demás subsistan. Este último sería un caso de “modificación”' de las restricciones equitativas.
Adviértase que la doctrina de res judicata en cuanto a sentencias declaratorias opera en forma análoga a la doctrina del impedimento cola-teral en casos ordinarios. Bajo la doctrina del impedimento colateral, la sentencia anterior resulta concluyente si de hecho se litigaron y adjudicaron entre las mismas partes las cuestiones que se plantean en un pleito subsi-guiente, aunque se trate de otra causa de acción. Tartak v. Tribl. de Dis-
Véanse Morgan, Some Problems of Proof Under the Anglo-American System of Litigation (1956) 36-69; 1 Morgan, Basie Problems of Evidence (1954) 9-15; McCormick, Handbook of the Law of Evidence (1954) 687 — 712; 9 Wigmore, Evidence (3a ed. 1940) secs. 2568-2568a. Las reglas 801-806 de las Reglas de Evidencia para el Tribunal General de