110 P.R. Dec. 327 | Supreme Court of Puerto Rico | 1980
emitió la opinión del Tribunal.
En el año 1972 la Shell Company terminó la construcción de un puesto de gasolina en jurisdicción de Lares, Puerto Rico. Para esos fines, encontró necesario alterar el nivel del terreno, dándole un leve declive para el desagüe de las aguas pluviales. Colinda allí con la Shell Company un solar de 3,700 metros cuadrados perteneciente al demandante. Las aguas pluviales del predio de la Shell discurren hasta un muro que separa ambas propiedades, pero éste tiene unos boquetes por el cual dichas aguas pasan a la propiedad del demandante, que es más baja que el solar de la Shell. El resto de las aguas que no pasan al solar del demandante, sale a la carretera.
Con motivo de estos hechos y de los que más adelante vamos a señalar, el demandante demandó a la Shell Company en daños y perjuicios y obtuvo una sentencia de $9,000 más costas y honorarios de abogado. La Shell Company, aquí re-currente, plantea 6 cuestiones, las cuales discutiremos des-pués de completar la exposición de hechos.
Como se sabe, las estaciones de gasolina, además de las
En el caso de autos, el tribunal hizo una inspección ocular. En su opinión y sentencia, el tribunal de instancia se ex-presa en la siguiente forma:
En la inspección ocular realizada por el Tribunal se pudo observar que efectivamente existían unas salidas de agua del área del lavado de automóviles hacia el solar del demandante y que había un charco de aceite, grasa y agua aún en dicho solar, a pesar de que la parte demandada testificó en la vista del caso que se habían corregido las deficiencias que ocasionaron los daños al solar del demandante.
De las conclusiones de hecho del tribunal de instancia también surge lo siguiente. En 6 de mayo de 1972 la deman-dada arrendó a Wigberto Guzmán Munet la estación de gaso-lina, mediante contrato de arrendamiento escrito. Dicho con-trato prohíbe al arrendatario realizar alteraciones en la pro-piedad arrendada. Debe el arrendatario mantener el local limpio al nivel que estipule la arrendadora, reservándose ésta el derecho de inspeccionar la propiedad y hacer las reco-mendaciones pertinentes. La demandada entregó al arrenda-tario el negocio y el equipo. La arrendadora se reservó el control del estado de servicio y de limpieza del negocio. También concluyó el tribunal de instancia lo siguiente:
CUATRO: — El diseño y construcción del garaje equipado fue responsabilidad única de la parte demandada disponiendo unos boquetes de desagüe a descargar sobre el solar de la parte de-mandante. El Tribunal pudo comprobar en la inspección ocular que las aguas sucias y aceites y desperdicios incluyendo las aguas de una bomba dañada caían por dichos desagües en el solar del demandante inundando el mismo, haciéndolos [sic] inservibles [sic].
CINCO: — Que la parte demandada con sus inspectores mantienen el control absoluto de la estructura y condiciones am-*330 •Mentales del garaje de gasolina de su propiedad, no teniendo el arrendatario ingerencia ni poder para alterar o modificar cual-quier aspecto estructural o que implique alteraciones a lo exis-tente.
SEIS: — Que la construcción y diseño del garaje de gasolina de la parte demandada disponiendo un desagüe lateral sobre el solar contiguo del demandante fue responsabilidad única y ex-clusiva de la parte demandada y dio margen a los daños causados al demandante, ya que estas aguas anegaron e inundaron con aceites, grasas y desperdicios al solar del demandante haciéndolo inservible para cualquier uso normal y razonable.
El solar del demandante es llano, queda frente a la Urba-nización Altamira y el tribunal estimó que tiene un valor de más de $50,000. También concluyó que el demandante tuvo que invertir $9,000 en limpiar y acondicionar el solar para po-nerlo en condiciones en que pudiese utilizarse. Esta suma comprende $3,000 gastados en el uso de maquinaria para hacer limpieza y $6,000 gastados en relleno y replanteo del solar. La sentencia incluyó esos $9,000 más las costas y $2,500 en concepto de honorarios de abogado.
Las cuestiones planteadas por la demandada-recurrente pueden resumirse como sigue: En la primera, la segunda y la cuarta cuestiona parte de las conclusiones de hecho del tribunal. En la tercera sostiene que el responsable es el arren-datario y no la arrendadora. En la quinta aduce que los daños se deben al discurrir natural de las aguas y en la sexta expresa que la suma concedida por concepto de honorarios de abogados es excesiva.
Atenderemos primero los dos planteamientos contenidos en las cuestiones quinta y tercera, relativos a los deberes de los predios de recibir las aguas pluviales de los predios supe-riores y a la responsabilidad del arrendador.
Esta materia está regida por las leyes especiales que para dichas circunstancias se han legislado —Ley y Reglamentos de Planificación, la Ley de Aguas— y por el Código Civil como derecho supletorio y fundamental. En el caso de
El Código Civil trata esta materia en sus Secciones I y II del Capítulo 183 del Título VII de su Libro II. Dicho Capí-tulo 183 trata de las servidumbres legales, 31 L.P.R.A. see. 1701 y ss.
Establece en ese Capítulo el Código ciertas reglas sobre la posesión y aprovechamiento de los bienes reales, que desde antaño han sido necesarias para la buena convivencia social. Dispone el Código que las servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los par-ticulares.
Las establecidas para utilidad pública se regirán por las leyes y reglamentos especiales que las determinan y, en su defecto, por las disposiciones de dicho Título VII del Código Civil. Las servidumbres que impone la ley en interés de los particulares, o por causa de utilidad privada, se regirán por las disposiciones de dicho Título VII, sin perjuicio de lo que dispongan las leyes y reglamentos sobre el particular. Éstas podrán ser modificadas por convenio de los interesados, cuando no lo prohíba la ley ni resulten en perjuicio de tercero. Código Civil, Arts. 485, 486 y 487.
Es claro que el demandante no viene obligado a recibir las aguas impuras y los desperdicios líquidos o sólidos de la estación de gasolina en cuestión.
En cuanto a las relaciones de arrendador y arren-datario, como se sabe, el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento y a usar la cosa arrendada, desti-nándola al uso pactado. El arrendador viene obligado, además de entregar al arrendatario la cosa arrendada, a hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesa-rias, a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Código Civil, Art. 1444. Puede dedu-cirse que si la cosa arrendada se convierte en una amenaza para el público o para sus vecinos, el arrendador viene obli-gado a hacer las reparaciones necesarias para que cese ese peligro o para que cesen los daños que esté causando, pues, de lo contrario, no la estaría conservando en estado de servir para el uso a que fue destinada y por cuyo uso el arrenda-tario le paga. Con mayor razón es esto así en el caso de autos, en el cual el contrato —como es usual— le prohíbe al arren-datario hacer alteraciones en la propiedad arrendada.
Sobre el particular se han expresado casi unánimemente los más distinguidos comentaristas españoles. Veamos, por ejemplo, las siguientes expresiones:
*333 [S]erá el propietario responsable, aunque la finca estuviere arrendada y aunque pueda acreditar no le corresponde culpa alguna en la falta de reparaciones, que no realizó, por ejemplo, porque no le diera el arrendatario aviso de la necesidad de las mismas ... o porque la desidia en reparar no fué suya, sino de anteriores propietarios. Sin embargo, cabrá que ejercite acción de regreso, basada en el artículo 1.902 contra los verdaderos culpables del daño. ... 31 Scaevola, Código Civil, 1961, pág. 520.
[E]l art. 1.907 hay que entenderlo en relación con el párrafo tercero del 1.559 y con la disposición general y amplísima del 1.902. Según el primero de ellos, el propietario podrá repetir contra el arrendatario, si estuviese arrendada la finca, y éste no pusiere en conocimiento de aquél, en el más breve plazo posible, la necesidad de las reparaciones precisas. . . . Resulta, pues, que la falta de noticia o la ignorancia de la necesidad de las repara-ciones no exime al propietario de la obligación de reparar los daños de que nos ocupamos, pero le da derecho para repetir contra el arrendatario que omitió el aviso necesario. . . .
Además, si la falta de reparaciones. . .dependió, no de la voluntad del propietario, sino de un tercero. . .podrá repetir contra el que le dio ocasión al daño con arreglo al principio consignado en el artículo 1.902. 12 Manresa, Comentarios al Código Civil Español, 1973, pág. 910.
El actor perjudicado ha de probar en este caso las siguientes circunstancias: la realidad del daño, que ha sido ocasionado por la ruina del edificio y que esta ruina ha sido debida a la falta de las reparaciones necesarias. Demostrados tales extremos, la acción ejercitada por el actor surtirá efectos con independencia de la valoración subjetiva de la conducta del demandado. . . . Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, 1956, T. II, Vol. II, pág. 696.
Habiendo establecido la prueba que existían desagües que descargaban el agua del lavado de carros y otras impurezas sobre el solar del demandante, éste tiene derecho a ser com-pensado. También podría exigirse que cesara tal perturba-ción. Fuentes v. Gulf Petroleum, S.A., supra, y Reyes v. Hernández, 98 D.P.R. 484 (1970).
En vista de lo anterior, se anulará el auto expedido y se confirmará la sentencia recurrida.
Para casos no idénticos, pero in pari materia en que hemos reite-rado la obligación del dueño de hacer las reparaciones, véanse Roa v. Puig Et Al., 19 D.P.R. 386 (1913); Pérez v. Gandía, 32 D.P.R. 562 (1923); Miranda v. Méndez, 50 D.P.R. 850 (1937); Torres v. Fernández, 56 D.P.R. 482 (1940); Ortiz v. McCormick Steamship Co., 57 D.P.R. 560 (1940); Arroyo v. Caldas, 68 D.P.R. 689 (1948); Ramirez v. Hotel Condado, 68 D.P.R. 953 (1948); Santaella Negrón v. Licari, 83 D.P.R. 887 (1961); y Corchado v. Fernández Carballo, 88 D.P.R. 100 (1963).
