87 P.R. Dec. 775 | Supreme Court of Puerto Rico | 1963
emitió la opinión del Tribunal.
Adujo el Registrador las siguientes dos razones para sos-ner su denegatoria: (1) “por no considerarse [la parcela de estacionamiento] como elemento común del Régimen de Propiedad Horizontal constituido por esta escritura de acuerdo con el Artículo 11 de la Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, y (2) no formar una sola finca con la otra descrita en este documento [el solar del edificio] ni colindar entre sí, de acuerdo con la misma Ley . . (Subrayado nuestro.)
El Condominio San Martín consta de un primer piso des-tinado a usos comerciales y siete pisos superiores destinados a oficinas. Hace esquina, como se dijo antes, con las calles Ponce de León y del Parque. La parcela en cuestión, que es el área de estacionamiento del Condominio, da frente a la Calle del Parque, está cercana al Condominio, como a unos 100 metros del edificio, pero no colinda con el solar en que éste está ubicado.
¿Son correctos los dos planteamientos del señor Regis-trador? Creemos que no. El primer planteamiento del Re-gistrador que consiste en no considerar el área de estaciona-miento como elemento común, dentro del significado que ese término tiene en el régimen de propiedad horizontal, es cla-ramente erróneo. La Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958, en su Art. 11, designa elementos comunes, entre otros, a los siguientes: el terreno en que se asienta el edificio, los cimientos, paredes maestras, galerías, vestíbulos, ascensores, incineradores, todos los arte-factos o instalaciones existentes para beneficio común, y
No se necesita argumentar mucho para demostrar que un área de estacionamiento es una pertenencia muy conve-niente y necesaria para los titulares de un condominio de 7 pisos de oficinas, ubicado en la Avenida Ponce de León de San Juan de Puerto Rico. Tomamos conocimiento judicial de lo densamente poblado del área, del denso tránsito de vehículos de motor que por las calles Ponce de León y del Parque transita y de la aguda escasez de facilidades de esta-cionamiento que hay en el sector en donde está situado el condominio San Martín.
De manera que un área de estacionamiento cierta-mente es, como dice la ley, “racionalmente de uso común del
La escritura mediante la cual se sujetó el Condominio San Martín y sus dependencias al régimen de la propiedad horizontal dispone que el área de estacionamiento allí des-crito será un elemento común de los siete pisos superiores, lo que excluye el primero. (“The parcel of land described below is a common element to the seven upper floors to be used for the parking of motor vehicles.”) Esos siete pisos son los destinados a oficinas.
Concluimos, pues, que dicha área de estacionamiento es un elemento común limitado del Condominio San Martín, a tenor con las disposiciones expresas de la Ley de Pro-piedad Horizontal contenidas en sus Arts. 11(g) y 12, 31 L.P.R.A. secs. 1291i (g) y 1291j. En vista de las dos cita-das disposiciones de la ley es claro que la enumeración allí contenida no es taxativa sino ejemplifieativa. Acordes con este criterio están Batlle, La Reforma del Artículo 396 del Código Civil”, 171 Revista General de Legislación y Ju-risprudencia, Madrid, 1942, págs. 243, 249; y Raceiatti, Pro-piedad por Pisos o por Departamento, Buenos Aires, 1958, pág. 73. Este autor va más lejos y a la pág. 97 de la obra citada escribe:
*780 “Además de las partes del' edificio dividido en pisos o de-partamentos de beneficio común o indispensables para mantener su seguridad — algunas de las cuales, según hemos visto, la ley enumera ejemplificativamente — que necesariamente deben ser comunes, los propietarios pueden, ya que nada se opone a ello, crear otros elementos comunes que aunque no respondan estric-tamente a estos fines, tengan por objeto lograr un uso y goce más cómodo o de mayor renta . .
“Ello es posible . . . porque ... las palabras uso común que la ley emplea deben tomarse en su acepción más alta. Ellas no se refieren simplemente al' uso de la cosa, en un sentido gramatical o literal estricto, sino que comprenden dentro de su amplitud, a todos los elementos o servicios de cualquier clase que puedan beneficiar a la comunidad de propietarios.”
Es de la misma opinión — que la enumeración de elemen-tos comunes que contiene la Ley de la Propiedad Horizontal “claramente se ve que es exemplificativa” — el Magistrado Tomás Ogayar. Véase su Nuevo Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal en la Revista de Derecho Privado, Madrid, 1960, Tomo 44, págs. 589, 871. Igualmente, Rabella, La Propiedad Horizontal, Barcelona, 1960, pág. 51.
El otro motivo que tiene el Registrador para negarse a inscribir la parcela de estacionamiento es que dicha parcela no forma una sola finca con el solar del edificio ni colinda con éste. Dos objeciones tenemos que hacer a este segundo planteamiento del Registrador. La primera consiste en que en una sociedad libre, gobernada bajo el imperio de la ley, cuando un funcionario público le dice a un ciudadano “Usted no puede hacer tal cosa,” ese funcionario tiene que estar pre-parado para demostrar que su poder para imponer prohibi-ciones a la conducta de las personas, se basa en alguna dis-posición legal específica, esto es, su poder tiene que emanar de la Constitución, de una ley, o de algún reglamento pro-mulgado bajo autoridad de ley. El Registrador no nos ha señalado ninguna disposición de ley o reglamento que exija el requisito que él le está exigiendo al recurrente o que lo faculte (al Registrador) para así exigirlo. Tampoco la he-
La otra objeción que tenemos al mencionado segundo planteamiento del Registrador se basa en que al interpretar y administrar la Ley de Propiedad Horizontal se interpreta y se administra una legislación nueva destinada a hacer po-sible la realización de fines sociales y económicos, necesarios en nuestros días. Por eso su interpretación y administración debe ser constructiva e imaginativa. Hoy se trata de un con-dominio de oficinas; mañana se puede tratar de un condo-minio de viviendas. Es oportuno recordar lo que Castán, con su habitual sabiduría, ha escrito sobre el particular:
“Resalta en todas las soluciones que el autor nos propone, el deseo de adaptar la institución de que se trata a las exigen-cias y fines prácticos que parece llamada a satisfacer en nues-tros días. Tal orientación sólo alabanza merece, a juicio nues-tro. Por mucha que sea la importancia, de la técnica en el de-recho privado, no cate sacrificar a sus conveniencias de senci-llez los imperativos de la finalidad, que es nervio del Derecho. Y puesto que la propiedad de casas por pisos se ha desenvuelto y generalizado en la vida real' para resolver problemas sociales tan apremiantes como el de la habitación, y para satisfacer ne-cesidades y anhelos tan vitales y humanos como el de tener casa*782 propia, justo es que construyamos la institución e interpretemos las normas que la rigen del modo que mejor se acomode a esas exigencias económicas y sociales que constituyen su razón de ser.” (Subrayado nuestro.) — Prólogo del citado autor a La Propiedad de Casas por Pisos, de Batlle, Ira. ed., Madrid, 1933, pág. 9.
Decimos que se trata de una legislación nueva pero esta-mos conscientes del pasado. Hay antecedentes remotos de esta institución de casas por pisos — Egipto, Grecia, Roma— y la misma era conocida en la Europa de los siglos 16, 17 y 18, aunque con carácter excepcional. Su generalización es moderna e hija de nuevas necesidades económicas. Cuando comienzan las corrientes codificadoras modernas, a fines del siglo 18 y durante el siglo 19, es el Código Napoleónico, padre de códigos civiles, el primero que recoge en su texto esta institución. El Art. 664 de dicho Código, que data del 1804, fue adoptado con o sin variantes por muchos códigos civiles. Así, lo adoptaron Quebec, Portugal, Italia, España, Ecuador, Panamá, Honduras, Mexico, China, Japón, Venezuela, Grecia, Filipinas, Cuba y Puerto Rico. En nuestro Código Civil, ed. 1930, corresponde al Art. 330, 31 L.P.R.A. see. 1275, el cual procede del 396 español. Al margen se copia dicho Art. 330 de nuestro Código Civil tal como regía antes de ser enmendado por la Ley Núm. 421 de 13 de mayo de 1951.
Luego de la primera Guerra Mundial se inició una fuerte corriente legislativa sobre la materia y se aprueban en mu-chos países europeos y americanos leyes especiales sobre la propiedad horizontal para satisfacer las necesidades que las breves e insuficientes disposiciones de los códigos civiles no podían satisfacer.
El Informe a la Cámara de Representantes de Puerto Rico de la Comisión de lo Jurídico de dicho cuerpo, rendido
“Como consecuencia de lo antes expresado, ha surgido la institución de la propiedad horizontal, o sea, aquella en la cual los diferentes pisos o apartamientos de un edificio pertenecen a distintos dueños por separado y los elementos comunes del edificio pertenecen a todos, en comunidad. Esta nueva forma de la propiedad que, aunque conocida en el Derecho romano, por su poca frecuencia, no tuvo en él una regulación suficiente, necesita cauces jurídicos por los cuales desenvolverse para que no sea un nido de conflictos que amarguen la realización del ideal del' hogar propio.
“Los códigos de tipo latino mencionan la institución, a la que refieren una parca y deficiente regulación. Posteriormente ha habido una abundante floración de leyes sobre el particular, motivadas por la importancia y difusión creciente de esta mo-dalidad, que ya se va implantando en casi todo el' orbe.
“En Puerto Rico, el Artículo 380 del Código Civil, edición de 1930, (31 L.P.R.A. 1275) según fue enmendado por la Ley Núm. 421 de 13 de mayo de 1951, regula la propiedad de casas por pisos. Esta disposición está complementada por una en-mienda introducida al Artículo 8 de la Ley Hipotecaria (30 L.P.R.A. 33), por la Ley Núm. 422 de 13 de mayo de 1951, mediante la cual se permite la inscripción de los pisos como fincas independientes, en el Registro de la Propiedad.
“Las disposiciones del Código Civil y de la Ley Hipotecaria, ya mencionadas, son omisas o insuficientes en cuanto a diversos aspectos vitales de la propiedad horizontal, como por ejemplo, (a) nacimiento y extinción de la propiedad horizontal, (b) ré-gimen de administración, (c) organización en el Registro de la Propiedad, (d) gravámenes, (e) y equilibrio de derechos y de-beres entre los propietarios, y en general', no abarcan con el detalle necesario esta institución, que por su trascendencia justifica la mejor regulación.
“Por estas razones Vuestra Comisión recomienda la apro-bación de este proyecto de ley sobre propiedad horizontal, si-guiendo en líneas generales las disposiciones de la Ley — Decreto Núm. 407 de 16 de septiembre de 1952 de la República de Cuba, que es una de las más avanzadas que se conocen, y que cubre, en forma abarcadora, todo lo relativo a esta institución.*785 Hemos introducido, naturalmente, aquellas modificaciones que el estudio de la materia nos ha aconsejado, así como aquellos cambios necesarios para adaptarla a nuestra jurisdicción. La medida contempla la división de edificios en propiedad horizontal no sólo para viviendas sino también para cualesquiera otros tipos de usos o aprovechamientos.” — Diario de Sesiones (Cámara), Vol. X, pág. 1574 (1958). (Subrayado nuestro.)
Sobre el particular escribe Batlle:
“Se trata de una figura nueva no considerada con la debida atención general hasta tiempos recientes, porque también diji-mos que es reciente la necesidad económica a que responde. Su género es el derecho de propiedad, pero dentro de él es una especie destacada de los demás tradicionales y es vano buscarle a toda costa semejanzas o identidades parciales para que sea subsumida y absorbida en otros tipos clásicos. Su importan-cia enorme y su trascendencia social justifican más que sobra-damente su consideración independiente.”(5)
La Exposición de Motivos de la ley española de propiedad horizontal, la de 21 de julio de 1960, expresa “La presente Ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos . . . Siendo ello así, el régimen de la propiedad horizontal no sólo precisa ser reconocido, sino que además requiere que se le aliente y encauce, dotándole de una ordenación com-pleta y eficaz... La Ley representa, más que una re-forma de la legalidad vigente, la ordenación ex novo, de manera completa, de la propiedad por pisos.” (Subrayado nuestro.)
Regresando al problema de si procede o no la inscripción de la parcela en cuestión, a pesar de no colindar la misma con el solar principal, nótese que el legislador de hace casi 100 años al redactar la Ley Hipotecaria española y su Re-glamento, que nosotros heredamos, producto que era de una civilización eminentemente agrícola, comprendió que se po-dían inscribir bajo un solo número varias fincas rústicas aunque no colindasen entre sí, si formaban “un cuerpo de bie-nes dependientes o unidos, con uno 0' más edificios y una o
Como explica Casso Romero, se trata de la finca dis-continua, que “es la constituida por varias fincas normales ... no contiguas entre sí pero que se reúnen por un motivo de dependencia o conexión económica, para su explotación
Como explica Roca Sastre, “cuando se trata de fincas discontinuas, será necesario [para agruparlas] que exista entre las varias fincas agrupadas aquella conexión económica o dependencia . . . cuya circunstancia suple la otra de colin-dancia.”
No existiendo prohibición específica en las leyes de Puerto Rico y tratándose de la interpretación de una ley especial, moderna, que ha sido necesario promulgar en casi todos los países de Derecho Civil, precisamente para curar las omisiones e insuficiencias de los antiguos códigos civiles y leyes hipotecarias, bien puede verse que ese mismo argu-mento — el de que las fincas rústicas que se reúnen por mo-tivo de dependencia o conexión económica para su aprovecha-miento son inscribibles bajo un solo número aunque no co-linden entre sí — que era bueno hace un siglo (y que sigue siendo bueno) es también bueno para el caso de autos en que dos fincas urbanas no contiguas entre sí “se reúnen por un motivo de dependencia y conexión económica para su apro-vechamiento.”
Enfocando este problema en forma moderna, explica Roca Sastre que “Desde el punto de vista hipotecario pue-den distinguirse dos grupos de fincas: unas normales, co-munes o corrientes y otras anormales, especiales o excepcio-nales.” La finca normal es el trozo de terreno de límites
Como dice la resolución de 2 de enero de 1928, citada por Roca Sastre en el lugar antes indicado, “la palabra finca parece empleada en la ley Hipotecaria y su Reglamento unas veces con referencia a la superficie deslindada y ence-rrada en un solo perímetro, y otras como entidad hipotecaria compleja que comprende varias parcelas o diversidad de ele-mentos económicos.” El autor citado menciona las fincas discontinuas como un ejemplo de esas fincas especiales.
Al inscribir la parcela de estacionamiento como un elemento común limitado del Condominio San Martín en nada se vulnera el objetivo de la publicidad que es el principal fin del Registro de la Propiedad y que va dirigido a proporcionar seguridad jurídica en el tráfico inmobilia-rio.
No es obstáculo para la inscripción de la parcela de esta-cionamiento, como elemento común limitado del Condominio, el hecho de que la misma ya tenga su propio asiento en el Registro, pues como dispone la propia Ley, la propiedad horizontal se organiza en el Registro “por un sistema de fincas enlazadas entre sí por notas marginales de mutua referencia.” 31 L.P.R.A. see. 1292c. Como señala Batlle “Las solucio-nes simples no son las mejores y las realidades económicas y sociales no pueden subordinarse a las exigencias de una téc-nica abstracta.”
“Sin embargo, podemos constatar por una larga y meditada, experiencia que si el Derecho no es una elucubración científica que informe la realidad, sino precisamente todo lo contrario, y prueba de ello son las primeras palabras del preámbulo de la nueva ley que afirma categóricamente que ‘si toda ordenación jurídica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada, tanto más ha de ser así cuando versa sobre una institución que, como la propiedad horizontal ha adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad . . .’ si el Derecho es algo vivo, el Derecho hipotecario también es una realidad, y que todas, abso-lutamente todas las normas regístrales son perfectamente compatibles con aquella realidad social y, por lo tanto, que el órgano puede ajustarse a la función y no la función al órgano.”
Señala el señor Registrador que las disposiciones de la Ley Hipotecaria se consideran complementarias a la de la Ley de la Propiedad Horizontal; eso es cierto, pero nótese que no se considerarán limitativas sino complementarias. Siendo la Ley de la Propiedad Horizontal una ley especial, promulgada expresamente para los fines antes indicados, y debido a la ya señalada insuficiencia de las disposiciones antiguas del Código Civil y de la Ley Hipotecaria, no puede considerarse que la Ley Hipotecaria le pone una camisa de fuerza a la Ley de la Propiedad Horizontal. Todo lo con-trario; en todo lo que sea posible la Ley Hipotecaria faci-litará la realización en la práctica de la Ley de la Propiedad Horizontal y de los fines de ésta. Como dijimos en Arroyo v. Registrador, 86 D.P.R. 362 (1962), “al Registro de la Pro-piedad se acude a buscar protección y no perjuicio.”
No está de más recordar que, como ha escrito Castán, la verdad es que el análisis de los motivos y finalidades de la norma jurídica supone una delicada y compleja apreciación de intereses prácticos y de ideales éticos y culturales. Sobre todo exige ahondar en las realidades de la vida, en sus exi-
Por las razones expuestas en esta opinión se revocará la nota recurrida y se ordenará la inscripción por dicha nota denegada.
Castro v. Autoridad de Transporte, 72 D.P.R. 465, 469 (1951); De Castro v. Junta de Comisionados, 59 D.P.R. 676, 685 (1942).
Lo que hemos dicho en este párrafo no va dirigido al señor Re-gistrador recurrido, quién, estamos seguros, actuó movido por la mejor intención y en la forma que él creyó era su deber actuar al interpretar las leyes concernidas. Para esa actitud sólo puede haber respeto, pero creemos conveniente aclarar la situación.
“Art. 830. — Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a distintos propietarios, si los títulos de propiedad no establecen los términos en que deban contribuir a las obras necesarias y no existe pacto sobre ello, se observarán las reglas siguientes:
1. Las paredes maestras y medianeras, el tejado y las demás cosas de uso común, estarán a cargo de todos los propietarios en proporción al valor de su piso.
2. Cada propietario costeará el suelo de su piso. El pavimento del portal, puerta de entrada, patio común y obras de policía comunes a to-dos, se costearán a prorrata por todos los propietarios.
3. La escalera que desde el portal conduce al piso primero se costeará a prorrata entre todos, excepto el dueño del piso bajo; la que desde el primer piso conduce al segundo piso se costeará por todos, excepto los dueños de los pisos bajo y principal, y así sucesivamente.”
Aprueban leyes especiales sobre la propiedad horizontal Bélgica y Hungría en 1924, Rumania en 1927, Brazil en 1928, Suecia en 1931 y 1942, Italia en 1934, 1935 y 1942, Polonia en 1934, Bulgaria en 1935, Chile en 1937, Francia en 1938, Uruguay y Perú en 1946, Argentina y Colombia en 1948, Bolivia en 1949, Alemania en 1951, Holanda en 1951 y 1952, Cuba en 1952, Méjico en 1954, Portugal én 1955, en España (en donde el Código Civil y la Ley Hipotecaria se enmendaron en 1939) se promulgó una ley especial en 1960, y en Puerto Rico, en donde el Código Civil y la Ley Hipotecaria se enmendaron en 1951 (utilizando las en-miendas españolas del 1939) se aprobó la vigente Ley de la Propiedad Horizontal en 25 de junio de 1958, Ley Núm. 104, 31 L.P.R.A. sees. 1291 a 1293k.
Obra citada, 3ra. ed., pág. 63. Y. además Racciatti, obra citada, 2da. ed., pág. 30.
Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad, 4ta. ed., Madrid, 1951, pág. 241.
Derecho Hipotecario, 5ta. ed., 1954, Tomo II, pág. 114.
Obra citada, Tomo II, pág. 63.
Ibid.
Roea Sastre, obra citada, Tomo I, pág. 18.
Obra citada, 3ra. ed., pág. 167.
3) Teoría de la Aplicación e Investigación del Derecho, 1947, pág. 241.