101 P.R. Dec. 651 | Supreme Court of Puerto Rico | 1973
emitió la opinión del Tribunal.
El 21 de abril de 1964 la sociedad legal de gananciales compuesta por los cónyuges Gerald y Catherine Boyd compró a los esposos Charles y Mildred Mihulka un solar y casa resi-dencial localizados en la Urbanización Extensión Club Manor en Sabana Llana, Río Piedras. Los esposos Boyd pagaron el precio acordado de $44,000. Compraron dicha propiedad con el propósito de utilizarla para su vivienda, a cuyo mismo fin la habían dedicado los cónyuges vendedores.
Debido a que no había alcantarillado sanitario en el área la propiedad se servía de un sistema de pozos — séptico y fil-trante — para la disposición de sus desperdicios y aguas ne-gras. Por razón de que el terreno no filtraba, el sistema de pozos resultaba inoperante, y los vendedores, para remediar la situación, conectaron una tubería que descargaba a la calle las aguas negras del pozo filtrante. Los esposos Boyd no fue-ron advertidos de esta condición por los vendedores ni pudie-ron notar su existencia. No eran peritos que pudieran perca-tarse fácilmente de ella por razón de su oficio o profesión. Ad-quirieron la propiedad desconociendo dicha situación.
Con posterioridad a la fecha de adquisición el Sr. Boyd fue citado por agentes del Departamento de Salud debido a que-
Se realizaron pruebas que comprobaron la impermeabili-dad del suelo. Se determinó por peritos en la materia que, teó-ricamente, situaciones como ésta se corrigen, (1) excavando hasta encontrar en el subsuelo una capa filtrante ó, (2) esta-bleciendo un sistema de tubería bajo el terreno que haga de-sembocar las aguas en una corriente natural. En este, caso, ninguna de dichas soluciones era factible. La primera resul-taba económicamente prohibitiva. La segunda resultaba im-posible debido a la ausencia en el área de alguna corriente natural de agua.
Los- esposos Boyd radicaron demanda ante el Tribunal Superior, Sala de San Juan, el 8 de octubre de 1964, en que reclamaron de los vendedores la devolución de la cantidad de $6,000, que alegaron era la diferencia entre el precio pagado por ellos y el valor razonable en el mercado de la propiedad una vez conocido el defecto o vicio de que adolecía. Alegaron que: “Tales defectos, los cuales ignoraban los compradores a la fecha de otorgar la escritura y los cuales eran imposibles de determinar, por no ser los demandantes peritos en la materia, hacen la cosa vendida prácticamente impropia para el uso a que se le destina y disminuye de tal modo ese uso que de ha-berlo conocido los compradores habrían pagado un precio menor por ella.”
Los demandados negaron el alegado defecto o vicio oculto y la consiguiente reclamación de los demandantes y fue el
Estando pendiente la transcripción de la prueba para fines del recurso de revisión, los demandantes-recurridos vendieron la propiedad en $46,000. Enterados de ello, los demandados-recurrentes radicaron ante el tribunal a quo una moción bajo la Regla 49.2 de Procedimiento Civil,
La acción ejercitada por los demandantes-recurridos tiene por bases los Arts. 1373, 1374 y 1375 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sees. 3841, 3842 y 3843, que respectivamente dis-ponen :
Art. 1373 (31 L.P.R.A. see. 3841)
“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que de haberlos conocido el comprador, no la habría adqui-rido, o habría dado menos precio por ella; pero no será respon-sable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”
Art. 1374 (31 L.P.R.A. see. 3842)
“El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos en la cosa vendida aunque los ignorase.
Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo con-trario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.”
Art. 1375 (31 L.P.R.A. see. 3843)
“En los casos de las dos secciones anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.”
Como puede verse, el Art. 1375 da al comprador el derecho de optar entre la acción redhibitoria y la acción estimatoria. Por la primera puede deshacer la venta, recobrando lo que pagó. Por la segunda, conocida también como la acción
Como fundamentos de su recurso de revisión la parte demandada argumenta que el tribunal sentenciador cometió seis errores. Los tres primeros se refieren a la admisibilidad y valor probatorio de la prueba pericial presentada por los cónyuges demandantes. El cuarto y el quinto impugnan la
Veamos en primer lugar los planteamientos respecto de la existencia del vicio oculto. Señalan los recurrentes que “la impermeabilidad del terreno, por ser una condición natural del mismo, no constituye un vicio oculto sujeto a saneamiento y de serlo, no es de tal naturaleza que justifique la reducción en el precio concedida.”
Castán
Definiendo lo que es “vicio” a los fines de la acción que nos ocupa señala Enneccerus:
*658 “Por ‘vicio’ ha de entenderse una diferencia desfavorable para el comprador con relación a la condición normal de la cosa. Ahora bien, la condición normal de la cosa no ha de determinarse únicamente de una manera abstracta, o sea con arreglo a los usos que corrientemente se hacen de tales cosas, sino que además se ha de tener en cuenta el uso previsto ‘según el contrato’. Se exige, pues, una desviación desfavorable para el comprador de la aptitud que normalmente ha de esperarse para el uso corriente o para el uso previsto en el contrato. El concepto de vicio debe, pues, definirse subjetiva y objetivamente.”
La definición, tanto objetiva como subjetivamente, del vicio oculto está patente en el Art. 1373 antes transcrito. Señala, por un lado, que los defectos pueden ser de tal naturaleza que la cosa vendida se haga “impropia para el uso a que se la destina.” Por otro lado, dicho artículo hace depender la obligación de saneamiento de que los defectos disminuyan de tal modo el uso de la cosa “que de haberlos conocido el comprado^ no la habría adquirido, o habría dado menos precio por ella.”
En uno u otro caso, conforme señala Castán,
En su demanda los demandantes-recurridos señalaron que el defecto de la propiedad la hacía impropia para el uso a que estaba destinada. Alegaron también la disminución en su valor de modo tal que de haber conocido el defecto habrían
Véase, por vía de comparación, la Sentencia de 10 de junio de 1952 del Tribunal Supremo de España,
Pasamos ahora a los alegados errores referentes a la prueba pericial. Debemos señalar que en la etapa del juicio estuvo justificado el tribunal de instancia en admitir prueba pericial para poder hacer una justa determinación sobre la cantidad proporcional del precio que los vendedores debían devolver a los compradores. Lo autoriza expresamente el Art. 1375 del Código Civil, antes transcrito. A tales efectos, se expresa así el profesor Ramón Badenes Gasset:
“Para esta reducción o rebaja del precio el precepto se remite al juicio de peritos, quienes deberán fijar la proporción*660 entre el valor real de la cosa al tiempo de la venta y el valor que hubiera tenido la cosa en estado sano. Es decir, el efecto de la acción estimatoria es la devolución de aquella parte del precio que el comprador pagó indebidamente, dada la disminu-ción del valor de la cosa que suponen los vicios advertidos en ella. La proporción se establece en relación con la disminución del uso de la cosa, a fin de que, apreciado debidamente el valor utilitario de la misma, el comprador pague por ella lo que en realidad corresponda en cada caso particular, y no resulte lesionado por el contrato.”
Esto no quiere decir que el “juicio de peritos” sea la manera, con exclusividad de otras, de determinar la disminución en el valor de la cosa, o dicho de otro modo, lo que el vendedor debe devolver al comprador. Aparte de lo preceptuado por el citado Art. 1375, supra, se justificaba en este caso el uso de prueba pericial porque en la etapa del juicio no había otro criterio que el dictamen de peritos para estimar el menoscabo en el valor de la propiedad. Pero si existe un medio más objetivo y cierto y menos especulativo, debe ser preferido al de determinación pericial. Así parece convenir Scaevola
“Importa, de todas maneras, fijar bien el sentido de la refe-rencia que hace el artículo 1.486 [1375 nuestro] al ‘juicio de peritos’. En primer lugar para nada se necesitará de este medio cuando las partes se convengan. Sólo de no convenirse procederá la vía judicial, y sólo de entrarse en ella habrá lugar a la prueba de peritos. Pero entonces, ni la intervención de éstos constituirá un juicio, sino sólo un dictamen, pues otra cosa sería atentatoria de los más señalados principios del Derecho procesal, ni quedará limitado el libre arbitrio del Juez. Por consecuencia, aun no habiendo reparado los peritos en el extremo de que queda hecho mención, deber será del Juez tenerlo en cuenta, dentro de su derecho a la apreciación integral de las pruebas practicadas.”
Cuando, con posterioridad a haberse dictado sentencia, accedimos a que el tribunal de instancia considerara, la moción
Habida cuenta del resultado a que hemos llegado mediante la susodicha operación matemática no es necesario considerar la adecuación del método utilizado por el perito de los compra-dores — conocido por capitalización de rentas — para determi-nar el valor en el mercado de la propiedad para un comprador conocedor del defecto señalado. En su consecuencia no tenemos que resolver si el testimonio del perito era objetable por estar basado en información obtenida fuera de corte proveniente de compradores potenciales. Cabe señalar, sin embargo, que en casos de esta naturaleza no puede exigirse una estricta aplica-ción de la regla sobre prueba de referencia. Sería contrario a la economía procesal exigir que todas las personas entrevis-tadas por un perito tasador para indagar sobre el valor de mercado de una propiedad tuvieran que comparecer como testigos antes de permitir una opinión del perito basada en la información obtenida por ellos. En este sentido, la opinión podría admitirse bajo el mismo razonamiento que admite la prueba de reputación. Más que la cuestión sobre admisibilidad del testimonio del perito debe pesar la consideración de su credibilidad. Véanse Pueblo v. Ocean Park Development, 73 D.P.R. 360 (1952); Colón v. Shell Co. (P.R.) Ltd., 55 D.P.R. 592 (1939) y Costas v. G. Llinás & Co., 66 D.P.R. 730 (1946).
En cuanto al apuntamiento que impugna la concesión de $1,000 para honorarios de abogado, no tienen razón los demandados-recurrentes. Su temeridad fue manifiesta al negar la existencia del defecto, no obstante conocerlo. La condena en honorarios de abogado es imperativa contra la parte perdidosa que ha sido temeraria. Montañez Cruz v. Metropolitan Cons. Corp., 87 D.P.R. 38 (1962); Ortiz v. Martorell, 80 D.P.R. 544 (1958); Vélez v. Ríos, 76 D.P.R. 860 (1954). En cuanto a su cuantía, sabido es que corresponde a la facultad discrecional del tribunal sentenciador. San Miguel Fértil. Corp. v. P. R. Drydock, 94 D.P.R. 424, 442 (1967); Géigel v. Ramos, 79 D.P.R. 862 (1957); Martín v. Torres, 79 D.P.R. 391 (1956).
Se dictará sentencia rebajando a $6,000 la cantidad que los demandados-recurrentes deben devolver a los demandan-
Aseveración número 11 de la demanda.
Dicha regla permite al tribunal sentenciador “relevar a una parte •o a su representante legal de una sentencia, orden o procedimiento,” en varias situaciones que enumera. Dicha enumeración no es limitativa pues en la número (6) dice: “Cualquier otra razón que justifique la concesión de un remedio contra los efectos de una sentencia.” Ciertamente el hecho acaecido con posterioridad a la sentencia — la venta de la propiedad- — -justi-ficaba que bajo esta regla se reabriese el caso a la consideración del tribunal de instancia.
Párrafo número 4 de la moción de la parte demandada solicitando ser relevada de la sentencia.
Scaevola, Código Civil, ed. 1970, tomo XXIII, pág. 203.
Dice Don José Castán Tobeñas, Derecho Civil Español, Común y Foral, octava edición, tomo IV, a la pág. 107:
“B. Origen histórico.- — -La responsabilidad por vicios ocultos no existía en el primitivo Derecho romano si los contratantes no la establecían ex-presamente por medio de un contrato verbal, agregado a la maneipatio o a la estipulación del doble hecha para el caso de evicción. Los ediles curules, encargados de la policía de los mercados tuvieron que proteger a los com-pradores de animales y esclavos, que eran con frecuencia víctimas del fraude, y a este efecto impusieron, en su Edicto, a los vendedores la obli-gación de manifestar los defectos de la cosa, y concedieron a los compra-dores, para el caso de que no se declarasen, la acción redhibitoria (para la resolución del contrato) y la acción quanti minoris o estimatoria (para obtener una reducción del precio). Estas acciones, nacidas para proteger las ventas hechas en los mercados, se hicieron extensivas más tarde — sin que pueda precisarse en qué época — a todas las ventas. Lo cierto es que en tiempo de Justiniano la generalización estaba hecha, y la doctrina ha pa-sado, con pocas modificaciones sustanciales, al Derecho moderno.!’
Véase, igualmente, Manresa, Comentarios al Código Civil, quinta ed., tomo X, pág. 249.
Cuarto apuntamiento de error.
Op. cit., tomo IV, pág. 106.
Ludwig Enneccerus, Tratado de Derecho Civil, ed. Bosch (Barcelona), 1966, tomo II, primera parte, págs. 88-89.
Op. cit., tomo IV, pág. 106.
Véase Seaevola, obra citada, tomo XXIII, págs. 205-206.
Badenes Gasset, El Contrato de Compraventa, ed. Teenos, Madrid, 1969, tomo I, pág. 715.
Op. cit., tomo XXIII, pág. 204.
por coincidencia, aunque el tribunal a quo concedió $10,400 a los demandantes, en su demanda solo reclamaron $6,000. No habiéndose ob-jetado el testimonio pericial sobre la base de exceder su determinación de lo reclamado, pudo quedar enmendada la demanda por dicha prueba. Regla 13.2 de Procedimiento Civil. Valle v. Sucn. Wiscovibch, 88 D.P.R. 86 (1963); Piovanetti v. Vivaldi, 80 D.P.R. 108 (1957); Betancourt v. U.S. Fidelity & Guaranty Co., 78 D.P.R. 650 (1955) y D’Azizi v. Alcatraz, supra.