Banco Popular de Puerto Rico v. Laureano Zorrilla Posada; La Corporación Manny Dávila, Inc.
CC-2023-0332
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
17 de junio de 2024
2024 TSPR 62 | 213 DPR ___
Juez Asociado señor ESTRELLA MARTÍNEZ
Certiorari. Materia: Derecho Registral. Una nota aclaratoria del Registrador de la Propiedad, sin mediar consentimiento de las partes o una resolución judicial que ordene la corrección de un asiento, no puede tener el efecto de enmendar un error de cabida en un contrato hipotecario.
Panel IV
Representante legal de la parte peticionaria:
Lcdo. Miguel A. Canals Canals
Representante legal de la parte recurrida:
Lcda. Melisa Figueroa Castro
Materia: Derecho Registral Una nota aclaratoria del Registrador de la Propiedad, sin mediar consentimiento de las partes o una resolución judicial que ordene la corrección de un asiento, no puede tener el efecto de enmendar un error de cabida en un contrato hipotecario.
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En San Juan, Puerto Rico, a 17 de junio de 2024.
En esta ocasión, nos confrontamos a la concesión de una ejecución de hipoteca por la vía sumaria a pesar de una incongruencia en la cabida de un terreno entre la documentación hipotecaria, otras constancias que le preceden en el Registro de la Propiedad (Registro) y la realidad física del inmueble. De acuerdo con los foros recurridos, la procedencia de tal remedio se fundamentó en una nota aclaratoria sobre la cabida consignada posteriormente por un Registrador de la Propiedad en la hipoteca inscrita, pues, a su juicio, esta tuvo el efecto de subsanar la inconsistencia.
Por consiguiente, corresponde a este Tribunal resolver, no solo si procede la sentencia sumaria en esta
I
La disputa ante nuestra consideración tiene su origen en una Demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca que instó el Banco Popular de Puerto Rico (BPPR) en contra del Sr. Laureano Zorrilla Posada (señor Zorrilla Posada) y Manny Dávila, Inc. (Corporación). En esta, el BPPR alegó que el señor Zorrilla Posada suscribió y emitió un pagaré hipotecario a favor de Doral Mortgage Corporation el 29 de agosto de 2003 por la suma de $84,500.00 con intereses al 6.95% anual, cuyo pago fue garantizado con una finca de 252 metros cuadrados ubicada en Río Piedras. Indicó que era el sucesor en derecho y tenedor del pagaré, y que el señor Zorrilla Posada había incumplido con los pagos mensuales, adeudando $44,472.80 del principal. Por lo cual, solicitó el pago de lo adeudado y la ejecución y venta en subasta pública del inmueble.
En su Contestación a demanda y solicitud de vista para nombramiento de defensor judicial, la Corporación, titular registral de la finca en cuestión, aceptó la mayoría de las
Luego de varios trámites procesales, la Corporación presentó una Moción en solicitud de desestimación de la causa de ejecución de hipoteca al amparo de la
Así las cosas, el 6 de septiembre de 2019, el foro primario emitió una Resolución mediante la cual denegó la solicitud de desestimación solicitada por la Corporación. Determinó que la hipoteca que se pretendía ejecutar constaba inscrita en el Registro y que la descripción registral en la Escritura Núm. 259 era suficiente para distinguir el inmueble de cualquier otro.
En su Moción en oposición a solicitud de sentencia sumaria, la Corporación reiteró que las inscripciones previas a la hipoteca demostraban que la cabida era de 600 metros cuadrados, por lo que las subsiguientes que indicaban una menor, incluyendo la inscripción dieciocho (18) de hipoteca en cuestión, violaron el tracto del Registro. Añadió que el pacto de colateral hipotecario fue solo por 252 metros cuadrados, pues el resto no fue considerado ni incluido como garantía de la obligación, por lo que el BPPR se enriquecería injustamente si se le concediera una extensión de terreno sobre la cual nunca se pactó y no solicitó originalmente. Argumentó, además, que existían múltiples controversias que obstaculizaban la resolución sumaria de la controversia, principalmente, si la anotación marginal del Registrador podía tener un efecto de enmienda sobre el asiento de la hipoteca con respecto a la cabida inscrita.
Insatisfecha, la Corporación instó una Moción de reconsideración de sentencia. En esta, resaltó nuevamente la discrepancia entre la Escritura Núm. 259 por cabida de 252 metros cuadraros y el Registro con 600 metros cuadrados, siendo la primera la medida reclamada por el BPPR y la segunda la que finalmente se le concedió sumariamente sin prueba o vista a pesar de constituir el hecho material central de la controversia. Señaló que la aclaración del Registrador de la Propiedad corresponde a una orden judicial en un asiento diferente al de la contratación hipotecaria, la inscripción novena versus la decimoctava, por lo que no podía usarse para corregir error o defecto en algún otro asiento, mucho menos en uno tan posterior. Objetó que el foro primario hiciera determinación alguna con respecto a la intención del deudor cuando no se le había permitido comparecer y no había tomado lugar descubrimiento de prueba
Todavía disconforme, la Corporación presentó una Apelación ante el Tribunal de Apelaciones en la cual afirmó que persistía una discordancia en la descripción registral de la finca entre la Escritura Núm. 259 y el Registro. Indicó que ello hacía imposible que el Tribunal de Primera Instancia adjudicara la procedencia de la ejecución de la totalidad de la finca por la vía sumaria, pues la aclaración del Registrador no corrigió el tracto registral de la finca o enmendó el asiento. Negó que la doctrina de garantía de cabida según el Registro aplicara, pues el reconocimiento en la extensión de cabida por expediente posesorio precedía en inscripción a la contratación hipotecaria.
El 31 de marzo de 2023, el Tribunal de Apelaciones emitió una Sentencia mediante la cual confirmó la determinación del Tribunal de Primera Instancia. Concluyó que los señalamientos de la Corporación se trataban de controversias de derecho y que no existía controversia sustancial de hechos materiales que impidiera la resolución sumaria de la controversia. Determinó que de la Escritura Núm. 259 se desprendía la intención de las partes de gravar la totalidad de la finca y que la discrepancia en el exceso de cabida se trató de un error que fue aclarado por el Registrador de la Propiedad a través de las notas.
En su Petición de certiorari ante este Tribunal, la Corporación sostiene que el Tribunal de Apelaciones erró en su análisis sobre la sentencia sumaria debido a todos los hechos materiales que hay en controversia. Señala que le es inaplicable lo relacionado con el Art. 61 de la Ley Hipotecaria, infra, según fue determinado por el foro apelativo intermedio con respecto a la extensión de la hipoteca al resto de la cabida del inmueble. Arguye que la prueba demuestra que se gravaron solo 252 metros cuadrados, por lo que aún está en controversia cuánto de la cabida total estaría expuesta a ejecución y cuál fue la intención
De su parte, en su Oposición a recurso de certiorari, el BPPR indica que los argumentos relacionados con la cabida ya fueron argumentados y adjudicados de forma final y firme ante el Tribunal de Primera Instancia tras la solicitud de desestimación y que, además, deben ser dilucidados en un pleito independiente por tratarse de alegadas actuaciones u omisiones del Registro. Afirma que la hipoteca consta en escritura pública y está inscrita en el Registro, por lo que es válida y ejecutable. Finalmente, arguye que la inscripción contiene una nota aclaratoria que reconoce el error en la cabida, por lo que fue subsanada.
Trabada así la controversia, tras la expedición del auto solicitado y la comparecencia de las partes, procedemos a resolver el asunto, no sin antes repasar el Derecho aplicable a la controversia.
II
A.
Como se sabe, la sentencia sumaria es el mecanismo procesal adecuado para resolver casos en los que no es necesaria la celebración de un juicio por no existir duda sobre los hechos esenciales, contarse con toda la evidencia necesaria y solo restar la aplicación del derecho.
Por otro lado, la parte que se opone a que se dicte sentencia sumariamente “no podrá descansar solamente en las aseveraciones o negaciones contenidas en sus alegaciones, sino que estará obligada a contestar de forma tan detallada y específica como lo haya hecho la parte promovente“. Mun. de Añasco v. ASES et al., 188 DPR 307, 328 (2013). “Para eso, la parte opositora ‘estará obligada a demostrar que tiene prueba para sustanciar sus alegaciones‘“. Íd., (citando a Abrams Rivera v. E.L.A., 178 DPR 914, 933 (2010)).
Ahora bien, este Tribunal ha pautado que el foro apelativo intermedio se encuentra en la misma posición que el Tribunal de Primera Instancia al momento de revisar solicitudes de sentencia sumaria. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 118 (2015); Vera v. Dr. Bravo, 161 DPR 308, 334 (2004). Entiéndase, le corresponde al foro apelativo realizar una evaluación de novo. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 116 (citas omitidas). Para ello, es indispensable “analizar tanto los documentos que acompañan la solicitud como los documentos de la oposición para determinar si existe o no controversia de hechos“. Rosado Reyes v. Global Healthcare, 205 DPR 796, 809 (2020).
B.
Como es consabido, la hipoteca constituye un derecho real que garantiza una obligación pecuniaria, por lo que sus rasgos principales son su carácter accesorio e indivisible, su constitución registral y que recae directamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables, que permanecen en la posesión del propietario. Westernbank v. Registradora, 174 DPR 779, 784 (2008).3 Según la disposición del ahora derogado Código Civil de 1930, el cual es aplicable a los hechos debido al momento en el que ocurrieron, “es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el registro de la propiedad“.
En lo pertinente a esta controversia, conforme lo dispone el
La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por los aseguradores de los bienes hipotecados o en virtud de expropiación forzosa. Se extiende además al exceso de cabida de la finca hipotecada, aunque la misma se haya hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripción de aquélla.
Finalmente, salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca no comprenderá: los objetos muebles colocados de forma permanente en la finca hipotecada, ya sean para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a menos que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto; los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren; las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada, y las nuevas edificaciones donde antes no las hubiera.
C.
En nuestro ordenamiento inmobiliario, según lo establece el
- Mediante sentencia firme dictada en un procedimiento ordinario de deslinde judicial o fijación de cabida.
- Por escritura pública cuando se trate de disminución de cabida irrespectivamente de la cantidad de la disminución o en casos de exceso de cabida no mayor del veinte por ciento (20%) de la cabida registrada. [...]
Mediante expediente de dominio, por todo el exceso, cuando éste sea mayor del veinte por ciento (20%). [...]
De otro lado, el
Los errores cometidos por el Registrador al extender un asiento podrán ser corregidos, siempre que no afecten derechos de titulares inscritos, bien de oficio o a solicitud de parte interesada, y siempre que se tenga a la vista el instrumento o la imagen digital del instrumento que motivó la acción.
Cuando la rectificación pudiera afectar derechos de titulares inscritos se exigirá el consentimiento de éstos para corregir el error o una resolución judicial ordenando la corrección del asiento. (Énfasis suplido).
Entiéndase, como regla general, un error en el asiento de presentación puede ser corregido por el Registrador, motu proprio, “cuando de la inscripción principal surge el error y la información necesaria para rectificarlo“. Gasolinas PR v. Registrador, 155 DPR 652, 682-683 (2001). Sin embargo, el ejercicio de tal facultad no procede cuando la corrección pueda afectar los derechos de titulares inscritos, pues, “[e]n ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos legítimamente adquiridos por tercero que reúna las condiciones fijadas en esta ley“. Íd., pág. 684.
Expuesto el Derecho pertinente, procedemos a discutir su aplicación a esta controversia.
III
Según se adelantó, por tratarse de una sentencia sumaria, este Tribunal debe evaluar de novo las solicitudes
Un análisis detenido de la documentación que surge del expediente ante nuestra consideración nos obliga a concluir que el Tribunal de Primera Instancia y el Tribunal de Apelaciones erraron al determinar que procedía la resolución sumaria de la controversia a pesar de la incongruencia en la documentación con respecto a la cabida del inmueble. Veamos.
En su Demanda, el BPPR describió la finca cuya ejecución solicitó de la manera siguiente:
URBANA: Solar en forma rectangular que mide doce (12) metros de frente por veintiún (21) metros de fondo marcado con el número treinta (30) del bloque DJ de la Urbanización Puerto Nuevo, propiedad de la Everlasting Development Corporation, localizado en el Barrio Monacillos del Municipio de Río Piedras, Puerto Rico, con un área de doscientos cincuenta y dos (252.00) metros cuadrados. En lindes por el Norte, Sur, Este y Oeste, con [te]rrenos propiedad de la Everlasting Development Corporation, y dando frente al Sur con la calle denominada veintitrés (23) de la Urbanización. Enclava una casa.4
Tal descripción es idéntica a la que surge de la Escritura Núm. 259 con fecha de 29 de agosto de 2003, la
Oportunamente, la Corporación trajo a la atención del Tribunal de Primera Instancia una inconsistencia en la cabida del inmueble según fue descrita en la Demanda y en la documentación que le acompañó, y conforme se desprendía del propio Registro. En específico, la Certificación de propiedad inmueble despachada el 28 de diciembre de 2016, describió la finca de la siguiente manera:
Urbana: URBANIZACIÓN PUERTO NUEVO de Monacillos. Solar: 30-DJ. Cabida: 252 Metros Cuadrados. Norte, Sur, Este y Oeste, con terrenos propiedad de la Everlasting Development Corporation, y dando frente al Sur con la calle denominada número 23 de la urbanización. Enclava una casa de bloques de cemento y hormigón reforzado, que consta principalmente de dos dormitorios, sala-comedor, cocina y cuarto de baño.7
No obstante, esta consignaba la observación que se transcribe a continuación:
Observación: Según la inscripción 9ª la cabida de esta finca es ahora de 600.00 m/c en virtud de Expediente de Posesión, dado en el Tribunal Superior de Puerto Rico, Sala de San Juan, el 8 de marzo de 1974 en el Caso Civil número 72-4462 inscrito al folio 110 vto del tomo 482 de Monacillos.8
Número de Catastro: ---. Urbana: URBANIZACIÓN PUERTO NUEVO de Monacillos. Solar: 30-DJ. Cabida: 600 Metros Cuadrados. Norte, Sur, Este y Oeste, con terrenos propiedad de la Everlasting Development Corporation, y dando frente al Sur con la calle denominada número 23 de la urbanización. Según inscripción novana, mediante Resolución Judicial de 8 de marzo de 1974, en Caso Civil 72-4462 sobre Expediente Posesorio, este solar se extiende por la parte de atrás, o sea, su fondo en 29.00 metros, con un área de 348.00 metros cuadrados que sumados a los 250.00 metros cuadrados que resultan de la inscripción 1ra, hacen un área de 600.00 metros cuadrados. Enclava una casa de bloques de cemento y hormigón reforzado, que consta principalmente de dos dormitorios, sala-comedor, cocina y cuarto de baño.9
Así las cosas, el 8 de marzo de 2019, el Registrador de la Propiedad consignó otra nota marginal:
Nota marginal 18.1
Transacción: Advertencia a terceros
Aclaración: Se aclara la presente inscripción para hacer constar que por error e inadvertencia del Registro se expresó que la cabida de la finca era de 252.00 metros cuadrados, cuando lo correcto es una cabida de 600.00 metros cuadrados, según surge de la inscripción 9na, en virtud de Expediente de Posesión, en el Tribunal Superior de Puerto Rico, Sala de San Juan, el 8 de marzo de 1974 en el Caso Civil número 72-4462. Se aclara además, la Nota Marginal A.1 para hacer constar que los 600.00 metros de la cabida de la finca surgen de la
inscripción 9na que fue inscrita el 25 de agosto de 1974.10
Por su parte, el BPPR sostuvo que esta nota aclaratoria del Registrador tuvo el efecto de corregir el error de cabida en la Escritura Núm. 259 inscrita, extendiendo el efecto de la hipoteca a la totalidad del inmueble, es decir, a los 600 metros cuadrados y no solo a los 252 metros consignados. Tal argumento fue acogido tanto por el Tribunal de Primera Instancia como el Tribunal de Apelaciones. No les asiste la razón.
Tal y como se indicó previamente, un Registrador de la Propiedad puede, en efecto, corregir errores en un asiento. No obstante, el ejercicio de tal facultad procede siempre y cuando no se afecten los derechos de los titulares. Por consiguiente, cuando tal corrección pueda tener la consecuencia de afectar derechos de titulares inscritos, conforme establecimos en Gasolinera PR v. Registrador, supra, pág. 683, “antes de proceder con cualquier rectificación de las constancias en el Registro, tiene que haber sido auscultado el consentimiento de estos titulares cuyos derechos pudieran verse afectados por la rectificación“. Íd. En su defecto, “deberá el Registrador o la parte que solicita la corrección obtener resolución judicial a tal efecto para ordenar la corrección del asiento“. Íd.
Ciertamente, el derecho del titular sobre los 348 metros cuadrados que fueron excluidos del contrato hipotecario se vería afectado de extenderse el efecto de la hipoteca sobre tal cabida de la forma antes descrita. Por lo cual, en ausencia de consentimiento previo a modificar la extensión de la hipoteca a la totalidad de la cabida, este Tribunal está imposibilitado de validar la interpretación de los foros recurridos con respecto al efecto corrector de la nota aclaratoria del Registrador de la Propiedad sobre la cabida del inmueble en la inscripción de la hipoteca.
La necesidad de completar tal requerimiento se agudiza al señalar que, contrario a lo determinado por el foro
De hecho, tampoco se trata de un exceso de cabida que se hubiera hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripción de la hipoteca. De nuevo, la resolución judicial que aumentó la cabida precedió en inscripción a la de la hipoteca en el Registro, siendo esta del 1974 y la novena inscripción y la Escritura Núm. 259 del 2003 la decimoctava.12
En este caso, los Tribunales recurridos concluyeron que no existía alguna controversia de hecho esencial porque el error en la cabida del inmueble en el contrato hipotecario había sido corregido por la nota aclaratoria que consignó el Registrador de la Propiedad. A esto añadieron que era evidente que la intención había sido pactar sobre la totalidad del terreno, a pesar de que no se desfiló prueba al respecto más allá del propio contrato hipotecario.
A la luz de esto, el estado de Derecho nos obliga a expresar de forma contundente que la nota aclaratoria del Registrador de la Propiedad, sin mediar consentimiento de las partes o una resolución judicial ordenando la corrección del asiento, no puede tener el efecto de enmendar un error de cabida en un contrato hipotecario por ello incidir sobre los intereses y derechos del titular. En consecuencia,
IV
Por los fundamentos expresados, se revoca el dictamen recurrido por ser improcedente la resolución sumaria de la controversia. En consecuencia, se retorna el asunto a la consideración del Tribunal de Primera Instancia para la celebración de un juicio en su fondo en acorde con los lineamientos aquí establecidos.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Luis F. Estrella Martínez
Juez Asociado
En San Juan, Puerto Rico, a 17 de junio de 2024.
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente Sentencia, se revoca el dictamen recurrido por ser improcedente la resolución sumaria de la controversia. En consecuencia, se retorna el asunto a la consideración del Tribunal de Primera Instancia para la celebración de un juicio en su fondo en acorde con los lineamientos aquí establecidos.
Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Rivera García concurre sin opinión escrita. El Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo no intervino.
Javier O. Sepúlveda Rodríguez
Secretario del Tribunal Supremo