115 P.R. Dec. 44 | Supreme Court of Puerto Rico | 1984
emitió la opinón del Tribunal.
Atendemos a un conflicto en la aplicación del Arancel del Registro de la Propiedad a hipotecas que afectan locales comerciales sometidos al régimen de propiedad horizontal. El recurrente Banco de Santander (P.R.) es acreedor y poseedor de un pagaré con principal de $160,000 garanti-zado por hipoteca sobre edificio en condominio, compuesto por seis locales comerciales ninguno de los cuales ha sido individualizado ni inscrito como finca separada. En la escritura de constitución de hipoteca la responsabilidad por el principal fue distribuida entre los seis locales (fincas o apartamentos) y al presentarse al Registro se acompañaron comprobantes de Arancel por $426, más presentación e impuesto de Código Político, 13 L.P.R.A. see. 1928(3), to-mándose como base de cómputo la responsabilidad individual de cada apartamento. El Registrador denegó la inscripción por entender que el gravamen total pesa sobre cada uno de los locales y que la aplicación del Arancel Número Dos resulta en cargos de $590 por el principal, por lo que hay deficiencia de $164.
Ante nos, el Registrador aduce como fundamentos de su calificación que el Art. 170 de la Ley Hipotecaria que hace compulsoria la distribución del gravamen no afecta la imposición del Arancel en la forma global o total que él entiende; y que la distribución también ordenada por el Art.
El Art. 170 de la Ley Hipotecaria, 30 L.P.R.A. see. 2566, ordena que cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte del gravamen de que cada una deba responder. Y su concordante Art. 157.1 del Reglamento, 30 L.P.R.A. see. 2003-157.1, prohíbe la inscripción de la hipoteca en tal circunstancia, si no se determina previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. (
El hipotecante cumplió con la exigencia de Ley y el Reglamento al distribuir la carga hipotecaria entre aparta-mentos o locales existentes y el título constitutivo del crédito es inscribible por lo que no debe sufrir la imposición de un arancel como si fuera global e irrestricta la responsabilidad de cada apartamento por el importe total del gravamen. Tal aplicación del Arancel contraviene el espíritu de la Ley Hipotecaria y de la Ley de Propiedad Horizontal, aumenta el costo del crédito para el comprador de vivienda, infringe la política pública sobre hogares y disminuye el beneficio que para el deudor representa la distribución del gravamen.
Con estos antecedentes y fundamentos, se revocará la calificación y se ordenará la inscripción de la hipoteca.
(1) Art. 4 — Efecto de someterse al régimen de propiedad horizontal
“Una vez se haya constituido el inmueble en régimen de propiedad horizontal, los apartamientos expresados en la sec. 1291a de este título podrán individualmente transmitirse y gravarse y ser objeto de dominio o posesión, y de toda clase de actos jurídicos intervivos o mortis causa, con independencia total del resto del inmueble de que formen parte, y los títulos correspondientes serán inscribibles en el Registro de la Propiedad de acuerdo con lo dispuesto en este Capítulo y en la Ley Hipoteca-ria.” 31 L.P.R.A. sec. 1291b.
Art. 5 — Efecto de transmisión o gravamen y subrogación de derechos — Apar-tamiento proyectado y no comenzado
“En los casos de transmisión o gravamen de un apartamiento proyectado y no comenzado a fabricar, se entenderá adquirida por el nuevo propietario, o gravada la participación que corresponde al transmitente, o en su caso, al deudor, en los elementos comunes del inmueble en proyecto y el derecho que tenga a que se le construya el apartamiento entendiéndose subrogado el adquirente en el lugar y grado de aquél, a todos los efectos legales.” 31 L.P.R.A. sec. 1291c.
Art. 6 — Apartamiento en construcción
“Si la transmisión o gravamen se refiriese al apartamiento que ya hubiese comenzado a construirse, se entenderán adquiridas o gravadas las participaciones a que se contrae la sec. 1291c de este título, y de modo privativo lo que ya esté fabri-cado del apartamiento en cuestión, entendiéndose también subrogado el adquirente en el lugar y grado del transmitente, a todos los efectos legales.” 31 L.P.R.A. see. 1291d.
(2) Art. 9 — Créditos hipotecarios constituidos antes y después de someterse al régimen; consentimiento de condueños
“Los créditos hipotecarios constituidos antes de ser sometido el inmueble al régimen de propiedad horizontal, estarán sujetos a lo dispuesto en la see. 219 del Título 30, pero el acreedor, al iniciarse el procedimiento para su cobro, deberá dirigir la acción, simultáneamente, por la totalidad de la suma garantizada contra todos los titulares de los apartamientos que estén gravados. Si se constituyeren dichos créditos después de organizarse el inmueble en régimen de propiedad horizontal, se hará la distribución de aquéllos, en la forma a que se refiere la see. 215 del Título 30, entre los apartamientos gravados que estuvieren ya construidos; y si se tratare de apartamientos meramente proyectados o en vía de construcción, la distribución del crédito deberá hacerse entre las participaciones o derechos inscri-tos, a tenor de las secs. 1291c y 1291d de este título.
“La hipoteca de los elementos comunes de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal sólo podrá verificarse mediante acuerdo unánime de todos los titulares.” 31 L.P.R.A. sec. 1291g.
(3) Art. 157.1 Hipoteca sobre varias fincas o porciones de las mismas; requi-sitos
“No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o por-ciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público. La misma norma se aplicará a las inscripciones de censos o anticresis.
Lo dispuesto anteriormente no será aplicable a las anotaciones preventivas.” Ley Hipotecaria, pág. 249.
(4) Morell, citado a la pág. 140 de esta decisión, coincide al expresar que si todas las fincas hipotecadas quedan sujetas a una carga real por el importe total de lo debido resulta que “el deudor ve frecuentemente minorado su crédito territorial mucho más de lo que en realidad han desmerecido su riqueza y la garantía que aún ofrécen los bienes inmuebles que posee, rebajadas las obligaciones y cargas a que se hallan afectos; resulta también que así vienen a ser protegidas indirectamente por la ley las inmoderadas exigencias de los prestamistas que no contentos con garan-tías firmes y de éxito seguro, multiplican sin utilidad suya, y con perjuicio del crédito territorial, las dificultades del préstamo sobre hipotecas”.
(5) Así:
Local A: $39,840
Local B: 59,360
Local C: 20,160
Local D: 13,600
Local E: 20,320
Local F: 6,720
(6) Art. 158 — Otros bienes y derechos hipotecables
“Son también hipotecables:
*50 “12mo. Los apartamientos integrantes de un edificio declarado en propiedad horizontal o condominio, sujetándose la hipoteca constituida a las disposiciones de la legislación vigente sobre propiedad horizontal.”