77 P.R. Dec. 739 | Supreme Court of Puerto Rico | 1954
Lead Opinion
emitió la opinión del Tribunal.
De acuerdo con una certificación del Registrador de la Propiedad de Río Piedras, los dueños de una urbanización en la barriada Hato Rey, denominada Reparto Baldrich, impu-sieron ciertas restricciones sobre los solares que componen dicha urbanización. Esas restricciones aparecen al margen de la inscripción de los solares que componían la urbanización cuando ésta consistía únicamente de la propiedad descrita como finca núm. 1279. Las referidas restricciones incluyen disposiciones relacionadas con cosas tales como la ubicación en los solares, la altura, el tipo, y el valor de las residencias que allí se construirían. La primera restricción reza como sigue:
“Primera: Todos y cada uno de los solares que componen dicha finca denominada ‘Reparto Baldrich’ se dedicarán exclu-sivamente para la construcción de residencias con excepción de los solares marcados con los números 1, 2, B, 4, 5 y 6 que forman la manzana A la cual ha sido reservada para el área comercial de la misma; prohibiéndose, sin embargo, que en dicha área se construyan edificios para dedicarlos a hospitales, clínicas, policlí-*742 nicas, dispensarios y empresas funerarias o cualquier otro nego-cio de igual o similar naturaleza; y además los solares marcados con los números 201 y 202 de la manzana K, los cuales han sido reservados para la construcción de un ‘Club House’.”(1)
Indica la certificación del Registrador que dicha inscrip-ción marginal termina de la siguiente manera: “Así resulta de las escrituras sobre imposición de condiciones restrictivas y actas aclaratorias nums. 15,18 y 39, de fechas 20 de febrero, 4 de marzo y 16 de abril de este año, otorgadas en Río Piedras, ante el notario Emilio Rodríguez, presentadas a las 8 y 45 de la mañana del día 25 de marzo pasado, asiento 153 Diario 243. San Juan, abril 25, 1946.”
En 1953 los dueños de los solares núms. 201 y 202 radi-caron un documento solicitando del Registrador que cancelara mediante nota al margen de la inscripción de la finca núm. 1279 . . la mención que aparece en dicha inscripción de que las parcelas núms. 201 y 202 del mencionado Reparto Baldrich han sido reservadas para la construcción en ellas de un club house” Este documento expone como motivos para dicha so-licitud los siguientes: (1) dicha mención no implica derecho real de clase alguna, o sea, de los taxativamente enumerados en el art. 2 de la Ley Hipotecaria; a saber, dominio, usu-fructo, uso, habitación,, enfiteusis, hipoteca, censo y servidum-bre; (2) la reserva a que se hace mención en dicha inscrip-ción a lo sumo implica una simple prerrogativa de carácter personal; (3) los derechos que no sean de la clase de los reales, aunque aparezcan mencionados en los Registros, no surten efectos hipotecarios y deben considerarse como no ins-critos conforme preconiza la doctrina hipotecaria y los casos de Rullán v. Registrador, 67 D.P.R. 702, y López v. Registrador, 67 D.P.R. 962; (4) en los planos de inscripción referen-tes al Reparto Baldrich, aprobados por la Junta de Planifica-ción e inscritos en el Registro, no figura que los solares núms. 201 y 202 del referido Reparto hayan sido dedicados,
El Registrador denegó dicha solicitud por dos motivos. “Primero: Porque dicha cancelación pudiera perjudicar de-rechos de otras personas que adquirieron y poseen solares en esa Urbanización con el conocimiento de que en dichos solares, doscientos uno y doscientos dos se construiría un Club House; Segundo: Porque a los efectos del Registro, por lo menos de-biera obtenerse para esta cancelación la aprobación de la Junta de Planificación de Puerto Rico . . .”. Contra la nota del Registrador los recurrentes instaron el presente recurso. Concedimos la solicitud de la Junta de Planificación para comparecer como amicus curiae, y la Junta y el Registrador radicaron conjuntamente un alegato. -
Los recurrentes están en lo cierto en cuanto a que la inscripción en el registro de la propiedad de un derecho puramente personal puede cancelarse a solicitud del dueño del inmueble que resulte afectado. López v. Registrador, supra: Rullán v. Registrador, supra; art. 28 del Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria; III Roca Sastre, Derecho Hipotecario, 352, 361; II id., 213, 190-1, 202; II Castán Tobeñas, Derecho Civil Español, Común y Foral, 7. También estamos de acuerdo con los recurrentes en cuanto a que no podemos tomar en consideración en este caso anuncios publicados en periódicos sobre la venta de solares en el Reparto Baldrich — presentados por la Junta y el Registrador como “exhibits” de su alegato — conteniendo las siguientes manifestaciones: “También se ha reservado suficiente terreno, donado por el Reparto Baldrich a sus residentes, para la construcción de un ‘country club’.” Tal manifestación en anuncios en periódicos desde luego no es inscribible en el Registro y no puede por supuesto tomarse en consideración por el Registrador o por nosotros en este recurso. II Roca Sastre, supra, 19; Collazo v. Registrador, 55 D.P.R. 445; Graciani v. El Registrador, 25 D.P.R. 44; Infanzón & Rodríguez v. El
Arguyen los recurrentes que el contexto de la primera restricción que se refiere a los solares núms. 201 y 202 establece una ventaja en beneficio de los dueños de dichos solares y no una restricción en el uso de dichos solares; v. g., que dichos solares pueden usarse libres de las restricciones sobre los otros solares más un derecho personal — o, a lo sumo, una obligación personal — para construir un club house en ellos. No estamos de acuerdo. Creemos que tal como se usaron en el contexto de la cláusula primera “reservados” significa “restringidos” y que de acuerdo con los términos de la cláusula primera tanto el área comercial “reservada” como el área “reservada” para club house pueden usarse solamente para fines comerciales y de club house, respectivamente, para el beneficio mutuo de todos los solares que componen el Reparto Baldrich. Sin lugar a dudas, un dueño determinado de uno de dichos solares podría tomar la disposición en cuanto al uso comercial — y hasta recreativo — como una ventaja para sí mismo. Pero el factor determinante para nuestros fines es que al margen de la inscripción de una escritura agrupando cierto número de solares para formar una urbanización denominada Reparto Baldrich se inscribió una serie de restricciones sobre todos los solares para su beneficio mutuo. Estas restricciones incluían la “reserva” de ciertos solares para usos comerciales que no estuviesen taxativamente prohibidos, y la “reserva” de los solares núms. 201 y 202 para un club house. Los solares restantes estaban restringidos a uso residencial. Desde el punto de vista de los dueños de estos últimos — que pudieran desear facilidades comerciales y recreativas en la urbanización — las restricciones sobre los solares de la man-
Salvo un derecho hipotecario, la inscripción es sólo declarativa y no es fuente de derechos. I Roca Sastre, supra, págs. 150-1, 153; III — 1 Enneccerus, Kipp y Wolff, Tratado de Derecho Civil, 210; Sentencia del Tribunal Supremo de España de 21 de febrero de 1947. Pero no podemos convenir con los recurrentes que este principio nos obliga a revocar la nota del Registrador en este caso. Por el contrario, como hemos visto, la certificación del Registrador en relación con la inscripción al margen de la finca núm. 1279 dice que las restricciones sobre los solares que componen el Reparto Baldrich “. . . resulta [n] de las escrituras sobre imposición de condiciones restrictivas y actas aclaratorias . . .” otorgadas y presentadas para inscripción. No es éste por lo tanto un caso en que el Registrador sostiene que el Registro es la fuente del derecho real aquí envuelto. Más bien los dueños
El Registrador y la Junta citan en su alegato como una supuesta restricción adicional en este caso, la siguiente: “Undécima: — Las anteriores restricciones han sido impuestas como un gravamen sobre la propiedad antes descrita y se ha tomado nota de ello en el Registro de la Propiedad, a fin de que con cada venta que se efectúe o trasmisión de derechos con relación a los solares procedentes de la urbanización Reparto Baldrich, se le imponga la obligación de respetar las referidas restricciones, que se mencionan en el hecho segundo de esta escritura.”
Tal cláusula no se incluye en la certificación del Registra-dor. Por lo tanto de ordinario no debemos considerarla aquí. Sin embargo, en su alegato de réplica los recurrentes no nie-gan su existencia. Solamente arguyen (1) que la frase “las anteriores restricciones” se refiere a solares con excepción de los núms. 201 y 202 que, según los recurrentes, están exclui-dos de las restricciones por las disposiciones de la cláusula primera, y (2) que.las restricciones “.. . que se mencionan en el hecho segundo de esta escritura . . .” no incluyen ni pueden incluir las disposiciones de la cláusula primera. En cuanto al número (1), ya hemos indicado que no estamos de acuerdo y que interpretamos la cláusula primera como que impone restricciones sobre el uso de los solares núms. 201 y 202. En cuanto al número (2), “. . . el hecho segundo de esta escri-tura . . .” de su faz no se refiere a la cláusula primera de las restricciones que se encuentran inscritas al margen de la ins-cripción de la parcela núm. 1279; más bien, aparentemente se refiere a un documento distinto — una escritura de la cual no hay copia en los documentos ante nos en este procedimiento y en la cual, aparentemente, se mencionaban en su “hecho
Los recurrentes descansan en parte en el hecho de que en el plano de inscripción en cuanto al Reparto Baldrich, aprobado por la Junta de Planificación, como aparece inscrito en el Registro, no hay indicación de que exista restricción alguna sobre los solares núms. 201 y 202. Si dicho plano hubiese demostrado que los solares núms. 201 y 202 habían sido separados de antemano para construir en los mismos un club house, su inscripción podría robustece?, la posición del Registrador. Pero el haber dejado de indicar este hecho en el plano general aprobado por la Junta, por sí solo, no elimina la inscripción de dicha restricción con respecto a los solares núms. 201 y 202 al margen de la inscripción de la escritura de la finca núm. 1279.
Se dispusieron usos mutuos y restricciones sobre los solares que se crearon para componer la urbanización denominada Reparto Baldrich. Dichas disposiciones tenían el loable objetivo de proveer un plan de áreas residenciales, comerciales y recreativas en la urbanización.
Los recurrentes arguyen que el Registrador erró al dar como su segundo motivo para denegar la inscripción de la cancelación de que se trata que “. . . a los efectos del Registro, por lo menos debiera obtenerse para esta cancelación la aprobación de la Junta de Planificación de Puerto Rico . . .”. El único argumento que se hace en el alegato de la Junta y del Registrador en apoyo de dicho segundo motivo lee así:
“Los hechos del caso no son suficientes para nosotros esta-blecer con claridad la posible necesidad de una aprobación por parte de la Junta de Planificación. Creemos, no obstante, que en este caso, a pesar de que la Junta de Planificación no fué parte directa, la eliminación de un uso determinado específico puede resultar de interés para ella, desde el punto de vista general, y entonces sí sería una parte necesaria, como resulta serlo en los casos de caseríos construidos con fondos federales debido a la particularidad de que hay la necesidad de garantizar ciertos usos determinados que el Estado confía a la Junta. En cuanto al pre-sente recurso, la Junta puede considerarse afectada en tanto en cuanto los propios querellantes tienen radicado un caso ante ella y basan su solicitud en la referida reserva de que esos solares han sido dedicados para la construcción de un Club House. El caso en cuestión aún no ha sido resuelto por la Junta e induda-blemente que las restricciones deben ser consideradas en cuanto al mismo.”
Por los motivos expuestos, la nota del Registrador será confirmada.
Nos hemos abstenido de traducir el término club house en la versión en español de esta opinión a ñn de no tener que pasar sobre cuestiones que no están ante nos. Alicea, v. Registrador, 71 D.P.R. 592.
Por igual motivo dejamos a un lado otra afirmación en dichos anun-cios que dice así: “Sección separada para zona comercial donde se cons-truirá un teatro, colmado, farmacias y demás negocios indispensables.”
Los apelantes citan — en apoyo de su contención de que la disposición para el uso de los solares núms. 201 y 202 para un club house es una ventaja que permite un uso adicional y no una restricción — de la pág. 7 del Boletín de Divulgación núm. 1, expedido en agosto de 1945, por la Junta al efecto de que en un distrito sujeto a menores restricciones, como un distrito comercial, se permiten el uso y la construcción de residencias. No podemos convenir en que esto tenga algún efecto sobre la restricción pri-vada aquí envuelta. ' •
Escribiendo en otro contexto, el Tribunal Supremo de los Estados Unidos recientemente señaló la importancia de la planiñcación para toda una zona. En el caso de Berman v. Parker, 348 U. S. 26, (1954), dijo a la pág. 34: “Era de importancia volver a diseñar toda el área para eliminar las condiciones que motivan arrabales — el hacinamiento en viviendas, la falta de parques, la falta de calles y vías adecuadas, la falta de áreas recreativas, la falta de luz y aire, la presencia de sistemas de calles anticuados. Se creyó que el enfoque de este asunto por partes, la remoción de estructuras individuales desagradables, sería meramente un paliativo. Toda el área necesitaba que se diseñara de nuevo de manera que pudiera desarrollarse un plan integral balanceado para la región-, que incluyera no sólo casas nuevas sino también escuelas, iglesias, parques, calles y centros comerciales. Se esperaba poder así controlar el ciclo de deterioro del área y evitar que surgieran'nuevos arrabales.” (Bastardillas nuestras.)
El Registrador y la Junta dicen en su alegato que el 31 de diciembre de 1952 los recurrentes radicaron una petición ante la Junta de Planifica-ción solicitando permiso para construir un club house en los solares núms. 201 y 202; que dicha petición pende aún ante la Junta; y que la petición hace constar que estos solares “. . . aparecen reservados en el Registro de la Propiedad para dedicarlos al uso y edificación de un Club House.”
E1 art. 16, mientras estuvo en vigor, leía así: “Cuando las disposi-ciones de este Reglamento resultaren en conflicto con cláusulas o limitaciones de convenios o contratos privados relacionados con aspectos de zonifieaeión, regirán las más restrictivas.”
Dissenting Opinion
Opinión disidente del
Aunque estoy conforme con la discusión que en el presente caso se hace, sobre el carácter real de las restricciones, no estoy conforme con la discusión que sobre el segundo funda-mento de denegación de inscripción del señor Registrador de la Propiedad contiene la presente opinión. Da la impresión de que el recurrente se queda sin remedio para lograr la recla-sificación de los solares 201 y 202 de la manzana K, los cuales fueron reservados por el urbanizador para la construcción de un “club house”. Si el urbanizador se hubiere compro-metido a construir dicha casa de recreo, en favor de los com-pradores de los solares, estaríamos ante una situación distinta. Pero el urbanizador lo único que hace es reservar dos solares para uso de una casa de recreo. Es lógico suponer, que en este último caso, cualquiera conversión del uso de dichos dos solares, debe plantearse de nuevo ante la Junta de Plani-ficación.
Partiendo de la base que los compradores de solares ten-gan algún derecho que alegar contra la conversión del uso de dichos dos solares, contrario al derecho del urbanizador, debe ser la Junta de Planificación, como representante del interés público, o como organismo administrativo autorizado por ley, para aprobar los planos de la urbanización, la que retenga poder, para poder ordenar la conversión del uso y la reclasi-ficación de dichos solares, previa audiencia a todos los in-teresados.
