117 P.R. Dec. 346 | Supreme Court of Puerto Rico | 1986
emitió la opinión del Tribunal.
Las partes demandadas, Iglesia Católica, Apostólica y Romana de Puerto Rico y la Academia y Parroquia de San José de Villa Caparra, recurren ante nos de una sentencia del Tribunal Superior que prohibió la construcción de un gimna-sio auditorio en un solar localizado en la Urbanización Villa Caparra que está afectado por unas servidumbres en equidad.
I
Entre 1975 y 1979 la Iglesia Católica adquirió cuatro (4) solares en la Urbanización Villa Caparra para la construcción de una cancha auditorio para la celebración de torneos, fiestas y otras actividades de la Academia San José. Los solares que adquirieron forman parte de una urbanización establecida por la familia González-Giusti. Cada uno de los solares tiene las siguientes restricciones sobre la cabida, uso y tipo de cons-trucción :
-B. En cada uno de los solares que se deslinden, segre-guen y vendan no podrá construirse más de una casa resi-dencia, de una sola vivienda, el costo de la cual no podrá ser menor de Tres Mil Dólares; podrán sin embargo construirse edificaciones independientes para alojamiento de servidum-bre, chauffer, etc., así como también para almacenaje de automóviles privados. (1 )
Luego de agrupar los solares, la Iglesia obtuvo el permiso correspondiente de la Administración de Reglamentos y Per-misos (A.R.P.E.) y comenzó la construcción. Antes de la fecha de efectividad del permiso, la Asociación de Vecinos de Villa Caparra, Inc. radicó un injunction para detener la construc-ción del auditorio porque violaba las condiciones restrictivas que afectaban a todos los solares. El tribunal de instancia con-solidó la vista del injunction preliminar con la del permanente y emitió una sentencia que prohibía la construcción del audi-torio y ordenaba la destrucción de las obras iniciadas, porque violaban las servidumbres en equidad. La Iglesia recurre ante esta curia y alega que se cometió error en la apreciación de la
La controversia jurídica principal que tenemos ante nues-tra consideración es la siguiente: ¿Han ocurrido en el vecin-dario de la Urbanización Villa Caparra suficientes cambios para modificar o extinguir la servidumbre en equidad que limita el uso de dichos terrenos? ¿Cuáles son los cambios en el vecindario que tienen el efecto de modificar la efectividad y la vigencia de esas restricciones?
rH HH
Las servidumbres en equidad contienen unas condiciones restrictivas constituidas unilateralmente por el urbanizado^ que limitan las facultades de los futuros adquirentes. Éstas imponen unas limitaciones en cuanto al uso y las edificaciones permisibles con el propósito de “preservar la belleza, la comodidad y la seguridad del reparto residencial”. Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., 103 D.P.R. 826, 827 (1975). Véanse también: J. R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil, San Juan, Ed. Art Printing, 1983, T. II, pág. 416; Colón v. San Patricio Corporation, 81 D.P.R. 242, 250 (1959); II Casner et al., American Law of Property Secs. 9.24-9.40, Cap. II, págs. 401-453 (1952); 5 Williams, Am. Land Plan. Law Sec. 154.01, págs. 311-312 (1985). Su existencia ha sido motivo de conflictos entre el derecho del propietario de ejercer pleno dominio sobre el bien inmueble y el de los vecinos de limitar el uso y las edificaciones en las fincas gravadas. Véase 4 Rathkopf, The Law of Zoning and Planning Sec. 57.02 (4ta ed. 1985).
Para su validez y eficacia se requiere que las limitaciones sean razonables, se establezcan como parte de un plan general de mejoras, consten de forma específica en el título y se inscriban en el Registro de la Propiedad. Lawton v. Rodríguez Rivera, 35 D.P.R. 487, 494 (1926); Carrillo Norat v.
Aunque en ocasiones las servidumbres son compatibles con la zonificación del estado, su propósito, creación, implantación y administración dependerá de que los dueños de los solares las hagan valer. Rathkopf, op. cit., pág. 57-7. Por otro lado, el hecho de que se obtenga un permiso de construcción de la Administración de Reglamentos y Permisos “no tiene el efecto ni el alcance de anular restricciones privadas que resultan inconsistentes con el permiso”. (
Para hacer efectivos sus derechos e impedir las violaciones a las limitaciones impuestas, los dueños de predios su-
Estas servidumbres pueden extinguirse o modificarse en los siguientes casos: (1) por acuerdo de los interesados; (2) por efecto del tiempo o por realizarse la condición si así se constituyeron; (3) por confusión; (4) por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios de la servidumbre; (5) por expropiación forzosa si los gravámenes son incompatibles con el uso público del inmueble expropiado, y (6) “cuando cambios radicales del vecindario no sólo hacen la restricción irrazonable y opresiva para el dueño del predio sirviente, sino también destruyen el valor que la restricción tenía para el dueño del predio dominante, por lo cual resulta en verdad imposible alcanzar los fines que perseguía la servidumbre”. Colón v. San Patricio Corporation, supra, págs. 261-262. Véanse además: Casner, op. cit., Secs. 9.39-9.40, págs. 444-453; D. Hagman, Urban Planning and Land Development Control Law, St. Paul, Minnesota, West Pub. Co., 1975, págs. 302-304; Williams, op. cit., Sec. 154.10, págs. 321-322.
La extinción de las servidumbres por motivo de cambios radicales puede ser alegada como defensa ante una acción de injunction o en una sentencia declaratoria solicitando que se declare la modificación o extinción de las restricciones. Reglas 59.1-59.6 de las de Procedimiento Civil de
(1) convertir la restricción en una carga irrazonable y opresiva para el dueño del predio sirviente; (2) destruir el valor que de otro modo tendría la restricción para los dueños de los predios dominantes; y (3) frustrar por completo y permanentemente el propósito u objeto de la restricción.
Al examinar las alegadas modificaciones “pueden considerarse tanto los cambios acaecidos dentro del área restringida como las alteraciones sobrevenidas en los terrenos que la rodean”. (
... si como consecuencia de variaciones en las condiciones fuera del área restringida a un lote o área se le permitiese liberarse de la cubierta protectora de restricciones residen-ciales únicamente, el dueño del lote colindante tendría en-tonces una acción igual. . . ante el Tribunal, y llegado el mo-mento, todos los demás lotes ... burlar [ían] y anular [ían] la restricción, y destruir [ían] el carácter esencialmente resi-dencial del área total. (Traducción nuestra.) Cowling v. Colligan, 312 S.W.2d 943, 946 (Tex. 1958).
Al considerar la posible extinción o modificación de las servidumbres se deben evaluar diversos factores. En primer lugar, se debe considerar el tamaño del área sujeta a las restricciones. Por ejemplo, un área pequeña es más vulnerable y sus solares están más expuestos a los embates de los cambios en la periferia que lo que ocurre en un sector más grande. También se debe considerar la localización de los cambios ocurridos con respecto al área restringida. Mientras
Otro factor que se debe considerar es el cambio ocurrido en la zonificación del área y sus alrededores. En nuestras circunstancias geográficas el Estado ha elaborado unos instrumentos de planificación para un desarrollo integral del uso de terrenos e inversiones que también deben ser considerados al poner en vigor estas restricciones.(
El hecho de que la propiedad del apelado esté zonificada como área comercial es de primordial consideración .... Aunque la regla general es que los convenios restrictivos no se abrogan, destruyen o debilitan cuando el área es rezonifi-cada, la rezonificación es una circunstancia tendiente a de-mostrar que por lo menos, a juicio del municipio, el carác-ter del vecindario dentro de la zonifieación variaba o varió de residencial a comercial para propósitos de determinar si los convenios restrictivos ya no deben ponerse en vigor debido a que las condiciones han variado. (Traducción nuestra.)
Además, al evaluar estos cambios los tribunales no pueden ignorar que a través de las excepciones y variaciones a la zonifieación las entidades planificadoras también afectan el desarrollo del vecindario. Por lo tanto, debemos considerar cuál ha sido la política de la Administración de Reglamentos y Permisos al conceder tanto los permisos regulares como los emitidos a través de la facultad discrecional de conceder ex-cepciones y variaciones a los reglamentos vigentes. Aunque las revisiones en la zonifieación deben ser consideradas, no pueden ser determinantes. Rathkopf, op. cit, pág. 57-10. Véase St. Luke’s Evan. Luth. Ch. of Country Homes v. Hales, 13 Wash. App. 483, 534 P.2d 1379 (1975).
El objetivo debe ser una evaluación de todos estos factores para determinar si los cambios ocurridos han resultado en la imposición de unas restricciones obsoletas que sean injustas, irrazonables y opresivas para el dueño del predio sirviente.
Las servidumbres que afectan a los solares de la Urbani-zación Villa Caparra fueron impuestas mediante escritura pública que a su vez fue inscrita en el Registro de la Propie-dad. Las prohibiciones que se imponían en cuanto a uso, ca-bida y forma de construcción eran razonables y obedecían a un plan para desarrollar y mantener dicho sector como un área estrictamente residencial. Lawton v. Rodríguez Rivera, supra, pág. 494. Los terrenos que adquirió la Iglesia Católica para la construcción del gimnasio auditorio estaban gravados con dichas prohibiciones, por formar parte de la finca original. Ade-más, al segregarse y venderse por primera vez les fueron im-puestas las mismas prohibiciones. (
Alega la recurrente que dichas servidumbres debieron de-clararse modificadas por los cambios ocurridos en el vecinda-rio. Examinada la prueba documental,(
Un análisis de todo el expediente nos convence de que las recurrentes no han demostrado que hubo cambios radicales en el área que modificaran el carácter del vecindario tan sustan-cialmente como' para hacer injustas, irrazonables y opresivas las servidumbres. La prueba no demostró que en los solares gravados hayan ocurrido violaciones a las servidumbres o que se destinen para usos prohibidos por los dueños originales, en forma tal que pueda decretarse su modificación o extinción. Los únicos solares dentro de la finca original que se utilizan para fines no residenciales pertenecen a la Academia. Su uso ha sido conforme con los propósitos originales de la familia González-Giusti de cederle o venderle unos terrenos a la Igle-sia para la construcción de una capilla y una escuela.
Las recurrentes tampoco probaron que los desarrollos co-merciales a lo largo de la Carretera Estatal Núm. 2 y en la periferia de la urbanización, hicieran irrazonables, injustas u opresivas las condiciones restrictivas. (
Todo lo contrario, si algo se demostró, es que mediante estas condiciones restrictivas los residentes de Villa
Por otro lado, el hecho de que se obtuviera un permiso de A.R.P.E. para la construcción del gimnasio no tenía el efecto de derogar las servidumbres que gravaban dichos terrenos, porque “la mera concesión de un permiso por la Junta de Planificación [A.R.P.E.] no tiene el efecto ni el alcance de anular restricciones privadas que resulten inconsistentes con el permiso concedido”. Rodríguez v. Twin Towers Corp., supra, pág. 356; Colón v. San Patricio Corporation, supra, pág. 267; Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., supra, pág. 832. Si se entendía que las servidumbres estaban extinguidas, se debió utilizar el recurso de la sentencia declaratoria y así “obviar la inseguridad y los peligros de ‘un salto en la oscuridad’ ”, Colón v. San Patricio Corporation, supra, pág. 263, y no iniciar las obras cuando, (
Aunque el propósito de la Iglesia Católica y de la Academia de construir una cancha auditorio y ampliar sus facili-dades físicas es legítimo y encomiable, el resultado es contra-rio a las restricciones que gravan estas propiedades. La parte recurrente tiene otras alternativas disponibles para lograr su objetivo. Entre éstas debe reexaminar el proyecto para satis-facer las preocupaciones de los vecinos. De esta manera po-drían convencerles de que den su consentimiento y permitan un proyecto alterno o una variación del propuesto.
Por tales razones, entendemos que actuó correctamente el tribunal a quo al emitir el injunction permanente que prohíbe la construcción del gimnasio.
Se dictará la correspondiente sentencia.
(1)Mediante escritura otorgada en 1939 la familia González-Giusti im-puso estas restricciones sobre una finca de su propiedad que luego procedió a segregar y vender en parcelas para su urbanización.
(2) La Iglesia también recurre para cuestionar la imposición de hono-rarios de abogado por temeridad y al declarar sin lugar una moción de re-consideración y/o relevo de sentencia. A la luz de Lawton v. Rodríguez Rivera, 35 D.P.R. 487, 495 (1926); Figueroa v. Banco de San Juan, 108 D.P.R. 680, 685 (1979), y Díaz v. Tribunal Superior, 93 D.P.R. 79, 89 (1966), estos señalamientos son inmeritorios.
(3) Para un análisis crítico a la incorporación de esta doctrina del De-recho anglosajón véanse: J. R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil, San Juan, Ed. Art Printing, 1983, T. II, págs. 399-416, y A. L. Díaz, Problemas que enfrenta el registrador ante la calificación e inscripción de los nuevos derechos reales en Puerto Rico en Ponencias y comunicaciones presentadas al III Congreso Internacional de Derecho Registral, Buenos Aires, Ed. Ta-lleres Gráficos Mundial, 1978, T. II, págs. 463-468.
(4) Lawton v. Rodríguez Rivera, supra; Macatee v. Biascochea, 37 D.P.R. 1 (1927); Fiol v. López de la Rosa, 46 D.P.R. 749 (1934); Santaella v. Purón, 60 D.P.R. 552 (1942); Baldrich v. Registrador, 77 D.P.R. 739 (1954); Pérez v. Pagan, 79 D.P.R. 195 (1956); Colón v. San Patricio Corporation, 81 D.P.R. 242 (1959); Castro Lund v. Registrador, 102 D.P.R. 295 (1974); Rodríguez v. Twin Towers Corp., 102 D.P.R. 355 (1974); Sands v. Ext. Sagrado Corazón, Inc., 103 D.P.R. 826 (1975); Carrillo Norat v. Camejo, 107 D.P.R. 132 (1978).
(5)En España, para una discusión sobre el problema de las urbaniza-ciones privadas y las servidumbres a favor del propietario, véanse: J. Sa-pena Tomás, Problemática jurídica de las urbanizaciones privadas, 58 Rev. Der. Not. 63 (1967); R. De la Rica y Arenal, La confusión de derechos en el ámbito registral en Estudios de Derecho Civil en honor del Prof. Castán Tobeñas, Pamplona, Eds. Univ. Navarra, 1969, T. I, págs. 593-599; F. Jordano Fraga, Prehorizontalidad y Servidumbre de Propietario, 113 Rev. Der. Not. 123 (1981); R. De la Rica y Maritorena, Las Servidumbres en el Regis-tro de la Propiedad, 53 Rev. C. Der. Inmob. 749 (1977); Resolución de 2 de abril de 1980 de la Dirección General de los Registros, 35 An. Der. Civ. 863-865 (1982).
(6) Es de notar que el Art. 16 del Reglamento de Planificación Núm. 4 de 1946, derogado por reglamentos posteriores, establecía que “cuando las disposiciones de este Reglamento resultaren en conflicto con cláusulas o limitaciones de convenios o contratos privados relacionados con aspectos de zonificación, regirán las más restrictivas”. Colón v. San Patricio Corporation, 81 D.P.R. 242, 268-269 (1959).
(7) En la jurisdicción norteamericana, ante los conflictos entre restric-ciones privadas y las normas de zonificación, generalmente prevalecen las primeras, particularmente si son anteriores en tiempo y más restrictivas. Véanse: D. Hagman, Urban Planning and Land Development Control Law, St. Paul, Minnesota, West Pub. Co., 1975, págs. 808-309 y casos allí citados; 4 Rathkopf, The Law of Zoning and Planning Secs. 57.01-57.02, págs. 57-1 a 57-14 (4ta ed. 1985); 5 Williams, Am. Land Plan. Sec. 154.11, págs. 322-323 (1985); L. Berger, Conflicts Between Zoning Ordinances and Restrictive Covenants: A Problem in Land Use Policy, 43 Neb. L. Rev. 449 (1964).
(8) El recurso de la sentencia declaratoria es de extrema utilidad para determinar la vigencia de las servidumbres previo al inicio de una obra en un solar sujeto a las restricciones. Como expresáramos en Colón v. San Patricio Corporation, supra, pág. 263, “sería irracional obligar al propieta-rio del predio sirviente a violar las restricciones para averiguar cuáles son sus derechos y determinar si, a pesar de los cambios en la vecindad, los tribunales pondrían en vigor mediante injunction las restricciones que impone una servidumbre en equidad. ... El propósito de la sentencia declaratoria es precisamente obviar la inseguridad y los peligros de ‘un salto en la oscu-ridad’ cuando hay una controversia jurídica genuina entre las partes”.
(9) En la jurisdicción norteamericana, aunque existen opiniones en con-trario, se reconoce la pertinencia de considerar los cambios ocurridos fuera del sector, sujeto a restricciones:
“Normalmente, la doctrina de cambios en el vecindario entra en juego sólo cuando hay modificaciones en el área restringida .... Sin embargo, la doctrina puede invocarse en casos de cambios fuera de los límites del área restringida que clara y seriamente afecten los márgenes del área.” (Tra-ducción nuestra.) Williams, op. cit., Sec. 154.10, págs. 321-322.
Un tribunal estatal ha dicho:
Por otro lado, “[a]l determinar si ha ocurrido un cambio en el carácter del vecindario, el tribunal puede considerar tanto el área circundante como la subdivisión gobernada por las restricciones del convenio. Sin embargo, cambios ocurridos dentro del sector restringido son considerados de mayor importancia que los del área circundante. . . . Evidencia de cambios en las
(10) Aunque estos instrumentos sirven para identificar el interés pú-blico según formulado por el Estado, éste no es el caso apropiado para esta-blecer su valor en comparación con los otros.
(11)A1 venderse originalmente dichos solares se les impuso en cada es-critura de compraventa las mismas restricciones que a la finca original. La cláusula en cuestión en cada una de las escrituras decía lo siguiente:
“-D. — En la parcela vendida mediante este documento solamente se podrá construir una casa residencia, de una sola vivienda, de concreto, de un precio no menor de Tres Mil Dólares; y dicha casa deberá ser construi-da a una distancia no menor de quince pies de la calle en que dé su frente.-
“-Las anteriores restricciones se inscribirán en el Registro de la Pro-piedad para gravar el inmueble vendido y obligará al comprador, sus here-deros o cesionarios, y el cumplimiento de dichas restricciones podrá ser exigido por los vendedores o por cualquier otra persona, personas o entida-des que adquieran parte alguna de la finca principal anteriormente des-crita.” Exhibits 7-10, Parte Demandante.
(12)La misma consistió mayormente de fotografías, copias de escrituras y planos.
(13) Éstas no nos han colocado en posición de tomar conocimiento judicial de los cambios ocurridos en la periferia de la urbanización alrededor de la Carretera Estatal Núm. 2. Regla 11 de Evidencia.
(14) Es preciso resaltar el hecho de que las recurrentes fueron empla-zadas un día antes de ser efectivo el permiso de A.R.P.E.
