ASOCIACIÓN DE TITULARES DE LA URBANIZACIÓN VILLA DOS PINOS, INC., representados por su presidenta MARÍA GUERRERO DE LEÓN, quien también comparece en su carácter personal por ser parte adversamente afectada v. DEPARTAMENTO DE DESARROLLO ECONÓMICO Y COMERCIO (OGPe); JEAMALY RIVERA PÉREZ
KLRA202300461
ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL XI
26 de septiembre de 2023
REVISIÓN ADMINISTRATIVA procedente de la OFICINA DE GERENCIA Y PERMISOS (OGPe) Departamento de Desarrollo Económico y Comercio. Caso Núm.: 2023-494595-PU-227588. Sobre: PERMISO DE USO. Panel integrado por su presidenta, la Juez Brignoni Mártir, el Juez Candelaria Rosa, la Jueza Álvarez Esnard y la Jueza Díaz Rivera. Díaz Rivera, Jueza Ponente.
En San Juan, Puerto Rico, a 26 de septiembre de 2023.
Comparece ante nos, la Asociación de Titulares de la Urbanización Villa Dos Pinos, Inc. (Asociación), y nos solicita que revisemos y revoquemos el Permiso Único 2023-494595-PU-227588 emitido por la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe) el 31 de julio de 2023. El aludido Permiso Único fue concedido a favor de la parte recurrida, Jeamaly Rivera Pérez (Rivera Pérez) para establecer un Alojamiento Suplementario a Corto Plazo de tipo Turístico – Hospedería.
Por los fundamentos que expondremos a continuación, se confirma el Permiso Único 2023-494595-PU-227588.
I.
Así las cosas, el 27 de octubre de 2021, la Asociación presentó un Injunction1 permanente en contra de Rivera Pérez, por violación a las condiciones restrictivas de la Urbanización Villa Dos Pinos, al utilizar su propiedad para un uso comercial prohibido en dicha área residencial de conformidad con la Escritura Pública Núm. 57 del 27 de junio de 1952.2
Posteriormente, el 21 de enero de 2022, Rivera Pérez presentó una segunda solicitud de permiso de uso para Alojamiento Suplementario a Corto Plazo para la misma propiedad a través del Single Business Portal. Así, el sistema le asignó el número de trámite 2021-379333-PU-124543 e igualmente fue referido a la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de San Juan para su evaluación. El 8 de febrero de 2022, la Oficina de Permisos del Municipio Autónomo de San Juan le notificó a Pérez Rivera unos requerimientos para la subsanación. Luego de varios incidentes procesales, el 8 de julio de 2022, se archivó el trámite 2021-379333-
Subsiguientemente, el 6 de marzo de 2023, la OGPe a través del Profesional Autorizado, Ing. Francisco J. Rivera Torres, emitió el Permiso Único 2023-494695-PU-223642 para Alojamiento y Desayuno (Bed and Breakfast) de tipo Turístico – Hospedería. No obstante, el 22 de junio de 2023, la parte recurrida presentó otra solicitud para obtener un Permiso de Uso a través del Single Business Portal. A dicha solicitud el sistema le asignó el número de trámite 2023-494695-PU-227588.
Consecuentemente, el 25 de junio de 2023, la parte recurrente presentó una Solicitud de Intervención en el Single Business Portal.3 El 18 de julio de 2023, la OGPe expidió una Resolución de la Solicitud de Intervención mediante la cual declaró Ha Lugar la Solicitud de Intervención que presentó la Asociación. Posteriormente, el 31 de julio de 2023, el profesional autorizado, Ing. Francisco J. Rivera Torres, expidió el Permiso Único 2023-494695-PU-227588 para Alojamiento Suplementario a Corto Plazo de tipo Turístico – Hospedería.
Inconforme con dicha determinación, el 30 de agosto de 2023, la Asociación acudió ante nos mediante un recurso de revisión judicial, alegando la comisión de los siguientes errores:
PRIMER SEÑALAMIENTO DE ERROR
Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el 2023-494595-PU-227588 a favor de la recurrida Jeamaly Rivera Pérez para operar un Alojamiento Suplementario a corto plazo en el Núm. 827 de la Calle Diana de la Urbanización Villa Dos Pinos, en San Juan, Puerto Rico, sin cumplir con lo requerido reglamentariamente por la Compañía de Turismo en su Reglamento de Hospederías de Puerto Rico. Reglamento Núm. 8856 del 22 de noviembre de 2016.
Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un Alojamiento Suplementario a corto plazo para operar en la referida propiedad sin evaluar la totalidad de los trámites anteriores consignados en el expediente electrónico del Single Business Portal bajo el número del catastro de esta propiedad, 087-005-972-17.
TERCER SEÑALAMIENTO DE ERROR
Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un Alojamiento Suplementario a corto plazo en la Urbanización Villa Dos Pinos, en San Juan, Puerto Rico, sin haber notificado de dicha intención y solicitud a la recurrente Asociación de Titulares de la Urbanización Villa Dos Pinos, Inc., como parte Interventora, ni contar con el endoso de la Asociación de Titulares de la Urbanización Villa Dos Pinos, Inc.
CUARTO SEÑALAMIENTO DE ERROR
Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un Alojamiento Suplementario a corto plazo en la Urbanización Villa Dos Pinos, en San Juan, Puerto Rico, la cual cuenta con cláusulas restrictivas consignadas en la Escritura Pública Núm. 57 de 27 de junio de 1952, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad de Puerto Rico, que impone un gravamen reales [sic] oponibles erga omnes sobre todos los solares que prohíbe el uso de la propiedad para los propósitos pretendidos en el permiso de uso 2023-494595-PU-227588.
QUINTO SEÑALAMIENTO DE ERROR
Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un Alojamiento Suplementario a corto plazo para la explotación comercial de una propiedad sita en la Urbanización Villa Dos Pinos, la cual cuenta con el Reglamento General y Cláusulas Restrictivas de la Asociación de Titulares de la Urbanización Villa Dos Pinos de 5 de junio de 2005, según enmendado, que prohíben el uso pretendido.
SEXTO SEÑALAMIENTO DE ERROR
Erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un Alojamiento Suplementario a corto plazo para la explotación comercial de una propiedad sita en la Urbanización Villa Dos Pinos, a sabiendas del Injunction radicado y pendiente ante el Tribunal de Primera Instancia de San Juan en contra de la recurrida, por violación de las cláusulas restrictivas, en el caso civil núm. SJ2021CV07063 desde el 27 de octubre de 2021.
II.
A. Revisión judicial de las determinaciones administrativas
La
La
Es norma reiterada que las decisiones de los organismos administrativos están revestidas de una presunción de regularidad y corrección, OCS v. CODEPOLA, 202 DPR 842, 852-853 (2019). Esto debido a que, mediante esta norma se reconoce el peritaje del que
Cónsono con lo anterior, la
Sin embargo, la citada
Al revisar las decisiones de las agencias, el criterio rector que debe guiar a los tribunales es la razonabilidad de la actuación, aunque ésta no tiene que ser la única o la más razonable. Vargas Serrano v. Inst. Correccional, 198 DPR 230, 237 (2017). Por lo tanto, al momento de examinar un dictamen administrativo se determina que: (1) la decisión administrativa no está basada en evidencia sustancial; (2) la agencia erró en la aplicación de la ley (3) el organismo administrativo actuó de manera irrazonable, arbitraria o ilegalmente; o (4) su actuación lesiona derechos constitucionales fundamentales, entonces la deferencia hacia los procedimientos administrativos cede. Empresas Ferrer v. ARPe, supra, pág. 264.
En esta tarea, los foros judiciales analizarán los aspectos siguientes: (1) si el remedio concedido por la agencia fue apropiado; (2) si las determinaciones de hecho que realizó la agencia están sostenidas por evidencia sustancial, y (3) si las conclusiones de derecho fueron correctas. Asoc. Fcias v. Caribe Specially et al. II, 179 DPR 923, 940 (2010). Mientras que, las determinaciones de hecho se deben sostener si las mismas se basan en evidencia sustancial que surja de la totalidad del expediente administrativo, Rolón Martínez v. Supte. Policía, 201 DPR 26, 36 (2018), las determinaciones de derecho pueden ser revisadas en su totalidad. Torres Rivera v. Policía de PR, supra, pág. 627.
Si bien es cierto que la revisión judicial no equivale a la sustitución automática del criterio e interpretación del organismo administrativo, Rebollo v. Y Motors, 161 DPR 69, 77 (2004), los tribunales revisores descartarán el criterio de los entes administrativos cuando “no se pueda hallar fundamento racional que explique o justifique el dictamen administrativo“. Rolón Martínez v. Supte. Policía, supra. Si la interpretación y la aplicación del derecho no es correcta, el foro apelativo está obligado a intervenir. JP, Plaza Santa Isabel v. Cordero Badillo, 177 DPR 177, 187 (2009). “En esas circunstancias, [el foro apelativo] cederá la deferencia que merecen las agencias en las aplicaciones e interpretaciones de las
B. Ley Núm. 161-2009
Mediante la
Con relación a la controversia ante nos, la
“Ministerial” — describe una determinación que no conlleva juicio subjetivo por parte de un funcionario público o Profesional Autorizado sobre la forma en que se conduce o propone una actividad o acción. El funcionario o Profesional Autorizado meramente aplica los requisitos específicos de las leyes o reglamentos a los hechos presentados, pero no utiliza ninguna discreción especial o juicio para llegar a su determinación, ya que esta determinación involucra únicamente el uso de estándares fijos o medidas objetivas. El funcionario no puede utilizar juicios subjetivos, discrecionales o personales al decidir si una actividad debe ser realizada o cómo debe ser realizada. [...]
Asimismo, la
De otro lado, el Artículo 9.10 de la
Al respecto, el Artículo 14.1 de la
La Junta de Planificación, así como cualquier entidad gubernamental concernida, Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V o cualquier otra dependencia o instrumentalidad del Gobierno de Puerto Rico en representación del interés público o una persona privada, natural o jurídica, que tenga un interés propietario o personal que podría verse adversamente afectado, podrá presentar una acción de injunction, mandamus, sentencia declaratoria, o cualquier otra acción adecuada para solicitar: (1) la revocación de un permiso otorgado, cuya solicitud se haya hecho utilizando información incorrecta o falsa; (2) la paralización de una obra iniciada sin contar con las autorizaciones y permisos correspondientes, o incumpliendo con las disposiciones y condiciones del permiso otorgado; (3) la paralización de un uso no autorizado; (4) la demolición de obras construidas, que al momento de la presentación del recurso y al momento de adjudicar el mismo no cuenten con permiso de construcción, ya sea porque nunca se obtuvo o porque el mismo ha sido revocado. (
23 LPRA sec. 9024 ).
a. Intervención
En cuanto a la figura del interventor, el Artículo 1.5 (44) de la
Cónsono con lo anterior, la
Por otro lado, el Artículo 15.2 de la
(a) Intervención – Cualquier persona interesada en ser parte del proceso de evaluación de determinaciones finales, permisos, así como cualquier procedimiento adjudicativo requerido bajo las disposiciones de esta Ley deberá presentar una solicitud de intervención. El contenido, evaluación, adjudicación y revisión de determinaciones finales sobre solicitudes de intervención se regirá por lo dispuesto en la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme [Nota: Derogada y sustituida por la Ley 38-
2017]. Los detalles sobre el proceso de intervención deberán reflejarse en el Reglamento Conjunto.
La mencionada
[c]ualquier persona que tenga un interés legítimo en un procedimiento adjudicativo ante una agencia podrá someter una solicitud por escrito y debidamente fundamentada para que se le permita intervenir o participar en dicho procedimiento. La agencia podrá conceder o denegar la solicitud, a su discreción, tomando en consideración entre otros los siguientes factores:
(a) Que el interés del peticionario pueda ser afectado adversamente por el procedimiento adjudicativo.
(b) Que no existan otros medios en derecho para que el peticionado pueda proteger adecuadamente su interés.
(c) Que el interés del peticionario ya esté representado adecuadamente por las partes en el procedimiento.
(d) Que la participación del peticionario pueda ayudar razonablemente a preparar un expediente más completo del procedimiento.
(e) Que la participación del peticionario pueda extender o dilatar excesivamente el procedimiento.
(f) Que el peticionario represente o sea portavoz de otros grupos o entidades de la comunidad.
(g) Que el peticionario pueda aportar información, pericia, conocimientos especializados o asesoramiento técnico que no estaría disponible de otro modo en el procedimiento.
La agencia deberá aplicar los criterios que anteceden de manera liberal y podrá requerir que se le someta evidencia adicional para poder emitir la determinación correspondiente con respecto a la solicitud de intervención.
b. Notificación
El Artículo 9.8 de la
[s]alvo por los permisos ministeriales, el solicitante notificará sobre la presentación de una solicitud de permiso a los colindantes inmediatos de la propiedad donde se propone la acción y el término dentro del cual el solicitante presentará evidencia a la Oficina de Gerencia de Permisos o Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la V, según corresponda, de haber realizado dicha notificación, el cual se establecerá mediante reglamento. (Énfasis nuestro).
C. Servidumbres en equidad
Las servidumbres en equidad consisten en unas restricciones que limitan el uso de terrenos y edificaciones, operan para beneficios de los presentes y futuros propietarios e imponen cargas o
Nuestro máximo Foro ha establecido que, para que las servidumbres en equidad sean válidas y eficaces, requieren ser razonables, establecerse como parte de un plan general de mejoras, constar de forma específica en el título del inmueble y estar inscritas en el Registro de la Propiedad. SLG Fernández-Bernal v. RAD-MAN, et al., supra, pág. 327. Así pues, las restricciones privadas voluntarias son consideradas como un contrato de naturaleza real, erga omnes, toda vez que las partes acuerdan gravar su propiedad para limitar su uso; o porque, a sabiendas de las restricciones inscritas en el Registro de la Propiedad, adquieren la propiedad gravada y, por ende, aceptan someterse a las mismas. SLG Fernández-Bernal v. RAD-MAN, et al., supra, pág. 328. Sin embargo, las servidumbres en equidad pueden modificarse o extinguirse en varios escenarios; a saber, por: (1) convenio, renuncia o abandono de los interesados; (2) efecto del tiempo o por realizarse la condición si así se pactó; (3) confusión entre el titular del predio dominante y el sirviente; (4) expropiación forzosa; y, (5) por cambios radicales del vecindario que hacen de la restricción una irrazonable y opresiva para el dueño del predio. Id., pág. 329; véase, además, Artículo 209 de la
Con relación a los titulares que quieren hacer valer sus derechos e impedir violaciones a las limitaciones impuestas, éstos
D. Reglamento de Hospederías de Puerto Rico
El Reglamento de Hospederías de Puerto Rico, Reglamento Núm. 8856 de 22 de noviembre de 2016 establece en su Capítulo VIII, Artículo 4 inciso B (4) que, “[l]os Alojamientos Suplementarios que ubiquen dentro de complejos residenciales no podrán interferir con las leyes, los reglamentos, las condiciones restrictivas y normas que rigen las asociaciones de residentes o condómines, ni deberá afectar el carácter residencial de la comunidad“.
III.
En su recurso, la Asociación sostiene que erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 a favor de Rivera Pérez para operar un Alojamiento Suplementario a Corto Plazo en el Núm. 827 de la Calle Diana de la Urbanización Villa Dos Pinos en San Juan, Puerto Rico, sin cumplir con lo requerido reglamentariamente por la Compañía de Turismo en su Reglamento de Hospederías de Puerto Rico. Arguyó que, es la Compañía de Turismo la instrumentalidad pública encargada de reglamentar, fiscalizar y certificar los Alojamientos a Corto Plazo en
En cuanto al segundo señalamiento de error, señaló que incidió el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un Alojamiento Suplementario a Corto Plazo en la referida propiedad sin evaluar la totalidad de los trámites anteriores consignados en el expediente electrónico del Single Business Portal bajo el número del catastro de la propiedad. Por otra parte, y en sintonía con esto, en su tercer señalamiento indicó que erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para operar un Alojamiento Suplementario a Corto Plazo sin haber notificado de dicha intención y solicitud a la Asociación, como parte interventora, ni contar con su endoso.
Asimismo, la Asociación expresó que incidió el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 cuando la Urbanización Villa Dos Pinos en San Juan cuenta con cláusulas restrictivas consignadas en la Escritura Pública Núm. 57 de 27 de junio de 1952, que impone un gravamen real oponible erga omnes sobre todos los solares, que prohíbe el uso de la propiedad para los propósitos pretendidos en el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588. Además, con relación al quinto señalamiento de error la parte recurrente esbozó que erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso en cuestión para operar un Alojamiento Suplementario a Corto Plazo para la explotación comercial de una propiedad, la cual cuenta con el Reglamento General y Cláusulas Restrictivas de la Asociación de
Por último, la Asociación expresó que incidió el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 para la explotación comercial de una propiedad sita en la Urbanización Villa Dos Pinos, a sabiendas del Injuction radicado y pendiente ante el TPI en contra de Rivera Pérez, por violación de las cláusulas restrictivas en el caso SJ2021CV07063.
Por su parte, la OGPe aseveró que el Profesional Autorizado se limita a evaluar aquellos casos que sean ministeriales. Así pues, la OGPe indicó que la expedición del permiso no conlleva la utilización de un juicio o evaluación reglamentaria por parte del Profesional Autorizado, sino que su función es evaluar si el uso presentado para autorización se encuentra incluido dentro de los permitido en el distrito por el Reglamento Conjunto. Agregó que, el cumplimiento con cualquier requisito impuesto por la Compañía de Turismo para la operación de una actividad determinada es separada e independiente de los requisitos establecidos para obtener un permiso de uso.
La OGPe argumentó, además, que, en cuanto a la falta de notificación de la solicitud, en casos de naturaleza ministerial no es necesario llevar a cabo tal notificación. Indicó que, la lista de colindantes solo se requiere cuando se trata de asuntos discrecionales, adjudicativos y cuasi legislativos. Asimismo, señaló que la mera concesión de un permiso no tiene el efecto ni el alcance de anular restricciones privadas que resulten inconsistentes con el permiso concedido. Concluyó que, el procedimiento en ley para hacer valer las restricciones en equidad lo es el injunction ante el Tribunal de Primera Instancia.
Cónsono con lo anterior, el Artículo 9.8 de la
En el caso ante nos, Rivera Pérez presentó una solicitud de permiso de uso al cual se le asignó el número de trámite 2023-494595-PU-227588. Dicho permiso de uso se solicitó con el propósito de operar un Alojamiento Suplementario a Corto Plazo en la propiedad de Rivera Pérez ubicada en la Urbanización Villa Dos Pinos en San Juan. Según surge del expediente, el Profesional Autorizado aplicó los requisitos específicos de las leyes o reglamentos a los hechos presentados y expidió el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588. A la luz del marco jurídico enunciado, al
Asimismo, la Asociación alegó que incidió el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el Permiso de Uso para operar un Alojamiento Suplementario a Corto Plazo sin cumplir con lo requerido reglamentariamente por la Compañía de Turismo en su Reglamento de Hospederías de Puerto Rico. De entrada, debemos aclarar que el cumplimiento con cualquier requisito impuesto por la Compañía de Turismo para la operación de una actividad determinada es separada e independiente a los requisitos establecidos por la OGPe para la obtención de un permiso de uso. Es decir, el permiso emitido por la OGPe no depende de los requisitos reglamentarios establecidos por la Compañía de Turismo. A lo sumo, la Compañía de Turismo podía emitir una recomendación4 no vinculante, lo cual con relación al Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 no sucedió. En consecuencia, el primer señalamiento de error no se cometió.
En su segundo señalamiento de error, la Asociación arguyó que erró el Profesional Autorizado y la OGPe al emitir el permiso de uso sin evaluar la totalidad de los trámites anteriores consignados en el expediente electrónico bajo el número de catastro de esta propiedad. Del expediente ante nos, ni del permiso de uso impugnado surge ningún indicio de que el Profesional Autorizado haya evaluado o no la totalidad de los trámites anteriores consignados en el expediente electrónico bajo el número de catastro de esta propiedad. Tampoco la parte recurrente citó disposición legal alguna que requiera dicha evaluación ni elaboró su planteamiento;
En el cuarto, quinto y sexto señalamiento de error la parte recurrente reclama la existencia de servidumbres en equidad que gravan los predios de la Urbanización Villa Dos Pinos e impiden la actividad autorizada por el permiso de uso. Con su recurso, la Asociación incluyó como anejo la Escritura Pública Núm. 57 de 27 de junio de 1952, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad de Puerto Rico, que impone un gravamen real sobre todos los solares de la comunidad. Además, adujo que el Reglamento General y Cláusulas Restrictivas de la Asociación de Titulares de la Urbanización Villa Dos Pinos de 5 de junio de 2005, según enmendado, prohíbe el uso pretendido y que presentó un injunction ante el Tribunal de Primera Instancia de San Juan, en contra de Rivera Pérez por violación de las cláusulas restrictivas.
Según el derecho que antecede, la mera concesión del Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 a favor de Rivera Pérez no tuvo el alcance de anular las servidumbres en equidad de la Urbanización Villa Dos Pinos. Tampoco estas son inconsistentes con el permiso en controversia. Así pues, según establece nuestro ordenamiento jurídico, el procedimiento correcto para hacer valer las restricciones en equidad lo es el injunction ante el Tribunal de Primera Instancia. Dicho procedimiento ya comenzó en el caso SJ2021CV07063 y debe continuar su curso. Véase, Artículo 14.1 y 14.2 de la
En conclusión, luego de un análisis meticuloso del caso antes nos entendemos que ni el Profesional Autorizado, ni la OGPe incidieron al conceder el Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588 a favor de Rivera Pérez. En vista de ello, no se derrotó la presunción
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, los que hacemos formar parte del presente dictamen, se confirma la expedición del Permiso de Uso 2023-494595-PU-227588.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaría del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solis
Secretaria del Tribunal de Apelaciones